【正文】 有投資增速高的特征，但是增 速過高易造成房地產(chǎn)市場過熱隱患。在 惠州市委市政府的決策下，打造惠城為粵東休閑之都的目標(biāo)下，惠州的相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張較快，但亦存在相關(guān)的缺陷，在旅游投資加 速增長的拉動下，雖然面臨 2020 年的國際金融危機(jī) ， 2020 年 惠州 旅游業(yè)繼續(xù)保持相對穩(wěn)定 ， 初步 呈現(xiàn)增速回落。同時，演達(dá)路西段、四環(huán)路南段、南部新城主一號路以及其它相關(guān)路的建設(shè)將為數(shù)碼工業(yè)園、體育中心等提供交通支持。主 2 路、主 4 路遠(yuǎn)期可向惠澳大道以西延伸，成為區(qū)域性主干路。 主干路：規(guī)劃主干路呈三橫兩縱分布，主干路 紅線為 42~62 米，主線雙向 6車道。同時，為滿足內(nèi)外交通的合理銜接，惠莞高速將有全互通式出入口與惠南大道銜接，惠大高速公路則分設(shè)半互通和全互通式出入口與規(guī)劃區(qū)北側(cè)的體育中心和南側(cè)的市數(shù)碼園銜接。作為惠州市整體交通的重要組成部分和新城居民出行的期望所在，南部新城的交通系統(tǒng)正在變成現(xiàn)實(shí)。再就是綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，主要是惠 城區(qū)數(shù)碼園區(qū)，它將承接高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。 文娛方面，金山湖一帶的最大亮點(diǎn)是以金山河為依托，采用環(huán)形帶狀珍珠項鏈?zhǔn)降姆稚⒉贾梅绞浇ㄔ旖鹕焦珗@。以體育中心、體育學(xué)校為核心項目，規(guī)劃布置南北長約 3000 米的體育文化空間，以此構(gòu)成體育文化核心區(qū)組團(tuán)。在金山湖一帶，已經(jīng)落成的惠州一中高中部、市一級中學(xué)惠州南山學(xué)校、省一級小學(xué)南壇小學(xué)實(shí)驗學(xué)校等名校坐落景區(qū)核心地段。南部新城的發(fā)展，將承擔(dān)起疏導(dǎo)老城區(qū)城市功能的作用，包括居住、城市商務(wù)和公共服務(wù)等 在全市層面，南部新城是擴(kuò)大城市影響力、提高城市競爭力、增強(qiáng)城市輻射力的重要城市中心體系功能拓展新區(qū)。南部新城規(guī)劃的出臺，將有利于整個惠州城市資源的整合和升級。在中海殼牌南海石化項目建成投產(chǎn)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛的條件下，惠州市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)正向南調(diào)整，這也使得南部新城成為惠城區(qū)及惠陽區(qū)（包括大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)），東西向連接陳江仲愷地區(qū)惠東的重要節(jié)點(diǎn)?；葜菀云渚薮蟮陌l(fā)展?jié)摿?、上佳的生態(tài)環(huán)境、便捷的生活方式成為置業(yè)的焦點(diǎn)。原因在于， 國際經(jīng)濟(jì)形勢走出低底需要一斷的時間，而中國經(jīng)濟(jì)在國家大幅投資的拉動下，繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，居民收入也隨之上升， CPI 保持穩(wěn)定，住房改革制度的持續(xù)深化，而隨著國際經(jīng)濟(jì)的得蘇，預(yù)計 2020 年后，房地產(chǎn)市場將得到進(jìn)一步的發(fā)展 。 非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長， 尤其是 商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣。以經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計我國旅游的乘數(shù)效應(yīng) 計算，惠州旅游業(yè)的發(fā)展將帶動整個與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其拉動產(chǎn)值約為 580700億元人民幣。 根據(jù)惠州統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截止 2020 年 10月，惠州房地產(chǎn)開發(fā)資金投入達(dá)： 億元 , 比去年同期增長 %，其中商品房建筑面積達(dá)到 萬平米，同比去年同期增長 %，但 房屋的整體銷售面積卻比去年同期 有所下降 ， 為 197 萬平米，商品房空置面積為： 萬平米，比 07 年底的 萬平米增加了 5%。 