【正文】 4 四、項(xiàng)目互適 性分析 ........................................................................................................ 55 各級(jí)政府（組織）的態(tài)度 ...................................................................................... 55 安置群眾的態(tài)度 ...................................................................................................... 55 五、社會(huì)效益分析評(píng)價(jià) .................................................................................................... 55 第十五章 結(jié) 論 .................................................................................................................. 57 進(jìn)一步推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城市化進(jìn)程 ...................................................................... 57 改善農(nóng)民住房條件，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化 .................................................. 57 改善了片區(qū)人居環(huán)境，推動(dòng)文明城市發(fā)展。 研究范圍 本可研報(bào)告的主要研究?jī)?nèi)容有：項(xiàng)目的提出和建設(shè)的必要性、建設(shè)方案、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)條件、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算及資金來(lái)源等。土地綜合整治不僅可以節(jié)約因建設(shè)而占用耕地面積，對(duì)改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民增收也具有重要意義。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1） 項(xiàng)目建設(shè)是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實(shí)施的 需要； （ 2） 項(xiàng)目的建設(shè)有利于 改善群眾居住條件 ，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化 ； （ 3） 項(xiàng)目建設(shè)有利于進(jìn)一步改善青白江區(qū)五愛(ài)村人居環(huán)境，推動(dòng)最佳旅游城市和文明城市的發(fā)展。 5 建設(shè)規(guī)模 災(zāi)后重建集中安置房建設(shè)項(xiàng)目 占地 100 畝 ，擬建總建筑面積 35800 ㎡ 。 2020 年 1 月 至 2020 年 9 月前，進(jìn)行農(nóng)遷房 項(xiàng) 目 主體工程 建設(shè)、 設(shè)備安裝 及裝修 裝飾工程 和 室外總圖工程 。 同時(shí)，通過(guò) 區(qū)域居住環(huán)境的改善和 配套 設(shè)施的完善 ，切實(shí)提高 了區(qū)域農(nóng)民 群眾 的 生活水平，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。 2020 年，成都市被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)稱(chēng)為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革配套試點(diǎn)城市。綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立，為成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展帶來(lái)新的歷史機(jī)遇。土地以紫色土壤為主，主產(chǎn)蔬菜、西瓜、生姜、大蔥、中藥材、四季水果、栽桑養(yǎng)蠶。全村發(fā)展蠶桑 1600 畝，西瓜 600 畝，枇杷、臍橙、李子等四季水 果800 畝，核桃、大棗等堅(jiān)果 3000 余畝。 （ 2）將現(xiàn)有種植作物結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，更加合理的利用土地。 社區(qū) 總體 規(guī)劃 五愛(ài)村的社區(qū)命名為“五愛(ài)家園”，“五愛(ài)家園”項(xiàng)目北臨樸分路，西臨環(huán)山路，東臨郭家堰塘，南臨郭家石盤(pán)山，規(guī)劃的五花大道與“五愛(ài)家園”相連。通過(guò)路網(wǎng)、景觀軸線的延續(xù)， 建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，消弱道路帶來(lái)的分割效果，將東西兩個(gè)片區(qū)融為一體，臨環(huán)山路村分路設(shè)小區(qū)入口，入口處設(shè)入口廣場(chǎng)及休閑廣場(chǎng)。