【正文】 ) 組織資格預(yù)審，確定參加資格預(yù)審單位，編制資格預(yù)審文件。 適 用范圍 房地產(chǎn)開發(fā)的主要業(yè)務(wù)如建設(shè)工程業(yè)務(wù)（項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程施工與安裝、工程與設(shè)供方 組織 顧客 相關(guān)方 組織 相關(guān)方 ISO9001:2021 的供應(yīng)鏈關(guān)系 ISO9004:2021 的供應(yīng)鏈關(guān)系 計(jì)監(jiān)理）、營銷業(yè)務(wù)（策劃顧問、銷售代理、廣告發(fā)布等）等。 招投標(biāo)管理的目的 落實(shí)在招標(biāo)管理過程中的有關(guān) 職責(zé) ，明確有關(guān)的管理 流程 ，確定有關(guān)的 操作方案 ，從而 提高管理水平 ，滿足招標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的要求。未來體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商存在意義的關(guān)鍵將是資源的組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策能力。 企業(yè)管理部參與部門以上工作計(jì)劃的檢查，就公司年度戰(zhàn)略目標(biāo)、項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況形成月度、半年、 全年總結(jié)報(bào)告經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，報(bào)董事長備案。 項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃，于年中總結(jié)大會(huì)前調(diào)整、宣布，由各項(xiàng)目部組織調(diào)整，其內(nèi)容至少包括對(duì)設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合同、材料進(jìn)場(chǎng)、資金調(diào)配等時(shí)間節(jié)點(diǎn)的調(diào)整；公司部門副經(jīng)理以上人員參加評(píng)審；總經(jīng)理審批。 計(jì)劃與相關(guān)計(jì)劃連接及相互作用，是否明確。 計(jì)劃的總體、分類、分項(xiàng)工作的輸出信息，是否足夠，其標(biāo)志性成果是什么。 計(jì)劃的分類、分項(xiàng)內(nèi)容，是否完整或分解至可以管理的單位。 員工工作計(jì)劃（僅編制周計(jì)劃）經(jīng)部門經(jīng)理審核、主管領(lǐng)導(dǎo)審批；部門工作計(jì)劃（包括項(xiàng)目部，編制年度、季度、月度、周計(jì)劃）經(jīng)部門經(jīng)理審核、主管領(lǐng)導(dǎo) 審批；副總、 總經(jīng)理助理、總監(jiān)工作計(jì)劃（編制年度、月度計(jì)劃）經(jīng)總經(jīng)理、董事長助理審核，董事長審批；總經(jīng)理工作計(jì)劃（編制年、月度計(jì)劃）經(jīng)董事長助理審核、董事長審批；董事長助理工作計(jì)劃（編制年、月度計(jì)劃）報(bào)董事長審批。 《項(xiàng)目前期計(jì)劃 》 是在確定了目標(biāo)地塊以后由營銷策劃部編制的，主要是明確項(xiàng)目可行性研究、土地獲取、項(xiàng)目策劃定位、目標(biāo)成本的測(cè)算工作、至項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)有關(guān)工作的開展，包括要實(shí)施的主要工作內(nèi)容、責(zé)任人或部門、時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求等 ； 《項(xiàng)目投資指導(dǎo)書》是項(xiàng)目在公司內(nèi)部立項(xiàng)時(shí)，由資金計(jì)劃部編制，其主要內(nèi)容是明確 項(xiàng)目投資建設(shè)的基本指標(biāo) ； 《項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書》是為實(shí)現(xiàn)《項(xiàng)目投資指導(dǎo)書》 的基本指標(biāo)，由項(xiàng)目部編制的項(xiàng)目實(shí)施的基本要求，可能包括： 進(jìn)度、成本、質(zhì)量、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制等的要求； 《項(xiàng)目總體實(shí)施計(jì)劃》是確定項(xiàng)目實(shí)施的具體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，它 由若干項(xiàng)目專業(yè)計(jì)劃組成，由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭組織編制，各專業(yè)計(jì)劃按照職能分工負(fù)責(zé)編制。 計(jì)劃的編制、評(píng)審和批準(zhǔn) （一）公司年度戰(zhàn)略計(jì)劃 公司年度戰(zhàn)略計(jì)劃于上一年度總結(jié)大會(huì)前制定、宣布，由 企業(yè)管理部組織 編制，其內(nèi)容至少包括各項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃的開工、預(yù)售、封頂、竣工驗(yàn)收、入伙等時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求，以指 導(dǎo)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃的編制；公司高層領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議評(píng)審；董事長審批。 