【正文】 應(yīng)急工作。 接受維修班長(zhǎng)的工作安排，及時(shí) 匯報(bào)工作情況和存在的問題。要求所有設(shè)備不漏水、不漏油、無異常噪音，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 ★ 空調(diào)運(yùn)行技工崗位職責(zé) 按照管理處制定的空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表，開關(guān)空調(diào)制冷機(jī)組并嚴(yán)格按照機(jī)組操作程序、規(guī)定、進(jìn)行開機(jī)、運(yùn)行、關(guān)機(jī)操作。 值班人員不得在任何設(shè)備機(jī)房會(huì)見客人，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗，需暫時(shí)離崗時(shí)，必須報(bào)告領(lǐng)班或系統(tǒng)工程師離崗原因、去向及時(shí)間，獲得批準(zhǔn)后方可離崗。 必須保持各設(shè)備間的環(huán)境及各類設(shè)備的清潔，每班至少清潔一次，須做到所有設(shè)備、管線、門、窗、窗臺(tái)、地面、柜頂、桌面等無塵土、無污跡、無雜物、無積水。 認(rèn)真清潔工具，保持良好工作狀態(tài)，工具使用完 畢 后，必須擦拭干凈，放回原處。熟練掌握各類設(shè)備運(yùn)行、操作及維修保養(yǎng)規(guī)程。 對(duì)所轄設(shè)備須保持清潔、整齊，各連接線、接點(diǎn)必須保證接觸良好。 接到維修通知后，十分鐘內(nèi)須趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。 每日巡查所有弱電系統(tǒng)一遍，并做好巡查記錄。 維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命，除工需要外，不得在管內(nèi)范圍內(nèi)走動(dòng)，不得進(jìn)入任何草坪綠地。并將處理結(jié)果報(bào)告綜合維修工程師。必須服從綜合維修工程師 的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。 確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，須迅速報(bào)告主任并果斷按滅火作戰(zhàn)方案處理。交接班時(shí)，雙方必須將值班記錄、設(shè)施（備）狀況、事故處理情況及各處鑰匙一一交接清楚，做到上不清下不接。 熟練掌握消防設(shè)備的構(gòu)造、性能及操作程序，管好資料，熟記工作電話號(hào)碼，熟悉火警報(bào)警方法與程序，保證救災(zāi)時(shí)操作有序，準(zhǔn)確、迅速。 —— 負(fù)責(zé)工程能源和物料消耗的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，做好節(jié)能和物料消耗的管理工作。 —— 組織和審批監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備的購置、檢驗(yàn)、效驗(yàn)、失準(zhǔn)和報(bào)廢工作。 —— 完成館方和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。 —— 負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)組勤務(wù)值班，突發(fā)事件的組織指揮和各項(xiàng)處置方法的擬制、方案的演練。 —— 負(fù)責(zé)組織完成館方及公司交辦的其它工作。 —— 審批美術(shù)館項(xiàng)目管理處預(yù)算，控制管理資金使用、費(fèi)用開支、成本消 耗、提高管理的經(jīng)濟(jì)效益。 —— 完成上級(jí)安排的其它工作。 ★ 設(shè)備運(yùn)行職責(zé) —— 負(fù)責(zé)美術(shù)館項(xiàng)目高壓配電室運(yùn)行值班、 空調(diào)機(jī)房運(yùn)行值班。 —— 負(fù)責(zé)年度房屋完損等級(jí)的評(píng)定工作。 —— 負(fù)責(zé)館方委托管理的房屋及設(shè)備設(shè)施的管理工作。 —— 負(fù)責(zé)治安、消防培訓(xùn)、演練和全面消防檢查工作。 一 、崗位設(shè)置和人員編制（ 30 人） 部門 職 位 配置說明 配置人數(shù) 項(xiàng)目 管理處 項(xiàng)目 主管 1 人 安全 護(hù)衛(wèi)組 班長(zhǎng) 1人 護(hù)衛(wèi)員 負(fù)責(zé)館內(nèi)安全維護(hù) 7人 消防中控 負(fù)責(zé) 24小時(shí)運(yùn)行值班 4人 樓宇自控 負(fù)責(zé) 24小時(shí)運(yùn)行值班 4人 小計(jì) 16人 設(shè)備 運(yùn)行組 空調(diào)運(yùn)行技工 負(fù)責(zé)館內(nèi)三個(gè)冷凍機(jī)組運(yùn)行 4人 高壓配電值班 負(fù)責(zé) 24小時(shí)運(yùn)行值班 4人 小計(jì) 8 人 工程 保障組 綜合維修技 工 負(fù)責(zé)館內(nèi)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng) 4人 弱電技工 負(fù)責(zé)管內(nèi)所有弱電系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 1人 小計(jì) 5 人 項(xiàng)目管理處總合計(jì) 30人 二、部門職責(zé)及崗位職責(zé) 部門職責(zé) ★ 安全維護(hù)組 —— 全面負(fù)責(zé)美術(shù)館館內(nèi)治安、消防安全管理工作。 用嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，通暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，環(huán)環(huán)相扣實(shí)施控制。 對(duì)因員工服務(wù)質(zhì)量造成業(yè)主投訴等問題，在了解實(shí)事、明確責(zé)任后，采取紀(jì)律、經(jīng)濟(jì)處罰，不思悔改或情節(jié)嚴(yán)重的，可采取行政方法、法律手段予以解決。 