2020－ 2020 年在崗職工年平均工資及其增長速度 （資料來源：惠州市統(tǒng)計信息網(wǎng)） C、 惠州 市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與走勢 2020 年， 惠州 房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年， 在全國主要一線城市的房價普遍穩(wěn)定和下調(diào)的環(huán)境下， 惠州 房地產(chǎn)市場 相應(yīng)出現(xiàn)了價格下降與銷售下滑的局面 ，住宅 市場存在供 大于 求的狀況 ，一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，排名在省內(nèi)上升，但增長速度亦不能跟上所擁有的自然資源，需發(fā)掘新的旅游資源， 表 11 惠州市旅游收入及歷年廣東省主要旅游城市的排名（單 位：億元人民幣） 城市 /地區(qū) 旅游總收入 排名 旅游外匯收入 排名 國內(nèi)旅游收入 排名 惠州 1999 10 10 11 2020 10 9 11 2020 7 7 11 2020 7 6 7 B、 惠州 市人口及 居民收入 年末，全市常住人口為 萬人。 2020－ 2020 年社會消費(fèi)品零售總額 及其增長速度 全年全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 億元，增長 ％；餐飲業(yè) 億元，增長 ％。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值 億元，增長 ％，其中，電子行業(yè) 億元，增長%；石化行業(yè) 億元，增長 ％。其中， 國稅 億元，增長 ％；地稅 億元，增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。到 2020 年中國旅游總收入占 GDP的比例將從 2020 年的 %達(dá)到 8%。一方面堅持對外開放，廣泛吸引海內(nèi)外各界資金；另一方面，充分利用社會資源，鼓勵國家、集體、個人投資建設(shè)旅游項目。全國旅行社接近兩萬家，全國旅游總收入已突破一萬億，入境旅游收入占旅游整體收入的 25%左右。 2020 年 111月，中國入境游客中外國人人數(shù)為 23938139 人。 2020 年，是中國 “ 十一五 ” 規(guī)劃的第一年。 中國經(jīng)濟(jì)在大的國際形勢中不可能獨(dú)善其身，中央政府提出 09年保 8的增長目標(biāo)，加大投資，拉動內(nèi)需，是中央政府提出的振興經(jīng)濟(jì)策略中重要的一環(huán)， 2020 年中央通過了中央三年內(nèi)直接投資 4萬億的重大策略，預(yù)期將 相應(yīng)帶動各地方政府投資近 12 萬億，將直接帶動 GDP2 個點(diǎn)以上，以確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。 本項目的開發(fā)建設(shè)，其價值是多重性的，兼顧了社會價值、環(huán)境價值與經(jīng)濟(jì)價值的平衡與最大化，體現(xiàn)在以下幾個方面： 社會價值的最大化 ○超前的主題概念導(dǎo)入國際視野，為城市發(fā)展帶來重大發(fā)展機(jī)遇； ○加強(qiáng)城市文化的認(rèn)同；城市生活特色和城市向心力的再造； ○改變城市區(qū)域、區(qū)位傳統(tǒng)習(xí)慣認(rèn)知，提升區(qū)域價值； ○改變社會分工，創(chuàng)造社會分工的新認(rèn)知與創(chuàng)想； ○提升城市形象與區(qū)域形象，塑造城市新的品牌 ； ○創(chuàng)造全新的“成長樂園”、“成長心智”、“網(wǎng)絡(luò)成長”概念與模式； ○兒童教育的成長價值； 環(huán)境價值的最大化； ○ 對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境景觀的最大價值挖掘； ○ 人文建筑與自然景觀的有機(jī)交融， 創(chuàng)造現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)觀念 ； ○在當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件下，對惠城“最宜人居”的理念進(jìn)行城市空間的實(shí)現(xiàn)； ○環(huán)境、城市、區(qū)域共同可持續(xù)發(fā)展。 