【正文】 業(yè)公司進(jìn)行大修 確保使用功能正?？煽? 清潔 共用部位的日常維修計(jì)劃和實(shí)施方案（詳見下表） 序 項(xiàng)目名稱 日常維修計(jì)劃 實(shí)施方案 實(shí)施效果 1 房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位 每周巡查一次并做好記錄 工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 構(gòu)件滿足強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性要求 房屋結(jié)構(gòu)部位正?？煽? 完好率達(dá)到 99%以上 2 外墻面 每周巡查一次發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維工程維修部 負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和 外墻無滲漏現(xiàn)象 外墻使用功能正?？煽? 修并做好記錄 檢驗(yàn) 平整、清潔、美觀、無鼓無脫落 3 屋面 每周巡查一次并做好記錄 工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施巡檢和維修 無積水、無滲漏 隔熱層完好無損 4 樓梯間 每周巡查一次并做好記錄 工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 確保使用功能正常 清潔美觀，無缺損、無霉跡 完好率達(dá)到 99%以上 （ 七 ） 特色服務(wù) 持續(xù)滿足和超越客戶市場(chǎng)意識(shí) 物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)超越了最初低成本、粗放性的經(jīng)營(yíng)模式，更高、更精、更好的服務(wù)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追 求的目標(biāo)， 科海 物業(yè)一直把持續(xù)滿足和超越客戶市場(chǎng)作為我們工作的終極目標(biāo)，為此我們把建設(shè)部物業(yè)管理最高標(biāo)準(zhǔn)與星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，開掘 香溢 （ 五 ）分階段的管理內(nèi)容 前期介入階段 （ 1） 從使用、管理、維護(hù)、成本控制的角度出發(fā)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核并進(jìn)行優(yōu)化及提供實(shí)用性建議； （ 2） 參與小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)小區(qū)設(shè)置標(biāo)識(shí)和人文景點(diǎn)、綠化自然景觀、設(shè)計(jì)等提出合理建議； （ 3） 在發(fā)展商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助發(fā)展商提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定； （ 4） 對(duì)物業(yè)開發(fā)的工程管理、設(shè)備選型、智 能化集成配備、管理和使用及成本控制方面提供物業(yè)管理建議； 協(xié)助、策劃項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配備； （ 5） 協(xié)助優(yōu)化會(huì)所配套設(shè)施及服務(wù)項(xiàng)目； （ 6） 結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度，科學(xué)、合理編制顧問服務(wù)計(jì)劃。 綠化完好率、清潔保潔率根據(jù)綠化維護(hù)養(yǎng)護(hù)檢查表及室內(nèi)、外衛(wèi)生檢查表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。 （ 7） 綠化養(yǎng)護(hù)管理的日常記錄完整。 （ 6） 公共衛(wèi)生間每天清潔 4 次無臭味、異 味。公共文體設(shè)施、休息設(shè)施完好率 95%以上。 房屋公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理 （ 1） 建立公共設(shè)備設(shè)施檔案，包括權(quán)屬清冊(cè)，設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡、運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄； （ 2） 配備專職的機(jī)電工程人員負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施日常的管理與維修保養(yǎng)工作 ，維修保養(yǎng)記錄齊全；對(duì)設(shè)備 24 小時(shí)有專人值班； （ 3） 設(shè)備設(shè)施外包維修保養(yǎng)的應(yīng)有外包協(xié)議，檢查記錄齊全； （ 4） 