（以上經(jīng)營(yíng)范圍國(guó)家法規(guī)規(guī)定限制的除外， 需許可證的憑許可證在有效期內(nèi)經(jīng)營(yíng)） 。公司現(xiàn)有員工 26人，其中專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員均具有土地管理、土地規(guī)劃、農(nóng)田水利、地質(zhì)工程等專(zhuān)業(yè)本科以上學(xué)歷。 公司財(cái)務(wù) 總監(jiān)張震中 ， 男 ，現(xiàn)年 39 歲， 1991 年畢業(yè)于 四川大學(xué)會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)，從 1991 年起，先后在中國(guó)建筑西南勘察研究院、岳華會(huì)計(jì)師事務(wù)所、四川華立會(huì)計(jì)師事務(wù)所、四川電信科研規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司等企業(yè)從事財(cái)務(wù)管理工作， 2020 年 10 月至今任成都 地大盛農(nóng)投資有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān) 。 13 公司產(chǎn)權(quán)明晰，組織機(jī)構(gòu)健全，能滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)管理需要。公司還成功參與了甘溪鎮(zhèn) 7900 萬(wàn)元土地整理項(xiàng)目、丹棱縣雙橋鎮(zhèn)、仁美鎮(zhèn) 2600 萬(wàn)元土地整理項(xiàng)目的投資咨詢(xún)、實(shí)施咨詢(xún)。 14 四 、財(cái)務(wù)狀況分析 根據(jù) 公司提供 的審計(jì)報(bào)告， 截止 2020 年 6 月， 公司 總資產(chǎn) 萬(wàn) 元，其中：流動(dòng)資產(chǎn) 萬(wàn) 元，固定資產(chǎn) 萬(wàn) 元，公司總負(fù)責(zé) 萬(wàn) 元，全部為流動(dòng)負(fù)責(zé) ，所有者權(quán)益 萬(wàn)元 ， 其中： 項(xiàng)目 注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，項(xiàng)目 資本公積 1010 萬(wàn)元，未分配利潤(rùn) 萬(wàn)元。 綜上所述， 公司主要依靠股東投入進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，負(fù)債率處于較低水平，隨著建設(shè)投入的進(jìn)行和籌資方式的變化，指標(biāo)可能發(fā)生較大變化。 與青白江清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村、成都興樹(shù)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司簽訂了《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同書(shū)》。 第 四 章 項(xiàng)目建設(shè)的 可行性和 必要性 一、項(xiàng)目的提出 本項(xiàng)目屬于 成都市青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村災(zāi)后重建集中安置 工程。 本項(xiàng)目符合《青白江區(qū)土地利用總體規(guī)劃》和《青白江區(qū)清 泉鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》等關(guān)于土地利用總體規(guī)劃項(xiàng)目的要求。 該項(xiàng)目的建設(shè)符合農(nóng)民群眾災(zāi)后重建改善居住環(huán)境的需要， 群眾積極性高 ， 當(dāng)?shù)卮迕裼幸筮M(jìn)行土地綜合整治的強(qiáng)烈愿望，希望通過(guò)土地綜合整治改善生產(chǎn)、生活條件，提高土地的產(chǎn)出率。另一方面，目前我市總體上已進(jìn)入工業(yè)化中期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 90%來(lái)自非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，城市化進(jìn)程和城市文明普及率都進(jìn)入快速發(fā)展階段，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上依賴(lài)城市的帶動(dòng)，現(xiàn)階段是城鄉(xiāng)逐步走向一體的重要時(shí)期。 項(xiàng)目除 集中 安置房周邊預(yù)留了一定量的商業(yè)用房，有利于繁榮社區(qū)商業(yè)方便群眾生活。 土地資源的成功經(jīng)營(yíng)是籌集城市建設(shè)資金的有效渠道，是加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，提高城市規(guī)劃建設(shè)水平的有效途徑。 該 本項(xiàng)目的建設(shè)和周邊環(huán)境的整治勢(shì)必會(huì)改善區(qū)域的環(huán)境狀 19 況，促進(jìn) 五愛(ài)村 人居環(huán)境質(zhì)量的進(jìn)一步優(yōu)化，推動(dòng)區(qū)域人居環(huán)境的進(jìn)一步改善，是切實(shí)改善民生的重要工程。 “五愛(ài)家園”社區(qū)性質(zhì)定位：農(nóng)業(yè)觀光、山野休閑、溫泉旅游的后勤基地，集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的五愛(ài)村集中居住區(qū)。住宅主要面向本村農(nóng)戶(hù)。 