【正文】 自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，其對(duì)提升整個(gè)樓盤的形象有較大的益處。? 房型：（注：以目前在售及已內(nèi)部認(rèn)購樓盤為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。評(píng)述：南岸區(qū)樓盤中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計(jì)占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四?；▓@、溯源居、靜丹苑 3 個(gè)；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣 5 個(gè)；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園 2 個(gè)；物業(yè)建筑類型的多樣化趨勢反映了開發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)越來越注重兼顧更多的消費(fèi)需求。較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚(yáng)子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的整體開發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場份額，他們自身之間的競爭也將日趨激烈。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項(xiàng)目優(yōu)勢更加突出。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢，但其高價(jià)格的抗性卻可為本項(xiàng)目借勢而用，對(duì)許多偏愛享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項(xiàng)目所具有的居家配套、景觀、價(jià)位優(yōu)勢對(duì)其仍具有較強(qiáng)的吸引力。云鼎國際商務(wù)公寓更是嗅出解放碑的市場氣18息，以中、小戶型的定位面市，贏得市場追捧：去年 11月 6 日開盤至今，吸引了大量的白領(lǐng)人士、中產(chǎn)階層人士和投資者。天倫華苑也是以大戶型為主（131m 2以上） ，目前銷售率已達(dá) 70%，躍層戶型已全部售完，銷售狀況非常好，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：一是因?yàn)榫推鋬r(jià)格比地王的均價(jià) 5000 元/m 2要便宜 1200 元/m 2；二是因?yàn)槠鋺粜驮O(shè)計(jì)較好，面積控制出色，細(xì)部設(shè)計(jì)人性化；三是由于其商場運(yùn)作成功，商場業(yè)主及經(jīng)營戶在此購房的數(shù)量較大。云鼎國際商務(wù)公寓屬于解放碑的口岸樓盤，其它樓盤有：地王隨著市場需求層次的擴(kuò)展和需求量的增大，渝中區(qū)的房地產(chǎn)也涌現(xiàn)了一批品質(zhì)好、配套好、有特色的都市區(qū)產(chǎn)品，如重慶市第一家酒店式公寓住宅的時(shí)代天驕及創(chuàng)造渝中區(qū)房價(jià)之最的地王14三、 項(xiàng)目競爭環(huán)境分析（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 對(duì)本項(xiàng)目而言，很大程度是與渝中區(qū)爭奪客戶資源，其成敗的關(guān)鍵在于如何引導(dǎo)以改變潛在客戶群落戶渝中區(qū)的思維定勢，如何以更好的硬件、軟件來吸引具有濃厚“渝中情節(jié)”的新生代；當(dāng)然，江北區(qū)的間接競爭對(duì)渝中區(qū)客戶資源的分流作用也不容忽視。菜園壩復(fù)線大橋，最直接的效應(yīng)就是，緩解了長江大橋的交通壓力，使南坪至渝中半島更暢通。 走勢預(yù)測在新近出爐的，由重慶市規(guī)劃局、重慶規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、城市綜合交通研究所聯(lián)合所作的重慶市“半小時(shí)主城” 規(guī)劃匯報(bào)提綱中，菜園壩復(fù)線大橋的修建規(guī)劃得到了確認(rèn)：時(shí)間2022年。力爭到 2022 年實(shí)際利用外資達(dá) 15 億美元，國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值、稅收入庫年均增長 15%以上，分別達(dá)到100 億、300 億、24 億，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值比重達(dá)到 45%以上，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 65%左右。（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預(yù)測 前景展望南岸區(qū)是重慶市規(guī)劃的商貿(mào)副中心，全區(qū)以經(jīng)貿(mào)、金融和旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)。騎龍山莊等，這些樓盤均顯示出較好的銷售勢頭，單價(jià)均突破 2022 元/m 2，這些個(gè)案的出現(xiàn)表明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場在政府的強(qiáng)勢引導(dǎo)下邁上了一個(gè)新的11臺(tái)階，同時(shí)也對(duì)南岸區(qū)住宅市場的發(fā)展起到引導(dǎo)和推動(dòng)作用。（3） 商品房成交數(shù)量2022 年 2 季度，南岸區(qū)商品房成交 1935 套，成交面10積 m2，成交金額 萬元，銷售態(tài)勢喜人。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，最重要的是人才，最關(guān)鍵的是資金融通。當(dāng)我們冷靜而又客觀地分析重慶房地產(chǎn)市場時(shí)，會(huì)感受到一股市場“寒流”：每年成交面積遞增（說明消費(fèi)市場在拓展，有潛力可挖） ，而開發(fā)量在成倍的遞增，但市場吸納率(以年銷售面積/年竣工面積表示)卻持續(xù)下滑，從 999 年的 85%、83%，跌至 2022 年的 79%。此外， “8 小時(shí)重慶”以及“半小時(shí)主城區(qū)”工程都將極大地促進(jìn)居住條件的改善。按國家建設(shè)部提出的 2022 年人均居住面積達(dá)到 14㎡的住房發(fā)展目標(biāo)估算，重慶市現(xiàn)有 1023 萬城鎮(zhèn)人口因其 ㎡的現(xiàn)狀人均居住標(biāo)準(zhǔn)較低而在未來 10 年內(nèi)將新增 4501 萬㎡的住房需求，此外，10 年中因新增 486 萬城鎮(zhèn)人口也將形成 6804 萬㎡的住房需求。2022 年全市 GDP 增長9%；財(cái)政金融形勢看好，財(cái)政收入增長 20%多，金融貸款余額增長 11%，而存款增長 17%，存貸差約 300 億，房地產(chǎn)有較大的潛在需求；居民生活有較大改善，其中城市居民可支配收入增長 7%。完成開發(fā)土地面積 萬㎡，增長 %。至去年三季度末，全市商品房空置總量已降至 萬㎡（其中6住宅空置量大幅下跌，而寫字樓、商用物業(yè)則有著不同程度的上升） ，較去年末下降 10%。目前，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢良好，呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。