根據(jù)國家旅游局統(tǒng)計， 07 年國內(nèi)大型綜合型主題游樂園共接待游客約 254202000人次，平均每個游樂園年接待游客人次為 300 萬以上，人均景區(qū)消費(fèi)約 174 元，每個游樂區(qū)景區(qū)年營業(yè)額 5 億元以上，而此類大型主題游樂園，正是惠州旅游經(jīng)濟(jì)圈的空白，本項目首期兒童文化產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃年接待游客 300 萬人，隨著周邊戶外游樂項目的陸續(xù) 建設(shè)，最終將達(dá)到年接待能力 800 萬人的規(guī)模。 ☆ 惠州市旅游在珠三角仍未形成統(tǒng)一品牌和概念，品牌乏力，認(rèn)知度低。 縱上所述，惠州市目前旅游業(yè)正處于初期向快速發(fā)展的過渡階段，各種旅游發(fā)展 條件正日趨成熟，政府的大力支持和科學(xué)合理的規(guī)劃將促進(jìn)旅游業(yè)的全面發(fā)展。 從旅游資源判斷，惠州市旅游發(fā)展前景十分廣闊。 惠州市旅游總收入在廣東省的排名上升較快，游客接待量增長快速，其旅游發(fā)展由緩慢趨向顯著增長之態(tài)勢。 總投資為 154226 萬元。 （詳見附表 3— 工程進(jìn)度計劃表） 投資估算和資金籌措 （ 1）基礎(chǔ)設(shè)施投資估算 根據(jù)近期 荊州 市 建設(shè)工程價格信息 ， 荊州 市工程造價定額資料及項目的具體情況，經(jīng)分析測算，本項目總投資估算額為人民幣 億 元。 項目運(yùn)用綜合旅游規(guī)劃的方式，通過主題文化的 運(yùn)營 形成，整合旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，打造鮮明的旅游特色形象，使其成為 荊州 市打造 華中 地區(qū)最重要的休閑度假旅游目的地和最大的綜合旅游基地 的代表 。 但 荊州的旅游經(jīng)濟(jì)也存在很大的局限性，當(dāng)前荊 州的旅游經(jīng)濟(jì)，主要以 東門古城墻 、 博物館 為主，以 三國 動人的歷史文化，吸引著探幽訪古的游客。荊州 的旅游市場發(fā)展 日趨 成 熟， 特別是湖北省提出文化壯腰，開通高鐵后， 轄區(qū)內(nèi)存大諸多 古代遺風(fēng)遺俗 的旅游景點(diǎn)， 荊州關(guān)帝廟、關(guān)羽祠、東門古城墻、博物館等，都是荊州 聞名的旅游度假目的地 。 鑒于旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步所起的巨大推動作用 ， 世 界各國和我國各級政府越來越重視和關(guān)注旅游業(yè)的發(fā)展 ， 近年來 ， 隨著我國人民生活水平的提高 ， 旅游產(chǎn)業(yè)成為了新的 支柱產(chǎn)業(yè) ， 成為國民經(jīng)濟(jì)收入的重要組成部分， 更是貼切于中央政府提出的以投資、消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略方針。 項目整體投資約 億 元。項目 整體造型 初步規(guī)劃 為大 型 楚宮殿 ，五層裙樓 作為產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 基地 ， 十 三 層酒店 及服務(wù) 公寓 ， 項目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資約人民幣 億 元。 公司現(xiàn)有員工 100余人 （視關(guān)羽祠人數(shù)） ，其中具有高級職稱以上職工 5 人，中級以上職稱 11 人，大專及本科以上學(xué)歷員工達(dá) 95%以上。 迷你三國動漫 城 》為 啟動的 載體，匯聚行業(yè)精英人才，塑造全新經(jīng)營管理模式，以立足產(chǎn)業(yè)培育、綜合運(yùn)營的思路，著眼中國兒童的成長教育，并對配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)行配置管理，以商業(yè)化的運(yùn)營方式壯大 健全 兒童 旅游 文化主題產(chǎn)業(yè) 鏈 ,形成完整產(chǎn)業(yè)模塊 。 本項目 開發(fā)商為 關(guān)羽祠 ，作為 荊州關(guān)公文化 核心企業(yè) 。 投資商 、 開發(fā)商 、運(yùn)營商與品牌文化傳播公司 本項目 投資 商為 遼寧省德源燃?xì)饧瘓F(tuán) 有限公司 ， 成立于 1995 年 10 月， 14 年來我公司秉承 “ 以信譽(yù)求發(fā)展，視客戶為上帝 ” 的理念，現(xiàn)在發(fā)展 全國八個城市有分支網(wǎng)點(diǎn)，湖北武漢設(shè)置網(wǎng)點(diǎn)。