項(xiàng)目計(jì)劃體系和公司工作計(jì)劃體系的關(guān)聯(lián)關(guān)系見下圖 項(xiàng)目計(jì)劃的要求 ? 項(xiàng)目計(jì)劃的編 制要求：關(guān)鍵是工作的標(biāo)志性成果要求及相關(guān)工作流程的識(shí)別 ? 項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行要求：關(guān)鍵是計(jì)劃的全面與兼容性，能否形成動(dòng)態(tài)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) ? 項(xiàng)目計(jì)劃的監(jiān)控：關(guān)鍵是計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的假設(shè)管理，一方面盡可能保證計(jì)劃的執(zhí)行；另一方面將計(jì)劃的影響降到最小。 辦理入伙手續(xù) 1) 入伙前，入伙工作小組應(yīng)按照《入伙準(zhǔn)備工作清單》一一確認(rèn)準(zhǔn)備工作的完成情況； 2) 確保各項(xiàng)工作的準(zhǔn)備情況滿足入伙條件 組織客戶驗(yàn)樓 1) 驗(yàn)樓前，應(yīng)策劃、建立驗(yàn)樓規(guī)范； 2) 作好驗(yàn)樓的記錄，詳細(xì)記錄驗(yàn)樓時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題； 3) 將驗(yàn)樓的結(jié)果及時(shí)傳遞給項(xiàng)目部，并督促有關(guān)部門按時(shí)整改。 項(xiàng)目銷售情況總結(jié) 1) 銷售部門應(yīng)定期進(jìn)行銷售工作的總結(jié)，分析業(yè)績情況和費(fèi)用使用情況，及時(shí)根據(jù)分析結(jié)果進(jìn)行有關(guān)調(diào)整，以確保銷售各項(xiàng)指標(biāo)的達(dá)成； 2) 項(xiàng)目銷售結(jié)束，營銷策劃部應(yīng)對(duì)項(xiàng)目整體銷售情況進(jìn)行總結(jié)，并將銷售的有關(guān)信息 和數(shù)據(jù)歸入信息資料庫，為今后銷售工作提供參考。 工程移交 1) 項(xiàng)目部應(yīng)按照文件要求，和物業(yè)部門辦理工程移交，客戶服務(wù)部和營銷策劃部應(yīng)參與； 2) 對(duì)于移交時(shí)遺留的問題，應(yīng)留下書面記錄，并就完成時(shí)間和責(zé)任者達(dá)成一致意見。 工程銷售配合 1) 建立溝通渠道和溝通機(jī)制，確保有關(guān)的各種變更能夠及時(shí)傳達(dá)； 2) 銷售應(yīng)參與對(duì)施工條件準(zhǔn)備的確認(rèn)； 工程現(xiàn)場(chǎng)管理 1) 進(jìn)度： a) 制定施工進(jìn)度計(jì)劃，并嚴(yán)格遵守 b) 通過月報(bào)定期跟催施工單位的形象進(jìn)度情況，發(fā)現(xiàn)工程進(jìn)度延誤應(yīng)及時(shí)制定措施； 2) 質(zhì)量： a) 項(xiàng)目部必須定期進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種可能的安全、質(zhì)量隱患； b) 項(xiàng)目部督 促監(jiān)理單位履行監(jiān)理職責(zé)； c) 工程管理委員會(huì)定期進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)抽查； d) 項(xiàng)目部和工程管理委員會(huì)參加各階段工程驗(yàn)收； e) 對(duì)施工單位的履約情況進(jìn)行定期評(píng)估。 組織初步設(shè)計(jì)評(píng)審 1) 初步設(shè)計(jì)評(píng)審的主要目的評(píng)價(jià)初步設(shè)計(jì)結(jié)果滿足項(xiàng)目策劃定位、設(shè)計(jì)規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)要求的充分性、 適宜性和有效性； 2) 初步設(shè)計(jì)評(píng)審也應(yīng)充分考慮其他部門的專業(yè)意見，特別是營銷策劃部的市場(chǎng)意見、客戶服務(wù)部的客戶需求、項(xiàng)目部關(guān)于施工組織方面的意見、外部政府部門審圖的要求、成本管理部的目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)的意見等； 3) 其他要求同“ 組織方案設(shè)計(jì)評(píng)審”的第 3)、 4)項(xiàng)。 組織編寫《項(xiàng)目整體廣告策劃案》 1) 《項(xiàng)目整體廣告策劃案》應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告； 2) 關(guān)注廣告時(shí)機(jī)、媒體的選擇、廣告的形式和內(nèi)容、費(fèi)用、預(yù)期達(dá)到的效果。 2) 定位錯(cuò)誤會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目整體失敗或收益降低；定位不充分或定位延遲，會(huì)造成項(xiàng)目其他工作的無 續(xù)和混亂，走很多的彎路（比如設(shè)計(jì)變更和簽證的增加），增加項(xiàng)目成本。 3) 由資金計(jì)劃部組織對(duì)《投資指導(dǎo)書》進(jìn)行論證，論證時(shí)應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的可行性研究結(jié)論、與公司資金狀況的匹配、公司資金鏈的周轉(zhuǎn)等，確保 公司整體資金收益最大化。 