【正文】 著上 海經(jīng)濟(jì)拓展步伐加快，新生經(jīng)濟(jì)力量更傾向于選擇成熟的中心商務(wù)區(qū)。 —— 由于受 “重心東移 ”政策的影響，以及近年來區(qū)域交通和商業(yè)環(huán)境發(fā)展相對滯后，虹橋既無軌道交通，也未成為商業(yè)中心。 目前，中山公園商圈 寫字樓的租金水平在 美元 /平方米 /天，如位于中山公園地鐵站上的兆豐大廈；商鋪?zhàn)饨馂?19 元 30 元 /平方米 /天，如玫瑰坊。近年來中山公園周圍及長寧路西段新建了不少規(guī)模較大的中高檔住宅小區(qū)，居住人數(shù)急劇增加，消費(fèi)需求也隨之而來，商圈的人流資源、消費(fèi)潛力都十分巨大。一份調(diào)查顯示，中山公園商業(yè)中心到 2021 年底僅 有商店 350 戶，商業(yè)經(jīng)營面積近 9萬平方米，平均每戶的商業(yè)面積僅為 230 平方米，文化娛樂設(shè)施合計(jì)只有 4437 平方米 。 （ 2）核心問題： 如何 把人流有效地轉(zhuǎn)化為客流 人流不等于客流。 周圍區(qū)域還會形成定西路特色商業(yè)街。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是把整個(gè)商城和各種交通換乘通道融為一體，所有的換乘方式都通過巧妙的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)室內(nèi)換乘，將軌道交通帶來的大客流引向商業(yè)項(xiàng)目 還在建設(shè)與軌道交通多個(gè)出入口相通的 4 萬平方米的兆豐商城、 2萬平方米的新宇購物中心、大型室內(nèi)敞開回廊式玫瑰坊商業(yè)街、米蘭地下時(shí)尚廣場等組成的核心商圈。因此，探討本項(xiàng)目發(fā)展的后虹橋板塊效應(yīng)，將以上述 兩個(gè)商圈作為參照 系，謀定而后動。 三、 后虹橋板 塊的發(fā)展 效應(yīng) 中環(huán)線的建設(shè)，縮短了本項(xiàng)目與虹橋、古北板 塊之間的距離。從目前來看，五角場及真如區(qū)域板塊的發(fā)展勢頭最為良好。 中環(huán)線的建成，對上海房地產(chǎn)市場最直接的影響就是，它打破了原有的以道路交網(wǎng)劃分的舊城區(qū)格局，同時(shí)為上海已有的內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間界定不明顯的大片區(qū)域確定了新的區(qū)域價(jià)值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨著中環(huán)線北段的部分通車，中環(huán)線附近的房地產(chǎn) 發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)慢慢顯現(xiàn)。它們分別是內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)和郊環(huán)，這些環(huán)其實(shí)也分別代表了上海近期新一輪擴(kuò)張的過去、現(xiàn)在和未來。 二、 中環(huán)線對本案的意義及影響 中環(huán)線給 我們揭示的是一個(gè)環(huán)的概念，在一個(gè)城市的地圖上，環(huán)卻又擁有了許多新的含義，它代表了一個(gè)城市向外膨脹的能量和伸展的空間，這是一種自然與人力交合的推動。 未來五年，普陀的中環(huán)西段區(qū)域?qū)⒔?300萬平方米的辦公樓及相關(guān)配套設(shè)施，未來真北區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢突出，其潛在的市場價(jià)值和蘊(yùn)含的商機(jī)無可限量 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以組團(tuán)式辦公樓為載體，以吸引跨國公司和大型民營公司總部、研發(fā)中心、銷售中心為目標(biāo)，加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，設(shè)置由河邊通向內(nèi)陸的綠色廊道：木櫝港、中環(huán)線綠帶匯同地塊內(nèi)兩條 30 米寬綠帶形成貫穿南北的縱向景觀通道，并在云嶺東路北側(cè)規(guī)劃 50米寬綠帶，作為 “長風(fēng)國際生態(tài)城 ”與長風(fēng)公園連接的紐帶，從而構(gòu)筑長風(fēng)地區(qū)人與自然共存的城市生態(tài)景觀系統(tǒng)。其中， “長風(fēng)國際生態(tài)城 ”功能布局形式：于真北路以西、云嶺西路以南為商務(wù)辦公居住綜合區(qū)；于真北路以東為近期重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，云嶺東路以北主要為居住區(qū)，云嶺東路以南主要為公共活動區(qū)。據(jù)悉，普陀區(qū)政府準(zhǔn)備配套改造長風(fēng)公園，南擴(kuò)后將長風(fēng)公園水面與蘇州河水連通，并增加植物種類，提高景觀觀賞品位，使長風(fēng)公園成為一個(gè)生態(tài)型公園。