因此，按照 荊州 市政規(guī)劃的要求， 我們將啟動新南門關(guān)羽祠對面的 用地 ， 規(guī)劃 為迷你三國動漫城 ， 項目含 總 建設(shè)用地面積達(dá)到 平方米。 迷你三國動漫城 》 成長樂園 amp。 外部效果分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。 盈虧平衡分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。 收入估算 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 資金籌措 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 .... 錯誤 !未定義書簽。 組織機(jī)構(gòu)圖 ................... 錯誤 !未定義書簽。 項目管理 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第八章 環(huán)境保護(hù)、消防安全與節(jié)能 .... 錯誤 !未定義書簽。 第七章 公用工程 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 培訓(xùn)基地工程建設(shè)規(guī)模 ........... 錯誤 !未定義書簽。 第五章 建設(shè)方案與規(guī)模 .............. 錯誤 !未定義書簽。 市場預(yù)測 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 項目背景 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............. 錯誤 !未定義書簽。 可行性研 究工作的組成 ........... 錯誤 !未定義書簽。 項目名稱與建設(shè)單位 ............. 錯誤 !未定義書簽。 投資估算與資金籌措 ............. 錯誤 !未定義書簽。 項目承辦單位概況 .............. 錯誤 !未定義書簽。 市場現(xiàn)狀及需求 ................ 錯誤 !未定義書簽。 建設(shè)條件 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 培訓(xùn)基地建設(shè)規(guī)模 .............. 錯誤 !未定義書簽。 建筑結(jié)構(gòu)方案 .................. 錯誤 !未定義書簽。 采暖空調(diào)工程 .................. 錯誤 !未定義書簽。 第九章 項目管理與實(shí)施進(jìn)度 .......... 錯誤 !未定義書簽。 組織機(jī)構(gòu) ..................... 錯誤 !未定義書簽。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 錯誤 !未定義書簽。 投資估算 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 總成本費(fèi)用估算 ............... 錯誤 !未定義書簽。 不確定性和風(fēng)險 ............... 錯誤 !未定義書簽。 增收效益分析 ................. 錯誤 !未定義書簽。 一、 項目總論 項目背景 項目 概況 及背景 項目名稱 （暫定） ： 《 關(guān)映企畫 但原有部分建筑物業(yè)屬是 2020 年在古遺址上新建的關(guān)羽祠 ， 受地域面積有限，旅游 實(shí)用性差，嚴(yán)重制約了該用地的經(jīng)濟(jì)效益。 本項目作為兒童文化產(chǎn)業(yè)綜合培育與服務(wù)基地，僅為 兒童成長樂園綜合旅游文化項目的一部分 ， 德源 擬以高起點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)想，在 新南門 打造一個集戶外主題樂園、兒童成長體驗基地、配套綜 合服務(wù)商貿(mào)的大型旅游文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，鍛造一個具有國際先驅(qū)文化理念 、融 城墻護(hù)城河 景觀于一體的兒童文化之都。 公司以慈善為己任，以奉獻(xiàn)社會，造福眾生為理念， 在十余年的發(fā)展歷程中，不但為荊州 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)作出有益的貢獻(xiàn)