【正文】 簽定合同， 月租金 = 60 * 8% / 12 = 4000 元 月供 = * 30 = 3257 月收益 = 4000 — 3257 = 743 元 年收益 = 743 * 12 =8916 元 通過(guò)計(jì)算可以看出，投資戶每年收益減去月供后還有贏余，而每半年 10 萬(wàn)元的付款壓力相對(duì)比較小，這樣的價(jià)格策略還可以從另一個(gè)角度體現(xiàn)商家對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)前景的信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。也就是說(shuō)，其介入不會(huì)增加太多成本，但是對(duì)項(xiàng)目的銷售將起到非常積極的作用。同時(shí)，這家本身必須具備比較強(qiáng)的實(shí)力背景，或是旗下有相當(dāng)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)針對(duì)賽博項(xiàng)目本 身有極強(qiáng)租金收益能力的狀況，我們認(rèn)為如果將物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)過(guò)渡給該責(zé)任主體，將在很大程度上增加投資戶對(duì)其的置信度。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四部分 關(guān)于項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估及提升辦法 一、與其他投資性物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析 （一）其他投資性物業(yè)調(diào)查 其它投資性物業(yè)調(diào)查列表（見(jiàn)后附） 小結(jié) （ 1）總體來(lái)看，入市較早的幾個(gè)項(xiàng)目（比如金沙國(guó)際、鉆酷等）銷售業(yè)績(jī)好于后期入市的幾個(gè)項(xiàng)目，從另一個(gè)側(cè)面反映了市場(chǎng)整體形勢(shì)在近兩年趨向嚴(yán)峻。舉例說(shuō)，一個(gè)鋪位月租金為 400 元 /平方米、年租金為 4800 元 /平 方米，正常來(lái)說(shuō) 售價(jià) 應(yīng)該達(dá)到 62021 元 /平方米左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在定價(jià)過(guò)程中，專柜建筑面積暫以 5 平方米計(jì)算，鋪面建筑面積暫以 30平方米計(jì)算， 公攤按 40%計(jì)算 。 三、定價(jià)方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 嘉年華項(xiàng)目計(jì)劃不承諾返租，只與投資戶簽定代理經(jīng)營(yíng)協(xié)議，并收取一定比例的管理費(fèi)。 項(xiàng)目整體功能描述 在上述的業(yè)種組合條件下，項(xiàng)目將成為一個(gè)屬于城市年輕一族的時(shí)尚地帶，有吃、有玩，有良好的氛圍，還有大量超值的商品帶來(lái)的驚喜。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）以折扣店作為主題，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形象及功能定位非常鮮明，應(yīng)該可以吸引相當(dāng)數(shù)量年輕時(shí)尚一族，在淘寶心態(tài)的驅(qū)使下向本項(xiàng)目聚集，在經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)中居于一個(gè)比較主動(dòng)的地位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、項(xiàng)目業(yè)種定位方向分析 （一）數(shù)碼市場(chǎng) （ 2F） 依托觀音橋商圈的平臺(tái)和江北區(qū)的消費(fèi)力，數(shù)碼產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)前景不容置疑，我們認(rèn)為，項(xiàng)目適當(dāng)控制規(guī)模，定位為數(shù)碼精品市場(chǎng)比較客觀： 目前江北已經(jīng)開(kāi)業(yè)的數(shù)碼賣場(chǎng)是中環(huán)電腦城，規(guī)模、經(jīng)營(yíng)水平及效果都非常一般，規(guī)劃中的萬(wàn)鵬電腦城估計(jì)也基本上與其在同一水平線上，不會(huì)構(gòu)成大的競(jìng)爭(zhēng)沖擊。因此，真正優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)，仍然可以做到逆市飄紅，畢竟正如前文提及的，對(duì)于如何使手里的閑錢增值，消費(fèi)者從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)思考和嘗試。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在這種形勢(shì)下，政府開(kāi)始出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和控制力度。 在全國(guó)范圍內(nèi)總體來(lái)看，最近幾年居民收入增長(zhǎng)速度大于消費(fèi)支出增長(zhǎng)速度，個(gè)人儲(chǔ)蓄余額居高不下，國(guó)家不斷降低銀行存款利息刺激消費(fèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 此次通過(guò)貴司領(lǐng)導(dǎo)層來(lái)渝后的進(jìn)一步溝通，按照貴司的工作要求，我司賽博項(xiàng)目專案組進(jìn)行了新一輪的資料收集和整理工作，在此基礎(chǔ)上，由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，公司策劃部全體 就項(xiàng)目?jī)r(jià)格及推廣策略問(wèn)題進(jìn)行了集體討論，其后形成了本方案，供貴司參考。