【正文】 對話和交流； b. 與優(yōu)秀小區(qū)共結(jié)“友好社區(qū)“，組織開展友好社區(qū)聯(lián)誼活動； c. 舉辦“ 華大家園 ”運(yùn)動會。只 有使文化建設(shè)在物業(yè)管理中發(fā)揮作用，才能營造出一個極具文化氛圍的環(huán)境，才能開創(chuàng)物業(yè)管理工作的新局面。 ②競爭上崗、優(yōu)勝劣汰、用好人、激勵人。 我公司高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計劃。 十、 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 二、 熟悉小區(qū)客戶情況，加強(qiáng)與客戶間的聯(lián)系，與客戶保持良好的關(guān)系。值崗時要求思想集中，不得缺人脫崗。 七、 負(fù)責(zé)處理住戶對本處工 作和管理人員的投訴，不拖延、不推諉，搞好與住戶的友好關(guān)系。機(jī)電設(shè)備完好，運(yùn)轉(zhuǎn)正常，水電供應(yīng)正常， 文化娛樂活動豐富多彩，住戶生活寧靜，并對公司經(jīng)理和本住宅區(qū)住戶負(fù)責(zé)，具體職責(zé)如下： 一、 堅決執(zhí)行黨和國家的各項方針政策、法律法令。 服務(wù) 處職責(zé) 一、 服務(wù) 處作為物業(yè)公司的綜合管理部門，其主要職責(zé)如下： 社區(qū)物業(yè)服務(wù)的管理： （ 1） 物業(yè)驗(yàn)收的組織、協(xié)調(diào)工作 （ 2） 客戶入住、裝修事務(wù)的管理； （ 3） 物業(yè)小區(qū)總值班 （ 4） 日常服務(wù)的組織、協(xié)調(diào)，常規(guī)合同的歸口管理； （ 5） 物業(yè)管理各項費(fèi)用的收繳。 （ 3） 擦拭各自范圍內(nèi)的公共設(shè)施，包括百葉窗、防火門、強(qiáng)弱電井道門、電表房門、水管井門、開水間、燈罩、消防栓、樓道墻壁、樓梯扶手、排風(fēng)口、管線等。 （ 2） 清洗大廈周圍的墻身、柱廊的玻璃、柱廊立柱、車庫、天臺、地下室及車庫的斜坡道。 十四、 配合質(zhì)管部門做好質(zhì)量記錄的匯總統(tǒng)計工作。 六、 定期巡視檢查各物業(yè)清潔方面的工作，嚴(yán)格按照 《 清潔工作程序》實(shí)施清潔工作。 七、 指導(dǎo)和監(jiān)督客戶在裝修中注意保護(hù)消防、通訊、電視線路。 七、 指導(dǎo)和監(jiān)督客戶在裝修中注意保護(hù)消防、通訊、電視線路。如發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行過程中的異?，F(xiàn)象，及時查明原因，報告上級盡快解決。維修時不得馬虎，造成返工、窩工，不得向住戶索要小費(fèi)或其它物品，如有查證屬實(shí)按規(guī)定給予罰款或辭退。 二十一、 制定設(shè)備備件計劃和搞好備件材料的訂購及管理工作。 十三、 負(fù)責(zé)所 管物業(yè)機(jī)電設(shè)備及設(shè)施等發(fā)生 重大事故或險情處理工作并及時上報有關(guān)部 門。 五、 配合行政部做好新進(jìn)員工的招聘以及員工培訓(xùn)、考核工作。 五、 懂得火警、匪警發(fā)生時的應(yīng)急措施。 六、每周對全隊業(yè)務(wù)訓(xùn)練進(jìn)行考核，掌握全隊思考 狀況。 家政服務(wù)員： 3人：（業(yè)主裝修期的開荒和入住后的室內(nèi)定期保潔）。 隊員： 33 人，每班： 11 人。 副經(jīng)理 1人 ：協(xié)助經(jīng)理完成服務(wù)處日常管理工作的同時，重點(diǎn)搞好行政人事部及澳新學(xué)院部的物業(yè)管理工作。定期向全體業(yè)主公開 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用的收支狀況，接受質(zhì)詢并予以解釋。