【正文】 好致意；有接待工作的員工則可點頭微笑致意。 保安服務(wù)采用半軍事化管理與人性化服務(wù)相結(jié)合的模式。 根據(jù)設(shè)備故障模式，對符合磨損規(guī)律故障模式的設(shè)備，如電梯、水泵、中央空調(diào)冷水機組等做定期三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行中修、大修。鴻嘉物業(yè)管理有限公司將在風(fēng)景 70 建立物業(yè)管理處，安排一位具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員擔(dān)任管理處經(jīng)理，負(fù)責(zé)大廈的物業(yè)管理工作。 管理處經(jīng)理值班宿舍一間，面積 15 M2左右。 管理處主任辦公室一間，面積 20 平方米左右，緊靠服務(wù)中心辦公室或設(shè)在服務(wù)中心辦公室內(nèi)。 1985/1/1試行。 房屋修繕工程施工管理規(guī)定（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。 1985/1/1 試行。 危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)（ CJ1386） :城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。 國家標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范（ GB 5022295） : 建設(shè)部批準(zhǔn)。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 23 頁 二、特約服務(wù)內(nèi)容： （一）、有償服務(wù) 代訂機票、火車票； 商務(wù)服務(wù)（打字、復(fù)印、過膠、收發(fā)傳真、收發(fā) Email）； 接送飛機、火（汽）車服務(wù)； 代叫出租車、汽車出租服務(wù)； 戶內(nèi)維修服務(wù)（只收成本和人工費）； 代辦 EMS 特快專遞服務(wù)（按國家特快專遞局規(guī)定 標(biāo)準(zhǔn)收費）。 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 23 頁 第二章 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位 一、常規(guī)性服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)范圍： （一）、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容： 提供物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。 四、規(guī)模及使用特點 風(fēng)景 70 占地面積 7500 m2，總建筑面積約 32020m2，綠化率 35%，建筑高度 22層，地下一層是車庫和設(shè)備房，地上 1— 3 層為商場， 4— 5 層為寫字間， 6 層以上是住宅。周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、公園、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場、健身俱樂部、休閑餐廳、酒店等配套設(shè)施齊 全，步行 5— 10 分鐘均可到達(dá)。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 23 頁 第一章 風(fēng)景 70 物業(yè)特點分析 一、物業(yè)類型特點 風(fēng)景 70 包含商場、寫字間、住宅等多種類型物業(yè)，由于各種物業(yè)特點及營運時間不同，對大廈設(shè)備開啟及人員配置有較大影響。 二、地理位置特點 風(fēng)景 70 位于淄博繁華商業(yè)街 —— 華光路中段，地處齊王府文化廣場與農(nóng)業(yè)銀行之間，東鄰淄博市地標(biāo)性建筑 —— 廣電大廈，西有大型便民超市 —— 大福源。住宅部分公開向外發(fā)售，商場對外招商，寫字間為鴻嘉集團(tuán)公司留作自用，地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬鴻嘉置業(yè)公司。管理處將配備 28 人，在物業(yè)接管移交以后，物業(yè)公司力爭通過一段時間的管理運作，使物業(yè)管理品牌與風(fēng)景 70 的品牌相匹配，擴大風(fēng)景 70 的社會知名度和美譽度，促進(jìn)樓盤的招商和銷售，使大廈物業(yè)保值增值，在同時期同檔次物業(yè)中保持競爭優(yōu)勢，使風(fēng)景 70 成為淄博一流的商場和住宅。 參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理及竣工驗收 物業(yè)管理成本分析及測算 項目管理機構(gòu)設(shè)置及資源配置 選派物業(yè)管理處經(jīng)理 人員培訓(xùn)（理論、實操、軍事訓(xùn)練及銷售人員的物業(yè)管理知識培訓(xùn)） 重點階段專家現(xiàn)場指導(dǎo) （二）日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容： 房屋建筑主體的管理 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理 環(huán)境衛(wèi)生的管理 綠化管理 公共秩序管理 消防管理 車輛疏導(dǎo) 定期舉行 社區(qū)文化活動 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) （三）、日常物業(yè)管理服務(wù)范圍： 寫字間部分以每間辦公室的戶門為界 商場部分以進(jìn)入商場的入口為界 住宅部分以每戶的戶門為界 以上區(qū)域的劃分，戶門或入口以內(nèi)區(qū)域由業(yè)主（用戶）自行管理，以外區(qū)域由物業(yè)公司進(jìn)行管理。對風(fēng)景 70 的物業(yè)管理我司均按以下標(biāo)準(zhǔn)中 的最高要求執(zhí)行。 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)（ ZBP 3000190）：建設(shè)部批準(zhǔn)。 房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)。 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（ CJJ 6295） : 建設(shè)部批準(zhǔn)。 房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）：城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批 準(zhǔn)。 管理處經(jīng)理 （ 1名） 客服主管 （ 1名） 工程主管 （ 1名） 護(hù)衛(wèi)主管 （ 1名） 財務(wù) （和公司共用） 大堂崗（ 3名） 車庫道口崗（ 3名） 外圍巡邏崗（ 3名） 樓層巡邏崗（ 3名） 車庫巡邏崗（ 3名） 電工（ 3名） 水工（ 1名） 綠化工（ 1名） 清潔工（ 4名） 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 23 頁 第五章 管理處物資裝備配置方案 一、物業(yè)管理用房 物業(yè)服務(wù)中心辦公室一間，面積 50 平方米左右，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間。 保安宿舍三間，每間 25 M2左右，宿舍附近應(yīng)設(shè)有衛(wèi)生間和洗漱間。風(fēng)景 70 為多元化產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，鴻嘉物業(yè)公司將對風(fēng)景 70 實行全委管理，物業(yè)管理的范圍，按第二章一（二）的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行劃分。 維修模式為：三級保養(yǎng)制與計劃預(yù)修制、狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的維修模式。 業(yè)主室內(nèi)維修、特約服務(wù)采用酒店式、一站式服務(wù)模式。 （一） 工作流程 設(shè)備保養(yǎng)、檢修流程 no yes no yes 室內(nèi)維修工作流程圖 客戶提出維修 管理處制訂保養(yǎng)計劃 公司審批 管理處進(jìn)行實施，填寫記錄 資料整理歸檔 返工 填寫驗收單 管理處工程主管檢查 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 23 頁 難度大 一般維修 服務(wù)中心接待客戶流程 ①按工作要求做好接待準(zhǔn)備工作。 送別客戶 當(dāng)服務(wù)完畢，客戶要離去時，負(fù)責(zé)接待該客戶的員工要起立鞠躬 15176。除了正向的行政管理 體系及檢查監(jiān)督體系中的信息反饋之外，在日常工作之中由服務(wù)中心全面負(fù)責(zé)客戶對本公司管理服務(wù)意見的反