【正文】 實(shí)行全面設(shè)備（設(shè)施）管理制度，強(qiáng)化設(shè)備的基礎(chǔ)管理工作，維修和定期保養(yǎng)相結(jié)合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2）臨時(shí) 養(yǎng)護(hù)：遇到天氣災(zāi)害等特殊情況，工程技術(shù)部應(yīng)提前進(jìn)行預(yù)防性養(yǎng)護(hù)，災(zāi)害過后，再進(jìn)行修復(fù)性養(yǎng)護(hù)。 5）維修人員根據(jù) 商戶 部通知立即趕赴維修現(xiàn)場，實(shí)施維修；短時(shí)間內(nèi)不能完成的，應(yīng)向 商戶 服務(wù)說明原因，并盡可能采取臨時(shí)處理措施，以避免損害進(jìn)一步擴(kuò)大。 工作要求 1）做好查勘 鑒定工作：為 了掌握房屋本體的使用情況和完損狀況，管理公司應(yīng)做好房屋本體的查勘鑒定工作，以確定采取何種維修措施。 房屋本體建筑物的標(biāo)識管理 1）在每層樓電梯廳和疏散樓梯處設(shè)樓層號標(biāo)志，每層樓電梯廳設(shè)防火疏散示意圖（其中應(yīng)注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置），安全出口燈箱。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 計(jì)劃性的保養(yǎng)管理主要為清潔、刷漆 等日常保養(yǎng)項(xiàng)目，保養(yǎng)范圍為全面養(yǎng)護(hù)。 2）工作記錄類應(yīng)于每月終編號歸檔。針對房屋本體管理，形成了一套較完善的檔案管理體系。 4 標(biāo)示 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及 時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。 2 本商業(yè)廣場路燈 包括圍墻燈、公共路燈、樓道燈，每年對燈桿刷漆一次，：每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5 上、下水主管 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。 3 公共屋面 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理：小修及時(shí)修補(bǔ)。 墻等）、公共外墻面、樓梯間、金屬護(hù)欄、公共通道、屋面等。 二 、房屋本體建筑物維保管理范圍 根據(jù) 本商業(yè)廣場 建筑特點(diǎn)，認(rèn)為房屋本體建 筑物維保管理主要包括以下內(nèi)容： 建筑物承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、梁、柱、板、屋頂）、房屋本體的抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、批準(zhǔn)糾正措施 產(chǎn)品 過程 體系運(yùn)行 原因分析 制訂糾正措施 不合格信息收集 責(zé)任部門實(shí)施糾正措施 記錄存檔 驗(yàn)證結(jié)果 OK NO 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 定人定崗進(jìn)行房屋本體查勘，確保房屋本體和公共設(shè)施的安全，正常使用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 服務(wù)信息反饋機(jī)制，保證公司與 商戶 溝通無障礙。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 定期與不定期檢查方式相結(jié)合，保證公司運(yùn)作全程受控。 信息是重要的經(jīng)營管理資源，一直注重信息的采集、分析、處理、利用。 一、整體運(yùn)作流程圖 二、信息反饋與處理系統(tǒng)圖 外部信息 管理處 操作層 反饋 監(jiān)督 指揮 擬定物業(yè)管理服務(wù)方案 外部聯(lián)系 接管物業(yè) 日常管理及隊(duì)伍輪訓(xùn) 設(shè)備設(shè)施管理 安全管理 房屋本體管理 綠化管理 清潔管理 客戶服務(wù) 檢查、監(jiān)督、考核、 改進(jìn) 業(yè)主/政府主管部門 完善制度 資料準(zhǔn)備 人員培訓(xùn) 物業(yè)租賃管理 廣告策劃管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 任職資格： 大專以上學(xué)歷，工商行政管理學(xué)畢業(yè)，三年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 崗位職責(zé)： 1）負(fù)責(zé)制定公司年度招商租 賃計(jì)劃及實(shí)施細(xì)節(jié)，并予以實(shí)施； 2）負(fù)責(zé)對外招商租賃業(yè)務(wù)的承接、洽談； 3）做好市場調(diào)查研究，及時(shí)了解市場信息，做好市場信息匯總和綜合分析，掌握同業(yè)動態(tài)，為公司相關(guān)決策提出供依據(jù)； 4）負(fù)責(zé)溝通與租戶的關(guān)系，做好相應(yīng)的公關(guān)工作； 5） 做好租戶檔案的分類整理工作； 6）做好領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。 