我們將在小區(qū)實(shí)行垃圾分類收集、處理，滿足小區(qū)居戶對環(huán)保的需求。便于車輛就近快速出入，減少滯留行駛時間，同時兼顧人車分流、進(jìn)出分流。 交通及車輛管理 “ 華大家園 ”交通與車輛管理接受市公安局車管所的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 消防監(jiān)督員應(yīng)每天對所有消防設(shè)備、設(shè)施、器材巡視檢查一遍。 樓內(nèi)定時有巡邏人員對各棟、 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 各樓層進(jìn)行巡視，檢查是否有可疑人員在樓內(nèi)閑逛，各住戶家內(nèi)是否有異常聲音、氣味；各住戶進(jìn)戶門是否鎖好，各樓層公共設(shè)施、設(shè)備是否正常工作等。 設(shè)備管理 設(shè)備標(biāo)識清晰規(guī)范，設(shè)備檔案完善，所有設(shè)備無油污、無銹跡、無帶故障運(yùn)行，有明確的責(zé)任人。 澳新物業(yè)公司通過 對部門和班組實(shí)行各層次的目標(biāo)管理和量化考核 ，嚴(yán)格按照ISO9002 質(zhì)量體系規(guī)范操作，已實(shí)現(xiàn)了針對不同管理工作流程的多層次管理的系統(tǒng)化和規(guī)范化，著重于實(shí)際運(yùn)作、事實(shí)記錄和傳遞，要求各項工作均緊密結(jié)合實(shí)際，具備可操作性 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 和可追溯性，“ 華大家園 ” 服務(wù)處 將在上述成熟管理體系文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行適應(yīng)性修改并移植于“ 華大家園 ”的物業(yè)管理中。 （ 11）居民遷居 —— 提供搬入時的 防范 外圍看管服務(wù)。 —— 施工垃圾一律袋裝化，由 服務(wù)處 指定地點(diǎn)堆放。 —— 成立裝修監(jiān)理室，開展二次裝修管理。 —— 儀式上應(yīng)充分展示我管理人員的干練作風(fēng)、 安全員 的訓(xùn)練有素和保潔員的勤勉周到。 —— 分公司牽頭組織，于入住前 15 日完成全部培訓(xùn)科目。 （ 4）工程技術(shù)人員應(yīng)本著為業(yè)主負(fù)責(zé)、為未來負(fù)責(zé)的精神，側(cè)重于管理和質(zhì)量的角度介入小區(qū)后期建設(shè)，參與小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收。 —— 展開其它接收房屋的先期調(diào)查工作。使業(yè)主利益與管理方利益高度統(tǒng)一，達(dá)到徹底治理的目的。 根據(jù)“ 華大家園 ”小區(qū)文化建設(shè)的總體計劃，我們將針對“ 華大家園 ”小區(qū)特點(diǎn)制訂公共關(guān)系計劃和小區(qū)文化活動安排，尤其在入住期內(nèi)創(chuàng)造各種機(jī)會和條件促使小區(qū) 業(yè)主 盡快相互熟悉、了解、消除心理籬笆、積極融入小區(qū)、投身小區(qū)、服務(wù)小區(qū)。 協(xié)調(diào)各方矛盾和利益，引導(dǎo)建立物業(yè)管理新秩序 由于現(xiàn)行物業(yè)管理 法規(guī)制度尚有許多空白和邊緣地帶，其真正落實(shí)在某些方面也存在相當(dāng)之難度和阻力，加之廣大市民和業(yè)主的認(rèn)知程度和理解水平的不足，在入住期應(yīng)以物業(yè) 服務(wù)處 為主體，引導(dǎo)建立小區(qū)的物業(yè)管理新秩序和新格局。 （ 6） 制訂《華大家園業(yè)主公約》、《華大家園住宅使用管理規(guī)定》 、《兩書》 等條例，為華大家園順利投入使用做好準(zhǔn)備。 