【文章內(nèi)容簡介】 方便安全。 （對物業(yè)管理的規(guī)劃實(shí)際上已經(jīng)相當(dāng)完善，但尚欠缺直觀化表現(xiàn)） 會(huì)所設(shè)施配套分析 ： 本項(xiàng)目類似樓盤 買家對住宅之要求不僅是居家之需要，同時(shí)亦是享受悠閑、享受親情溫暖之港灣，是顯示其尊貴身份及地位。而住客會(huì)所之功能亦不再只是提供幾樣健身設(shè)備，更重要 是會(huì)所設(shè)施能體現(xiàn)其優(yōu)悠生活，對精神文化的追求，同時(shí)亦可體現(xiàn)住客的顯赫身份。會(huì)所內(nèi)需設(shè)有一些迎合住客需要的，同時(shí)具有較高精神價(jià)值的高尚設(shè)施，如高爾夫球練習(xí)場等。 三）價(jià)格分析 １２ 根據(jù)我司對東莞房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，本項(xiàng)目類似樓盤的目標(biāo)客戶心理價(jià)位： （ 1）別墅銷售意向客戶心理承受價(jià)位分析 單位：元 /m2 價(jià) 格 4000 以下 40005000 50006000 60007000 7000 以上 數(shù) 量 2 18 43 36 11 比 例 2％ 16％ 39％ 33％ 10％ （ 2）多層銷售意向客戶心理承受價(jià)位分析 單位：元 /m2 價(jià) 格 2021 以下 20212500 25003000 30003500 3500 以上 數(shù) 量 112 354 150 61 54 比 例 15％ 48％ 22％ 8％ 7％ （以上數(shù)據(jù)來自東莞國土資源局和東莞房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 從以上價(jià)格分析可以看出，目前本項(xiàng)目的價(jià)格定位略高于多數(shù)目標(biāo)客戶的意向價(jià)位，并普遍高于周邊樓盤價(jià)格，但并未偏離正常價(jià)格層次。 只要我們找準(zhǔn)定位，主要針對臺(tái)商的需求， 開發(fā)出具有差異度、富有個(gè)性化的產(chǎn)品，并弱化以房價(jià)來劃分消費(fèi)人群做法，加強(qiáng)對文化因素（硬件文化和軟件文化）的關(guān)注。沿街商鋪、中高檔公寓、 SOHO(家居兼辦公 )、貴族式別墅、庭院式別墅、度假式別墅、酒店式別墅、養(yǎng)生住宅等類型的物業(yè)是受臺(tái)灣購房者所歡迎的， 我們應(yīng) 進(jìn)行針對性設(shè)計(jì) 或修改。 １３ 第三部分：廣告創(chuàng)作源起 在一個(gè)漸趨成熟的房地產(chǎn)市場，面對一個(gè)項(xiàng)目的廣告攻勢，消費(fèi)者的反應(yīng)已經(jīng)越來越謹(jǐn)慎，由自發(fā)轉(zhuǎn)向自覺，盲從、跟風(fēng)的態(tài)度漸趨于理性，如何運(yùn)用廣告的運(yùn)作，對項(xiàng)目推廣推波助瀾，是廣告創(chuàng)作的策略中樞。即是如何用廣告的 知性和感性開啟消費(fèi)者的心智之門，取得市場的形象認(rèn)同和消費(fèi)認(rèn)同感。這一點(diǎn)就是廣告創(chuàng)作的源起。 項(xiàng)目的廣告價(jià)值取向 項(xiàng)目本身的內(nèi)在特質(zhì)是作為廣告訴求的重要核心。 形象的訴求取道心智感化，用煽情的手段點(diǎn)燃品牌烈火。 充分挖掘本項(xiàng)目的價(jià)值，尋找同質(zhì)化中獨(dú)特的銷售主張，即 USP。 廣告運(yùn)動(dòng)應(yīng)充分考慮大綠地 金豪花園的銷售情況，預(yù)測市場風(fēng)險(xiǎn)。 主題廣告語的創(chuàng)作原則： 廣告主題都要對目標(biāo)消費(fèi)者提出一個(gè)說辭：你購買大綠地的房子，將得到某種享受或利益； 這一說辭一定要是一個(gè)競爭對手不能提出或者未曾提出的，她在品牌中是獨(dú)具的 ； 這一說辭能引發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群在思想情緒上的認(rèn)同。 