5） 負(fù)責(zé)會計(jì)計(jì)憑證和會計(jì)報(bào)表的審核和各類經(jīng)濟(jì)檔案保管歸檔； 6） 負(fù)責(zé)員工工資、各項(xiàng)津貼等發(fā)放和審 核； 7） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 崗位職責(zé)： 財(cái)務(wù)部長、主管會計(jì)職責(zé)： 1） 負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作，編制財(cái)務(wù)計(jì)劃落實(shí)完成計(jì)劃的措施 ， 嚴(yán)格 執(zhí)行《會計(jì)法》和《會計(jì)準(zhǔn)則》 ； 2） 組織搞好財(cái)務(wù)核算工作，建立各級經(jīng)濟(jì)活動分析 析制度，挖掘增收節(jié)支潛力； 3） 掌握資金活動和經(jīng)營成果情況，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀； 4） 監(jiān)督執(zhí)行國家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)政策、法規(guī)、嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的開支； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 清潔員 1）負(fù)責(zé)包干范圍內(nèi)的保潔工作，按照工作制度實(shí)施保潔。 任職資格： 主管 部長 ：中專以上學(xué)歷，二年以上工作經(jīng)驗(yàn)。 4）完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （四）、園林綠化部： 人員編制 XX人 （外 包 除外） 。 2）、值班人員保持高度的警覺性和高度的責(zé)任心，能熟練操作設(shè)備。 3）保安員：初中中以上學(xué)歷；通過保安員上崗培訓(xùn) ；退伍軍人尤佳 。 輪休崗 XX 人，共需 XXX人。 關(guān)，最后按各分路的空氣開關(guān)的順序依次合閘送電。 送電時(shí)首先檢查各分路是否斷開，然后合電源總隔離開關(guān)，多功能斷路器，各分回路控制隔離開 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé)，遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。 要執(zhí)行停、送電操作，必須辦好有關(guān)手續(xù)，堅(jiān)持工作掛牌 制度。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。 維修工： 房屋本體維保的內(nèi)容：外墻面、公共屋面、 公共通道門廳、樓梯間 上、下水主管、房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位。 2）維修工：職高以上學(xué)歷；具相關(guān)專業(yè)上崗證；一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 協(xié) 助處理所管轄區(qū)域 商戶 問題和廣告位、鋪位的經(jīng)營管理 。 負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評定和服務(wù)水平的提高。 任職資格： 1）經(jīng)理：大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷；中級以上職稱；三年以 上 物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。 7） 租賃部：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場鋪位 招商 出租、 租金政策的制定 、 商戶 變換 更替等工作。 3）保安部：負(fù)責(zé) 本商業(yè)廣場 安全管理和秩序維 護(hù)、 停車場、 車輛管理 工作。 架構(gòu)圖說明： 架構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、分工協(xié)作， 物 業(yè) 公司 實(shí)行 物 業(yè) 部 經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 第四章 物業(yè)管理服務(wù)方案 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu) 一、項(xiàng)目整體架構(gòu)圖 農(nóng)發(fā)農(nóng)農(nóng) 園林綠化部 本商業(yè)廣場 物業(yè)管理部 清潔部 商戶服務(wù)部 租賃部 本商業(yè)廣場 物業(yè)管理有限公司 管理部 財(cái)務(wù)部 工程技術(shù)部 保安部 行政策劃部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “三個(gè)規(guī)范和兩個(gè)評定”是公司在服務(wù)質(zhì)量形成過程中，為達(dá)到控制員工行為、提高體系運(yùn)作有效性、增加 商戶 滿意度為目的而制定的服務(wù)質(zhì)量控制體系。為了評價(jià)公司的所有服務(wù)質(zhì)量活動是否開展得有效，并且達(dá)到公司本身及 商 戶 的要求，還開展了兩個(gè)評定工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在制定服務(wù)提供 的 規(guī)范時(shí)需注意的是各個(gè)工作階段的接口不留空白之處。 服務(wù) 的 規(guī)范 服務(wù) 的 規(guī)范規(guī)定了服務(wù)以及服務(wù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和要求，即服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 “說到、做到、持續(xù)有效”是實(shí)施 ISO9001的一條基本原則。 