1重慶國貿(mào)中心商務(wù)公寓營銷策劃報(bào)告目 錄第一章 市場研判 5一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢 5（一） 回溯過去 ............................................................................5（二） 展望未來 ............................................................................7（三） 冷靜反思 ............................................................................8二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預(yù)測 9（一） 對(duì)南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判 ........................9（二） 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的前景展望及走勢預(yù)測 ..................12三、 項(xiàng)目競爭環(huán)境分析 15（一） 區(qū)域外競爭環(huán)境研究 ......................................................15（二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 ......................................................20（三） 市場機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ..............................................................30第二章 項(xiàng)目 SWOT 分析 34一、 優(yōu)勢（S） 34二、 劣勢（W） 34三、 機(jī)會(huì)（O） 35四、 挑戰(zhàn)（T） 35第三章 項(xiàng)目定位 36一、 形象檔次定位 36二、 產(chǎn)品定位及依據(jù) 38（一） 定位依據(jù) ..........................................................................382（二） 產(chǎn)品定位 ..........................................................................40三、 目標(biāo)市場定位 41（一） 主力市場 ——居家人士（ 60%） ....................................41（二） 輔助市場 ——商務(wù)辦公（ 20%） ....................................42（三） 潛在市場 ——投資人士 (20%)......................................43四、 價(jià)格定位 44（一） 定價(jià)原則 ..........................................................................44（二） 價(jià)格制定 ..........................................................................45五、 付款方式定位 47第四章 規(guī)劃建議 48一、 項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 48（一） 規(guī)劃依據(jù) ..........................................................................48（二） 指導(dǎo)思想 ..........................................................................48（三） 總體規(guī)劃應(yīng)考慮的原則 ..................................................49二、 建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 49（一） 總體規(guī)劃 ..........................................................................49（二） 建筑 風(fēng) 格 ..........................................................................52（三） 戶型建議及配比 ..............................................................54（四） 建筑配置的說明 ..............................................................55三、 交房標(biāo)準(zhǔn)建議 60（一） 公共部分設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) ..............................................60（二） 商務(wù)公寓（清水房）設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn) ..........................60四、 物業(yè)管理服務(wù)建議 61第五章 營銷推廣 63一、 銷售時(shí)機(jī)選擇 63二、 項(xiàng)目“賣點(diǎn)”整合分析 63三、 營銷組合 643（一） 蓄集能量階段： ..............................................................64（二） 內(nèi)部認(rèn)購階段： ..............................................................65（三） 新盤推出階段 ..................................................................66（四） 平穩(wěn)推廣階段 ..................................................................66（五） 銷售后期階段 ..................................................................67四、 促銷策略 67（一） 承諾制銷售策略 ..............................................................67（二） 異地賣場設(shè)置策略 ..........................................................67（三） 網(wǎng)絡(luò)銷售策略 ..................................................................68（四） 房地產(chǎn)交易會(huì)推廣策略 ..................................................68五、 價(jià)格策略 69六、 項(xiàng)目包裝 69七、 廣告推廣 69（一） 廣告宣傳的基本原則 ......................................................69（二） 廣告效應(yīng)分析 ..................................................................70（三） 廣告宣傳的主題 ..............................................................71（四） 廣告宣傳的覆蓋對(duì)象劃分 ..............................................71（五） 實(shí)施監(jiān)控與效果評(píng)估 ......................................................72八、 營銷費(fèi)用預(yù)算 724第一章 市場研判本章著重對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場和項(xiàng)目區(qū)域市場進(jìn)行了較為全面的市場研判，為項(xiàng) 目的全面定位提出詳實(shí)的依據(jù)。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的動(dòng)力。商品房呈現(xiàn)供銷兩旺的喜人形勢銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)供銷兩旺，雙雙走高，出現(xiàn)消化市場存量的大好形勢：一方面是開發(fā)企業(yè)越來越注重市場需求，開發(fā)產(chǎn)品適銷對(duì)路，全市商品房空置總量呈現(xiàn)下降趨勢。在投資增長、施工面積擴(kuò)大的同時(shí),土地交易活動(dòng)漸趨活躍，土地開發(fā)投資增大全市前三季度，在經(jīng)歷