【正文】 討論 針對(duì)物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)聘請(qǐng)有關(guān)專家同管理層舉行專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識(shí)的管理途徑或管理措施。本公司非常重視和鼓勵(lì)員工業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)考等，公司在時(shí)間上給予照顧和安排。 電梯工：堅(jiān)守崗位，操作規(guī)范，轎廂整潔，報(bào)修及時(shí)。 ： 管理員：敬業(yè)愛崗，熟悉業(yè)務(wù)，善于協(xié)調(diào)，管理有序。 365天，天天 24小時(shí)受理居民房屋報(bào)修。經(jīng)常走訪業(yè)主，走訪被服務(wù)的對(duì)象，不 斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。維修及時(shí)，急修項(xiàng)目 1小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)， 24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；如不能在規(guī)定時(shí)間完成，須對(duì)居民作出限時(shí)修復(fù)的承諾。員工在崗時(shí)要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員持證上崗。 1建立員工工作規(guī)范及崗位標(biāo)準(zhǔn)。 每月由物業(yè)主管，物業(yè)助理拜訪業(yè)主，聽取管理意見。 檔案資料齊全，有專人整理保管，應(yīng)用計(jì)算機(jī)歸檔。 實(shí)行 365天 24 小時(shí)全天候受理業(yè)務(wù)報(bào)修。 前期介入 機(jī)構(gòu)組建 崗位培訓(xùn) 驗(yàn)收接管 辦理入住 裝修管理 日常管理 1無重大投訴，一般投訴在 2‰以下，滿意率 95%以上。 設(shè)備資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱；設(shè)備完好率95%以上。 房屋零修及時(shí)率 98%以上，零修合格率 100%以上，并有回訪制度和 回訪記錄。 小區(qū)竣工交房當(dāng)年各項(xiàng)管理達(dá)到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。 ⑹建立與開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)正常溝通渠道，定期每月工作匯報(bào)制度，使開發(fā)商的要求、建議及時(shí)傳遞到物業(yè)公司，從而確保整個(gè)物業(yè)管理運(yùn)行的有效、高質(zhì)。 ⑶技防和人防兩手抓，群防群治一體化，確保一方平安，執(zhí)行 24 小時(shí)值班不定時(shí)巡更制、定崗定人、站崗服務(wù)。在合同期內(nèi)參加并力爭(zhēng)達(dá)到“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“文明小區(qū)”稱號(hào)的標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多層為 。 —— 二表自動(dòng)遠(yuǎn)程抄送（水、天然氣） —— 背景音樂以及公共廣播系統(tǒng)。 —— 紅外周界報(bào)警系統(tǒng)。按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造了非機(jī)動(dòng)車停車位。地上總建筑面積 。 本方針的制定依據(jù)、質(zhì)量管理基本原則及物業(yè)管理組織的特點(diǎn)： 1. 3 組織機(jī)構(gòu)圖 項(xiàng)目經(jīng)理 副經(jīng)理 管理部 勞動(dòng)人事 業(yè)務(wù)維修接待組 保安組 清潔組 工程組 綠化養(yǎng)護(hù)組 小區(qū)經(jīng)理 財(cái)務(wù)組 第二章 物業(yè)概況 本項(xiàng)目建造的物業(yè)類型為：住宅 地塊四至范圍：東至環(huán)湖西三路南側(cè)，西至中漣河?xùn)|北側(cè)，南至G5 道路，北至城市 楔形綠地。 為住戶創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、方便、舒適的工作、生活新空間。 公司全體員工也本著“住戶的滿意就是我們的目標(biāo)”的宗旨，倡導(dǎo)“質(zhì)量第一”的理念，實(shí)現(xiàn)“管理一流、服務(wù)一流、員工一流、效益一流”的目標(biāo)。 ★依法管理、熱心服務(wù)： 我們深知依法經(jīng)營、依法管理是公司的生命保證，我們遵循國家的法律、法規(guī)、政策條例，以國家和業(yè)主的利益為出發(fā)點(diǎn)，給業(yè)主帶來最高的安全保障。 “滿足客戶要求，追求卓越服務(wù)”的企業(yè)承諾，恪守“誠信為民，服務(wù)第一”的服務(wù)理念，力求實(shí)現(xiàn)開拓創(chuàng)新，優(yōu)質(zhì)高效，創(chuàng)建品牌，追求卓越的企業(yè)目標(biāo)。 如果我們中標(biāo)，我們將盡全力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以回報(bào)招標(biāo)人和全體評(píng)委對(duì)本公司的信任和厚愛！ 投標(biāo)人：上海 XX物業(yè)管理有限公司 2020 年 11 月 28 日 目 錄 第一章 公司簡(jiǎn)介 6 第二章 物業(yè)概況 9 10 第三章 物業(yè)管理總體思路 11 13 13 14 15 16 16 第四章 人員配備與培訓(xùn) 17 18 、聘用標(biāo)準(zhǔn) 19 第五章 員工崗位責(zé)任制與職責(zé) 21 21 22 23 24 24 25 25 26 26 /文員工作職責(zé) 27 第六章 服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)容 27 28 30 31 31 32 33 34 34 34 36 36 第七章 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 37 39 、消防費(fèi)預(yù)算 40 、綠化費(fèi)預(yù)算 40 、節(jié)假日布置 41 41 41 42 42 第八章 結(jié)束語 44 第九章 附 件 附件 第一章 公司簡(jiǎn)介 公司簡(jiǎn)介 上海 XX 物業(yè)管理有限公司是專業(yè)從事小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)公司，目前已發(fā)展成一家規(guī)?；I(yè)化、優(yōu)質(zhì)化的物業(yè)公司，具有獨(dú)立法人資格。 “綠地某項(xiàng)目”前期物業(yè)管理 投 標(biāo) 書 上海 XX 物業(yè)管理有限公司 二 00 八年八月二十八日 致全體評(píng)委的信 尊敬的招標(biāo)人、專家和評(píng)委： 我們真誠地感謝各位領(lǐng)導(dǎo)、評(píng)委和專家對(duì)我公司所編制的“綠地某項(xiàng)目”物業(yè)管理投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審！ 本公司極其重視此次對(duì)“綠地某項(xiàng)目”物業(yè)管理的招標(biāo)活動(dòng)，并專門成立了“綠地某項(xiàng)目”物業(yè)管理投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)參與本次投標(biāo)活動(dòng)的內(nèi)容、方法和投標(biāo)文件的編制等作了認(rèn)真地研究和討論，并針對(duì)本小區(qū)物業(yè)管理的要求和特點(diǎn)，制訂了一系列科學(xué)、嚴(yán)密的方法和措施。 我們有信心，憑借現(xiàn)代管理的理念和方法，以新的管理思路和科學(xué)的管理方法，來爭(zhēng)取贏得“綠地某項(xiàng)目”的物業(yè)管理權(quán)。擁有一支技術(shù)過得硬、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚的員工隊(duì)伍，公司具有三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)證書。我們的員工在公司都受到充分的、平等的尊重，受到全面的培訓(xùn)和良好的福利待遇，他們因此 保持著對(duì)公司的認(rèn)同，保持著高度的工作熱情，從而把愛心和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)奉獻(xiàn)給業(yè)主。 ★保證質(zhì)量的同時(shí)節(jié)約開支、降低成本： 我們一直致力于在提高質(zhì)量的同時(shí)降低成本，學(xué)習(xí)、借鑒同行或相關(guān)行業(yè)先進(jìn)有效的管理經(jīng)驗(yàn)，通過采取各種開源節(jié)流的措施，以實(shí)現(xiàn)我公司“將價(jià)值和利益帶給客戶”的使命。 持續(xù)提高員工素質(zhì)、持續(xù)改進(jìn)管理與服務(wù)。 通過持續(xù)改進(jìn)管理與服務(wù)，為住戶創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、方便、舒適的工作、生活新空間，然后實(shí)現(xiàn)“住戶滿意”這一總目標(biāo)。其中一期 平方米 ,二期 平方米， 其中地下總建筑面積 20311 平方米。 本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)停車位 1140 個(gè)。 —— 電子巡更系統(tǒng)：在各主要點(diǎn)沿線設(shè)置巡更點(diǎn)，系統(tǒng)選定不同巡更路線實(shí)踐間隔，由計(jì)算機(jī)進(jìn)行監(jiān)控，并自動(dòng)記錄。 — — 門磁開關(guān)及天然氣泄漏探測(cè)器：各住戶設(shè)有門磁開關(guān)及天然氣泄漏探測(cè)器，并將該設(shè)防信息傳至小區(qū)管理計(jì)算機(jī)，實(shí)現(xiàn)設(shè)防報(bào)警系統(tǒng)。 第三章 綠地某項(xiàng)目管理總體思路 按照上海市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)“綠地某項(xiàng)目”實(shí)施管理，以此定位為準(zhǔn)則，高起點(diǎn)、大手筆開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作。 充分依靠和發(fā)揮區(qū)房土局物業(yè)科、社區(qū)辦、派出所、居委會(huì)的作用，齊抓共管，使綠地某項(xiàng)目爭(zhēng)創(chuàng)上海市優(yōu)秀小區(qū)文明小區(qū)工作。 ⑵把工程設(shè)備管理作為現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵來抓，以熟 練和 高超的專業(yè)技術(shù)掌握小區(qū)各類先進(jìn)的設(shè)備，使各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行正常，延長設(shè)備的使用年限，確實(shí)體現(xiàn)小區(qū)的保值升值，我們將把設(shè)備設(shè)計(jì)保養(yǎng)和日常保養(yǎng)工作做得更好。 ⑸實(shí)施嚴(yán)格的考核激勵(lì)制度，個(gè)人收入與工作業(yè)績掛鉤，明確工作職責(zé)，每季有考核，公開推行獎(jiǎng)勤罰懶，具有透明度的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。本公司將嚴(yán)格按照上海市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，嚴(yán)格操作，做到不論大小，使每件工作都程序化、系統(tǒng)化，在工作中一絲不茍、環(huán)環(huán)相扣、節(jié)節(jié)相連，從根本上保證本公司的服務(wù)質(zhì)量。 24小時(shí)接受報(bào)修，接報(bào)修后 30 分鐘到現(xiàn)場(chǎng)。 公眾庭院廢棄物滯留不超過 30 分鐘。 1無因管理責(zé)任引發(fā)的重大刑事案件和交通事故。 每天設(shè)立業(yè)務(wù)接待：周一至周日 9： 0017： 00。 小區(qū)設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定定期進(jìn)行保養(yǎng)，每天巡檢，記錄完整，設(shè)備完好率 98%以上。 管理處每半年發(fā)放一次《住戶意見征詢表》，以主動(dòng)征求使用人意見。 1每年進(jìn)行防火演習(xí)。 掛牌上崗守紀(jì)律。 遵章辦事不違規(guī)。 做好回訪重信譽(yù)。 周一至周日全天業(yè)務(wù)接待。 推行服務(wù)質(zhì)量，檢查、監(jiān)督制度，逐級(jí)檢查、監(jiān)督。 保安員：舉止文明，熟悉環(huán)境，維護(hù)秩序，防范到位。 （二）培訓(xùn)方式 自學(xué) 自學(xué)是提高學(xué)知和技術(shù)、增長知識(shí)才干的行之有效的方法。 參觀學(xué)習(xí) 管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 （一）錄用與考核 錄用：依照上海市人事局主管部門招、調(diào)人員規(guī)定，根據(jù)公司人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核，擇優(yōu)錄用；錄用后 經(jīng)公司或管理處培訓(xùn)部門對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用 36個(gè)月，依據(jù)《勞動(dòng)法》的規(guī)定，以勞動(dòng)合同書的形式與員工確定勞動(dòng)關(guān)系和合同期限。對(duì)管理處而方，運(yùn)用好系統(tǒng)管理理論，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外部及各執(zhí)行層的關(guān)系是搞好一體化管理的根本保證。 物業(yè)副經(jīng)理： 1 人， 45 歲以下，中專以上學(xué)歷，熟悉物業(yè)管理工作流程，善于與客戶、業(yè)主溝通，有一定組織能力和寫作能力的優(yōu)先。 保潔員 46歲以下，初中以上學(xué)歷，相貌端正，細(xì)致認(rèn)真，能吃苦耐勞，為人正派。 負(fù)責(zé)召集和主持經(jīng)理辦公會(huì)議，研究、處理辦公會(huì)議職權(quán)內(nèi)的各項(xiàng)工作和問題。 負(fù)責(zé)公司重