東莞[大綠地]項目提案-全文預(yù)覽
【正文】 １２ 根據(jù)我司對東莞房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，本項目類似樓盤的目標(biāo)客戶心理價位： （ 1）別墅銷售意向客戶心理承受價位分析 單位：元 /m2 價 格 4000 以下 40005000 50006000 60007000 7000 以上 數(shù) 量 2 18 43 36 11 比 例 2％ 16％ 39％ 33％ 10％ （ 2）多層銷售意向客戶心理承受價位分析 單位：元 /m2 價 格 2021 以下 20212500 25003000 30003500 3500 以上 數(shù) 量 112 354 150 61 54 比 例 15％ 48％ 22％ 8％ 7％ （以上數(shù)據(jù)來自東莞國土資源局和東莞房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 從以上價格分析可以看出，目前本項目的價格定位略高于多數(shù)目標(biāo)客戶的意向價位，并普遍高于周邊樓盤價格，但并未偏離正常價格層次。 （對物業(yè)管理的規(guī)劃實際上已經(jīng)相當(dāng)完善，但尚欠缺直觀化表現(xiàn)） 會所設(shè)施配套分析 ： 本項目類似樓盤 買家對住宅之要求不僅是居家之需要，同時亦是享受悠閑、享受親情溫暖之港灣，是顯示其尊貴身份及地位。此類客戶無論對社會、對人生還是對政治、對經(jīng)濟(jì)各方面都有較深刻的了解，所以，對自己所居住的環(huán)境要求亦較為與眾不同，所要求的小區(qū)環(huán)境不單只是要求綠化率的高低，綠色植物種類的多少等，還會要求小區(qū)環(huán)境的營造必須有主題特色，具有較高的欣賞價值和較多的文化藝術(shù)元素，強(qiáng)調(diào)小區(qū)景點須與物業(yè)風(fēng)格相協(xié)調(diào)，每棵樹種的選擇或每塊石頭的擺放角度都能讓人覺得有思考價值，所以在 本項目 未能擁有優(yōu)美的自然景觀時，小區(qū)內(nèi)環(huán)境的規(guī)劃及設(shè)計就顯得尤為 重要，而小區(qū)環(huán)境的主題特色，須配合豪宅項目的形象定位，保持風(fēng)格一致，方能使項目完全迎合這部分買家之要求。清溪是東莞乃至廣東臺商比較集中的地方，他們需要一個適合臺灣人生活的環(huán)境、吸引臺灣購房者聚集的地產(chǎn)項目。 職業(yè)構(gòu)成分析： 購買本項目類似樓盤 的買家，有 %的人是私營老板，有 %的為企業(yè)老總，其次為高級白領(lǐng)人士，占 %，三者加起來就占了 90%以上的比例。 T威脅點 ： 近期房價有小幅回落跡象以至持幣觀望人數(shù)增加，所以年內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)和房價走勢將影響本項目的銷售業(yè)績；碧月灣項目和翡翠山湖項目以及即將推出的塘廈三正半山豪苑將對本樓盤的銷售產(chǎn)生不小的壓力。 *工期由于返工率高而拖延太長，從開工到現(xiàn)在已歷時三年，導(dǎo)致在外界口碑和形象不甚良好。 *準(zhǔn)現(xiàn)樓，半年之內(nèi)全部可以入住，整體建筑設(shè)計前衛(wèi)，樓體外觀典雅大方，視覺效果非常漂亮，相對于其他樓花期比較長的樓盤，消費(fèi)者更直觀。 ※ 地塊綜合評價 本項目地理位置優(yōu)越，交通便捷，環(huán)境清幽，鬧中取靜，高尚住宅氛圍比較濃郁。 聽覺效果 ：緊貼鵬程路，社區(qū)特別是公寓住宅可能會受到來往車輛噪音的侵?jǐn)_，附近工廠有時有噪音。只有金寶島、清溪休閑公園等，為充實居民各種文化生活需求，提高生活品質(zhì)，必須對文化環(huán)境配套做相應(yīng)規(guī)劃。 