三、 三體系管理 認(rèn)證 美術(shù)館項(xiàng)目管理處根據(jù)公司通過認(rèn)證 ISO9001 質(zhì)量管理管理體系、 ISO14001環(huán)境管理體系、 OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系，三體系要求，依據(jù)《三體系手冊(cè)》、《程序文件》、《崗位職責(zé)手冊(cè)》、《作業(yè)手冊(cè)》（含《綜合手冊(cè)》、《服務(wù)作業(yè)手冊(cè)》、《工程作業(yè)手冊(cè)》、《保安作業(yè)手冊(cè)》、《保潔作業(yè)手冊(cè)》、《綠化作業(yè)手冊(cè)》）的要求和各項(xiàng)管理作業(yè)規(guī)程的規(guī)定，嚴(yán)格實(shí)施運(yùn)行并持續(xù)改進(jìn)，最大限度地提高館方滿意程度，爭(zhēng)取超越館方期望。 規(guī)范管理：由公司統(tǒng)一制定完整標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章制度和工作流程，以此指導(dǎo)員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。 針對(duì)物業(yè)管理工作的具體內(nèi)容，項(xiàng)目管理處將目標(biāo)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分解、量化為硬性指標(biāo)，落實(shí)到各職能部門、班組和個(gè)人，進(jìn)行量化考核。 第二 節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)模式 我公司在該項(xiàng)目設(shè)立美術(shù)館項(xiàng)目管理處，實(shí) 行以項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，公司統(tǒng)籌各部門協(xié)助為補(bǔ)充的管理模式。 目 錄 第一章 項(xiàng) 目分析、擬采取物業(yè)服務(wù)模式和機(jī)制 ............................... 3 第一節(jié) 項(xiàng)目分析 ............................................................. 3 第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)模式 ...................................................... 3 第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)機(jī)制 ...................................................... 4 第二章 項(xiàng)目人員配置、選聘和勞資管理、培訓(xùn) ............................... 6 第一節(jié) 項(xiàng)目人員配備及部門、崗位職責(zé) .......................................... 6 第二節(jié) 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)人員的配備和選聘 ......................................... 16 第三節(jié) 項(xiàng)目人員的素質(zhì)承諾 ................................................... 17 第四節(jié) 項(xiàng)目人員的勞資管理 ................................................... 18 第五節(jié) 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)人員的崗位培訓(xùn)和考核 ..................................... 19 第三章 物業(yè)管理日常服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及措施 ............................ 23 第一節(jié) 管理總目標(biāo)及承諾 ..................................................... 23 第二節(jié) 承諾指標(biāo)及采取措施 ................................................... 24 第四章 安全護(hù)衛(wèi)服務(wù) .................................................... 26 第一節(jié) 保安服務(wù)范圍 ......................................................... 26 第二節(jié) 整體安全防范措施 ..................................................... 27 第三節(jié) 保安員崗位管理 ....................................................... 28 第四節(jié) 消防管理 ............................................................ 30 第 五節(jié) 管理規(guī)定和管理作業(yè)規(guī)程 ............................................... 34 第六節(jié) 應(yīng)急處理預(yù)案 ......................................................... 56 第五章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)及措施 .................................... 61 第一節(jié) 工程管理服務(wù) 范圍 ..................................................... 61 第二節(jié) 房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及采取措施 ..................................... 62 第三節(jié) 供配電系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施 ................................. 