建立健全設(shè)備設(shè)施管理、運(yùn)行、保養(yǎng)制度、作業(yè)指導(dǎo)書； （ 5） 每天 1 次對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視，并有記錄； （ 6） 按法規(guī)要求及物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，屬小修的應(yīng)及時(shí)維修，設(shè)備設(shè)施維修及時(shí)率 100%、完好率 100%、合格率 100%，道路完好率及使用率 99%；維修服務(wù)回訪率 100% （ 7） 二次供水設(shè)施及水質(zhì)取得合格證； （ 8） 消防設(shè)施至少每個(gè)月運(yùn)行保養(yǎng)一次，設(shè)備設(shè)施完好率100%，隨時(shí)可投入 使用； （ 9） 路燈、樓道燈、應(yīng)急燈完好率 100%； （ 10） 容易危及人身安全的設(shè)備設(shè)施有明顯警標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種設(shè)備故障有應(yīng)急方案； （ 11） 設(shè)備房應(yīng)保持整潔、通風(fēng)，無泡、冒、滴漏和鼠害，設(shè)備無油污、灰塵、銹斑；設(shè)備卡和狀態(tài)標(biāo)識(shí)齊全、醒目；設(shè)備配套專用工具齊全。當(dāng)代華府 房各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以高效率的展開。 目標(biāo)管理計(jì)劃：由本公司整體目標(biāo)延展出 香溢 合工理論： 也就是打破分工理論，在公司提出“合工理論”，即借助信息技術(shù)，以重整企業(yè)業(yè)務(wù)流程為突破口，將原先被分割的支離破碎的業(yè)務(wù)流程再合理組裝，將工序合并，歸一個(gè)完成，并將 分別 負(fù)責(zé)不同工序的人員組合成工作小組或組隊(duì)，以利于信息共享，簡(jiǎn)化交接手續(xù)，縮短時(shí)間。反映在企業(yè)當(dāng)中，就是所有的業(yè)務(wù)過程圍繞如何更多地為客戶創(chuàng)造價(jià)值，客戶獲得價(jià)值是客戶滿意、客 戶忠誠(chéng)的根本理由。本公司長(zhǎng)期致力于現(xiàn)代化企業(yè)制度的建立與完善，并堅(jiān)信堅(jiān)實(shí)的管理理論是夯實(shí)一個(gè)企業(yè)內(nèi)部管理的重要基礎(chǔ)。當(dāng)代華府 房由多層住宅樓及地下車庫(kù)和部分沿運(yùn) 行 組織考核，確定業(yè)績(jī) 成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo) 質(zhì)量成本均達(dá)標(biāo) 服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo) 獎(jiǎng)金否決 給予獎(jiǎng)勵(lì) 獎(jiǎng)金否決 街商業(yè)用房組成。九月洋房 所處的地理環(huán)境，我們擬采用“ 以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向 ”的經(jīng)營(yíng)管理模式。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，各部門分工負(fù)責(zé) ，作為基層作業(yè)的各個(gè)管理處，則能夠在各職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和考察下依據(jù)明確的目標(biāo)和要求開展工作。我們將全面履行本方案書的承諾。個(gè) 項(xiàng)目的啟動(dòng)費(fèi)用一次性支付，其費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為： 元 /㎡（ 以總建筑面積計(jì)），不含管理處辦公室裝修。 一、物業(yè)的相關(guān)費(fèi)用 ： 物業(yè)管理費(fèi)： (最終以當(dāng)?shù)匚飿I(yè)部門批復(fù)的價(jià)格為準(zhǔn) ) 高層住宅： RMB1 元 /月當(dāng)代華府 房 物業(yè)管理工作計(jì)劃，并通過我們努力，采取專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，以充分體現(xiàn)“以人為本”的管理服務(wù)理念，為讓 香溢 本方案書 根據(jù)我 公 司管理住宅樓、綜合樓等物業(yè)樓盤的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì) 香溢 （二） 、投標(biāo)書概括 本方案書 是通過貴 公 司獲取信息，并通過現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑進(jìn)一步了解 香溢 如中標(biāo)， 我們同意與開發(fā)公司簽訂 《 香溢 目 錄 第一部分： （一）管理方案函 （二）投標(biāo)書概括 （三） 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)報(bào)價(jià)函 第二部分：綜合說明書 （一）公司概況 （二）管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 （三）管理模式 第三部分：項(xiàng)目管理方案 （一）項(xiàng)目基本情況 地理位置 物業(yè)類型 占地面積 建筑面積 綠化情況 （二）管理學(xué)理論的應(yīng)用 客戶關(guān)系管理 合工理論 目標(biāo)管理計(jì)劃 時(shí)間管理 （三）系統(tǒng)的管理制度 公眾管理制度 內(nèi)部管理運(yùn)作制度 考核制度 應(yīng)急處理程序 （四）管理目標(biāo) 基本要求 房屋管理 房屋公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理 公共秩序維護(hù)管理 公共保潔服務(wù) 綠化養(yǎng)護(hù)管理 （五）分階段管理內(nèi)容 前期介入階段 房屋銷售階段 交付階段 裝修入住階段 （六）維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 共用設(shè)備設(shè)施定期維修計(jì)劃和實(shí)施方案 共用部位的定期維修計(jì)劃和實(shí)施方案 共用部位日常維修計(jì)劃和實(shí)施方案 （七）特色服務(wù) 持續(xù)滿足和超越客戶市場(chǎng)意識(shí) 四星級(jí)物業(yè)管理具體服務(wù)內(nèi)容 （八）個(gè)性化、公益性服務(wù)體系 工作職責(zé) 開展個(gè)性化服務(wù)的原則和基本要求 個(gè)性化服 務(wù)項(xiàng)目公告采取的形式 個(gè)性化服務(wù)的基本內(nèi)容 個(gè)性化項(xiàng)目實(shí)施流程 個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目費(fèi)用收取及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 個(gè)性化服務(wù)的有效性及持續(xù)性評(píng)定 （九）有償服務(wù)體系 工作職責(zé) 有償服務(wù)的基本工作原則 有償服務(wù)項(xiàng)目公告采取方式 有償服務(wù)項(xiàng)目實(shí)施流程 有償服務(wù)項(xiàng)目費(fèi)用收取及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 有償服務(wù)的有效性及持續(xù)性評(píng)定 部分有償項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 第四部分：管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備、管理 （一）管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 接待中心 維修部 護(hù)衛(wèi)分隊(duì) 保潔綠化部 （二）各主要崗位職責(zé) 主任崗位職 責(zé) 副主任崗位職責(zé) 客戶服務(wù)中心部長(zhǎng)崗位職責(zé) 工程部長(zhǎng)崗位職責(zé) 護(hù)衛(wèi)部長(zhǎng)崗位職責(zé) 保潔、綠化部長(zhǎng)崗位職責(zé) （三）人員的配備、管理 人員配備原則 素質(zhì)要求 主任崗位要求 副主任崗位要求 客服部長(zhǎng)崗位要求 客戶經(jīng)理崗位要求 收款辦證員崗位要求 前臺(tái)接待員崗位要求 工程部長(zhǎng)崗位要求 水電維修工崗位要求 電梯維修工崗位要求 弱電工崗位要求 綜合維修工崗位要求 保潔部長(zhǎng)崗位要求 保潔員崗位要求 綠化主管崗位要求 綠化員崗位要求 護(hù)衛(wèi)部長(zhǎng)崗位要求 監(jiān)控員崗位要求 （四）人員配備數(shù)量 （五）人員培訓(xùn) 培訓(xùn)的基 本原則 培訓(xùn)方式 員工培訓(xùn)計(jì)劃 （六）人員的管理 嚴(yán)格考核制度 競(jìng)爭(zhēng)上崗 人性化民主型內(nèi)部管理 （七）人員的服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn) 工作人員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn) 工作人員禮節(jié)禮貌標(biāo)準(zhǔn) 第五部分：計(jì)劃成本預(yù)算 （一） 年物業(yè)管理費(fèi)收支預(yù)算 物業(yè)管理費(fèi)收入 物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算 年度收支分析 （二）增收節(jié)支計(jì)劃 第六部分：物業(yè)服務(wù)管理制度 （一）制度的建立 （二）各項(xiàng)管理制度 物業(yè)使用及維修管理規(guī)定 拜訪、回訪制度 房屋設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理制度 設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理規(guī)定 給排水管理制度 電梯維修保養(yǎng)制度 小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理制度 小區(qū)環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)管理制度 保安值勤管理規(guī)定 消防管理制度 1社區(qū)文化工作制度 結(jié)束語 管 理 方 案 函 致 嘉興市 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 我公司已詳細(xì)閱讀貴公司提供的有關(guān)項(xiàng)目文件、銷售宣傳冊(cè)等相關(guān)資料，并實(shí)地進(jìn)行了勘察。 