規(guī)劃面積 平方公里，其中核心區(qū)域可開發(fā)面積約 平方公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同時(shí)，隨著浦西寫字樓的供應(yīng)數(shù)量和品質(zhì)的提高，一些公司從辦公成本較高的浦東陸家嘴地區(qū)遷出，造成了浦東與浦西之間租金差距的減少。 三、上海寫字樓市場簡析 上海寫字樓現(xiàn)狀 上海市寫字樓市場興起于 20 世紀(jì) 80 年代末， 90 年代上半階段發(fā)展到鼎盛時(shí)期，后受到亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響跌入低谷， 90 年代末一直處于停滯狀態(tài)，直至 2021 年才開始出現(xiàn)正向的發(fā)展。 同時(shí)，上海商鋪的投資方向也出現(xiàn)了一些改變，原有的以 “四 街 ”(南京 東 路、淮海路、四川路 、南京西路 )和 “四城 ”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城 )為代表的傳統(tǒng)商業(yè)街，由于這部分 地區(qū)商鋪供應(yīng)量的日漸飽和，使得租金持續(xù)上揚(yáng)，如南京路、淮海路沿街店鋪每平方米年租賃價(jià)格已上升至 2—3 萬元人民幣，銷售價(jià)格每平方米在 10多萬元人民幣左右，不少熱門店鋪已形成有價(jià)無市的局面。 目前滬上除 300 余萬外省市人口外，港、澳、臺和外籍常住人口約 8 至 10 萬人，約占上?？?cè)丝诘?—%，而流動性人口現(xiàn)已達(dá) 30萬人，接近上?？?cè)丝诘?2%。 42%58%其它形式商鋪 購物中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前在上海，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展?jié)摿Σ豢尚?覷 。 投資型酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店） 投資型酒店，即我們平時(shí)所謂的 “產(chǎn)權(quán)式酒店 ”，是由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進(jìn)酒店式的物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目前在上海比較成功的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式有： SHOPPINGMALL、投資型酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對于本案而言，影響最大的必然就是商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目的銷售。同時(shí)，投機(jī)型購房主要集中在那些高檔樓盤，對于中低檔的樓盤的沖擊不會太大。 其 次，上海各家銀行警惕采取行動，緊鎖房貸，分別從房價(jià)、購房面積和房齡等三個(gè)方面對個(gè) 人住房貸款提高門檻。但對于本項(xiàng)目而言，因土地獲得的時(shí)間較早，不存在這方面的風(fēng)險(xiǎn)，反而相對于其他拿地較晚的項(xiàng)目，具有更大的優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 可以肯定，明年的地價(jià)仍將保持上漲的勢頭。項(xiàng)目的策劃和定位將具有前所未有的重要性。 目前上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量超過 4800 家， 真正達(dá)到一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)為 200 家，僅占總量的 4%左右。明年還將繼續(xù)分化。從本項(xiàng)目住宅的銷售 情況來看，客戶的需求量還是很大的，所以對于待開發(fā)的 10 號樓來說，其銷售前景我們將十分看好 大型開發(fā)商優(yōu)勢更加顯著 2021 年 以來 對于開發(fā)商來說，影響最大的毫無疑問是土地政策。因此，市民對于住宅品質(zhì)的要求將會提到他們買房要求的第一位。雖然不及發(fā)達(dá)國家，但以中國的發(fā)展水平來說，已是相當(dāng)可觀的數(shù)字。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)，上海內(nèi)環(huán)線以外商業(yè)用房配比量的不足，對本案商業(yè)的銷售或經(jīng)營招 租也有一定的促進(jìn)作用。 這些項(xiàng)目對于商業(yè)房產(chǎn)的需求將是巨大的。據(jù)統(tǒng)計(jì)上海已有購物中心 14 家， 在建的購物中心 13 家，建筑面積已 超過 200萬平方米。 因此， 商業(yè)房產(chǎn)的 火爆也就自然地成為各房產(chǎn)開發(fā)商 經(jīng)營戰(zhàn)略的必然結(jié)果。有小部分是歷史上的原因積累到現(xiàn)在的集中反映。即外來購買力占取整個(gè)上海房地產(chǎn)市場的一半 然而在這些令人激動的數(shù)據(jù)背后，我們也應(yīng)該看到，上海房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個(gè)至關(guān)重要的 關(guān)頭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。