本項(xiàng)目各項(xiàng)具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 21 項(xiàng)目 單位 工程量 比重 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 1．地上建筑面積 ㎡ ① 住宅建筑面積 ㎡ % ㎡ 的住宅面積及比例 ㎡ % ㎡ 的住宅面積及比例 ㎡ % ②商業(yè)用房建筑面積 ㎡ % ③物管用房建筑面積 ㎡ % 2．居住 戶(hù)（套）數(shù) 戶(hù) 300 3． 總 容積率 4． 總 建筑密度 ％ % 5．綠地率 （不小于） ％ % 6．機(jī)動(dòng)車(chē)位 個(gè) 168 A．住宅停車(chē)位： 個(gè) 125 B．商業(yè)停車(chē)位： 個(gè) 43 9．非機(jī)動(dòng)車(chē)位： 個(gè) 1680 10．全民健身場(chǎng)所： ㎡ 76 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目位于 成都市 青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村三組 。 二、項(xiàng)目建設(shè)基本條件 項(xiàng)目區(qū)正在完善水利設(shè)施，修建三級(jí)水電站，解決了生產(chǎn)、生活用水后顧之憂(yōu)；增大了項(xiàng)目區(qū)水域面積，為旅游度假奠定了基礎(chǔ)。 第七章 項(xiàng)目建設(shè)管理 本建設(shè)項(xiàng)目是涉及 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 、 區(qū)域改造、 投資大的 農(nóng)遷房 建設(shè)工程。 充分利用經(jīng)濟(jì)合同法規(guī)定的各級(jí)項(xiàng)目責(zé)任人的權(quán)利和義務(wù)，有效避免各級(jí)責(zé)任人間的沖突和矛盾，加強(qiáng)各級(jí)責(zé)任人間的協(xié)調(diào)與配合，使“ 責(zé)、權(quán)、利 ” 相對(duì)等 ，“ 借、用、還 ” 相統(tǒng)一的原則得以充分體現(xiàn)。 業(yè)主 自己 行使項(xiàng)目建設(shè)的公司，應(yīng)做好項(xiàng)目的組織協(xié)調(diào)工作，確保項(xiàng)目按合同工期、投資、質(zhì)量完成。 審批承建商提交的施工組織設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方案、施工質(zhì)量保證體系等技術(shù)文件，并檢查落實(shí)。 根據(jù)工程進(jìn)度情況，審核承建商進(jìn)度及付款申請(qǐng)，簽發(fā)工程付款憑證、支付工程款。 四、加強(qiáng)項(xiàng)目投資管理 項(xiàng)目的投資控制著重是在承發(fā)包階段和施工階段采取有效措施，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，把工程造價(jià)的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以?xún)?nèi)，以求在工程項(xiàng)目建設(shè)中取得較好的投資效益和社會(huì)效益。質(zhì)量管理內(nèi)容主要為以下幾個(gè)方面： 審查監(jiān)理、施工單位的資格和質(zhì)量保證條件； 組織和建立本項(xiàng)目的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系； 對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、檢查、監(jiān)督、 控制； 質(zhì)量事故的報(bào)告和處置； 督促、檢查工程材料是否符合要求； 督促、檢查工程建設(shè)是否符合國(guó)家有關(guān)的規(guī)范要求； 。 25 五、加強(qiáng)質(zhì)量管理 本項(xiàng)目 農(nóng)遷房 建設(shè)，應(yīng)該抓好項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，確保建筑質(zhì)量合乎 建筑 設(shè)計(jì)要求 ，確保群眾的居住安全 。 組織工程審計(jì)。 24 檢查工程所采用由投資方招標(biāo)確定的供貨商提供的主要設(shè)備和關(guān)鍵材料是否符合設(shè)計(jì)圖紙和合同所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并作好其他材料的招標(biāo)采購(gòu)工作。 采用公開(kāi)招標(biāo)確定工程承建商，簽訂施工合同。需加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)的監(jiān)督管理。 一、落實(shí)配套資金 項(xiàng)目在執(zhí)行過(guò)程中，必須具有嚴(yán)格的配套資金計(jì)劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經(jīng)濟(jì)、行政和法律三種約束手段，把配套資金落到實(shí)處。 項(xiàng)目區(qū)地形外貌為丘陵，林木覆蓋率較高，風(fēng)沙危害較小，林網(wǎng)建設(shè)主要考慮道路防護(hù)林建設(shè)、丘陵半山以上的綠化及水土保持 和提高園地的面積與利用率。 22 通過(guò)公建配套，雨污分流，使生態(tài)環(huán)境得到很大改善。 建設(shè)規(guī)模 災(zāi)后重建集中安置房建設(shè)項(xiàng)目 占地 100 畝 ，擬建總建筑面積 35800 ㎡ 。 