我們將嚴(yán)格遵守《全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè) 管理服務(wù)收費(fèi)辦法》、《浙江優(yōu)秀示范小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行依法管理、依法服務(wù)、依法收費(fèi)。 接受開發(fā)商的檢查、監(jiān)督。當(dāng)代華府 房 所處的地理環(huán)境和物業(yè)特征，融合本公司專業(yè)物業(yè)管理理念而編制。當(dāng)代華府 房 的物業(yè)環(huán)境，結(jié)合項(xiàng)目資料，特別策劃 香溢 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)報(bào)價(jià)函 致 嘉興市 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 感謝 嘉興市 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 對(duì) 科海 物業(yè)的信任， 給予科海物業(yè)參與的機(jī)會(huì)，根據(jù) 貴公司 提供的相關(guān)資料及要求，現(xiàn)遞交本管理方案，提出相關(guān)費(fèi)用的報(bào)價(jià)。個(gè) 自行車庫(kù) ： RMB15/月 我們將按照物業(yè)委托合同內(nèi)容，承擔(dān)完成合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。 注：本方案所用計(jì)幣單位為人民幣：元，面積單位為：㎡ 第二部分：綜合說明書 （ 1） 、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 嘉興市 科海 物業(yè)管理有限公司， 各管理處下設(shè)客戶服務(wù)中心、護(hù)衛(wèi)分 隊(duì)、維修部、保潔綠化部。當(dāng)代華府 房 的顧客定位，以及 金都 物業(yè)類型： 香溢當(dāng)代華府 房作為精品住宅物業(yè)，其物業(yè)管理素質(zhì)也必須達(dá)到與之相符的高度。 客戶關(guān)系管理：“以客戶為中心”不是一句空洞的口號(hào)，而是富有哲理的經(jīng)營(yíng)理念。當(dāng)代華府 房物業(yè)管理客戶市場(chǎng)有效開發(fā)和拓展。當(dāng)代華府 房物業(yè)管理中以合理理論作為工作流程組裝合并的基礎(chǔ)理論，最大限度地降低管理成本，提高工作效率。 時(shí)間管理：樹立時(shí)間成本的意識(shí)，掌握時(shí)間管理的遠(yuǎn)近分配、 時(shí)間管理的優(yōu)先順序、時(shí)間管理的限制突破、時(shí)間管理的計(jì)劃效率、時(shí)間管理的結(jié)果及評(píng)估等，使 香溢需要維修的， 屬小修的按合同約定及時(shí)組織維修，屬大修的及時(shí)編制維修計(jì)劃報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批然后 組織實(shí)施，房屋維修養(yǎng)護(hù)有記錄、有完備的手續(xù)，維修金的開支符合規(guī)定； （ 5） 小區(qū)各棟、單元、樓層、戶、公共設(shè)施、設(shè)備房、地下車庫(kù)、道路有明顯標(biāo)識(shí)； （ 6） 無違章搭建，消防通道無占用堵塞，外墻面、樓道、路面無破損；空調(diào)室外機(jī)安裝有序、冷凝水集中排放； （ 7） 無室外安全鐵柵、無陽臺(tái)包封； （ 8） 房屋零修、急修及時(shí)率 100%。 （ 14） 化糞池、雨水井、污水井完好率 100%，排水管、明暗溝完好 率及使用率 98%以上。 公共保潔服務(wù) （ 1） 小區(qū)按單元設(shè)置生活垃圾投放箱、桶，生活垃圾每天清運(yùn)2 次，垃圾箱、桶清洗干凈無臭味、異味，并進(jìn)行消毒； （ 2） 小區(qū)樓內(nèi)公共樓道、通道每天打掃 2 次，每天擦洗一次；樓梯扶手、公共窗臺(tái)、消 防栓箱每天擦洗一次；小區(qū)公共道路、場(chǎng)地每天打掃 2 次；公共玻璃窗、雨陽棚、屋面天臺(tái)、天溝每月清潔一次；樓道燈、路燈每?jī)蓚€(gè)月清潔一次；電梯轎箱每天清潔 1 次，每 2 天上1 次保護(hù)液； （ 3） 小區(qū)內(nèi)公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次；雨水、污水井每月檢查清理一次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查一次、每年至少