【正文】 二、接管工作計(jì)劃序號(hào) 工作計(jì)劃 計(jì)劃要點(diǎn) 實(shí)施時(shí)間 備注1 準(zhǔn)備及實(shí)施 準(zhǔn)備、完善所需資料和設(shè)備 2010至2011 儀式策劃及舉行 辦理手續(xù) 3 首次征求業(yè)主意見 征求合理化建議 2010至2011 上門調(diào)查和回訪 分析調(diào)查結(jié)果，提出改進(jìn)方案 4 建立完善的標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 各類檔案的科學(xué)分類、建檔及標(biāo)識(shí) 2010至2011 制作各類設(shè)備、設(shè)施標(biāo)識(shí) 制作各類路牌等公共標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 制作辦公室標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 三、正常居住期工作計(jì)劃管理策劃 內(nèi)容描述 備注完善體系 定期內(nèi)部評(píng)審ISO9002（2000版）質(zhì)量管理體系： 完善管理處信息局域網(wǎng)，修訂會(huì)所運(yùn)營(yíng)管理辦法： 完善各類壁掛文件，ⅤI系統(tǒng)。有效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。 （二）培訓(xùn)的組織方式培訓(xùn)職責(zé)：管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長(zhǎng)期連續(xù)的日常管理培訓(xùn)，內(nèi)容詳見各工種培訓(xùn)科目表。以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，使物業(yè)具有文明高雅安全整潔的壞境，并成為溫州市物業(yè)管理的亮點(diǎn)。房屋外觀完好、整潔，房屋完好率達(dá)98%以上。實(shí)施24小時(shí)保安值班制度。實(shí)施階段。 各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)承諾表序號(hào) 指標(biāo)名稱 國(guó)家評(píng)分指標(biāo) 投標(biāo)指標(biāo) 管理指標(biāo)的承諾1 房屋完好率 98% 100% 落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào) 項(xiàng) 目 時(shí)間間隔 次數(shù) 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1 地基基礎(chǔ) 半年 一 檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表（續(xù)）序號(hào) 項(xiàng) 目 時(shí)間間隔 次數(shù) 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容2 承重結(jié)構(gòu) 梁 每季 一 1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 柱 每季 一 1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。 每年 一 油漆扶手。2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動(dòng)跡象。大風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、暴雨過后及時(shí)進(jìn)行巡查。8 吊頂 每周 一 1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。檢查路基有無塌陷。有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù) 每半年 一 1．油漆燈具支架。檢查停車場(chǎng)地面有無起殼、地鼓、裂縫。 每月 一 檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。檢查雨水篦有無異常。井蓋及雨水篦刷漆。檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。7 管網(wǎng) 每日 一 檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。 每半年 一 1．管道刷漆。第 42 頁(yè) 共 42 頁(yè)。3．發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 每周 一 1．檢查管道保溫層有無損壞。檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。5 雕塑、建筑小品 每周 一 全面清潔。檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。檢查擋車器是否正常。檢查行車指示標(biāo)志是否正常。3. 油漆燈具線管一次。 每季 一 檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。2路燈及線路 每日 一 1．檢查燈具完好情況，即壞即修。公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào) 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1 路面路基 每周 一 檢查路面有無積水。9 門窗 每月 一 1．檢查木門門扇有無松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時(shí)處理。更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。2．對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。補(bǔ)換損壞的地板。 每年 一 1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 每年 一 1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 每年 一 2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 承重墻 每季 一 1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 板 每季 一 1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 每季 一 1．適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。3 維修合格率 100% 100% 分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。階段。公司建立領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)個(gè)部門的相互協(xié)調(diào)與溝通。污水排放通暢。入住率達(dá)50%后成為學(xué)校的學(xué)生委員會(huì)，并明確物業(yè)管理公司業(yè)委會(huì)的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。我們堅(jiān)持以“在職培訓(xùn)為主．脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔”。培訓(xùn)實(shí)施流程我們對(duì)員工的培訓(xùn)分為三個(gè)階段：入職培訓(xùn)——崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)——日常管理培訓(xùn)。根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點(diǎn)。 服務(wù)持續(xù)改進(jìn) 定期對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)； 定期上門回訪及開展TCS調(diào)查： 全面開展文化活動(dòng)建設(shè)（一年不少于10次）： 開展多種形式的物業(yè)管理法規(guī)宣傳活動(dòng)，制作辦事指南： 助學(xué)校做好公寓工作。 