星期五公社天第公寓策劃(doc9)-營銷策劃-全文預覽
【正文】 代知青年代公社年代，那充滿理想 主義充滿懷念情愫和浪漫情 懷的時光。 所以，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為 后集體生活 ， 因為這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學時代或是公社年代的集體，多少帶點不可抗拒的色彩，喜歡這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜歡獨處，其實他們更喜歡強調(diào)生活的自我。 90 年代，自我年代。那么，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢？于是就有了下面一段概念的提煉： 星期五公社 策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來。老子 ?《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚 ,福兮禍所伏。怎樣才能使 天第公寓 成為人見人愛的 大眾情人 呢？做 大眾情人 是要冒風險的，但是只要解決了這個問題， 天第公寓 在周邊的產(chǎn)品中就是獨特的，有個性的，這就是 USP策略的運用。從產(chǎn)品本身來看，亮麗的建筑立面、獨一無二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、面面俱到的會所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白，將面積放到最經(jīng)濟最實惠的低總價的策略，都是和周邊項目有得一拼的。 ③ 外來工作者 上海作為人才高地，已成為中國人理想的 就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地 ，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ瑢@批客源將有極大的吸引力。 本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。 而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準了這塊風水寶地。 然而，本項目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有一定的負面影響。東面、北面、西面即是金橋進出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，處在三大高能力消費區(qū)之中，有充足的客源基礎(chǔ)。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區(qū)域繁華中心又遠，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大 ??在面對眾多競爭對手的情況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓 ??天第公寓 推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。 短、平、快 的策略， 在最短的時間 ，花最少的成本，用最快的速度將本案資產(chǎn)盤活，為發(fā)展商的后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。也就是說，這個爛尾型的住宅產(chǎn)品被包裝成一個人見人愛的 大眾情人 星期五公社 （天第公寓），并在這個新理念上首創(chuàng)了上海首座后集體生活宅邸的概念。格局新 ：本案所極力倡議的在原先爛尾的產(chǎn)品格局上，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競爭個案有相當?shù)拿娣e和總價優(yōu)勢，也在新穎的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念。差異化策略即通過設(shè)計一系列有意義的差異，以便使本個案同競爭個案相區(qū)分?？驮磳拥倪^于廣泛使產(chǎn)品定位變得不確定。 “ 星期五公社 ” 天第公寓策劃 前 言 當一個房地產(chǎn)策劃案的主體產(chǎn)品處于房型較老、規(guī)模較小、周邊配套短缺、競爭壓力大的情況，這種大耗資金的項目成為一筆爛資產(chǎn)著實讓房產(chǎn)商頭疼，要盤活此項目的當務之急就是：如何制定一個準確的策略讓本案順利銷售？如何通過廣告策略使產(chǎn)品銷售達到白熱化？如何使一個較小規(guī)模的發(fā)展商通過這個項目為自己的品牌累積一定的基礎(chǔ)？ 所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆。從策劃的觀點來看，本案的客源分布非常廣泛，從周邊客源到外地客源；從年輕人到老年人 ；從投資者到自住者，都是本案所不能忽略的客源。在遭遇激烈競爭的情況下，本策劃案所做的就是在應用差異化策略和獨特性策略的基礎(chǔ)上，力圖把劣勢轉(zhuǎn)為優(yōu)勢。價 格 amp。為消費者 營造了一個個性與群體共存的生活的家園。廣告包裝手法新，在廣告包裝手法上，本策劃案也采取了與眾不同的方式，即采用成人漫畫這一新穎的設(shè)計符號來喚起消費者心中不泯的童真和向往。 上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以 80 年代末由于當時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設(shè)施已 日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。 從市場的眼光來分析，其較為有利的是，本案位 置屬于金橋、金楊新村的延伸段。而楊高北路 、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌（ L4 線）使本區(qū)域的交通出入暢通無阻。這些都導致了購房者心理認同上的障礙。
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