生活便捷程度分析 ５ a、 交通狀況及未來發(fā)展?fàn)顩r 鎮(zhèn)內(nèi)交通 ：毗連鎮(zhèn)交通主干道鵬程路， 5分鐘車程基本可通達(dá)鎮(zhèn)內(nèi)各處，距離樟木頭火車站也在 15分鐘車程之內(nèi)。由于針對的客戶群為各地的知識分子，因此，這類商品房又具有如下特點： 1) 公寓戶型面積相對較??；地段好、規(guī)劃好的別墅非常暢銷； ３ 2) 配合松山湖生態(tài)環(huán)境，樓盤應(yīng)具有園林綠化，環(huán)藝小品等景觀； 3) 物業(yè)管理應(yīng)具酒店式服務(wù)； 4) 有良好的教育、休閑、生活等配套設(shè)施； 5) 由于園區(qū)較大，應(yīng)有專車接送往返； 6) 須設(shè)立租賃平臺，讓小業(yè)主投資者和租住者具交易的途徑。 （ 10）促銷手段多元化，如概念炒作，大型公關(guān)宣傳活動、明星效應(yīng)、冠名贊助公益活動、嘉年華活動、降價促銷、購房贈物、看樓送禮、購房送管理費(fèi)建大型的燈塔及廣告牌、郵遞 單張及大打報刊、電視、電臺廣告等。 （ 7）大型品牌樓盤加大推盤力度，開盤期持續(xù)走穩(wěn)，成交量明顯走高。 （ 3）新盤的賣點更注重科技、生態(tài)環(huán)境概念，個性特點及戶型新穎。 （ 2）銷售呈兩極化走向，大型品牌樓盤銷售持續(xù)走高，成交量明顯增多，小盤特別是單幢物業(yè)逐漸受到冷落，推進(jìn)相對較難，這是購樓者更青睞大型樓盤成熟的社區(qū)生活方式，在復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場中對它更具信心對自己更有保障。 （ 6）低層低值樓銷量走旺，但價格難以拉高。 （ 9）面積大，間隔合理，房型新穎的商品房較受買家青睞，成交量較大。為更好地滿足從全國各地，甚至世界各地到此落戶投資創(chuàng)業(yè)的高級知識分子及熟練工人在住宅上的需求，因此而產(chǎn)生的商機(jī)不可估量。 二、 建筑指標(biāo)（一期） 用地面積： 60122㎡ 建筑總面積： 52780㎡ 綠化率： % 建筑容積率： 建筑覆蓋率： % 三、 地塊價值分析 一） 地塊周邊環(huán)境研究 對本地塊輻射半徑 1000米以內(nèi)的環(huán)境及未來城鎮(zhèn)發(fā)展趨勢進(jìn)行全面的研究分析。 文化環(huán)境：本項目片區(qū)雖屬鎮(zhèn)中心區(qū)的一級輻射區(qū)域，但鑒于當(dāng)?shù)氐奈幕瘖蕵钒l(fā)展水平，各種文化娛樂設(shè)施相對還比較落后。 視覺效果 ：社區(qū)本身現(xiàn)有景觀資源一般，但自然效果保持較好，周圍無雜亂建筑，視野比較開闊。但，鳳崗房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的項目“翡翠山湖”（位于清溪路口和三中管理區(qū)之間，現(xiàn)為奠基認(rèn)購階段，一期別墅年內(nèi)可以建成） ,定位于和本項目基本一致，但規(guī)模更大、規(guī)劃更到位，來勢洶洶、氣勢不凡，是本項目銷售最大的一個競爭對手；碧月灣雖定位于本地客戶，整體設(shè)計和樓體外觀也不甚美觀，但其價格優(yōu)勢也將對本項目的銷售產(chǎn)生一定的壓力。 四、項目 SWOT 分析 S優(yōu)勢分析 ： *鎮(zhèn)中心一級輻射區(qū)，靠近鵬程路和荔橫路，來往鎮(zhèn)內(nèi)各區(qū)和周邊諸鎮(zhèn)包括深圳、東莞均異常方便，交通快捷 。 *別墅之間間距比較密集，直觀感覺比較擁擠，周邊配套不完善。 *本片區(qū)幾個同 類樓盤的定位均未明確指向臺商，因此推出的廣告均未在思想情緒和情感上對臺商有所觸動，因此我們的廣告活動必須抓住目
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