【正文】 業(yè)公司進行大修 確保使用功能正?？煽? 清潔 共用部位的日常維修計劃和實施方案（詳見下表） 序 項目名稱 日常維修計劃 實施方案 實施效果 1 房屋主體承重結構部位 每周巡查一次并做好記錄 工程維修部負責組織實施巡查、維修和檢驗 構件滿足強度、剛度和穩(wěn)定性要求 房屋結構部位正?？煽? 完好率達到 99%以上 2 外墻面 每周巡查一次發(fā)現問題及時維工程維修部 負責組織實施巡查、維修和 外墻無滲漏現象 外墻使用功能正?？煽? 修并做好記錄 檢驗 平整、清潔、美觀、無鼓無脫落 3 屋面 每周巡查一次并做好記錄 工程維修部負責實施巡檢和維修 無積水、無滲漏 隔熱層完好無損 4 樓梯間 每周巡查一次并做好記錄 工程維修部負責組織實施巡查、維修和檢驗 確保使用功能正常 清潔美觀，無缺損、無霉跡 完好率達到 99%以上 （ 七 ） 特色服務 持續(xù)滿足和超越客戶市場意識 物業(yè)管理市場發(fā)展到現在，已經超越了最初低成本、粗放性的經營模式，更高、更精、更好的服務是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追 求的目標， 科海 物業(yè)一直把持續(xù)滿足和超越客戶市場作為我們工作的終極目標，為此我們把建設部物業(yè)管理最高標準與星級酒店服務標準相結合，開掘 香溢 （ 五 ）分階段的管理內容 前期介入階段 （ 1） 從使用、管理、維護、成本控制的角度出發(fā)對項目的規(guī)劃設計方案審核并進行優(yōu)化及提供實用性建議； （ 2） 參與小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計，對小區(qū)設置標識和人文景點、綠化自然景觀、設計等提出合理建議； （ 3） 在發(fā)展商需要對物業(yè)設施、設備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，協(xié)助發(fā)展商提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定； （ 4） 對物業(yè)開發(fā)的工程管理、設備選型、智 能化集成配備、管理和使用及成本控制方面提供物業(yè)管理建議； 協(xié)助、策劃項目 VI 系統(tǒng)的設計、配備； （ 5） 協(xié)助優(yōu)化會所配套設施及服務項目； （ 6） 結合項目工程進度，科學、合理編制顧問服務計劃。 綠化完好率、清潔保潔率根據綠化維護養(yǎng)護檢查表及室內、外衛(wèi)生檢查表進行統(tǒng)計。 （ 7） 綠化養(yǎng)護管理的日常記錄完整。 （ 6） 公共衛(wèi)生間每天清潔 4 次無臭味、異 味。公共文體設施、休息設施完好率 95%以上。 房屋公共設備設施維修養(yǎng)護管理 （ 1） 建立公共設備設施檔案，包括權屬清冊，設備臺帳、設備卡、運行記錄、維修保養(yǎng)記錄； （ 2） 配備專職的機電工程人員負責公共設備設施日常的管理與維修保養(yǎng)工作 ，維修保養(yǎng)記錄齊全；對設備 24 小時有專人值班； （ 3） 設備設施外包維修保養(yǎng)的應有外包協(xié)議，檢查記錄齊全； （ 4） 建立健全設備設施管理、運行、保養(yǎng)制度、作業(yè)指導書； （ 5） 每天 1 次對設備設施進行巡視，并有記錄； （ 6） 按法規(guī)要求及物業(yè)服務合同的約定，對設備設施進行維修保養(yǎng)，屬小修的應及時維修，設備設施維修及時率 100%、完好率 100%、合格率 100%，道路完好率及使用率 99%；維修服務回訪率 100% （ 7） 二次供水設施及水質取得合格證； （ 8） 消防設施至少每個月運行保養(yǎng)一次，設備設施完好率100%，隨時可投入 使用； （ 9） 路燈、樓道燈、應急燈完好率 100%； （ 10） 容易危及人身安全的設備設施有明顯警標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種設備故障有應急方案； （ 11） 設備房應保持整潔、通風，無泡、冒、滴漏和鼠害，設備無油污、灰塵、銹斑；設備卡和狀態(tài)標識齊全、醒目；設備配套專用工具齊全。