65 第四節(jié) 弱電系統(tǒng) 設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施 ................................... 68 第五節(jié) 給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施 ................................. 71 第六節(jié) 暖通中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施 .......................... 74 第七節(jié) 消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施 ................................... 76 第八節(jié) 設(shè)備機(jī)房、值班室、管井等清潔管理標(biāo)準(zhǔn)及措施 ........................... 79 第六章 房屋及設(shè)施設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則 ............................ 80 第一節(jié) 房屋建筑維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則 ....................................... 80 第二節(jié) 供配電系統(tǒng)設(shè)備維修 ................................................... 81 第三節(jié) 弱電系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則 ................................... 83 第四節(jié) 給排水系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則 ................................. 84 第五節(jié) 暖通空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則 ............................... 85 第六節(jié) 消防系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)修繕計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則 ................................... 86 第七章 工程檔案管理、計(jì)算機(jī)應(yīng)用和工程管理制度 .......................... 88 第一節(jié) 房屋及設(shè)備檔案的建立 ................................................. 88 第二節(jié) 房屋及設(shè)備檔案資料的管理 ............................................. 91 第三節(jié) 計(jì)算機(jī)在管理工作中的應(yīng)用 ............................................. 93 第四節(jié) 工程綜合管理制度 ..................................................... 94 第八章 項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案 ............................................... 99 第九章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算 ............................................ 103 第一章 項(xiàng)目分析 、擬采取物業(yè)服務(wù)模式和機(jī)制 第一 節(jié) 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況和功能分析 某某 美術(shù)館：位于 北京市 某區(qū) ， 某 年新建項(xiàng)目， 建筑面積 14777 平方米，地上四層，設(shè)備設(shè)施先進(jìn)精良。因此物業(yè)管理服務(wù)要做到以下幾點(diǎn)： ★確保美術(shù)館區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)安全萬無一失、保密工作萬無一失、人身安全萬無一失、消防管理萬無一失； ★保障美術(shù)館設(shè)施設(shè)備運(yùn)行良好、維護(hù)保養(yǎng)有計(jì)劃、按時(shí)間、保質(zhì)量、有記錄； ★做好美術(shù)館的節(jié)能降耗工作，為國(guó)家節(jié)約資金； ★通過優(yōu)質(zhì)規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)樹立美術(shù)館節(jié)約、開放、親和、文明的公眾形象。依此標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)，公司與項(xiàng)目管理處簽訂《目標(biāo)管理責(zé)任書》，并按《目標(biāo)管理責(zé)任書》的內(nèi)容檢查、監(jiān)督項(xiàng)目北京 某 物業(yè)管理有限公司 館 方 行 政 主 管 部 門 溝通 協(xié)調(diào) 美 術(shù) 館 項(xiàng) 目 管 理 處 監(jiān)督 檢查 指導(dǎo) 監(jiān)督 檢查 安全護(hù)衛(wèi)組 設(shè)備運(yùn)行組 工程保障組 監(jiān)督、檢查、指導(dǎo) 院 方 及 各 類 客 戶 提供服務(wù) 管理處的工作，定期進(jìn)行考評(píng)和驗(yàn)證， 并依此對(duì)項(xiàng)目管理處進(jìn)行獎(jiǎng)懲。公司與項(xiàng)目管理處管理班子成員簽訂《聘崗協(xié)議》，制定項(xiàng)目管理處管理班子成員的管理目標(biāo)、管理業(yè)績(jī)和薪酬掛鉤的年薪制度，以此促進(jìn) 項(xiàng)目管理處