闡釋： 市場、消費(fèi)者、和產(chǎn)品是一個(gè)廣告運(yùn)動(dòng)和廣告創(chuàng)作的核心要素，大綠地 金豪花園的每一次廣告表現(xiàn)都將緊緊圍繞著這三者進(jìn)行、展開。同時(shí)，一個(gè)親和、人性化和進(jìn)取的企業(yè)形象也是樹立品牌和創(chuàng)造銷售業(yè)績的重要砝碼，因此，除了關(guān)注銷售率外，本案的廣告創(chuàng)作將考慮開發(fā)商和投資商的企業(yè)品牌建設(shè)，為大綠地的二期、三期的推廣做好鋪墊。 項(xiàng)目的多復(fù)位特征： 尋找項(xiàng)目獨(dú)特的售賣主張（ USP） —— 形象 USP： 多多 數(shù)數(shù) 人人 的的 夢夢 想想 ， 少少 數(shù)數(shù) 人人 的的 家家 園園 １４ 本項(xiàng)目的定位處于引領(lǐng)時(shí)尚的前沿，應(yīng)當(dāng)是大眾景 仰的焦點(diǎn)，盡管大多數(shù)人可能目前買不起，但大眾的推崇和向往也是造成目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生優(yōu)越的地位感和滿足感而購買的原因之一，作為高尚住宅，居住和購買是針對少數(shù)的目標(biāo)消費(fèi)群，而溝通卻是包含多數(shù)大眾的。因此我們的形象定位主要是借“多數(shù)”和“少數(shù)”的對比，突出尊貴，闡明“擁有才體現(xiàn)價(jià)值”。 情感 USP： 找一個(gè)地方，把心放下！ 本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群大部分為在清溪和其它周邊鎮(zhèn)投資設(shè)廠的臺(tái)灣商人，對他們來說， 家庭和事業(yè)分開兩地始終不是長久之計(jì)，在臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，為了更好的發(fā)展在大陸的事業(yè)，把家遷移到大陸已是大勢所趨。但 由于歷史、政治、經(jīng)濟(jì)等原因，他們來此定居還有一些憂慮， 如何盡可能的曉之以情、誘之以利弱化或消除他們的顧慮，成為我們情感述求的切入點(diǎn)。 屬性 USP： 清溪首座大型高尚人文社區(qū) 高尚，高貴風(fēng)尚之意，是對【 大綠地 金豪花園 】居住檔次的詮釋； 人文，人居文化之意，是對【 大綠地 金豪花園 】居住文化的詮釋； 大型，特大類型之意，是對【 大綠地 金豪花園 】建筑規(guī)模的詮釋； 闡釋： →親近自然→張揚(yáng)生命→享受生命→人性溝通→陶冶性靈悠閑健康的自然生活 高貴典雅的幸福生活，陶冶性靈的高境界生活遠(yuǎn)離塵囂的悠閑生活 ?? 大綠地是有意味的建筑形態(tài)，是以綠色自然為背景演繹出的高品位的現(xiàn)代生活，表達(dá)了建筑和環(huán)境、人與人、人與自然和諧共生的理想，體現(xiàn)了溝通、參與、和諧的社區(qū)原則。 大綠地追求形式和內(nèi)涵的結(jié)合，住宅形式和居住形態(tài)的統(tǒng)一，希望為住戶營造一個(gè)自然的、現(xiàn)代的、文化的、友好的、和諧的生活圈。 品牌街區(qū)功能定位： 具具 有有 街街 區(qū)區(qū) 補(bǔ)補(bǔ) 缺缺 功功 能能 的的 大大 型型 生生 活活 社社 區(qū)區(qū) 。 闡釋： 我們推崇人本主義精神，尊重住戶的居住要求，關(guān)注住戶的生活習(xí)慣，照顧住戶的日常生活，努力創(chuàng)造一個(gè)高品質(zhì)、有意味的聚居區(qū)。 １５ 高爾夫球場和規(guī)劃中的商業(yè)街使大綠地花園具 有無與倫比的配套優(yōu)勢，歐美風(fēng)情的建筑風(fēng)格，和社區(qū)完善的硬件設(shè)施，成就了清溪最具規(guī)模的大型高尚精品住宅，在整個(gè)區(qū)域里具補(bǔ)缺功能。 廣告創(chuàng)作與項(xiàng)目定位互動(dòng)： 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目品牌個(gè)性定位 廣告創(chuàng)作的價(jià)值取向 銷售性廣告創(chuàng)作 形象性廣告創(chuàng)作 廣告創(chuàng)作 闡