當代華府 房各項物業(yè)管理工作得以高效率的展開。 目標管理計劃：由本公司整體目標延展出 香溢 合工理論： 也就是打破分工理論，在公司提出“合工理論”，即借助信息技術，以重整企業(yè)業(yè)務流程為突破口，將原先被分割的支離破碎的業(yè)務流程再合理組裝，將工序合并，歸一個完成，并將 分別 負責不同工序的人員組合成工作小組或組隊，以利于信息共享，簡化交接手續(xù)，縮短時間。反映在企業(yè)當中，就是所有的業(yè)務過程圍繞如何更多地為客戶創(chuàng)造價值，客戶獲得價值是客戶滿意、客 戶忠誠的根本理由。本公司長期致力于現代化企業(yè)制度的建立與完善，并堅信堅實的管理理論是夯實一個企業(yè)內部管理的重要基礎。當代華府 房由多層住宅樓及地下車庫和部分沿運 行 組織考核，確定業(yè)績 成本指標不達標 質量成本均達標 服務質量不達標 獎金否決 給予獎勵 獎金否決 街商業(yè)用房組成。九月洋房 所處的地理環(huán)境，我們擬采用“ 以客戶為中心，服務品質為導向 ”的經營管理模式。公司實行總經理負責制，各部門分工負責 ，作為基層作業(yè)的各個管理處，則能夠在各職能部門的指導、監(jiān)督和考察下依據明確的目標和要求開展工作。我們將全面履行本方案書的承諾。個 項目的啟動費用一次性支付，其費用標準為： 元 /㎡（ 以總建筑面積計），不含管理處辦公室裝修。 一、物業(yè)的相關費用 ： 物業(yè)管理費： (最終以當地物業(yè)部門批復的價格為準 ) 高層住宅： RMB1 元 /月當代華府 房 物業(yè)管理工作計劃，并通過我們努力，采取專業(yè)物業(yè)管理服務，以充分體現“以人為本”的管理服務理念，為讓 香溢 本方案書 根據我 公 司管理住宅樓、綜合樓等物業(yè)樓盤的成功經驗，對 香溢 （二） 、投標書概括 本方案書 是通過貴 公 司獲取信息，并通過現場踏勘和答疑進一步了解 香溢 如中標， 我們同意與開發(fā)公司簽訂 《 香溢 目 錄 第一部分： （一）管理方案函 （二）投標書概括 （三） 物業(yè)項目服務報價函 第二部分：綜合說明書 （一）公司概況 （二）管理機構設置 （三）管理模式 第三部分：項目管理方案 （一）項目基本情況 地理位置 物業(yè)類型 占地面積 建筑面積 綠化情況 （二）管理學理論的應用 客戶關系管理 合工理論 目標管理計劃 時間管理 （三）系統(tǒng)的管理制度 公眾管理制度 內部管理運作制度 考核制度 應急處理程序 （四）管理目標 基本要求 房屋管理 房屋公共設備設施維修養(yǎng)護管理 公共秩序維護管理 公共保潔服務 綠化養(yǎng)護管理 （五）分階段管理內容 前期介入階段 房屋銷售階段 交付階段 裝修入住階段 （六）維修養(yǎng)護計劃 共用設備設施定期維修計劃和實施方案 共用部位的定期維修計劃和實施方案 共用部位日常維修計劃和實施方案 （七）特色服務 持續(xù)滿足和超越客戶市場意識 四星級物業(yè)管理具體服務內容 （八）個性化、公益性服務體系 工作職責 開展個性化服務的原則和基本要求 個性化服 務項目公告采取的形式 個性化服務的基本內容 個性化項目實施流程 個性化服務項目費用收取及收費標準 個性化服務的有效性及持續(xù)性評定 （九）有償服務體系 工作職責 有償服務的基本工作原則 有償服務項目公告采取方式 有償服務項目實施流程 有償服務項目費用收取及收費標準 有償服務的有效性及持續(xù)性評定 部分有償項目及收費標準 第四部分：管理機構設置及人員配備、管理 （一）管理機構設置 接待中心 維修部 護衛(wèi)分隊 保潔綠化部 （二）各主要崗位職責 主任崗位職 責 副主任崗位職責 客戶服務中心部長崗位職責 工程部長崗位職責 護衛(wèi)部長崗位職責 保潔、綠化部長崗位職責 （三）人員的配備、管理 人員配備原則 素質要求 主任崗位要求 副主任崗位要求 客服部長崗位要求 客戶經理崗位要求 收款辦證員崗位要求 前臺接待員崗位要求 工程部長崗位要求 水電維修工崗位要求 電梯維修工崗位要求 弱電工崗位要求 綜合維修工崗位要求 保潔部長崗位要求 保潔員崗位要求 綠化主管崗位要求 綠化員崗位要求 護衛(wèi)部長崗位要求 監(jiān)控員崗位要求 （四）人員配備數量 （五）人員培訓 培訓的基 本原則 培訓方式 員工培訓計劃 （六）人員的管理 嚴格考核制度 競爭上崗 