組織《投資指導(dǎo)書》論證 1) 《投資指導(dǎo)書》應(yīng)列明 項(xiàng)目 的目標(biāo)，包括： 各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、重大節(jié)點(diǎn)要求等 。確定項(xiàng)目組時(shí)應(yīng)考慮項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目的區(qū)域性、項(xiàng)目管理方式等因素。 7） 1) 內(nèi)部立項(xiàng)后，項(xiàng)目事務(wù)部應(yīng)按照政府相關(guān)的土地政策，開始著手土地手續(xù)的辦理。 3) 由營銷策劃部根據(jù)各方面信息，進(jìn)行可行性研究，編制《預(yù)可研報(bào)告》；同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目前期的工作進(jìn)行策劃，編制初步的《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃》。 4) 組織預(yù)可研論證，在論證中不斷聽取各方意見，修正各種方案和數(shù)據(jù)，最終取得一致意見，并形成《項(xiàng)目預(yù)可研報(bào)告》和《項(xiàng)目建議書》。 3） 1) 初步確定拓展目 標(biāo) 后，營銷策劃部應(yīng)對(duì)目標(biāo)地塊組織專項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)研，適當(dāng)時(shí)可參考外部機(jī)構(gòu)提供的信息。 4) 各種信息應(yīng)按照相應(yīng)作業(yè)文件的要求定期進(jìn)行分析、總結(jié)，并把總結(jié)的結(jié)論應(yīng)用到工作中去。 ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段（ 1/6）的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。 按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程可以分為六個(gè)大的節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃定位、主體結(jié)構(gòu)開工、開盤銷售、竣工、入伙；按照節(jié)點(diǎn)又可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程分為六大階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工、銷售管理、客服管理，各階段的關(guān)系和主要工作見下頁圖。 所以我們前期（投資策劃、土地獲取、項(xiàng)目策劃、建筑設(shè)計(jì)）應(yīng)以關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)為重點(diǎn)；項(xiàng)目后期（銷售、售后服務(wù)、物業(yè)管 理）應(yīng)以關(guān)注客戶價(jià)值和企業(yè)品牌的提升為重點(diǎn)；中間過程應(yīng)以關(guān)注成本管理為重點(diǎn)。 三 、本示意圖中僅列舉四個(gè)專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。 2) 收集渠道：各歸口部門應(yīng)建立信息收集的渠道，同時(shí)在公司內(nèi)部應(yīng)建立信息溝通、共享的平臺(tái)； 3) 各主責(zé)部門負(fù)責(zé)各自信息庫的建立，營銷策劃 部負(fù)責(zé)土地信息、產(chǎn)品信息和市場(chǎng)信息等信息庫的建立；成本管理部負(fù)責(zé)成本信息庫的建立；材料部負(fù)責(zé)材料信息庫建立。 2) 投資效益的框算應(yīng)根據(jù)公司以往數(shù)據(jù)信息、市場(chǎng)收集的信息和基于前二者的推算數(shù)據(jù)。 3) 由營銷策劃部根據(jù)各方面信息，進(jìn)行預(yù)先可行性研究，編制《預(yù)可研報(bào)告》。 c) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理： ? 常規(guī)項(xiàng)目，易于規(guī)劃的：確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，取得各種形式產(chǎn)品含基本配套后的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依 據(jù)； ? 特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可根據(jù)項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位做出《初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析》，做出成本測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)； 2) 成本管理部根據(jù) 初步 規(guī)劃方案，進(jìn)行詳細(xì)的成本估算，完善《新項(xiàng)目成本估算書》。 2) 內(nèi)部立項(xiàng)后，表明公司決策層已決定要開展該項(xiàng)目，因此，與項(xiàng)目有關(guān)的各種 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 工作均應(yīng)開始啟動(dòng)，比如：各種報(bào)批報(bào)建工作及資料的準(zhǔn)備、方案設(shè)計(jì)、目標(biāo)成本的初步確定、營銷方案的策劃、項(xiàng)目部組建的前期準(zhǔn)備工作等。 