【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 賽博項目營銷 策劃報告 目 錄 第一部分……………………………………市場相關背景簡述 一、政策調控力度不斷加強 （一）國家相關重點政策： （二）簡要分析： 二、投資戶趨于保守 三、小結 第二部分……………………………………江北嘉年華物業(yè)定位 一、定位背景 二、項目業(yè)種定位方向分析 （一）數碼市場 （二）輔助業(yè)種定位 第三部分……………………………………項目定價 一、項目銷售條件 二、關于嘉年華項目銷售條件的補充建議 （一）關于銷售條件的補充建議 （二）關于嘉年華項目經營的補充意見 三、定價方法 四、項目 定價 （一）定價 （二）關于項目銷售過程中的價格修正意見 第四部分……………………………………關于項目的競爭力評估及提升辦法 一、與其他投資性物業(yè)競爭力對比分析 （一）其他投資性物業(yè)調查 （二）賽博項目與其他投資性物業(yè)的競爭力對比 二、項目競爭力的提升辦法 （一）設定租賃責任主體 （二）引入擔保企業(yè) （三）其他 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 （四）小結 第五部分……………………………………項目營銷推廣思路建議 一、關于項目營銷推廣的幾點建議 （一）價格策略的有效運用 （二）注重對經營戶的挖掘 （三）注重形象包裝的差異化 （四）注重銷售控 制 二、項目賣點提煉及推廣主題設計 （一）項目賣點 （二）廣告主題設計 （三）前期廣告宣傳思路 （四）銷售成本控制 （五）項目營銷相關工作執(zhí)行計劃 前 言 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 前期我司就賽博項目提出了一些初步的看法和操作意見，并至深圳與貴司進行了提案溝通，其后收到貴司的傳真函件，告知我方初選入圍，對于貴司的信任和肯定，在此表示感謝。 此次通過貴司領導層來渝后的進一步溝通，按照貴司的工作要求，我司賽博項目專案組進行了新一輪的資料收集和整理工作，在此基礎上，由公司領導牽頭，公司策劃部全體 就項目價格及推廣策略問題進行了集體討論，其后形成了本方案，供貴司參考。 第一部分 市場相關背景簡述 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 在全國范圍內總體來看，最近幾年居民收入增長速度大于消費支出增長速度，個人儲蓄余額居高不下，國家不斷降低銀行存款利息刺激消費。因此對于消費者來說，一直在不停的思考和嘗試著利用手上的閑錢投資，以獲得高于銀行存款利息的收益。 因此我們認為，在目前社會個人游資數額巨大的背景下，投資性物業(yè)不存在購買力不足的問題。一個投資性物業(yè)能否取得銷售的成功，關鍵消費者對其是否具備投資信心和投資欲望。 在本方案中，首先從兩個層面著手，分析目前重慶投資性物業(yè)面臨的市場環(huán)境：一是國家的政策，二是投資戶自身或從其他渠道獲取的物業(yè)投資經驗（教訓）。前者是投資戶無力改變的，他們需要對政策緊密關注并及時迎合，以降低可能導致的沖擊或損失，后者是一些現實的事例，對他們的思考和決策有非常直觀的影響。 一 .政策調控力度不斷加強 （一）國家相關重點政策 房地產市場存在泡沫成分，現在已經基本上成了社會共識，而形成泡沫的重要原因就是買方市場投資行為過熱，以及開發(fā)企業(yè)本身的不成熟。這已經形成了一些明顯的后遺惡果，比如在重慶， 2021 年底商業(yè)營業(yè)用房空置 246 萬平方米，空置率達到 43%，居 全國 第一。在這種形勢下，政府開始出臺相關政策，加強對房地產市場的規(guī)范和控制力度。 1. 中國人民銀行銀發(fā)〔 2021〕 121 號文件和銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》，切實加強房地產貸款風險管理。借款人申請個人商業(yè)營業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10 年，所購商業(yè)營業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以 “ 商住兩用房 ” 名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。對商業(yè)營業(yè)用房占商品房比重過大或空置面積 上升過快的城市，應適應控制發(fā)放商業(yè)營業(yè)用房項目貸款。 2. 個人信貸政策再緊縮 ， 2021 年 5月 1日，國有銀行已對投資性項目貸款和個人貸款調高了放貸門檻，嚴格了審批條件。規(guī)定對購買第三套房貸款利率在 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 原有 %的基礎利率上上浮 20%70%，而且，銀行均對多套房屋貸款降低成數或達到一定數目的購買者不予放貸。對申請人從嚴審查其資信狀況以及其所購房屋的檔次、面積、用途、位置等等，如果該套住房是用來投資的，銀行則不予貸款。 3. 國務院出臺的 《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》 ，要求地方政府及相關部門抑制價格過快上漲， 促進房地產市場健康發(fā)展，并對此提出了八條意見： —— 高 度重視穩(wěn)定住房價格； —— 切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制， 省政府負總責，對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關責任人責任； —— 大力調整 住房 供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并 督促 建設； —— 嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量； —— 正確引導居民合理消費需求； —— 全面監(jiān)測房地產市場運行； —— 積極貫徹調控住房供求的各項政策措施； —— 認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 （ 二）簡要分析 國家種種政策表明國家對房地產行業(yè)進行宏觀調控，并且加強對商業(yè)用房的管理力度，政策的目的 在于 穩(wěn)定房價，打擊投機者，控制房地產經濟泡沫，而一系列政策在規(guī)范房地產行業(yè)發(fā)展的同時也在某種程度上抑制了房地產行業(yè)的發(fā)展，這些政策的出臺對整個房地產市場帶來巨大的影響，并且對投資性物業(yè)市場也造成極大的沖擊。 二 .投資戶趨于保守 1999 年 — 2021 年，在重慶房地產行業(yè)快速發(fā)展的大背景下，眾多的投資散戶在對投資性物業(yè)市場認識較為模糊的情況下，盲目而感性的進行投資，重慶多個項目創(chuàng)造了數天告罄的