前期介入的主要工作有： 通過對市場的調(diào)研和周邊相近小區(qū)的比較，如華工喻園小區(qū)，提出華大家園物業(yè)功能設(shè)計定位的建議。 〇為強(qiáng)化小區(qū)的治安，對小區(qū)實(shí)施動態(tài)控制管理，建立以監(jiān)控中心為中樞，各固定崗、巡邏崗、各部門點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綜合快速反應(yīng)體系。 三、“ 華大家園 ”物業(yè)管理的基本理念 安居樂業(yè)，是“ 華大家園 ”全體業(yè)主的根本心愿，也是我們搞好物業(yè)管理的基本出發(fā)點(diǎn)。 回顧過去，展望未來，我們物業(yè)人將繼續(xù)憑借不斷探索、勇于實(shí)踐的精神，大膽創(chuàng)新 ， 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 團(tuán)結(jié)一致，開拓進(jìn)取，傾情演繹物業(yè)管理服務(wù)，加強(qiáng)社區(qū)物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)，為創(chuàng)一流企業(yè)、樹一流形象、爭一流效益、建一流品牌而不懈努力。公司具有獨(dú)立的法人資格， 是專門從事各類物業(yè)服 務(wù) 、物業(yè)租賃、自主經(jīng)營及各種服務(wù)的專業(yè) 化物業(yè)服務(wù) 公司， 公司主要依托澳新實(shí)業(yè)的強(qiáng)大實(shí)力，全力服務(wù)地產(chǎn)開發(fā)住宅及學(xué)校物業(yè)，同時我 公 司也將在搞好自身建設(shè)的同時加強(qiáng)對外的 擴(kuò)充，力爭在三到五年之內(nèi)成為江城的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。 同時公司為了將自己的品牌早日 推向市場， 吸納了大量 物業(yè) 行業(yè)的專業(yè)人士 。 一體化、專業(yè)化的技術(shù)優(yōu)勢，為小區(qū)提供專業(yè)配套齊全的基礎(chǔ)性服務(wù) 人秉持“ 開拓、進(jìn)取、務(wù)實(shí)、高效 ”的精神，和“ 業(yè)主至上、服務(wù)至誠、專業(yè)管理、求實(shí)創(chuàng)新 ”的質(zhì)量方針，一直注重物業(yè)基礎(chǔ)性設(shè)備的維護(hù)與改造，不斷加大物業(yè)管理與服務(wù)的技術(shù)性投入。如何讓業(yè)主入住“ 華大家園 ”不僅僅是買一套遮風(fēng)避雨的房子，更是買下了“平安一生、盡享天倫、樂在此地”的歡樂家園呢？為此，我們?yōu)椤?華大家園 ”小區(qū)居戶提供服務(wù)的基本理念是 “ 以人為本 、服務(wù) 創(chuàng)新 ； 追求卓越 ”。 〇導(dǎo)入 ISO14000 國際環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并配合小區(qū)文化的開展，引導(dǎo)居民形成環(huán)保價值觀和綠色家園行為規(guī)范。 嚴(yán)格按照合同條款，提供前期物業(yè)管理內(nèi)容。 二、入 住 裝修期管理工作計劃 對于物業(yè)管理工作而言，業(yè)主 入住 和業(yè)主的裝修管理工作是整個工作的核心部分，所以搞好業(yè)主的順利 入住 和裝修管理 工作，是維護(hù)開發(fā)商正當(dāng)利益和順利向日常管理工作過渡 的前提和基礎(chǔ) ， 我們準(zhǔn)備從以下幾個方面入手。對此，“ 華大家園 “ 服務(wù)處 、業(yè)主等相關(guān)單位、機(jī)構(gòu)、個人均存在著一個相互適應(yīng)、磨合、協(xié)調(diào)的過程。 加強(qiáng)二次裝修管理力度，杜絕違章裝修、違章搭建、破壞公共管線的事件發(fā)生。 通過以上措施的執(zhí)行，我們有信心保證不發(fā)生違章搭建、違章裝修、因公共管線和智能化管線裝修破壞引致功能部分失效的事件，同時保證小區(qū)始終保持統(tǒng)一整潔的房屋外觀。 —— 于入住前 30 天到位，由 服務(wù)處 經(jīng)理 負(fù)責(zé)。要求： —— 熟悉設(shè)計施工圖紙和設(shè)備資料，了解預(yù)埋管線等隱蔽工程狀況 。 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 （ 6）入住儀式的會前準(zhǔn)備和會場布置。 （ 8） 入住 手續(xù)的辦理（一條龍服務(wù)，現(xiàn)場辦公） —— 各類法律文件、協(xié)議書的簽署。 —— 服務(wù)處 將優(yōu)選 近 20 家有資質(zhì)的裝飾公司于入住期常駐小區(qū)作為 合作伙伴 ，供 業(yè)主 選擇， 業(yè)主也可自帶裝飾公司 入小區(qū)， 服務(wù)處 對其資質(zhì)進(jìn)行審核，如認(rèn)定為不合格裝飾公司 ，禁 止在 小區(qū)施工。 —— 發(fā)現(xiàn)違章搭建、違章裝修、破壞公共管線和智能化管線的行為實(shí)行停工處理，并責(zé)令恢復(fù)，一周內(nèi)未予恢復(fù)即認(rèn)定該 裝飾公司 為不合格 裝飾公司 ，即時取消其小區(qū)內(nèi)施工資格。 —— 提供代為聯(lián)系搬家公司服務(wù)。 客戶服務(wù) 通過建立 客戶服務(wù)中心， 實(shí)施客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)工程，集中反饋處理客戶需求信息， 寓管理于服務(wù)，最大限度地滿足業(yè)主、客戶的需求。按時做好設(shè)備運(yùn)行巡查工作，按機(jī)器設(shè)備的運(yùn)行要求做好日常保養(yǎng)，月保、季保、半年保及年保工作。在加強(qiáng)人防的基礎(chǔ)上，積極采取措施，在技防上下功夫，充分發(fā)揮小區(qū)智能系統(tǒng)的功能，確保小區(qū)的安全。各個區(qū)域消防設(shè)施的巡視檢查由巡邏區(qū) 安全員 負(fù)責(zé)。嚴(yán)格執(zhí)行武漢市有關(guān)法律法規(guī) 和公司運(yùn)作程序文件《停車場管理》及其作業(yè)指導(dǎo)書的規(guī)定。 （ 4） 其它車輛的管理 摩托車、自行車實(shí)行定點(diǎn)停放、定點(diǎn)管理。 完善標(biāo)識系統(tǒng)，倡導(dǎo)環(huán)境文化，小區(qū)清潔、保潔、綠化達(dá)標(biāo)。財務(wù)管理的原則：收支平衡，略有節(jié)余。 客戶服務(wù)部：（ 7 人） 主管 1人：主要負(fù)責(zé)“華大家園”的業(yè)主服務(wù)工作事宜。 兩個主車輛出入口。 綠化班長 1人：主要負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)及業(yè)主私家花園的有償服務(wù)工作。 七、收集住戶意見和發(fā)現(xiàn)的問題，及時做好處理并迅速上報。懂得一些救護(hù)知識，發(fā)生緊急事態(tài)，能及時正確采取措施。 六、 負(fù)責(zé)維修記錄單的監(jiān)督檢查、并做好管理工作。 十四、 配合公司做好不合格服務(wù)管理工作。 二十二、 堅守工作崗位，隨叫隨到。 六、 積極參加公司 服務(wù)處 組織的各項義務(wù)活動和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，努力提高自已的維修技能。 五、 按時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦任務(wù)。 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 八、 完成上級主管交辦的其他事宜。 八、 堅守崗位，按時上、下班，并做好交接工作，保管好資料、圖表、工具。 七、 配合質(zhì)管部門擬定新接物業(yè)清潔工作的具體策劃。 