直至八十年代后期，提倡改革的思路啟動了上海的房地產(chǎn)業(yè)，尤其是到了上世紀(jì) 90 年代初，在鄧小平同志南巡講話的推動下 ,上海的房地產(chǎn)市場在沉寂了半個(gè)世紀(jì)后再度掀起新的高潮，房地產(chǎn)業(yè)的體制、從業(yè)隊(duì)伍、開發(fā)量及交易市場等方面都有了迅猛發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。然而上世紀(jì)五十年代以來上海的房地產(chǎn)市場卻一直處于萎縮態(tài)，由國家統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)劃管理，投資渠道呈過度單一態(tài)勢，使房地產(chǎn)市場一直缺乏活力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 官方數(shù)據(jù)顯示，目前上海房地產(chǎn)市場有 25%是 境外資本注入，有約 25％ 是本區(qū)域以外城市注入。綜合來看， 上海整個(gè)房地產(chǎn)市場 基本上還是處于一個(gè) 健康的 區(qū)間。 無論內(nèi)資或外資，都享有一視同仁的政策待遇，加之由于地理資源的稀缺性和唯一性，也就形成了誰能搶得先機(jī)，占據(jù)有利的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，圈得越多的商業(yè)用地，誰就會在競爭中形成絕對優(yōu)勢的局面。他們對于商業(yè)房產(chǎn)的需求將出現(xiàn)一個(gè)井噴 現(xiàn)象。上海已有大賣場 70 多家，在建或擬建的大賣場還有 70 多家，總建筑面積將達(dá) 60 多萬平方米。 評述： 上海市商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)走強(qiáng)對本項(xiàng)目而言，是一大利好因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，目前上海人均住房建筑面積已經(jīng)接近 30 平方米 /人。因拆遷產(chǎn)生的強(qiáng)制性需求未來 將大量減少，而市民換房和購置第二套住宅將成為住宅市場越來越重要的需求來源。 評述： 對本項(xiàng)目而言，住宅項(xiàng)目的銷售 (一期）已經(jīng)基本順利完成。 新的規(guī)則和新的市場環(huán)境，使 開發(fā)商發(fā)生了分化。 因此，那些小型的開發(fā)商將漸漸的被市場淘汰，取而代之的是那些擁有品牌價(jià)值，經(jīng)驗(yàn)豐富的大型房地產(chǎn)開發(fā)商。 土地供應(yīng)繼續(xù)偏緊，地價(jià)繼續(xù)上升 土地出讓制度的轉(zhuǎn)變，將直接改變房地產(chǎn)開發(fā)的操作方法。 土地政策發(fā)生根本性改變后，一個(gè)全國性的趨勢是，土地供應(yīng)越來越少，拿地越來越難，土地成本也越來越高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 評述： 土地成本的趨高對開發(fā)商而言，就是利潤空間的壓縮。央行已經(jīng)多次對上海的各家銀行發(fā)出了預(yù)警。提高房貸條件，并不會抑制人們因?yàn)榫幼⌒枨蠖a(chǎn)生的購房行為。 評述： 房貸門檻的提高，直接影響的就是投資 性購房。 上海市四街四城租金水平對比 商業(yè)中心層次 商圈名稱 租金水平范圍（ RMB/m2/天） 租金中位置 市級 商業(yè)中心 （“四街”） 南京西路 3060 40 淮海中路 2555 38 南京西路 2060 35 中山北路 830 22 市級商業(yè)中心 （“四城”） 徐家匯商城 1035 30 豫園商城 2060 40 新客站不夜城 420 10 新上海商業(yè)城 415 8 上海市各大市級商業(yè)副中心租金水平對比 市級商業(yè) 副中心區(qū) 商圈內(nèi)典型路段 租金水平范圍 (元 /平方米 /天 ) 租金中位值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 政旦東路（國濟(jì)路 — 國合路段） 510 7 邯鄲、四平、黃 興、翔殷路口 1530 22 人民路（浙江南路 — 河南南路） 6 中華路（復(fù)興東路 — 安瀾路段） 1535 25 沉香路（舊校場路 — 侯家安路段） 萬航渡路（康定路 — 武定西路段） 6 長壽路（武寧路 — 萬航渡路段） 48 定西路（長寧路 — 延安西路） 530 10 愚園路（長寧路 — 江蘇路） 420 8 仙霞路（安龍路 — 延安西路） 515 9 水城路（仙霞 路 — 虹橋路） 312 5 車站北路（涼城路 — 水電路段） 3 涼城路（車站北路 — 汶水東路段） 霍山路（楊樹浦路 — 大連路段） 515 楊樹浦路（海門路 — 許昌路段） 311 瑞金二路（淮海中路 — 肇嘉浜路段） 1524 20 徐家匯路（瑞金南路 — 重慶南路段） 515 9 水清路（滬杭高速 — 莘建東路） 26 莘松路（七莘路 — 莘西路段） 昌里路（洪山路 — 水清路段） 415 6 昌里東陸（洪山路 — 云蓮路段） 412 5 0100020213000400050006000700080001995 199