東莞[大綠地]項(xiàng)目提案-全文預(yù)覽
【正文】 １２ 根據(jù)我司對(duì)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析，本項(xiàng)目類似樓盤(pán)的目標(biāo)客戶心理價(jià)位： （ 1）別墅銷(xiāo)售意向客戶心理承受價(jià)位分析 單位：元 /m2 價(jià) 格 4000 以下 40005000 50006000 60007000 7000 以上 數(shù) 量 2 18 43 36 11 比 例 2％ 16％ 39％ 33％ 10％ （ 2）多層銷(xiāo)售意向客戶心理承受價(jià)位分析 單位：元 /m2 價(jià) 格 2021 以下 20212500 25003000 30003500 3500 以上 數(shù) 量 112 354 150 61 54 比 例 15％ 48％ 22％ 8％ 7％ （以上數(shù)據(jù)來(lái)自東莞國(guó)土資源局和東莞房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 從以上價(jià)格分析可以看出，目前本項(xiàng)目的價(jià)格定位略高于多數(shù)目標(biāo)客戶的意向價(jià)位，并普遍高于周邊樓盤(pán)價(jià)格，但并未偏離正常價(jià)格層次。 （對(duì)物業(yè)管理的規(guī)劃實(shí)際上已經(jīng)相當(dāng)完善，但尚欠缺直觀化表現(xiàn)） 會(huì)所設(shè)施配套分析 ： 本項(xiàng)目類似樓盤(pán) 買(mǎi)家對(duì)住宅之要求不僅是居家之需要，同時(shí)亦是享受悠閑、享受親情溫暖之港灣，是顯示其尊貴身份及地位。此類客戶無(wú)論對(duì)社會(huì)、對(duì)人生還是對(duì)政治、對(duì)經(jīng)濟(jì)各方面都有較深刻的了解，所以，對(duì)自己所居住的環(huán)境要求亦較為與眾不同，所要求的小區(qū)環(huán)境不單只是要求綠化率的高低，綠色植物種類的多少等，還會(huì)要求小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造必須有主題特色，具有較高的欣賞價(jià)值和較多的文化藝術(shù)元素，強(qiáng)調(diào)小區(qū)景點(diǎn)須與物業(yè)風(fēng)格相協(xié)調(diào)，每棵樹(shù)種的選擇或每塊石頭的擺放角度都能讓人覺(jué)得有思考價(jià)值，所以在 本項(xiàng)目 未能擁有優(yōu)美的自然景觀時(shí)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境的規(guī)劃及設(shè)計(jì)就顯得尤為 重要，而小區(qū)環(huán)境的主題特色，須配合豪宅項(xiàng)目的形象定位，保持風(fēng)格一致，方能使項(xiàng)目完全迎合這部分買(mǎi)家之要求。清溪是東莞乃至廣東臺(tái)商比較集中的地方，他們需要一個(gè)適合臺(tái)灣人生活的環(huán)境、吸引臺(tái)灣購(gòu)房者聚集的地產(chǎn)項(xiàng)目。 職業(yè)構(gòu)成分析： 購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目類似樓盤(pán) 的買(mǎi)家，有 %的人是私營(yíng)老板，有 %的為企業(yè)老總，其次為高級(jí)白領(lǐng)人士，占 %，三者加起來(lái)就占了 90%以上的比例。 T威脅點(diǎn) ： 近期房?jī)r(jià)有小幅回落跡象以至持幣觀望人數(shù)增加，所以年內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)將影響本項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；碧月灣項(xiàng)目和翡翠山湖項(xiàng)目以及即將推出的塘廈三正半山豪苑將對(duì)本樓盤(pán)的銷(xiāo)售產(chǎn)生不小的壓力。 *工期由于返工率高而拖延太長(zhǎng)，從開(kāi)工到現(xiàn)在已歷時(shí)三年，導(dǎo)致在外界口碑和形象不甚良好。 *準(zhǔn)現(xiàn)樓，半年之內(nèi)全部可以入住，整體建筑設(shè)計(jì)前衛(wèi)，樓體外觀典雅大方，視覺(jué)效果非常漂亮，相對(duì)于其他樓花期比較長(zhǎng)的樓盤(pán)，消費(fèi)者更直觀。 ※ 地塊綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便捷，環(huán)境清幽，鬧中取靜，高尚住宅氛圍比較濃郁。 聽(tīng)覺(jué)效果 ：緊貼鵬程路，社區(qū)特別是公寓住宅可能會(huì)受到來(lái)往車(chē)輛噪音的侵?jǐn)_，附近工廠有時(shí)有噪音。只有金寶島、清溪休閑公園等，為充實(shí)居民各種文化生活需求，提高生活品質(zhì)，必須對(duì)文化環(huán)境配套做相應(yīng)規(guī)劃。 