【正文】 拔 1015． 2米 ，為境西部最高峰。四周群山環(huán)抱，地勢(shì)由南向北漸次傾斜，形成北向開(kāi)口通道式斷陷盆地。59′ 之間，屬 XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。32′ ，北緯 29176。錢塘江流域中段，介于東經(jīng) 119176。 自然條件及資源優(yōu)勢(shì) XX地形以丘陵為主，素有 “ 七山一水二分田 ” 之稱。共有 32個(gè)社區(qū)、 34 個(gè)居委會(huì)、 467 個(gè)行政村。 XX距 XX僅 298 公里，杭州 98公里，距蕭山國(guó)際國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 30分鐘車程。 XX 城市建成區(qū)面積達(dá) 平方公里，城市 綠 化率達(dá)到 %，中等城市框架基本形成。 項(xiàng)目建筑面積、 建筑 層數(shù) 第 2 頁(yè) 共 27 頁(yè) 項(xiàng)目總建筑面積： 97000 平方米； 項(xiàng)目 主樓 地上 8 層地下 1 層 ，附樓 930 層 ； 地下停車場(chǎng)： 200 個(gè)車位，室外停車場(chǎng)： 1200 個(gè)車位。 新世紀(jì)花園住宅小區(qū)苧蘿東路大潤(rùn)發(fā)東 興 路新行政中心環(huán) 城 東 路氣象局新安家園住宅小區(qū)20m20 ?130m150m項(xiàng)目占地面積： 35 畝（ 23500 平方米）。 東北方是規(guī)劃的行政中心， 部分行政機(jī)關(guān) 以 在建設(shè)中。開(kāi)發(fā)商陸續(xù)投入自有資金 3億元，剩余部分由銷售收入補(bǔ)充。第 1 頁(yè) 共 27 頁(yè) XX“ XX 娛樂(lè)城 ” 項(xiàng)目 可行性 研究 報(bào)告 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目投資人： 香港 XX 企業(yè) 有限 公司 XX 輕紡市場(chǎng)發(fā)展有限公司 XX市 XX街道辦事處 城郊 居民委員會(huì) 項(xiàng)目計(jì)劃投資額： 萬(wàn) 元人民幣 （ 約 5 億元） 項(xiàng)目公司與 用資計(jì)劃 本項(xiàng)目由三個(gè)投資方共同組建項(xiàng)目公司，股權(quán)分配方案 待 進(jìn)一步協(xié)商確定。用資計(jì)劃由兩部分組成 ：一是企業(yè)自有資金，二是銷售收入用于再投資部分。 項(xiàng)目選址 、 占地面積 項(xiàng)目四至： 項(xiàng)目東 臨環(huán)城東路、氣象局； 北沿苧蘿東路、新世紀(jì)花園 住宅 小區(qū)； 南靠新安家園住宅小區(qū) 、 ；西接 37 畝 待開(kāi)發(fā) 商業(yè)宗地、東興路。 西北方向是祥生新世紀(jì)廣場(chǎng)（臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)）。 東西長(zhǎng) 180 米，南北長(zhǎng) 140 米。 項(xiàng)目容積率、建筑密度、綠化率 項(xiàng)目總建筑面積： 萬(wàn) 平方米 項(xiàng)目容積率： 項(xiàng)目建筑密度： 46% 項(xiàng)目綠化率： 23% 二、 XX 市商業(yè)地產(chǎn)研究 區(qū)位優(yōu)勢(shì)與交通狀況 XX位于浙江省中部，與紹興、杭州蕭山區(qū)，嵊州，義烏、東陽(yáng)，浦江等7個(gè)縣市區(qū)接壤，總面積 2318 平方公里（全省第 8位），轄 28 個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng) (街道 )，106 萬(wàn)人口 (全省第 7 位 )。 XX交通便利，浙贛鐵 路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而過(guò)，諸永（ XX至永嘉）高速 、 XX 至紹興的高速公路正在興建中。 第 3 頁(yè) 共 27 頁(yè) XX 市轄 3 個(gè)街道、 23 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)鄉(xiāng)： XX 街道、浣東街道、陶朱街道；大唐鎮(zhèn)、次塢鎮(zhèn)、店口鎮(zhèn)、阮市鎮(zhèn)、江藻鎮(zhèn)、楓橋鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、馬劍鎮(zhèn)、草塔鎮(zhèn)、牌頭鎮(zhèn)、同山鎮(zhèn)、安華鎮(zhèn)、街亭鎮(zhèn)、璜山鎮(zhèn)、浬浦鎮(zhèn)、直埠鎮(zhèn)、五泄鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)、陳宅鎮(zhèn)、王家井鎮(zhèn)、應(yīng)店街鎮(zhèn)、山下湖鎮(zhèn)、東白湖鎮(zhèn)；東和鄉(xiāng)。市人民政府駐 XX街道紅旗路26號(hào)。位于浙江省中部偏北，距杭州 98 公里。53′ ～ 120176。21′ ～ 29176。全境處于浙東南、浙西北丘陵山區(qū)兩大地貌單元的交接地帶，由東部會(huì)稽山低山丘陵、西部龍門山低山丘陵、中部浦陽(yáng)江河谷盆地和北部河網(wǎng)平原組成。境內(nèi)東、西部為低山丘陵，富有林木、礦藏。中部為河谷盆地，多沃土良田，北部為河網(wǎng)平原，水資源充沛。 市境地處浙中內(nèi)陸，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨水較多，光照充足，年溫差大于同緯度鄰縣，小氣候差距顯著，具有典型的丘陵山地氣候特征。C ，降水天數(shù) 158天，總降水量 1393 毫米，蒸發(fā)量 1235． 