【正文】 雖然市場大環(huán)境較為嚴(yán)峻，但本項(xiàng)目在充分保證投資戶投資安全性的條件下，完全具備吸引投資者的能力，具備熱銷的基礎(chǔ)條件。也就是說，其介入不會(huì)增加太多成本，但是對(duì)項(xiàng)目的銷售將起到非常積極的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，這家本身必須具備比較強(qiáng)的實(shí)力背景，或是旗下有相當(dāng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)針對(duì)賽博項(xiàng)目本 身有極強(qiáng)租金收益能力的狀況，我們認(rèn)為如果將物業(yè)的經(jīng)營收益權(quán)過渡給該責(zé)任主體，將在很大程度上增加投資戶對(duì)其的置信度。 （ 2）增值能力 修正后的銷售價(jià)格實(shí)際上是低于項(xiàng)目當(dāng)前實(shí)際價(jià)值的 ，并且在前期提交的合作建議書中我方分析認(rèn)為，數(shù)碼市場發(fā)展趨勢是強(qiáng)者愈強(qiáng)，因此項(xiàng)目的經(jīng)營前景和增值能力應(yīng)該比其他物業(yè)要明朗一些，在這個(gè)環(huán)節(jié)有一定的優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）賽博項(xiàng)目與其它投資性物業(yè)的競爭力對(duì)比 對(duì)比要素 對(duì)于投資戶來說，關(guān)心的問題主要有兩個(gè)：安全性和收益能力，后者又包括租金收益能力和物業(yè)增值能力。 第四部分 關(guān)于項(xiàng)目的競爭力評(píng)估及提升辦法 一、與其他投資性物業(yè)競爭力對(duì)比分析 （一）其他投資性物業(yè)調(diào)查 其它投資性物業(yè)調(diào)查列表（見后附） 小結(jié) （ 1）總體來看，入市較早的幾個(gè)項(xiàng)目（比如金沙國際、鉆酷等）銷售業(yè)績好于后期入市的幾個(gè)項(xiàng)目，從另一個(gè)側(cè)面反映了市場整體形勢在近兩年趨向嚴(yán)峻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。舉例說，一個(gè)鋪位月租金為 400 元 /平方米、年租金為 4800 元 /平 方米，正常來說 售價(jià) 應(yīng)該達(dá)到 62021 元 /平方米左右。 （ 2） 進(jìn)一步 考慮，如果由于市場競爭的需要，商場格局需要進(jìn)行一定的調(diào)整以改善購物環(huán)境，那么投資戶高價(jià)購買的專柜可能一夜之間變成了過道，其心理落差必將非常巨大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在定價(jià)過程中，專柜建筑面積暫以 5 平方米計(jì)算，鋪面建筑面積暫以 30平方米計(jì)算， 公攤按 40%計(jì)算 。 對(duì)于在經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)而言，根據(jù)租金水平計(jì)算售價(jià)比較客觀： 在目前的投資市場上，大部分投資性物業(yè)回報(bào)在 8%左右，高于銀行存款利息三倍，事實(shí)證明這一回報(bào)比例投資者是能夠接受的，他們將在 13 年左右 收回所投入的全部資金并獲得物業(yè)資產(chǎn)，從而正常講，物業(yè)售價(jià)應(yīng)該是年租金的 13倍左右。 三、定價(jià)方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此建議在適當(dāng)調(diào)低回報(bào)率、設(shè)定長年限租約承諾，比如 6%、 10年。 嘉年華項(xiàng)目計(jì)劃不承諾返租，只與投資戶簽定代理經(jīng)營協(xié)議，并收取一定比例的管理費(fèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目整體功能描述 在上述的業(yè)種組合條件下，項(xiàng)目將成為一個(gè)屬于城市年輕一族的時(shí)尚地帶，有吃、有玩，有良好的氛圍，還有大量超值的商品帶來的驚喜。 （ 3）我們認(rèn)為，根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的年齡水平和收入狀況，類 似好樂迪檔次的品牌較為適宜。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 6）名牌服裝和休閑運(yùn)動(dòng)服飾在目標(biāo)消費(fèi)群環(huán)節(jié)并不完全重疊，但相互之間不沖突，考慮將其組合在項(xiàng)目內(nèi)主要目的是更多的 消化物業(yè)面積，并使折扣店的商品種類更加豐富，增強(qiáng)經(jīng)營中的競爭力。 （ 3）以折扣店作為主題，項(xiàng)目經(jīng)營過程中形象及功能定位非常鮮明，應(yīng)該可以吸引相當(dāng)數(shù)量年輕時(shí)尚一族，在淘寶心態(tài)的驅(qū)使下向本項(xiàng)目聚集，在經(jīng)營競爭中居于一個(gè)比較主動(dòng)的地位。 （ 3） 經(jīng)營單位易于小面積分零、或是經(jīng)營穩(wěn)定性強(qiáng)，便于物業(yè)銷售變現(xiàn)的業(yè)種優(yōu)先考慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而通過我們觀察，這也是數(shù)碼市場上最具有經(jīng)營價(jià)值的部分。 二、項(xiàng)目業(yè)種定位方向分析 （一）數(shù)碼市場 （ 2F） 依托觀音橋商圈的平臺(tái)和江北區(qū)的消費(fèi)力，數(shù)碼產(chǎn)品的經(jīng)營前景不容置疑，我們認(rèn)為，項(xiàng)目適當(dāng)控制規(guī)模，定位為數(shù)碼精品市場比較客觀： 目前江北已經(jīng)開業(yè)的數(shù)碼賣場是中環(huán)電腦城，規(guī)模、經(jīng)營水平及效果都非常一般，規(guī)劃中的萬鵬電腦城估計(jì)也基本上與其在同一水平線上，不會(huì)構(gòu)成大的競爭沖擊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，真正優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)，仍然可以做到逆市飄紅，畢竟正如前文提及的，對(duì)于如何使手里的閑錢增值，消費(fèi)者從來沒有停止過思考和嘗試。再如帶租約銷售的產(chǎn)權(quán)式商鋪，相當(dāng)部分目前經(jīng)營狀況不甚理想，投資者普遍擔(dān)心在開發(fā)商承諾的返租年限內(nèi)，能否按時(shí)足額獲得回報(bào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3. 國務(wù)院出臺(tái)的 《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》 ，要求地方政府及相關(guān)部門抑制價(jià)格過快上漲， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，并對(duì)此提出了八條意見： —— 高 度重視穩(wěn)定住房價(jià)格； —— 切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任：房價(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制， 省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房價(jià)格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任； —— 大力調(diào)整 住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并 督促 建設(shè)； —— 嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量； —— 正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求； —— 全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行； —— 積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施； —— 認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對(duì)商業(yè)營業(yè)用房占商品房比重過大或空置面積 上升過快的城市，應(yīng)適應(yīng)控制發(fā)放商業(yè)營業(yè)用房項(xiàng)目貸款。在這種形勢下，政府開始出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的規(guī)范和控制力度。 在本方案中，首先從兩個(gè)層面著手，分析目前重慶投資性物業(yè)面臨的市場環(huán)境：一是國家的政策，二是投資戶自身或從其他渠道獲取的物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)（教訓(xùn)）。 在全國范圍內(nèi)總體來看，最近幾年居民收入增長速度大于消費(fèi)支出增長速度，個(gè)人儲(chǔ)蓄余額居高不下，國家不斷降低銀行存款利息刺激消費(fèi)。 第一部分 市場相關(guān)背景簡述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 此次通過貴司領(lǐng)導(dǎo)層來渝后的進(jìn)一步溝通，按照貴司的工作要求，我司賽博項(xiàng)目專案組進(jìn)行了新一輪的資料收集和整理工作，在此基礎(chǔ)上，由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，公司策劃部全體 就項(xiàng)目價(jià)格及推廣策略問題進(jìn)行了集體討論，其后形成了本方案，供貴司參考。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一個(gè)投資性物業(yè)能否取得銷售的成功，關(guān)鍵消費(fèi)者對(duì)其是否具備投資信心和投資欲望。這已經(jīng)形成了一些明顯的后遺惡果，比如在重慶， 2021 年底商業(yè)營業(yè)用房空置 246 萬平方米，空置率達(dá)到 43%，居 全國 第一。對(duì)借款人以 “ 商住兩用房 ” 名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