生活便捷程度分析 ５ a、 交通狀況及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r 鎮(zhèn)內(nèi)交通 ：毗連鎮(zhèn)交通主干道鵬程路， 5分鐘車(chē)程基本可通達(dá)鎮(zhèn)內(nèi)各處，距離樟木頭火車(chē)站也在 15分鐘車(chē)程之內(nèi)。由于針對(duì)的客戶群為各地的知識(shí)分子，因此，這類商品房又具有如下特點(diǎn)： 1) 公寓戶型面積相對(duì)較??；地段好、規(guī)劃好的別墅非常暢銷(xiāo)； ３ 2) 配合松山湖生態(tài)環(huán)境，樓盤(pán)應(yīng)具有園林綠化，環(huán)藝小品等景觀； 3) 物業(yè)管理應(yīng)具酒店式服務(wù)； 4) 有良好的教育、休閑、生活等配套設(shè)施； 5) 由于園區(qū)較大，應(yīng)有專車(chē)接送往返； 6) 須設(shè)立租賃平臺(tái)，讓小業(yè)主投資者和租住者具交易的途徑。 （ 10）促銷(xiāo)手段多元化，如概念炒作，大型公關(guān)宣傳活動(dòng)、明星效應(yīng)、冠名贊助公益活動(dòng)、嘉年華活動(dòng)、降價(jià)促銷(xiāo)、購(gòu)房贈(zèng)物、看樓送禮、購(gòu)房送管理費(fèi)建大型的燈塔及廣告牌、郵遞 單張及大打報(bào)刊、電視、電臺(tái)廣告等。 （ 7）大型品牌樓盤(pán)加大推盤(pán)力度，開(kāi)盤(pán)期持續(xù)走穩(wěn)，成交量明顯走高。 （ 3）新盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)更注重科技、生態(tài)環(huán)境概念，個(gè)性特點(diǎn)及戶型新穎。 （ 2）銷(xiāo)售呈兩極化走向，大型品牌樓盤(pán)銷(xiāo)售持續(xù)走高，成交量明顯增多，小盤(pán)特別是單幢物業(yè)逐漸受到冷落，推進(jìn)相對(duì)較難，這是購(gòu)樓者更青睞大型樓盤(pán)成熟的社區(qū)生活方式，在復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)它更具信心對(duì)自己更有保障。 （ 6）低層低值樓銷(xiāo)量走旺，但價(jià)格難以拉高。 （ 9）面積大，間隔合理，房型新穎的商品房較受買(mǎi)家青睞，成交量較大。為更好地滿足從全國(guó)各地，甚至世界各地到此落戶投資創(chuàng)業(yè)的高級(jí)知識(shí)分子及熟練工人在住宅上的需求，因此而產(chǎn)生的商機(jī)不可估量。 二、 建筑指標(biāo)（一期） 用地面積： 60122㎡ 建筑總面積： 52780㎡ 綠化率： % 建筑容積率： 建筑覆蓋率： % 三、 地塊價(jià)值分析 一） 地塊周邊環(huán)境研究 對(duì)本地塊輻射半徑 1000米以內(nèi)的環(huán)境及未來(lái)城鎮(zhèn)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面的研究分析。 文化環(huán)境：本項(xiàng)目片區(qū)雖屬鎮(zhèn)中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)域，但鑒于當(dāng)?shù)氐奈幕瘖蕵?lè)發(fā)展水平，各種文化娛樂(lè)設(shè)施相對(duì)還比較落后。 視覺(jué)效果 ：社區(qū)本身現(xiàn)有景觀資源一般，但自然效果保持較好，周?chē)鸁o(wú)雜亂建筑，視野比較開(kāi)闊。但，鳳崗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目“翡翠山湖”（位于清溪路口和三中管理區(qū)之間，現(xiàn)為奠基認(rèn)購(gòu)階段，一期別墅年內(nèi)可以建成） ,定位于和本項(xiàng)目基本一致，但規(guī)模更大、規(guī)劃更到位，來(lái)勢(shì)洶洶、氣勢(shì)不凡，是本項(xiàng)目銷(xiāo)售最大的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；碧月灣雖定位于本地客戶，整體設(shè)計(jì)和樓體外觀也不甚美觀，但其價(jià)格優(yōu)勢(shì)也將對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的壓力。 四、項(xiàng)目 SWOT 分析 S優(yōu)勢(shì)分析 ： *鎮(zhèn)中心一級(jí)輻射區(qū)，靠近鵬程路和荔橫路，來(lái)往鎮(zhèn)內(nèi)各區(qū)和周邊諸鎮(zhèn)包括深圳、東莞均異常方便，交通快捷 。 *別墅之間間距比較密集，直觀感覺(jué)比較擁擠，周邊配套不完善。 *本片區(qū)幾個(gè)同 類樓盤(pán)的定位均未明確指向臺(tái)商，因此推出的廣告均未在思想情緒和情感上對(duì)臺(tái)商有所觸動(dòng)，因此我們的廣告活動(dòng)必須抓住目
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