20 二、本項(xiàng)目具體規(guī)劃情況 本項(xiàng)目 具體 規(guī)劃方案： “五愛(ài)家園”項(xiàng)目 共占 農(nóng)村集體土地 約 100 畝 ，共安置農(nóng)戶(hù) 約 300 戶(hù)， 安置房 及配套 社區(qū)商業(yè)用房、管理用房 、垃圾收集點(diǎn)等 規(guī)劃 總建筑面積 35800 ㎡。 第 五 章 項(xiàng)目 規(guī)劃建設(shè) 方案 一、項(xiàng)目 規(guī)劃建設(shè) 方案 該項(xiàng)目規(guī)劃方案是由規(guī)劃部門(mén)牽頭，會(huì)同農(nóng)業(yè)局、林業(yè)局、水利局、農(nóng)機(jī)局、交通局等部門(mén)的有關(guān)專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行先期實(shí)地踏勘，就規(guī)劃思路征求了有關(guān)專(zhuān)家、相關(guān)部門(mén)和村社干部的意見(jiàn)，實(shí)地初步擬定了規(guī)劃方案。 本項(xiàng)目 的 實(shí)施，將 加快推動(dòng)該區(qū)域土地整理，促進(jìn)城市功能的改善，從而為土地集約化使用創(chuàng) 造良好條件， 實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化 ， 土地資源配置的 最 優(yōu)化。 項(xiàng)目的建設(shè)有利于 改善群眾居住條件 ，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化 項(xiàng)目所在的 五愛(ài)村農(nóng) 民居住房存在 建筑 凌亂 ， 容積率低 ， 布局不合理，其土地利用率低 ， 五愛(ài)村 現(xiàn)有 村民戶(hù)均占地面積近 1 畝多，通過(guò) 對(duì) 現(xiàn)有 300戶(hù)村民進(jìn)行 集中居住， 可 節(jié)約建設(shè)用地 約 畝。 本項(xiàng)目的實(shí)施從根本上改善 五愛(ài)村 農(nóng)民的住房條件，并使其逐步轉(zhuǎn)化城市居民，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整為和區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的現(xiàn)代 商貿(mào)業(yè)，城鄉(xiāng)居民的生活水平得到進(jìn)一步提高，公共服務(wù)設(shè)施和市政配套條件 18 和城市接軌，居民生活方式和現(xiàn)代城市相適應(yīng)。建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜 合配套改革試驗(yàn)的新要求。五愛(ài)村現(xiàn)有 300 戶(hù) 村民戶(hù)均占地面積近 1 畝多，通過(guò)集中居住，可集約使用建設(shè)用地 約 畝。 五愛(ài)村 現(xiàn)有 村民房屋零星使用宅 基地面積過(guò)大，政府?dāng)M通過(guò)災(zāi)后重建集中安置的辦法，對(duì)村民的舊宅基地進(jìn)行整理與集約使用，不僅可以為受災(zāi)戶(hù)重建永久性住房，也可以改善五愛(ài)村其他村民生活條件， 300 戶(hù)村民集中居住后 可 節(jié)約的 畝建設(shè)用地， 可以發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、旅游，既可增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入，也為村民提供了長(zhǎng)期的收入保證。 與青白江區(qū)清泉鎮(zhèn)人民政府、清泉鎮(zhèn)五愛(ài)村村委會(huì)、興樹(shù)公司簽訂了《合作建設(shè)協(xié)議書(shū)》及《災(zāi)后重建合作協(xié)議》，由公司投入建設(shè)資金，以農(nóng)戶(hù)宅基地?fù)Q住房形式，建設(shè)農(nóng)戶(hù)安置房。 公司信用狀況 ： 截止目前， 公司 無(wú)銀行借款 ， 無(wú)對(duì)外擔(dān)保 和 訴訟 等 信息。 截止 2020 年 12 月， 公司 總資產(chǎn) 萬(wàn)元，其中：流動(dòng)資產(chǎn) 萬(wàn)元，固定資產(chǎn) 萬(wàn)元，公司總負(fù)責(zé) 萬(wàn)元，全部為流動(dòng)負(fù)責(zé) ，所有者權(quán)益 萬(wàn)元 ， 其中：項(xiàng)目注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，項(xiàng)目資本公積410 萬(wàn)元，未分配利潤(rùn) 萬(wàn)元 。 三、公司發(fā)展戰(zhàn)略 依托《土地管理法》賦予各級(jí)政府法定義務(wù)，運(yùn)用良好的土地整治支持政策，結(jié)合公司豐富的土地整理經(jīng)驗(yàn)及人才貯備，立足于土地資源的前端環(huán)節(jié)（土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)前環(huán)節(jié)），在服務(wù)地方的同時(shí)，追求更好的效益。該項(xiàng)目為四川省和成都市社會(huì)資金參與土地整理的示范項(xiàng)目，也是省市占補(bǔ)平衡的示范性項(xiàng)目，總投資 3802 萬(wàn)元，新增耕地 2358 畝。公司設(shè)董事會(huì)，其成員由股東會(huì)選舉。 12 二 、公司經(jīng)營(yíng)管理水平 主要管理者 公司法人代表 張珍 ， 女 ，現(xiàn)年 39 歲， 1994 年 畢業(yè)于西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)務(wù)管理專(zhuān)業(yè)，從 1991 年起，先后 在 四川渝江企業(yè)集團(tuán)、內(nèi)江市地方稅務(wù)局、四