【正文】 本項目住宅 部分的 銷售和自主經(jīng)營部分 的租賃 屬常規(guī)地產(chǎn)銷售模式 ，在這里不進行累述。以確保中央空調(diào)、電梯、照明、供水、供氣等設施的保養(yǎng)維護，保證項目物業(yè)的正常運營。 3） 、 文化餐 飲 ， 長期持有， 租賃 經(jīng)營 文化、娛樂、餐飲部分時本項目的特色經(jīng)營部分，采取產(chǎn)權與經(jīng)營權長期持有，租賃經(jīng)營 與自主經(jīng)營相結合 的方式。 商鋪單元的分割 遵循按各樓層業(yè)態(tài)和品種的功能需要進行分割的原則；同時，在保證消防通道和客流通道的前提下，最大限度合理利用平面空間。 巨大的升值潛力和穩(wěn)定且無風險的回報率必然刺激鋪位投資者的投資信心。 空中樓閣共 21 層 樓面 ，總建筑面積 25000 平米， 126 戶， 按一萬元每平米估算， 銷售額約 。 七、 盈利模式 與經(jīng)營模式 盈利 模式 本項目盈利模式采取長期投資 與 短期投資相結合的盈利模式，即保證以最 短 的時間內(nèi)收回投資，又兼顧項目的長期收益。 氛圍設計：在業(yè)種確立之后，氛圍設計將承擔著重要的詮釋作用，那里是業(yè)種的轄域，是什么樣的業(yè)種，是何種文化屬性，如何體現(xiàn)，那里是主題區(qū)，主題區(qū)如何表達，門楣與柱面如何體現(xiàn)，重點照明的處理都是推敲的重要內(nèi)容。 頂柵設計 ： 追求簡潔大方，突出重點，追隨動線的變化，體現(xiàn)商場定位的主題區(qū)域氛圍，并能與頂棚設備的友好衍接，共同營造出舒適的公共空間。 塊型設計： 業(yè)種分布是現(xiàn)代商場經(jīng)營中經(jīng)常要推敲的問題，在動線規(guī)劃的大格局下，如何讓業(yè)種各就各位相互配合，讓消費者在合理的格局中，能夠采集大量的時尚信息，一步步引導消費，使各區(qū)塊型充分表達該業(yè)種的整體規(guī)模實力，方便消費者的選購行為。 其次，軟環(huán)境方面也要 全方位 服務 主題，包括 鋪面 布置， 廣告發(fā)布、 營業(yè)員服飾、 服務規(guī)范、 禮貌用語，都 作為 商 業(yè) 主題 塑造、形象塑造的構成元素 。 外觀形象時尚現(xiàn)代，外立面的形象要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、豪華、時尚”的氣息；風格上要有超前意識，能夠經(jīng)得起時間的考驗；正面、側(cè)面需要分別具有明確、大方的視覺焦點；做到無論遠看近看都給人以莊重的美感；色彩搭配協(xié)調(diào)一致，燈光效果熱烈炫目；成為整條街最靚麗最吸引眼球的商業(yè)店面 ，打造成東區(qū)域 地標建筑 。 此外，挑空的部分不計算面積， 越來越為中青年人看好 。 每層 6 套， 設置 180 平米、 220平米 兩種房型 。 藝術中心、書城：文化消費的不可缺少的場所。 7F： KTV、 SPA、 大型浴場、咖啡廳 、西餐廳 時尚 娛樂休閑廣場，大型浴場、大型 KTV作為主力店，設計、裝修應具備現(xiàn)代感和華麗感， 讓客戶享受貴賓級的超值服務。 6F： 超大規(guī)模中餐酒樓 引入一家超大型高檔餐飲旗艦店， 引領 XX 餐飲高消費潮流， 初步意向是紅子雞集團。 4F： 數(shù)碼廣場 招商 引入一家 XX 知名連鎖數(shù)碼專營企業(yè)，如：賽格、塞博、蘇寧、國美、宏圖三胞等。 五、 業(yè)態(tài)組合與樓層分布 地下 ： 停車場 地下停車場 200 個車位，室外停車場： 1200 個車位。 餐飲 文化 娛樂 定位 項目餐飲文化娛樂 定位 本著注重高端市場， 滿足高消費人群，面向 中青年家庭， 充分體現(xiàn)本項目的 注重 文化 娛樂 消費特色。 業(yè)態(tài)組合與 品牌組合 項目的業(yè)態(tài)構成確定為 國際 品牌服裝、鞋帽、箱包、皮具、工藝首飾、化妝品等生活消費品為 主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。全國在建的 XX眾多， XX已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。 品牌折扣店 （ OUTLETS） “ XX” 是英文 OUTLETS 的中文直譯。 