【正文】 4 四、項目互適 性分析 ........................................................................................................ 55 各級政府（組織）的態(tài)度 ...................................................................................... 55 安置群眾的態(tài)度 ...................................................................................................... 55 五、社會效益分析評價 .................................................................................................... 55 第十五章 結(jié) 論 .................................................................................................................. 57 進(jìn)一步推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城市化進(jìn)程 ...................................................................... 57 改善農(nóng)民住房條件，實現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化 .................................................. 57 改善了片區(qū)人居環(huán)境，推動文明城市發(fā)展。 研究范圍 本可研報告的主要研究內(nèi)容有：項目的提出和建設(shè)的必要性、建設(shè)方案、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)條件、項目實施進(jìn)度、投資估算及資金來源等。土地綜合整治不僅可以節(jié)約因建設(shè)而占用耕地面積，對改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民增收也具有重要意義。 項目建設(shè)的必要性 （ 1） 項目建設(shè)是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實施的 需要； （ 2） 項目的建設(shè)有利于 改善群眾居住條件 ，實現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化 ； （ 3） 項目建設(shè)有利于進(jìn)一步改善青白江區(qū)五愛村人居環(huán)境，推動最佳旅游城市和文明城市的發(fā)展。 5 建設(shè)規(guī)模 災(zāi)后重建集中安置房建設(shè)項目 占地 100 畝 ，擬建總建筑面積 35800 ㎡ 。 2020 年 1 月 至 2020 年 9 月前，進(jìn)行農(nóng)遷房 項 目 主體工程 建設(shè)、 設(shè)備安裝 及裝修 裝飾工程 和 室外總圖工程 。 同時，通過 區(qū)域居住環(huán)境的改善和 配套 設(shè)施的完善 ，切實提高 了區(qū)域農(nóng)民 群眾 的 生活水平，促進(jìn)和諧社會建設(shè)。 2020 年，成都市被國務(wù)院批準(zhǔn)稱為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革配套試點城市。綜合配套改革試驗區(qū)的設(shè)立，為成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展帶來新的歷史機遇。土地以紫色土壤為主，主產(chǎn)蔬菜、西瓜、生姜、大蔥、中藥材、四季水果、栽桑養(yǎng)蠶。全村發(fā)展蠶桑 1600 畝，西瓜 600 畝，枇杷、臍橙、李子等四季水 果800 畝，核桃、大棗等堅果 3000 余畝。 （ 2）將現(xiàn)有種植作物結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，更加合理的利用土地。 社區(qū) 總體 規(guī)劃 五愛村的社區(qū)命名為“五愛家園”，“五愛家園”項目北臨樸分路，西臨環(huán)山路，東臨郭家堰塘，南臨郭家石盤山，規(guī)劃的五花大道與“五愛家園”相連。