3毫米，日照時(shí)間 1666． 7 小時(shí)。史傳：禹至大越，上苗山大集諸侯，駐蹕于此，爵有德、封有功， 因定此境為 XX，意即天下諸侯到達(dá)駐留議事之所。至春秋時(shí)，越國(guó)先后建都于境內(nèi)埠中、大部、色乘等地。秦王政二十五年 (公元前 222 年 )，以越地置會(huì)稽郡，設(shè) XX縣。新始建國(guó)年間，更名疏虜。東漢興平二年 (公元 195 年 )，分部分地入豐安、漢寧二縣。西晉屬會(huì)稽郡。南朝復(fù)屬會(huì)稽郡。九年 (公元 589 年 )，吳寧縣廢 ，原 XX 地復(fù)歸 XX。唐時(shí)，屬會(huì)稽郡及越州。武后垂拱二年 (公元 686 年 )，復(fù)分 XX 縣之吳寧故地入東陽(yáng)縣。五代屬吳越國(guó)越州東府。宋初，屬兩浙東路越州。孝宗乾道八年 (公元 1172年 )，分東北 10 鄉(xiāng)置義安縣，治今楓橋。元屬江浙等處行中書省紹興路。至正十九年 (公元 1359 年 )，改名諸全州。明、清時(shí)，均屬紹興府。民國(guó) 3 年省下設(shè)道， XX屬會(huì)稽道。民國(guó) 24年 9 月至 37年 4月，屬浙江省第三行政督察區(qū)； 37 年 4 月至 38年，屬浙江省第二行政督察區(qū)。 6月 13 日～ 11月 16日，歸第十專署管轄。 1952 年 1月，紹興專區(qū)撤銷，直屬浙江省。 1957 年 9月，劃歸寧波專區(qū)。1968 年 5 月，屬紹興地區(qū)。 1989 年 9 月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷 XX 縣，設(shè)立 XX 市。 XX 歷來(lái)俊賢咸集，人才輩出，古代有西施、王冕、楊維楨、陳洪綬、良價(jià)等名人；現(xiàn)代有俞秀松、張秋人、宣俠父等中共早期革命家，當(dāng)代有趙忠堯、金善寶、毛漢禮等著名科學(xué)家。農(nóng)業(yè)是 XX 的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)，全市不斷加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐，生豬、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品不斷銷往香港、 XX 等國(guó)內(nèi)大中城市和國(guó)外市場(chǎng)，涌現(xiàn)了 “ 綠劍 ” 名茶、 “ 楓橋 ” 香榧等一批全國(guó)、省級(jí)名牌農(nóng)產(chǎn)品，被命名為 “ 中國(guó)珍珠之鄉(xiāng) ” 和 “ 中國(guó)香榧之鄉(xiāng) ” 。大唐襪業(yè)、店口五金、楓橋襯衫、山下湖珍珠等十大塊狀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 70%左右。 XX 有以服裝為主的五大類出口商品、 145 個(gè)品種，外貿(mào)出口連年增長(zhǎng)。憑借西施的傳奇故事和五泄的秀美景色，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 2021 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 20216 元和 9050 元。 2021 年， XX 市政府出臺(tái)了 《 XX 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》 ， 圍繞把 XX 市建設(shè)成為長(zhǎng)三角著名商旅名城的目標(biāo)，充分利用區(qū)位、制造業(yè)和旅游資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局和業(yè)態(tài)的選擇以方便居民生活為出發(fā)點(diǎn)，力爭(zhēng)通過(guò)合理配置社會(huì)商業(yè)資源，建設(shè)空 間布局合理、業(yè)態(tài)設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)體系完善、信息化程度高的現(xiàn)代化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系 ?！兑庖?jiàn)》對(duì)達(dá)到條件的各類商貿(mào)服務(wù)企業(yè)制訂了不同的獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市商貿(mào)服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目總數(shù)達(dá) 285個(gè) ，計(jì)劃投資總額 億元，其中， 2021 萬(wàn)元以上重點(diǎn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目共有 26 個(gè)，分別分布在 XX、浣東、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次塢等 9 個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）；投資 5000 萬(wàn)元以上的有 20個(gè) ，投資項(xiàng)目規(guī)模 之大、范圍之廣、品位之高，為歷年之最。目前，全市共有各類農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 176 個(gè)，遍布全市各個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）。