【正文】 本,高舒適性的度假房產(chǎn)；可以預(yù)見度假居住公寓在今后的市場(chǎng)中將供不應(yīng)求。報(bào)載：據(jù)國(guó)家民政部門表示，我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上老年人口是世界老年人口總量的1/5，是亞洲老年人口的1/2，從1980年到1999年，在不到20年的時(shí)間里，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)就基本完成了從成年型到老年型的轉(zhuǎn)變。三. 三亞市房地產(chǎn)業(yè)的主要特點(diǎn)及發(fā)展方向(一)、海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊有以下因素：海南具備發(fā)展旅游地產(chǎn)的3S（SUN）陽光、（SKY）天空、（SEA）大海和沙灘；海南是中國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假旅游房產(chǎn)的發(fā)源地；隨著海南在國(guó)內(nèi)知名的提高，便有了“海南的?？?，中國(guó)的海南；亞洲的博鰲，世界的三亞”的說法。 ，%，%。旅游產(chǎn)品的發(fā)展由單一的觀光型向“觀光+度假型”轉(zhuǎn)移。(四)、三亞旅游業(yè)的現(xiàn)狀三亞與珠江三角洲同屬一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，98年至今，旅游收入成倍數(shù)增長(zhǎng)，年平均旅游收入占GDP（平均數(shù)）60%，是國(guó)家旅游十大城市之一，旅游總收入25億元。表4 2000—2001年三亞主要星級(jí)酒店主營(yíng)狀況酒店名稱星 級(jí)客房數(shù)2001年2000年備 注年收入平均開房 率平 均房 價(jià)年收入平均開房 率平 均房 價(jià)凱萊度假酒店五星450970073%6001100076%620亞龍灣天域酒店五星待評(píng)360740054%650580043%560亞龍灣假日酒店五星358480050%480///亞龍灣山海天大酒店五星390340066%500330059%420大東海珠江花園酒店四星236356064%420315061%400大東海金棕度假酒店四星246230048%400///亞龍灣仙人掌酒店四星待評(píng)600270053%250250040%240亞龍灣南中國(guó)大酒店四星238240042%350190044%300大東海東方海景酒店四星待評(píng)300160060%230160054%200市區(qū)海天酒店四星175140071%260130075%240大東海果喜大酒店四星216110047%230110056%200市區(qū)國(guó)際大酒店四星20380073%18087068%180市區(qū)表5 2002年三亞新增高檔次酒店酒店名稱星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)（間）團(tuán)隊(duì)平均房?jī)r(jià)（元）酒店地點(diǎn)喜來登度假酒店五星待評(píng)511688亞龍灣銀泰度假酒店五星待評(píng)383360大東海椰林灘大酒店五星待評(píng)353340海坡金鳳凰大酒店四星待評(píng)220200河西區(qū)金銀島大酒店四星待評(píng)150180海坡南山休閑會(huì)館四星待評(píng)70260南山海航度假中心四星待評(píng)347140海坡武警療養(yǎng)院四星待評(píng)193140海坡三亞市的城市定位和發(fā)展方向三亞已完成了2010年的城市整體規(guī)則，規(guī)劃的城市性質(zhì)（定位）為國(guó)際性熱帶海濱風(fēng)景旅游城市，三亞市將從綜合性、地區(qū)性城市逐步向國(guó)際性、專業(yè)性城市邁進(jìn)，在國(guó)際化分工中占獨(dú)有的位置。表3 三亞旅游涉外飯店近年發(fā)展情況年份飯店數(shù)（座）客房數(shù)（間）已評(píng)星級(jí)飯店客房年出租（%）五星四星三星三星一星1999年589010254212000年619619288212001年609542210141562002年9314179312171451999年，國(guó)家推行五天工作日，開始拉動(dòng)內(nèi)需?