通過路網(wǎng)、景觀軸線的延續(xù)， 建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，消弱道路帶來的分割效果，將東西兩個片區(qū)融為一體，臨環(huán)山路村分路設(shè)小區(qū)入口，入口處設(shè)入口廣場及休閑廣場。（以上經(jīng)營范圍國家法規(guī)規(guī)定限制的除外， 需許可證的憑許可證在有效期內(nèi)經(jīng)營） 。公司現(xiàn)有員工 26人，其中專業(yè)技術(shù)人員均具有土地管理、土地規(guī)劃、農(nóng)田水利、地質(zhì)工程等專業(yè)本科以上學(xué)歷。 公司財務(wù) 總監(jiān)張震中 ， 男 ，現(xiàn)年 39 歲， 1991 年畢業(yè)于 四川大學(xué)會計專業(yè)，從 1991 年起，先后在中國建筑西南勘察研究院、岳華會計師事務(wù)所、四川華立會計師事務(wù)所、四川電信科研規(guī)劃設(shè)計有限公司等企業(yè)從事財務(wù)管理工作， 2020 年 10 月至今任成都 地大盛農(nóng)投資有限公司財務(wù)總監(jiān) 。 13 公司產(chǎn)權(quán)明晰，組織機構(gòu)健全，能滿足經(jīng)營管理需要。公司還成功參與了甘溪鎮(zhèn) 7900 萬元土地整理項目、丹棱縣雙橋鎮(zhèn)、仁美鎮(zhèn) 2600 萬元土地整理項目的投資咨詢、實施咨詢。 14 四 、財務(wù)狀況分析 根據(jù) 公司提供 的審計報告， 截止 2020 年 6 月， 公司 總資產(chǎn) 萬 元，其中：流動資產(chǎn) 萬 元，固定資產(chǎn) 萬 元，公司總負(fù)責(zé) 萬 元，全部為流動負(fù)責(zé) ，所有者權(quán)益 萬元 ， 其中： 項目 注冊資本 500 萬元，項目 資本公積 1010 萬元，未分配利潤 萬元。 綜上所述， 公司主要依靠股東投入進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，負(fù)債率處于較低水平，隨著建設(shè)投入的進(jìn)行和籌資方式的變化，指標(biāo)可能發(fā)生較大變化。 與青白江清泉鎮(zhèn)五愛村、成都興樹農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司簽訂了《土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同書》。 第 四 章 項目建設(shè)的 可行性和 必要性 一、項目的提出 本項目屬于 成都市青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛村災(zāi)后重建集中安置 工程。 本項目符合《青白江區(qū)土地利用總體規(guī)劃》和《青白江區(qū)清 泉鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》等關(guān)于土地利用總體規(guī)劃項目的要求。 該項目的建設(shè)符合農(nóng)民群眾災(zāi)后重建改善居住環(huán)境的需要， 群眾積極性高 ， 當(dāng)?shù)卮迕裼幸筮M(jìn)行土地綜合整治的強烈愿望，希望通過土地綜合整治改善生產(chǎn)、生活條件，提高土地的產(chǎn)出率。另一方面，目前我市總體上已進(jìn)入工業(yè)化中期，經(jīng)濟(jì)增長 90%來自非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，城市化進(jìn)程和城市文明普及率都進(jìn)入快速發(fā)展階段，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上依賴城市的帶動，現(xiàn)階段是城鄉(xiāng)逐步走向一體的重要時期。 項目除 集中 安置房周邊預(yù)留了一定量的商業(yè)用房，有利于繁榮社區(qū)商業(yè)方便群眾生活。 土地資源的成功經(jīng)營是籌集城市建設(shè)資金的有效渠道，是加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，提高城市規(guī)劃建設(shè)水平的有效途徑。 該 本項目的建設(shè)和周邊環(huán)境的整治勢必會改善區(qū)域的環(huán)境狀 19 況，促進(jìn) 五愛村 人居環(huán)境質(zhì)量的進(jìn)一步優(yōu)化，推動區(qū)域人居環(huán)境的進(jìn)一步改善，是切實改善民生的重要工程。 “五愛家園”社區(qū)性質(zhì)定位：農(nóng)業(yè)觀光、山野休閑、溫泉旅游的后勤基地，集餐飲、娛樂、休閑為一體的五愛村集中居住區(qū)。住宅主要面向本村農(nóng)戶。 