清潔工職責(zé) 一、 職責(zé)內(nèi)容： 負(fù)責(zé)大廈周圍的道路，停車場，綠化帶的清潔保養(yǎng)。 （ 3） 協(xié)助環(huán)衛(wèi)所清理垃圾臨時存放處的垃圾清運(yùn)，清洗垃圾桶、垃圾臨時存放處。 （ 4） 清洗不銹鋼煙灰桶及白礬石。 （ 6） 開展社區(qū)文化建設(shè)； （ 7） 組織成立業(yè)主委員會，與業(yè)主委員會 協(xié)調(diào)、溝通，及時滿足業(yè)主和住戶的要求； （ 8） 就物業(yè)有關(guān)事務(wù)于政府主管部門聯(lián)系解決。武漢市有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定、政策以及公司的有關(guān)規(guī)章制度。 八、 加強(qiáng)本處員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作，公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關(guān)心員工的生活福利，調(diào)動員工的積極性。 二、 本中心系重要部位，嚴(yán)格執(zhí)行“閑人免進(jìn)”、“入室登記”制度。 三、 負(fù)責(zé)與各部門協(xié)調(diào)辦理小區(qū)客戶的入住、遷出、裝修等手續(xù)。 高素質(zhì)人才是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件，澳新物業(yè)本身雄厚的技術(shù)資源和豐富的人才資源使澳新物業(yè)在人員配置上游刃有余。 培訓(xùn)原則：因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。 ③以企業(yè)文化感召人、留住人。 物業(yè)管理是塑造社區(qū)文化的重要手段 從住宅小區(qū)的建設(shè)管理過程而言，住宅小區(qū)人文環(huán)境氛圍的營造，主要有住宅小區(qū)文化所需要的硬件準(zhǔn)備，而物業(yè)的售后管理則是塑造社區(qū)文化、營造社區(qū)人文環(huán)境的重要手段，主要在兩個方面做工作： （ 1）在物業(yè)管理中處處體現(xiàn)“以人為本”的理念 了解客戶的需求，注重客戶的群體意識，強(qiáng)化小區(qū)的環(huán)保意識。邀請其它社區(qū)或單位組團(tuán)參 加，提高小區(qū)知名度，使業(yè)主 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 增加榮譽(yù)感，增強(qiáng)小區(qū)凝聚力； d. 開設(shè)音樂茶座，組建“ 華大家園 ”樂團(tuán)； e. 組建“ 華大家園 ”足球隊。 工作目標(biāo) （ 1）環(huán)境好 a. 園林管理規(guī)劃，花、草、樹生長，正常綠化美化水平高，環(huán)境優(yōu)美舒適； b. 實(shí)行垂直綠化和立體綠化，鼓勵家庭綠化； c. 小區(qū)寧靜祥和，噪聲值達(dá)到國家城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)，白天低于 55 分貝，夜間低于 45 分貝； d. 小區(qū)清潔整潔，無亂張貼，無 鼠害，無蚊、蠅孳生地。居民不虐待動物，不捕殺、不食用野生動物。我們將充分利用小區(qū)內(nèi)的文體設(shè)施、會所及廣場等自然空間開展社區(qū)文化活動。 （ 2）各種活動的開展是社區(qū)文化塑造的載體 住宅小區(qū)人文環(huán)境氛圍是否濃厚、熱烈，往往體現(xiàn)在住宅小區(qū)內(nèi)的居民素質(zhì)、各種活動的開展上，這些活動主要有教育培訓(xùn)活動、體育施游活動、節(jié)日慶?；顒?、文化藝術(shù)活動。 完整、嚴(yán)格和有效的績效考核體系 我們在長期的物業(yè)管理過程中，總結(jié)了一套有效的績效考核體系， 過失處罰及連帶責(zé)任處罰體系