，F(xiàn)島上的五分之一區(qū)域已建成康樂風(fēng)情島、海上度假中心游樂世界，可提供潛水、摩托艇、滑水、空中拖傘、帆船、香蕉船、海漫步、玻璃船底觀光等游樂項(xiàng)目，其中釣魚俱樂部是目前三亞最大最好的釣魚俱樂部。區(qū)內(nèi)建有風(fēng)格獨(dú)特的園林式建筑群、歷史名人雕塑區(qū)、天涯購物寨和自然風(fēng)光漫游區(qū)等，這是每個(gè)第一次來三亞觀光旅游者的必游景點(diǎn)，該風(fēng)景區(qū)主營(yíng)收入為門票，門票定價(jià)46元/人次。中心擁有各種常規(guī)輕重武器，“黑星”手槍、狙擊步槍、小口徑步槍、AK47沖鋒槍、輕重機(jī)槍、高射機(jī)槍、火箭筒、追擊炮等；有活物、氫氣球、飛碟、環(huán)形靶、鋼板靶、仿真人體、碉堡等標(biāo)靶，并配有自動(dòng)報(bào)靶顯示裝置。游客們?cè)诖髺|海、亞龍灣、西島、蜈支洲島等海濱旅游區(qū)內(nèi)，可盡情享受日光浴、海水浴、沙灘?。煌嫔碁┡徘?、沙灘足球、沙灘摩托車、海上摩托艇、香蕉船、海上快艇、空中拖曳傘、動(dòng)力傘、海上自行車、皮劃艇、帆船、沖浪、釣魚；還可以進(jìn)行富有挑戰(zhàn)和新奇的各種潛水運(yùn)動(dòng)。新絲路中國(guó)模特大賽新絲路模特大賽被公認(rèn)為是當(dāng)今中國(guó)規(guī)模最大，水準(zhǔn)最高，最具有影響力的權(quán)威模特專業(yè)賽事，三亞已成功地舉辦了兩屆大賽，現(xiàn)已被新絲路模特機(jī)構(gòu)定為永久性決賽場(chǎng)地。中國(guó)三亞天涯海角國(guó)際婚慶節(jié)（公歷11月18日）婚慶節(jié)接受國(guó)際、國(guó)內(nèi)新婚夫婦以及金婚、銀婚等紀(jì)念婚夫婦報(bào)名參加。晚會(huì)上開展中秋賞月觀燈，組織各民族山歌賽，舞蹈表演、民間燈展、月餅品嘗等活動(dòng)。節(jié)日里，黎、苗同胞載歌載舞，舉行龍舟競(jìng)渡、篝火對(duì)歌會(huì)?？諝庵胸?fù)離子的含量是北京的8倍；三亞的陽光：海南素有“陽光島”的美稱。世界旅游組織秘書長(zhǎng)弗朗加利考察三亞時(shí)說，三亞的美麗“遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我的想象”。表1 北京、上海、廣州在海南旅游市場(chǎng)構(gòu)成情況地區(qū)人均年消費(fèi)假日出游 增 長(zhǎng) 率家庭旅游海南度假人均 消 費(fèi)到海南人次喜歡項(xiàng)目北京9163元1520%70%3000元20萬人/年濱海度假上海10000元10%50%2500元50萬人/年濱海度假廣州9126元14%50%2000元80萬人/年濱海度假(三)、三亞，南中國(guó)海岸的度假天堂 獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)及自然資源三亞市地處北緯18度，它位于海南島南端，東鄰陵水、北依保亭、西與樂東交界，距省會(huì)?？谑?00公里，是我國(guó)最南端的通商口岸之一，被稱之為“鹿城”，也是中國(guó)唯一的“國(guó)際熱帶濱海旅游城市”。能夠在可持續(xù)旅游開發(fā)方面發(fā)揮重要作用。(二)、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，島礁及其海域約200多萬平方公里，約占南海海域面的三分之二。%，旅游收入達(dá)3175億元人民幣（約合380億美元）%，為世界第五旅游大國(guó)。預(yù)測(cè)分析到2020年，全球接待國(guó)際旅游者將達(dá)到16億人次，國(guó)際旅游消費(fèi)將達(dá)2萬億美元。在供求關(guān)系上，海南房地產(chǎn)供求平衡，基本上能滿足市場(chǎng)的需求。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1—6月，%，%的投資用于商品房建設(shè)，%。 