8） 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 3 項(xiàng)目策劃 框圖 確定項(xiàng)目管理組織及人力資源配置組織《投資指導(dǎo)書》論證組織項(xiàng)目定位論證組織編寫《營銷策劃報(bào)告》組織編寫《項(xiàng)目整體廣告策劃案》組織編寫《項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書》項(xiàng) 目 階 段主要工作流程責(zé) 任 者主 責(zé) 部 門相 關(guān) 部 門關(guān) 鍵 輸 入關(guān) 鍵 輸 出人 力 資 源 部o 項(xiàng) 目 主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告董 事 長o 項(xiàng) 目 部 的 組 織 架 構(gòu) 和職 責(zé)o 項(xiàng) 目 人 力 資 源 配 置 計(jì)劃 項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 設(shè) 計(jì) 管 理 工 程 管 理 營 銷 管 理 客 戶 服 務(wù)資 金 計(jì) 劃 部o 成 本 管 理 部o 項(xiàng) 目 可 行 性 報(bào) 告董 事 長o 項(xiàng) 目 投 資 指 導(dǎo) 書項(xiàng) 目 部o 成 本 管 理 部o 招 投 標(biāo) 中 心o 項(xiàng) 目 投 資 指 導(dǎo) 書項(xiàng) 目 部 經(jīng) 理o 項(xiàng) 目 開 發(fā) 指 導(dǎo) 書o 目 標(biāo) 成 本 指 導(dǎo) 書 （ 草 案 ）營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部o 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 開 發(fā) 指 導(dǎo) 書o 目 標(biāo) 成 本 指 導(dǎo) 書 （ 草 案 ）董 事 長o 項(xiàng) 目 策 劃 定 位 報(bào) 告o 目 標(biāo) 成 本 策 劃 報(bào) 告營 銷 策 劃 部o 項(xiàng) 目 定 位 策 劃 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 開 發(fā) 指 導(dǎo) 書o 目 標(biāo) 成 本 策 劃 報(bào) 告主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 營 銷 策 劃 報(bào) 告營 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 招 投 標(biāo) 中 心o 項(xiàng) 目 策 劃 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 整 體 廣 告 策 劃 案o 項(xiàng) 目 部o 招 投 標(biāo) 中 心主 管 領(lǐng) 導(dǎo) 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 項(xiàng)目策劃階段工作流程 關(guān)聯(lián)圖 前 提 （ 工 作 條 件 ）后 續(xù) （ 影 響 ）設(shè) 計(jì) 管 理 工 程 管 理客 戶 服 務(wù)項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 銷 售 管 理工 作 流 程確 定 項(xiàng) 目 管 理 組 織及 人 力 資 源 配 置組 織 《 投 資 指 導(dǎo)書 》 論 證組 織 項(xiàng) 目 定 位 論 證組 織 編 寫 《 營 銷 策劃 報(bào) 告 》組 織 編 寫 《 項(xiàng) 目 整體 廣 告 策 劃 案 》組 織 編 寫 《 項(xiàng) 目 開發(fā) 指 導(dǎo) 書 》o 可 研 報(bào) 告 內(nèi) 應(yīng) 提 出 項(xiàng)目 管 理 組 織 及 人 力 資源 配 置 意 見o 可 研 報(bào) 告 內(nèi) 應(yīng) 提 出 目 標(biāo)利 潤 及 投 資 意 見o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 安 全 、質(zhì) 量 、 進(jìn) 度 等 項(xiàng) 目 目 標(biāo)o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 的目 標(biāo) 客 戶 及 產(chǎn) 品 定 位 意見o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 的營 銷 策 劃 意 見o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 的整 體 廣 告 策 劃 意 見o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 管 理組 織 及 人 力 資 源 配 置o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 成本 管 理 指 導(dǎo) 書 編 制 的要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 管 理指 導(dǎo) 書 編 制 的 要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 工 程 管 理指 導(dǎo) 書 編 制 的 要 求o 應(yīng)