本項目的銷品茂類型為娛樂 型 摩爾購物中心 MALL。6039 萬億日元，占當年其零售總額的 17 銷品茂的面積一般在 10 萬平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一管理。 1+1 大于 2，在兩家大型銷品茂零售商的規(guī)模效應的引領下，必將大幅提升城東商圈的人氣和成熟度，加快 XX“品牌戰(zhàn)略”的商業(yè)發(fā)展速度，大幅度提升城東商圈的 商業(yè)輻射范圍，吸引周邊縣市到本商圈購物消費， 與競爭對手 取得共贏的結果。 總之， 本項目 融合了 國際品牌專賣店 、 豪華 影院、休閑中心、 文化藝術中心、 超大規(guī)模餐飲旗艦、 特色美食城、兒童娛樂天地等不同構思的生活體驗。 其次，大潤發(fā) 消費層次覆蓋高、中、低，主要滿足于中低居民消費需求，本項目立足于滿足高端消費群體的消費需求，在消費層次方面也有著差異化定位。作為國際著名的大型連鎖零售商，大潤發(fā)的運營，將第 11 頁 共 27 頁 大幅度提升城東的商業(yè)氣氛，極大地增加商圈成熟度。則該商圈的飽和指數(shù)為 … IRS＝ 8000001000／ 500000＝ 1600 從估算數(shù)據(jù)顯示， 該商圈內(nèi)的飽和度 較 低。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量， 飽和指數(shù)可由公式求得。 再看競爭分析。商圈內(nèi)的人口規(guī)模 隨著幾個成熟住宅小區(qū)的入住以及行政中心的陸續(xù)建設，城東未來將達到 萬人的常住人口，大型商業(yè)項目較為集中，輻射范圍應涵蓋整個城區(qū)及 周邊郊縣，人口基數(shù) 80100 萬； 家第 10 頁 共 27 頁 庭數(shù)目 約 30 萬 、 2021 年 居民 年 人均可支配收入達到 20216 元 ， 購買力 較強。 (6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風格、經(jīng)營商品、服務對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。 (2)勞動力保障：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水平；普通員工的學歷與工資水平。 本項目的投資建設，將攜手城市廣場、 五星級繞江大酒店、新世紀廣場（大潤發(fā)超市）等商業(yè)項目共同打造 XX 核心商業(yè)圈，輻射 XX 全城乃至臨近 的 紹興 ， 蕭山，嵊州，義烏、東陽，浦江 等縣市 。 規(guī)劃中的 XX 城東， 是 XX 的核心 城區(qū) 板塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆?響應政府 “ 品牌興商 ” 的戰(zhàn)略， 為 “ 把 XX市建設成為長三角著名商旅名城的目標 ”添加新的里程碑。 消費群體是決定消費市場的決定因素， XX現(xiàn)在 缺乏 的是 與 其 經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展迅速的旅游產(chǎn)業(yè)相適應的高檔次綜合性 品牌化的 商業(yè)網(wǎng)點， 缺乏支撐高端消費群體的第三產(chǎn)業(yè)商圈 。但是， XX 目前 商業(yè)網(wǎng)點 的 商業(yè)組織化程度 較 低 ，缺少 具有 專業(yè)特色 的 購物 街 區(qū) ， 缺乏具有號召力和區(qū)域輻射能力的 核心 商圈 。 2021 年 底，大潤發(fā)超市開業(yè)。全市目前已擁有銷售超億元的三產(chǎn)規(guī)模企業(yè) 12 家，三產(chǎn)苗子企業(yè) 19 家。 2021 年，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、東湖農(nóng)貿(mào)市場、大唐農(nóng)貿(mào)市場的成交額均超過億元。 XX市商貿(mào)服務業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢頭。 