2004年在建項(xiàng)目48個(gè)，㎡，其中2003年以前預(yù)售21萬平方米, ㎡,銷售套數(shù)4797套,根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)顯示,目前三亞一線海景房的均價(jià)水平月為6500—7000元/平方米,二線海景房的均價(jià)水平約為4000—4500元/平方米,市區(qū)200—3000元/平方米(上述均為毛坯房的售價(jià)水平),近幾年建成的現(xiàn)房除了個(gè)別開發(fā)商有意留有自用(擬作為家庭旅館)外,已全部售完,無現(xiàn)房積壓.在今年15月海南房地產(chǎn)開發(fā)投資資金充足，%的部份來自自籌，國(guó)內(nèi)貸款占全部投資的比重不到7%。權(quán)威人士指出，我國(guó)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位已確立，“十六大”指明也將加快小城鎮(zhèn)的建設(shè)，因此，從現(xiàn)在到實(shí)現(xiàn)小康的20年，將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)興旺的20年。 本案地處在“中國(guó)度假休閑旅游產(chǎn)品金字塔的塔尖”，三亞風(fēng)光帶中心的三亞灣，是南中國(guó)海岸最美麗的海灣之一。這幾年，來瓊旅游的人數(shù)呈倍數(shù)增長(zhǎng)，各種規(guī)模的商務(wù)活動(dòng)及會(huì)議、不同層次及年齡的旅游團(tuán)，都把首選之地定位在海南。會(huì)展中心、購物中心、時(shí)尚中心。三亞是地處祖國(guó)最南端的城市，有大小港灣19個(gè)，大小島同嶼40個(gè)。這里一年四季陽光明媚，空氣清新宜人；擁有湛藍(lán)的天空，碧澄的海水，秀麗的山川，是中國(guó)唯一熱帶濱海旅游城市，聯(lián)合國(guó)公認(rèn)的最適合人類居住的地方。近期三亞市政府經(jīng)過大手筆的規(guī)劃,將三亞市的城市定位：“一市、二都、三中心”既休閑之都、健康之都。海南省政府也將旅游業(yè)作為海南的主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)?！笆澜缧〗愦筚悺薄澳仙介L(zhǎng)壽節(jié)” “新絲路模特大賽”等一系列國(guó)際、國(guó)內(nèi)的大型活動(dòng)都已經(jīng)落戶三亞，曾有多名世界知名人士斷言，三亞即將會(huì)發(fā)展為亞洲的“夏威夷”，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和政府對(duì)三亞開發(fā)的大力支持，相信在不久的將來在海南將有一個(gè)“亞洲的夏威夷”崛起，那她就是三亞市；據(jù)居有關(guān)專業(yè)人士統(tǒng)計(jì)，夏威夷現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是三亞的715倍。房地產(chǎn)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)和間接貢獻(xiàn)之和是1．92．5個(gè)百分點(diǎn)。三亞的房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)更是喜人,㎡,2003年商品房開發(fā)面積為53萬㎡。作為經(jīng)濟(jì)升溫標(biāo)志之一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，海南今年上半年實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。%，%。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：，%。我國(guó)旅游業(yè)在2000年旅游總收入達(dá)4519億元人民幣（約合550億美元），%，入境游人數(shù)達(dá)8344萬人次，%，旅游外匯收入達(dá)162億美元，%，%。旅游業(yè)“十五”計(jì)劃和到2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要所提的“十五”總體目標(biāo)為：到2005年入境游人數(shù)8500萬人次，旅游外匯收入220億美元，國(guó)內(nèi)游人數(shù)將達(dá)11億人次，旅游收入達(dá)5000億人民幣（約合610億美元），總收入為7500億元人民幣（約合910億美元）%。