卓越 ： 即要求物業(yè)管理服務(wù)人員對每一項(xiàng)即使最細(xì)微的服務(wù)，都要作為自己的莊嚴(yán)使命，做到無與倫比的出色； 準(zhǔn)備 ： 即要求物業(yè)管理服務(wù)人員做好隨時(shí)為 商戶 服務(wù)的準(zhǔn)備工作，做 到忙中有序、紊絲不亂； 看待 ： 即要求物業(yè)管理服務(wù)人員把每一位 商戶 都看作需要幫助的貴賓，使之享受一致的貴賓禮遇； 邀請 ： 即要求物業(yè)管理服務(wù)人員要在每次服務(wù)結(jié)束后，都要熱情懇請 商戶 允許自己為 商戶 再次提供服務(wù)； 創(chuàng)造 ： 即要求物業(yè)管理服務(wù)人員主動進(jìn)行服務(wù)現(xiàn)場改善與服務(wù)創(chuàng)新，不斷提高服務(wù)技能； 關(guān)注 ： 即要求物業(yè)管理服務(wù)人員要時(shí)刻關(guān)注每一位 商戶 ，讓 商戶 感受到自己是被關(guān)心、被尊重的，并主動發(fā)現(xiàn) 商戶 的潛在需求，及時(shí)主動地為 商戶 提供服務(wù)。 微笑 ： 即要求物業(yè)管理服務(wù)人員無論何時(shí)何地何種情況，都要求對 商戶 報(bào)以主動、真誠、自然、友善的微笑； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。整體環(huán)境及設(shè)施清潔，定期進(jìn)行消殺。 2 設(shè)備設(shè)施完好率 95% 建立健全 維修保養(yǎng) 制度及操作規(guī)程；定期巡查，即壞即修；保證各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施處于適用狀態(tài) 3 維修工程質(zhì)量合格率 98% 所有維修工程均有詳細(xì)的維修及驗(yàn)收記錄；主要工程要建檔造冊，并由質(zhì)量人員簽署驗(yàn)收合格單。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 物業(yè)管理服務(wù)模式 本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)采用全程一站式物業(yè)管理服務(wù)模式，即負(fù)責(zé)以下物業(yè)管理服務(wù)事務(wù)： 1） 本商業(yè)廣場 房屋本體建筑物 、 設(shè)備 、 設(shè) 施 的維 修 、管理； 2） 本商業(yè)廣場 車輛安全管理 ； 3） 本商業(yè)廣場 環(huán)境保潔； 4） 本商業(yè)廣場 綠化養(yǎng)護(hù)管理； 5） 本 商業(yè)廣場 消防管理； 6） 本商業(yè)廣場 公共秩序維保和安全防范； 7）物業(yè) 商戶 服務(wù) 及物業(yè)管理服務(wù)檔案、資料的建立、保存； 8) 本商業(yè)廣場 的廣告展位、鋪位、停車 場等經(jīng)營管理； 9） 租 戶其它需求服務(wù) 等 。 2）安全管理 安全管理將成為 本商業(yè)廣場 物業(yè)管理服務(wù)的重中之重。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4） 一站式 ：提供包括房屋本體及設(shè)備設(shè)施維保、安全管理、清潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù) 、車輛管理 等在內(nèi)的一站式物業(yè)管理服務(wù)，使 租 戶 專 心 經(jīng)營 。 全面安全防范服務(wù)體系以零事故率、零故障率為目標(biāo)，以預(yù)警式安全防范為核心，包括治安安全、設(shè)備安全、消防安全、交通 （車輛） 安全等內(nèi)容。 本商業(yè)廣場以 成為 XXX區(qū) 乃至全國 最大的現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)?；膶I(yè)市場為目標(biāo)，規(guī)劃上立足于現(xiàn)代商業(yè)流通格局，以滿足辦公、 貿(mào) 易、倉儲、物流、營銷、交流的經(jīng)營需要， 本商業(yè)廣場 進(jìn)行功能配套、功能分區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)， 必將成為中國 XXXX商業(yè)廣 場的第一品牌。 商業(yè) 廣場 物業(yè)管理服務(wù) 試行 方案 (草案 ) 第 一 章 項(xiàng)目定位及管理模式 一、項(xiàng)目概況 本商業(yè)廣 場投資總額近 XX 億元人民幣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本商業(yè)廣場是 XXX 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)走廊，位于多年自 發(fā)形成的成熟商貿(mào)財(cái)富區(qū)，周邊聚集了國際博覽中心和成行成市的 商業(yè)街道 ，是 XX市政府規(guī)劃的 XXXX產(chǎn)業(yè)基地，為 本商業(yè)廣場 建設(shè)奠定了成功的基礎(chǔ)。 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目定位 1） 安全 ：全面安全防范服務(wù)體系，真正達(dá)到人人無憂。 3） 現(xiàn)代 ：應(yīng)用最新物業(yè)管理服務(wù)體系，提供 本商業(yè)廣場 物業(yè)管理服務(wù)。 本商業(yè)廣場 物業(yè)管理服務(wù)要點(diǎn) 1）樹立 本商業(yè)廣場 物業(yè)整體形象 通過環(huán)境形象、 廣場樓宇 形象的控制、設(shè)備和公共設(shè)施的管理、治安和交通管制以及管理服務(wù)人員行 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 為規(guī)范等專業(yè)服務(wù)，塑造 本商業(yè)廣場 良好整體形象。為 本商業(yè)廣場 的經(jīng)營商戶提供規(guī)范的一站式 物業(yè)管理 ，使這些 租