全市已初步形成大中小相結(jié)合、城鎮(zhèn)與農(nóng)村相結(jié)合、批發(fā)與零售相結(jié)合、農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)與 工業(yè)品經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，多層次、多功能、專業(yè)化、特色化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò) 。其中批發(fā)貿(mào)易 億元，同比增長(zhǎng) %；零售貿(mào)易 億元，同比增長(zhǎng)%；住宿餐飲 億元，同比增長(zhǎng) %。其中，富潤(rùn)控股集團(tuán)成為浙江省重點(diǎn)培育的商貿(mào)流通企業(yè)之一；雄風(fēng)集團(tuán)已成為全國(guó) 500 強(qiáng)服務(wù)企業(yè)和紹興市年銷售額最大的商貿(mào)流通企業(yè)。積極實(shí)施 “ 品牌興商 ” 戰(zhàn)略，從強(qiáng)化品牌基礎(chǔ)工作、加快培育自主品牌、實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)扶持政第 7 頁(yè) 共 27 頁(yè) 策、加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用等方面，進(jìn)一步形成商貿(mào)服務(wù)業(yè)重視品牌、保護(hù)品牌、爭(zhēng)創(chuàng)品牌、發(fā)展品牌的良好氛圍。這個(gè)集購(gòu)物、休閑、美食于一體的綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)，使消費(fèi)者在單純的購(gòu)物之外，體驗(yàn)到濃郁的現(xiàn)代商業(yè)氣息，同時(shí)還給周邊地段帶來(lái)繁榮。 項(xiàng)目組 調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 中型城市的商業(yè)框架在 XX 已經(jīng) 初步形成，未來(lái)幾年必然進(jìn)入商業(yè)高速發(fā)展階段。 商業(yè)配套設(shè)施 亦相對(duì) 缺乏，突出表現(xiàn)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理、低層次重復(fù)建設(shè)過(guò)多，結(jié)果造成網(wǎng)點(diǎn)過(guò)于分散， 傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū) XX路也不能形成具有專業(yè)特色的現(xiàn)代商業(yè)積聚區(qū)， 商業(yè)集聚度低，商業(yè)氛圍難以形成。 隨著 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷高速發(fā)展和城區(qū)居民 人均可支配收入的大幅度提高， 特別是 企業(yè)主和高收入群體的不斷壯大， XX 高消費(fèi) 層次 需求已經(jīng)逐步 形成，這一點(diǎn)，從市區(qū)道路上行駛的高檔名 牌轎車 的 數(shù)量和華燈初上時(shí)餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所的上座率 就是有力的證明， XX 人的富足和消費(fèi)習(xí)慣 可見(jiàn)一斑。 而且，不僅僅是滿足高消費(fèi)群體的商業(yè)設(shè)施的缺乏，更為突出的是目前的商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)布局中缺少國(guó)際品牌和 具 國(guó)際影響力的商業(yè)龍頭，缺少具有國(guó)際領(lǐng)先的服務(wù)業(yè)管理能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng) 能力的 團(tuán)隊(duì)。本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)將填補(bǔ) XX 市高端商業(yè)業(yè)態(tài)需求的空白。 第 8 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三、 城東區(qū)域商業(yè) 發(fā)展 態(tài)勢(shì)分析 區(qū)域 現(xiàn)狀與 規(guī)劃 藍(lán)圖 隨著城市區(qū)域的擴(kuò)大和東移，目前的 XX 城東，已建成入住 了 數(shù)個(gè)住宅小區(qū)，新世紀(jì)廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)建成，大 潤(rùn)發(fā)超市已經(jīng)開(kāi)始正常營(yíng)業(yè)，區(qū)域人氣已經(jīng)初步呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。一個(gè)布局合理、交通便捷、設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城區(qū)正在飛快發(fā)展。在這里，西施故里旅游區(qū)商旅繁盛，商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、文化娛樂(lè)等公共配套設(shè)施集中布置，新行政中心將興建國(guó)土局大樓、交通局大樓、供電局大樓、農(nóng)業(yè)局大樓等。辦證中心（建設(shè)中）、耀江大酒店（建設(shè)中）、會(huì)展中心（規(guī)劃中）、 XX 大劇 院（規(guī)劃中）、青少年宮 （規(guī)劃中）等也將陸續(xù)建成 。 第 9 頁(yè) 共 27 頁(yè) 城東商圈飽和度分析 商圈形態(tài) ： 商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)， 根據(jù) XX 城市規(guī)劃，本