一個(gè)投資性物業(yè)能否取得銷售的成功，關(guān)鍵消費(fèi)者對(duì)其是否具備投資信心和投資欲望。對(duì)借款人以 “ 商住兩用房 ” 名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。對(duì)申請(qǐng)人從嚴(yán)審查其資信狀況以及其所購(gòu)房屋的檔次、面積、用途、位置等等，如果該套住房是用來(lái)投資的，銀行則不予貸款。 比如早期的公寓市場(chǎng)吸引了相當(dāng)多的投資者，但由于重慶公寓開(kāi)發(fā)量猛然增大，大規(guī)模交房竣工后使公寓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，其租金和出售率從 2021年起不斷下滑，位于渝中區(qū)的高檔項(xiàng)目，從 2021 年到 2021 年租金下滑近 30%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。具體內(nèi)容和貴司當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)思路大致一致，即在招商過(guò)程中 提高準(zhǔn)入門檻，引進(jìn)有一定品牌實(shí)力的經(jīng)營(yíng)戶，賣場(chǎng)做得小而精，確立在中高端消費(fèi)市場(chǎng)的領(lǐng)袖地位。 （ 2）具備較大的經(jīng)營(yíng)空間（包括營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)和附加值），具備一定的租金承受能力。北京燕莎的折扣店經(jīng)營(yíng)非常成功，在重慶，邦威休閑服在沙坪壩開(kāi)設(shè)了一個(gè)專門的折扣店，經(jīng)營(yíng)效果也比較好，都證明這種思路是可行的。 （ 2）如果能引進(jìn)一家有一定品牌知名度的 KTV，將使項(xiàng)目的時(shí)尚形象進(jìn)一步豐滿，經(jīng)營(yíng)功能進(jìn)一步完善。 第三部分 項(xiàng)目定價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五樓業(yè)態(tài)定位為 KTV，投資戶整體購(gòu)買的可能性較小，同時(shí)娛樂(lè)類行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)起伏也比較大，如果沒(méi)有較長(zhǎng)年限的返租支持，分零銷售難度很大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1） 經(jīng)過(guò)多年培育，賽博部分物業(yè)租金已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)非常高的水平，按照常規(guī)的 定價(jià) 方法其售價(jià)也相對(duì)高，部分專柜理論價(jià)值達(dá)到 10萬(wàn)元 /平方米（套內(nèi)面積）以上，這一價(jià)位已經(jīng)可以在解放碑買到獨(dú)立的小門面，我們認(rèn)為價(jià)格抗性是客觀存在的。在此基礎(chǔ)上，我 們提出了初步的價(jià)格修正建議，目前認(rèn)為按照上述的價(jià)格銷售，可以有效抑制價(jià)格抗性的問(wèn)題。 （ 3）在銷售過(guò)程中，各個(gè)物業(yè)都有一個(gè)責(zé)任主體與投資戶簽定租賃協(xié)議，承擔(dān)按時(shí)足額給予投資戶應(yīng)得回報(bào)的義務(wù)。 際收益率極有可能高于石橋鋪賽博數(shù)碼賣場(chǎng)年 8%的回報(bào)率。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （四）小結(jié) 我們認(rèn)為通過(guò)以上幾方面措施，項(xiàng)目在投資安全性上將大大優(yōu)于市場(chǎng)在售投資性物業(yè)，具有非常明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）注重形象包 裝的差異化 項(xiàng)目是一個(gè)數(shù)碼市場(chǎng)，在包裝風(fēng)格上必須充分體現(xiàn)出數(shù)碼市場(chǎng)的行業(yè)特性， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 數(shù)碼賣場(chǎng)生命力強(qiáng)，其產(chǎn)品科技含量高、產(chǎn)品附加值高、產(chǎn)品更新?lián)Q代速度快、消費(fèi)群體范圍廣、消費(fèi)頻率高的特點(diǎn)使本項(xiàng)目增值潛力大大增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。不公布價(jià)格，在客戶中形成這樣一種感覺(jué)：如此好的經(jīng)營(yíng)狀況、如此低的風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格一定非常高。 宣傳資料準(zhǔn)備： 銷售海報(bào)：以 元 /份、 30000 份計(jì)算，為 萬(wàn)元； 宣傳折頁(yè)：以 元 /份、 30000 份計(jì)算，為 萬(wàn)元； 其它必備之銷售印刷用品： 2萬(wàn)元 宣傳資料準(zhǔn)備合計(jì)支出為 14 萬(wàn)元（含設(shè)計(jì)費(fèi)）。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。