商業(yè) 發(fā)展環(huán)境 與 業(yè)態(tài)狀態(tài) 調(diào)查 近年來 ， XX 市以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，一方面本地一些規(guī)模較大的商場如雄城商貿(mào) 、第一百貨 等都不斷發(fā)展連鎖超市，一些新興連鎖企業(yè)如天天樂超市等也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭；另一方面，國內(nèi)著名的連鎖集團已進入或準備進入我市城區(qū)發(fā)展網(wǎng)點，同時，專賣店、專業(yè)店、便民第 6 頁 共 27 頁 店等多種業(yè)態(tài)也得到較快發(fā)展。 XX 連續(xù)兩次被評為浙江省 “ 建筑之鄉(xiāng) ” 。工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展緊緊抓住了大企業(yè)、大集團培植和塊狀經(jīng)濟升級這條主線，全市已有年銷售超億元的工業(yè)規(guī)模企業(yè) 106家，有省級以上高新技術企業(yè) 102 家，上市公司 4家。 越王勾踐臥薪嘗膽，西施故里人杰地靈。 1964 年 9 月，復屬紹興專區(qū)。其后，XX屬紹興專區(qū)。 16年廢道，直屬浙江省。二十六年，降州為縣，仍復舊名。淳熙元年 (公元 1174 年 )，廢義安，其地復入 XX。吳越王天寶三年 (公元 910 年 )，復名 XX。高宗儀鳳二年 (公元 677 年 )，劃 XX、會稽部分地置永興縣。隋文帝開皇中，屬吳州。三國吳時，改漢寧為吳寧。西漢時，屬揚州刺史部會稽郡。夏朝中期，夏帝少康封庶子無余于越， XX 屬越。 2021 年年平均氣溫 176。東部會稽山脈，主峰東白山太白尖海拔 1194． 6米，為境內(nèi)最高峰；西部龍門山脈，主峰三界尖海拔 1015． 2米 ，為境西部最高峰。59′ 之間，屬 XX 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。錢塘江流域中段，介于東經(jīng) 119176。共有 32個社區(qū)、 34 個居委會、 467 個行政村。 XX 城市建成區(qū)面積達 平方公里，城市 綠 化率達到 %，中等城市框架基本形成。 新世紀花園住宅小區(qū)苧蘿東路大潤發(fā)東 興 路新行政中心環(huán) 城 東 路氣象局新安家園住宅小區(qū)20m20 ?130m150m項目占地面積： 35 畝（ 23500 平方米）。開發(fā)商陸續(xù)投入自有資金 3億元，剩余部分由銷售收入補充。用資計劃由兩部分組成 ：一是企業(yè)自有資金，二是銷售收入用于再投資部分。 西北方向是祥生新世紀廣場（臺灣大潤發(fā)賣場）。 項目容積率、建筑密度、綠化率 項目總建筑面積： 萬 平方米 項目容積率： 項目建筑密度： 46% 項目綠化率： 23% 二、 XX 市商業(yè)地產(chǎn)研究 區(qū)位優(yōu)勢與交通狀況 XX位于浙江省中部，與紹興、杭州蕭山區(qū)，嵊州，義烏、東陽，浦江等7個縣市區(qū)接壤，總面積 2318 平方公里（全省第 8位），轄 28 個鎮(zhèn)鄉(xiāng) (街道 )，106 萬人口 (全省第 7 位 )。 第 3 頁 共 27 頁 XX 市轄 3 個街道、 23 個鎮(zhèn)、 1 個鄉(xiāng)： XX 街道、浣東街道、陶朱街道；大唐鎮(zhèn)、次塢鎮(zhèn)、店口鎮(zhèn)、阮市鎮(zhèn)、江藻鎮(zhèn)、楓橋鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、馬劍鎮(zhèn)、草塔鎮(zhèn)、牌頭鎮(zhèn)、同山鎮(zhèn)、安華鎮(zhèn)、街亭鎮(zhèn)、璜山鎮(zhèn)、浬浦鎮(zhèn)、直埠鎮(zhèn)、五泄鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)、陳宅鎮(zhèn)、王家井鎮(zhèn)、應店街鎮(zhèn)、山下湖鎮(zhèn)、東白湖鎮(zhèn)；東和鄉(xiāng)。位于浙江省中部偏北，距杭州 98 公里。21′ ～ 29176。境內(nèi)東、西部為低山丘陵，富有林木、礦藏。 市境地處浙中內(nèi)陸，屬亞熱帶季風氣