博思堂寶應(yīng)市白田雅苑商鋪營銷策劃報告(56頁)-營銷策劃-全文預(yù)覽
【正文】 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 23 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目主要競爭個案各影響因素的具體情況 本案 國泰華苑 鑫寶佳園 新街口商業(yè)街 均價（元 /㎡ ） Px Pa=5500 Pb=3100 Pc=10000 位置 23 16 18 16 21 環(huán)境 25 16 21 16 22 交通 9 5 6 5 8 配套 13 9 11 9 13 規(guī)模 8 5 7 6 7 產(chǎn)品 22 15 19 16 20 合 計 Q總 =100 Qx=66 Qa=82 Qb=68 Qc=91 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 24 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 修正后各相關(guān)樓盤價格 Pi’ Pi’=（ Qx/ Qi） Pi Pa’=（ Qx/Qa） Pa =（ 66/82） 5500=4427（元 / m2） Pb’=（ Qx/Qb） Pb =（ 66/68） 3100=3008（元 / m2） Pc’=（ Qx/Qc） Pc =（ 66/91） 10000=7252（元 / m2） 由 Px=∑PiWi，得： Px =（ Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd） /（ Wa+Wb+Wc） =（ 4427 19%+3008 55%+7252 15%） /（ 19%+55%+15%） =（ 841+1654+） /89% = 4026元 /平方米 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 25 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 考慮到目前寶應(yīng)市區(qū)商業(yè)體量的加大，本案區(qū)域內(nèi)商業(yè)去化的速度，采用競爭導(dǎo)向法加以權(quán)衡，故目前本案所在區(qū)域內(nèi)當前商業(yè)市場價格為： 3950元 / ㎡ ～ 4050元 / ㎡ 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 26 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二級市場租賃價格 項目名稱 面積 均價 總價 租金 年回報比重 國泰華苑 100㎡ 5500元 /㎡ 55萬 /㎡ /天 % 世紀園 112㎡ 2700元 /㎡ 30萬 /㎡ /天 % 新加坡花園 86㎡ 4000元 /㎡ 35萬 /㎡ /天 5% 鑫寶佳園 80100㎡ 3100元 /㎡ 2531萬 /㎡ /天 % 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 27 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 采用商業(yè)市場利潤回報比，反向推導(dǎo)本案商業(yè)價格 利潤反推測評原則： 周邊平均商業(yè)回報比重： % 綜合考慮本案各項因素，結(jié)合 競爭樓盤綜合評估，本案商業(yè) 投資回報比重為： % 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 28 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 面積： 4M 16M=128 ㎡ 平均租賃價格： /月 /㎡ 年租賃價格： 30368元 /年 消費群愿意承受單價： / ㎡ 消費群愿意承受總價： /套 （ 以 128 ㎡ /套計算） 投資回報比重： % 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 29 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： ?地塊，升值潛力巨大 ?宜商宜租，收益穩(wěn)定 ?投資小、商業(yè)消費人群穩(wěn)定 ?社區(qū)環(huán)境好，投資回報高 ?目前區(qū)域內(nèi)缺少商業(yè)產(chǎn)品 劣勢： ? 地理位置較為偏僻，交通不便 ?周邊配套嚴重不足，高價位很難快速去化 ?現(xiàn)今投資商鋪， 短期內(nèi)很難收回成本 ?人氣未能形成，自營風險大 ?開間過窄，徑深過長，性價比不高 ?同質(zhì)化產(chǎn)品競爭明顯，對比性強，難以形成獨樹一幟的產(chǎn)品訴求 結(jié)論：從以上的優(yōu)劣勢分析中不難看出劣勢明顯而優(yōu)勢確是屬于區(qū)域產(chǎn)品共有型，產(chǎn)品本身難以跳出市場價格束縛 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 30 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié) 論 總 結(jié)： 目前區(qū)域內(nèi)市場均價 3950元 /㎡ ～ 4050元 /㎡ 目前區(qū)域內(nèi)消費群心理承受價格： / ㎡ ? 從現(xiàn)有市場情況來看，商業(yè)價格已略超于消費群心理價位，未來商業(yè)價 格增長速度將有所降低。 銷售時間： 2020年 7月中旬 銷售價格：一層“ 6500元 /平”，二層“ 3500元 /平” 主推賣點：小面積，低總價 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 45 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 推廣主題： 白田路首家售后包租型商鋪 推廣策略：在對外公開的同時，以包租 35年，年回報率 68%逐年遞增的形式對外出售 目的：吸引投資客，增強客戶購買信心，加快銷售速度 針對人群：市場投資客 銷售策略 A 售后包租 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 46 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 推廣主題： 穩(wěn)妥性投資 ,市場無限商機等你自己發(fā)現(xiàn) 推廣策略：在對外公開的同時，可以先把商
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