本項目各項具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 21 項目 單位 工程量 比重 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 1．地上建筑面積 ㎡ ① 住宅建筑面積 ㎡ % ㎡ 的住宅面積及比例 ㎡ % ㎡ 的住宅面積及比例 ㎡ % ②商業(yè)用房建筑面積 ㎡ % ③物管用房建筑面積 ㎡ % 2．居住 戶（套）數(shù) 戶 300 3． 總 容積率 4． 總 建筑密度 ％ % 5．綠地率 （不小于） ％ % 6．機動車位 個 168 A．住宅停車位： 個 125 B．商業(yè)停車位： 個 43 9．非機動車位： 個 1680 10．全民健身場所： ㎡ 76 建設(shè)地點 項目位于 成都市 青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛村三組 。 二、項目建設(shè)基本條件 項目區(qū)正在完善水利設(shè)施，修建三級水電站，解決了生產(chǎn)、生活用水后顧之憂；增大了項目區(qū)水域面積，為旅游度假奠定了基礎(chǔ)。 第七章 項目建設(shè)管理 本建設(shè)項目是涉及 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 、 區(qū)域改造、 投資大的 農(nóng)遷房 建設(shè)工程。 充分利用經(jīng)濟(jì)合同法規(guī)定的各級項目責(zé)任人的權(quán)利和義務(wù)，有效避免各級責(zé)任人間的沖突和矛盾，加強各級責(zé)任人間的協(xié)調(diào)與配合，使“ 責(zé)、權(quán)、利 ” 相對等 ，“ 借、用、還 ” 相統(tǒng)一的原則得以充分體現(xiàn)。 業(yè)主 自己 行使項目建設(shè)的公司，應(yīng)做好項目的組織協(xié)調(diào)工作，確保項目按合同工期、投資、質(zhì)量完成。 審批承建商提交的施工組織設(shè)計、施工進(jìn)度計劃、施工方案、施工質(zhì)量保證體系等技術(shù)文件，并檢查落實。 根據(jù)工程進(jìn)度情況，審核承建商進(jìn)度及付款申請，簽發(fā)工程付款憑證、支付工程款。 四、加強項目投資管理 項目的投資控制著重是在承發(fā)包階段和施工階段采取有效措施，隨時糾正發(fā)生的偏差，把工程造價的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的造價限額以內(nèi)，以求在工程項目建設(shè)中取得較好的投資效益和社會效益。質(zhì)量管理內(nèi)容主要為以下幾個方面： 審查監(jiān)理、施工單位的資格和質(zhì)量保證條件； 組織和建立本項目的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系； 對工程質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、檢查、監(jiān)督、 控制； 質(zhì)量事故的報告和處置； 督促、檢查工程材料是否符合要求； 督促、檢查工程建設(shè)是否符合國家有關(guān)的規(guī)范要求； 。 25 五、加強質(zhì)量管理 本項目 農(nóng)遷房 建設(shè)，應(yīng)該抓好項目的建設(shè)質(zhì)量，確保建筑質(zhì)量合乎 建筑 設(shè)計要求 ，確保群眾的居住安全 。 組織工程審計。 24 檢查工程所采用由投資方招標(biāo)確定的供貨商提供的主要設(shè)備和關(guān)鍵材料是否符合設(shè)計圖紙和合同所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并作好其他材料的招標(biāo)采購工作。 采用公開招標(biāo)確定工程承建商，簽訂施工合同。需加強對項目招標(biāo)采購的監(jiān)督管理。 一、落實配套資金 項目在執(zhí)行過程中，必須具有嚴(yán)格的配套資金計劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經(jīng)濟(jì)、行政和法律三種約束手段，把配套資金落到實處。 項目區(qū)地形外貌為丘陵，林木覆蓋率較高，風(fēng)沙危害較小，林網(wǎng)建設(shè)主要考慮道路防護(hù)林建設(shè)、丘陵半山以上的綠化及水土保持 和提高園地的面積與利用率。 22 通過公建配套，雨污分流，使生態(tài)環(huán)境得到很大改善。 建設(shè)規(guī)模 災(zāi)后重建集中安置房建設(shè)項目 占地 100 畝 ，擬建總建筑面積 35800 ㎡ 。 20 二、本項目具體規(guī)劃情況 本項目 具體 規(guī)劃方案： “五愛家園”項目 共占 農(nóng)村集體土地 約 100 畝 ，共安置農(nóng)戶 約 300 戶， 安置房 及配套 社區(qū)商業(yè)用房、管理用房 、垃圾收集點等 規(guī)劃 總建筑面積 35800 ㎡。 