人性化民主型內部管理 （七）人員的服務基本標準 工作人員儀容儀表標準 工作人員禮節(jié)禮貌標準 第五部分：計劃成本預算 （一） 年物業(yè)管理費收支預算 物業(yè)管理費收入 物業(yè)管理費用支出預算 年度收支分析 （二）增收節(jié)支計劃 第六部分：物業(yè)服務管理制度 （一）制度的建立 （二）各項管理制度 物業(yè)使用及維修管理規(guī)定 拜訪、回訪制度 房屋設施設備維修養(yǎng)護管理制度 設施設備維護保養(yǎng)管理規(guī)定 給排水管理制度 電梯維修保養(yǎng)制度 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理制度 小區(qū)環(huán)境綠化養(yǎng)護管理制度 保安值勤管理規(guī)定 消防管理制度 1社區(qū)文化工作制度 結束語 管 理 方 案 函 致 嘉興市 房地產開發(fā)有限公司： 我公司已詳細閱讀貴公司提供的有關項目文件、銷售宣傳冊等相關資料，并實地進行了勘察。 我們將嚴格遵守《全國物業(yè)管理條例》、《物業(yè) 管理服務收費辦法》、《浙江優(yōu)秀示范小區(qū)考評標準》進行依法管理、依法服務、依法收費。 接受開發(fā)商的檢查、監(jiān)督。當代華府 房 所處的地理環(huán)境和物業(yè)特征，融合本公司專業(yè)物業(yè)管理理念而編制。當代華府 房 的物業(yè)環(huán)境，結合項目資料，特別策劃 香溢 物業(yè)項目服務報價函 致 嘉興市 房地產開發(fā)有限公司： 感謝 嘉興市 房地產開發(fā)有限公司 對 科海 物業(yè)的信任， 給予科海物業(yè)參與的機會，根據 貴公司 提供的相關資料及要求，現遞交本管理方案，提出相關費用的報價。個 自行車庫 ： RMB15/月 我們將按照物業(yè)委托合同內容，承擔完成合同規(guī)定的責任和義務。 注：本方案所用計幣單位為人民幣：元，面積單位為：㎡ 第二部分：綜合說明書 （ 1） 、管理機構設置 嘉興市 科海 物業(yè)管理有限公司， 各管理處下設客戶服務中心、護衛(wèi)分 隊、維修部、保潔綠化部。當代華府 房 的顧客定位，以及 金都 物業(yè)類型： 香溢當代華府 房作為精品住宅物業(yè)，其物業(yè)管理素質也必須達到與之相符的高度。 客戶關系管理：“以客戶為中心”不是一句空洞的口號，而是富有哲理的經營理念。當代華府 房物業(yè)管理客戶市場有效開發(fā)和拓展。當代華府 房物業(yè)管理中以合理理論作為工作流程組裝合并的基礎理論，最大限度地降低管理成本，提高工作效率。 時間管理：樹立時間成本的意識，掌握時間管理的遠近分配、 時間管理的優(yōu)先順序、時間管理的限制突破、時間管理的計劃效率、時間管理的結果及評估等，使 香溢需要維修的， 屬小修的按合同約定及時組織維修，屬大修的及時編制維修計劃報業(yè)主委員會審批然后 組織實施，房屋維修養(yǎng)護有記錄、有完備的手續(xù)，維修金的開支符合規(guī)定； （ 5） 小區(qū)各棟、單元、樓層、戶、公共設施、設備房、地下車庫、道路有明顯標識； （ 6） 無違章搭建，消防通道無占用堵塞，外墻面、樓道、路面無破損；空調室外機安裝有序、冷凝水集中排放； （ 7） 無室外安全鐵柵、無陽臺包封； （ 8） 房屋零修、急修及時率 100%。 （ 14） 化糞池、雨水井、污水井完好率 100%，排水管、明暗溝完好 率及使用率 98%以上。 公共保潔服務 （ 1） 小區(qū)按單元設置生活垃圾投放箱、桶，生活垃圾每天清運2 次，垃圾箱、桶清洗干凈無臭味、異味，并進行消毒； （ 2） 小區(qū)樓內公共樓道、通道每天打掃 2 次，每天擦洗一次；樓梯扶手、公共窗臺、消 防栓箱每天擦洗一次；小區(qū)公共道路、場地每天打掃 2 次；公共玻璃窗、雨陽棚、屋面天臺、天溝每月清潔一次；樓道燈、路燈每兩個月清潔一次；電梯轎箱每天清潔 1 次，每 2 天上1 次保護液； （ 3） 小區(qū)內公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次；雨水、污水井每月檢查清理一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查一次、每年至少