其獨(dú)有的熱帶旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗(yàn)。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之間。匯集了陽光、海浪、沙灘、珊瑚、海貝、溫泉、巖洞、森林、動(dòng)物、田園……還有黎苗少數(shù)民族風(fēng)情等。三亞的空氣：1999年世界48個(gè)國(guó)家，158座城市的大氣環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)中，三亞排名中國(guó)第一，世界第二。多彩的文化風(fēng)俗及重大節(jié)慶活動(dòng)一覽：海南國(guó)際椰子節(jié)暨黎、苗族“三月三”（農(nóng)歷三月初三）舉辦文化演出、競(jìng)技等活動(dòng)，歡慶黎、苗族的傳統(tǒng)節(jié)日“三月三”。天涯海角中秋歡樂節(jié)（農(nóng)歷8月15日）中秋節(jié)在天涯海角游覽區(qū)舉行“海上升明月，天涯共此時(shí)”歡樂晚會(huì)。百歲老翁們徒步登南山、老人圖片展、大型文藝演出等是節(jié)慶里最具影響力的活動(dòng)項(xiàng)目，使游客嘆為觀止，節(jié)慶娛樂，養(yǎng)生教育相得益彰，同時(shí)也為老人們送上一份“福壽安康，壽比南山”的祝愿。香港南中國(guó)國(guó)際帆船賽始于1998年10月，每年都有賽事，三亞珠江花園酒店連續(xù)承辦了兩年，帆船賽由香港至三亞，參加者數(shù)百人，富有挑戰(zhàn)，場(chǎng)面壯觀。驚險(xiǎn)刺激的娛樂活動(dòng)：海上娛樂活動(dòng)：三亞的休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目眾多，精彩紛呈，浪漫而刺激。背山面海，是目前東南亞面積最大，功能最全的實(shí)彈射擊場(chǎng)，是一座以實(shí)彈射擊為主，酒店、餐飲、娛樂為輔的綜合性娛樂場(chǎng)地。天涯海角景區(qū)，以怪石嶙峋，海水湛藍(lán)，和“天涯”“海角”兩大石刻而聞名華夏大地。西島旅游觀光區(qū)，又名西玳瑁島，是一個(gè)風(fēng)景秀麗，空氣清新，沙灘柔和，海水清澈見底，并生長(zhǎng)著美麗的珊瑚，聚集著各種色彩斑斕的熱帶海魚，極佳的潛水海域。三星級(jí)（或相當(dāng)于三星）級(jí)飯店27家，旅游飯店已初具產(chǎn)業(yè)規(guī)模。請(qǐng)參見表5表54。本案位于三亞市鳳凰機(jī)場(chǎng)西南面的南海海濱，海坡度假區(qū)內(nèi)，基地三面環(huán)路，北面道路是通往三亞市區(qū)的快速干道；南面是濱海大道，瀕臨大海，風(fēng)景優(yōu)美，交通方便，環(huán)境優(yōu)雅。國(guó)家共有八大旅游區(qū)，三亞為唯一的熱帶旅游區(qū)，目前客源結(jié)構(gòu)，由單一國(guó)內(nèi)客源向多方位發(fā)展，海外游客占旅游人數(shù)的20%，其中港澳、韓、俄、日、歐洲為主，主要旅游包機(jī)有港、俄、日。在海外游客中，%，首次超過港澳游客總和，%。旅游業(yè)為三亞支柱性產(chǎn)業(yè)，旅游亦為三亞經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)。我國(guó)已進(jìn)入老齡社會(huì)，市場(chǎng)的細(xì)分呼喚老年型度假公寓。5. 三亞房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，我國(guó)人均GDP已經(jīng)達(dá)到1000美元，而當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均GDP已經(jīng)達(dá)到1000美元后休閑度假和家庭旅游即將爆發(fā)性的增長(zhǎng),傳統(tǒng)的酒店標(biāo)準(zhǔn)間由于空間狹小，室內(nèi)又缺乏餐飲功能，顯然無法適應(yīng)家庭旅游的居住需要，昂貴的運(yùn)營(yíng)的成本等諸多因素，導(dǎo)致了投資者的利益無法保障，另外在內(nèi)地出現(xiàn)了多次的產(chǎn)權(quán)式酒店的糾紛,我國(guó)現(xiàn)有的法律暫時(shí)還不夠完善，投資者的多次敗訴在客戶的心目中