內(nèi)部管理框架：依靠公司ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及兩百余條系統(tǒng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)，建立公司管理構(gòu)架。形成市房管局、業(yè)主委員會(huì)、溫州XX物業(yè)管理有限公司下屬各管理處及各專業(yè)隊(duì)的三級(jí)管理機(jī)制依照政府關(guān)于物業(yè)管理。崗位標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率達(dá)到90%以上。公司質(zhì)量目標(biāo)：維修及時(shí)率達(dá)98%，維修質(zhì)量合格率達(dá)95%，業(yè)主滿意率90%。消防水帶4個(gè)、滅火器8個(gè)，還有一個(gè)停車場(chǎng)。消防水帶4個(gè)、滅火器8個(gè)、垃圾箱6個(gè)、一個(gè)公告欄、一個(gè)黑板。B幢： 一層39個(gè)房間，一樓6個(gè)人一個(gè)房間，26樓4個(gè)人一個(gè)房間，消防水帶5個(gè)、滅火器8個(gè)、垃圾箱5個(gè)、一個(gè)公告欄、一個(gè)黑板。具體：，圖書館占地面積為1967..03平方米。公司在創(chuàng)立自身品牌的同時(shí)，不斷提高經(jīng)營(yíng)管理能力，服務(wù)于廣大業(yè)主住戶，為他們提供全方位的物業(yè)服務(wù)。在成立不到XX年的時(shí)間內(nèi)，公司先后邀請(qǐng)了上海XX技術(shù)咨詢有限公司和XX大酒店的高級(jí)管理人員來我公司培訓(xùn)員工，指導(dǎo)工作，并共同探討研究物業(yè)管理的理念和操作規(guī)范，對(duì)公司各項(xiàng)工作水平的提高起了極大的促進(jìn)作用。我方理解貴方不一定接受我方的投標(biāo)，并不需作任何解釋。我方保證對(duì)投標(biāo)文件的準(zhǔn)確性完全負(fù)責(zé)。同意繳納人民幣貳千元（￥）作為投標(biāo)保證金。檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。 每季 一 檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。限速牌、指示牌是否齊全、完整。檢查車道燈有無損壞。2．檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。燈口、燈柵有無損壞。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。 每半年 一 1．更換門窗的易磨損部件。 每月 一 2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。外墻清洗選用適宜的清潔劑。 每年 一 1．雨季時(shí)期對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。7 外墻面 鋁型材、玻璃幕墻、大理石 每周 一 修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。 每半年 一 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。3 非承重墻 每月 一 1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 每年 一 1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 每年 一 1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勒腳有無破損。2 房屋維修及時(shí)率 98% 100% 接到維修通知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；及時(shí)完成并建立回訪記錄。進(jìn)行公司內(nèi)部自我評(píng)分，發(fā)現(xiàn)存在問題，并落實(shí)有關(guān)人員進(jìn)行限期同時(shí)整改跟蹤檢查。實(shí)施方案：準(zhǔn)備階段。水電等設(shè)施保養(yǎng)良好，運(yùn)行正常。具體規(guī)劃實(shí)施專業(yè)化、社會(huì)化管理，具有完善的資料、圖紙、檔案，內(nèi)部管理制度，外部公約、守則等齊全。培訓(xùn)時(shí)間為實(shí)現(xiàn)“加油站”式培訓(xùn)，我們對(duì)各工種員工亦制訂了具體的培訓(xùn)時(shí)間要求，完成培訓(xùn)后登錄積分，詳見下表：職務(wù)（崗位） 部門經(jīng)理以上 項(xiàng)目主管 管理員（班組長(zhǎng)） 作業(yè)服務(wù)員工每年培訓(xùn)時(shí)間 不少于140小時(shí) 不少于100小時(shí) 不少于80小時(shí) 不少于60小時(shí)根據(jù)脫產(chǎn)情況培訓(xùn)亦可分為三種，即：全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估，并及時(shí)將培訓(xùn)效果和情況反饋給上級(jí)培訓(xùn)人員。通過對(duì)員工進(jìn)行考核，了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。物業(yè)招租程序： 完善三表聯(lián)抄系統(tǒng)及業(yè)主自助查閱系統(tǒng)； 建立完善的分包方工作績(jī)效考評(píng)體系； 展開業(yè)主委員會(huì)的籌備工作。協(xié)助XX學(xué)校工作，實(shí)施民主管理，加強(qiáng)民主監(jiān)督，依靠學(xué)校開展物業(yè)管理，定期報(bào)告公司運(yùn)作情況，每年兩次公布財(cái)務(wù)狀況，接受學(xué)校的檢查監(jiān)督。2）服務(wù)方面 總體指標(biāo) 滿意度指數(shù)85以上； 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故； 第一年度導(dǎo)入三項(xiàng)貫標(biāo)體系管理， 第二年度通過三項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證； 分類指標(biāo) 管理處設(shè)專線24小時(shí)受理報(bào)修， 業(yè)戶接待時(shí)間：365天8:3020:30； 各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%； 檔案歸檔率達(dá)到100%，檔案完整率達(dá)到100； 維修及時(shí)率達(dá)到100%； 維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上； 實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%； 有效投訴處理率100％，投訴人簽字滿意率95％以上； 公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；1綠化存活率達(dá)到98%以上；1清潔管理無盲點(diǎn)， 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；1道路、停車場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上；1管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù) 管理方式 基本原則： XX物業(yè)管理有限公司介紹溫州市房地產(chǎn)管理局的管理，依據(jù)法律法規(guī)對(duì)XX花園進(jìn)行物業(yè)管理。崗位標(biāo)準(zhǔn)知曉率達(dá)到100%。、目標(biāo) 公司質(zhì)量方針：以人為中心，服務(wù)為主體，業(yè)主滿意為目標(biāo)。E幢：一層35個(gè)房間，一樓沒人住，六樓一個(gè)6人間沒人住，其他是4人間，七樓4人間沒人住。C幢：一樓45個(gè)房間，25個(gè)6人間，16個(gè)4人間。A幢：一層共有17個(gè)房間，現(xiàn)在7個(gè)房間住人，一個(gè)公告欄、一個(gè)黑板、消防水帶4個(gè)、滅火器8個(gè)、垃圾箱4個(gè)、走廊燈17個(gè)?？偨ㄖ娣e：。2000年