第 五 章 項目 規(guī)劃建設(shè) 方案 一、項目 規(guī)劃建設(shè) 方案 該項目規(guī)劃方案是由規(guī)劃部門牽頭，會同農(nóng)業(yè)局、林業(yè)局、水利局、農(nóng)機局、交通局等部門的有關(guān)專家對項目區(qū)進(jìn)行先期實地踏勘，就規(guī)劃思路征求了有關(guān)專家、相關(guān)部門和村社干部的意見，實地初步擬定了規(guī)劃方案。 本項目 的 實施，將 加快推動該區(qū)域土地整理，促進(jìn)城市功能的改善，從而為土地集約化使用創(chuàng) 造良好條件， 實現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化 ， 土地資源配置的 最 優(yōu)化。 項目的建設(shè)有利于 改善群眾居住條件 ，實現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化 項目所在的 五愛村農(nóng) 民居住房存在 建筑 凌亂 ， 容積率低 ， 布局不合理，其土地利用率低 ， 五愛村 現(xiàn)有 村民戶均占地面積近 1 畝多，通過 對 現(xiàn)有 300戶村民進(jìn)行 集中居住， 可 節(jié)約建設(shè)用地 約 畝。 本項目的實施從根本上改善 五愛村 農(nóng)民的住房條件，并使其逐步轉(zhuǎn)化城市居民，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整為和區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的現(xiàn)代 商貿(mào)業(yè)，城鄉(xiāng)居民的生活水平得到進(jìn)一步提高，公共服務(wù)設(shè)施和市政配套條件 18 和城市接軌，居民生活方式和現(xiàn)代城市相適應(yīng)。建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，在重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜 合配套改革試驗的新要求。五愛村現(xiàn)有 300 戶 村民戶均占地面積近 1 畝多，通過集中居住，可集約使用建設(shè)用地 約 畝。 五愛村 現(xiàn)有 村民房屋零星使用宅 基地面積過大，政府?dāng)M通過災(zāi)后重建集中安置的辦法，對村民的舊宅基地進(jìn)行整理與集約使用，不僅可以為受災(zāi)戶重建永久性住房，也可以改善五愛村其他村民生活條件， 300 戶村民集中居住后 可 節(jié)約的 畝建設(shè)用地， 可以發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、旅游，既可增加當(dāng)?shù)刎斦杖耄矠榇迕裉峁┝碎L期的收入保證。 與青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)人民政府、清泉鎮(zhèn)五愛村村委會、興樹公司簽訂了《合作建設(shè)協(xié)議書》及《災(zāi)后重建合作協(xié)議》，由公司投入建設(shè)資金，以農(nóng)戶宅基地?fù)Q住房形式，建設(shè)農(nóng)戶安置房。 公司信用狀況 ： 截止目前， 公司 無銀行借款 ， 無對外擔(dān)保 和 訴訟 等 信息。 截止 2020 年 12 月， 公司 總資產(chǎn) 萬元，其中：流動資產(chǎn) 萬元，固定資產(chǎn) 萬元，公司總負(fù)責(zé) 萬元，全部為流動負(fù)責(zé) ，所有者權(quán)益 萬元 ， 其中：項目注冊資本 500 萬元，項目資本公積410 萬元，未分配利潤 萬元 。 三、公司發(fā)展戰(zhàn)略 依托《土地管理法》賦予各級政府法定義務(wù)，運用良好的土地整治支持政策，結(jié)合公司豐富的土地整理經(jīng)驗及人才貯備，立足于土地資源的前端環(huán)節(jié)（土地進(jìn)入一級市場前環(huán)節(jié)），在服務(wù)地方的同時，追求更好的效益。該項目為四川省和成都市社會資金參與土地整理的示范項目，也是省市占補平衡的示范性項目，總投資 3802 萬元，新增耕地 2358 畝。公司設(shè)董事會，其成員由股東會選舉。 12 二 、公司經(jīng)營管理水平 主要管理者 公司法人代表 張珍 ， 女 ，現(xiàn)年 39 歲， 1994 年 畢業(yè)于西南財經(jīng)大學(xué)財務(wù)管理專業(yè)，從 1991 年起，先后 在 四川渝江企業(yè)集團(tuán)、內(nèi)江市地方稅務(wù)局、四