別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告(已修改)
2025-08-15 00:48 本頁(yè)面
【正文】 趙巷別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告委托單位：中海發(fā)展(上海)有限公司報(bào)告單位：上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司報(bào)告日期：二00三年七月上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司地址：上海市凱旋路2200號(hào)電話(huà)：02164478447 傳真：02164482720目錄市場(chǎng)篇一、 別墅大市場(chǎng)研判…………………………………………………04二、 板塊市場(chǎng)研究……………………………………………………12三、 市場(chǎng)篇大結(jié)論……………………………………………………24策略篇一、 SWOT分析………………………………………………………25二、 定位系統(tǒng)…………………………………………………………27三、 營(yíng)銷(xiāo)策略…………………………………………………………31銷(xiāo)售篇一、 價(jià)格策略…………………………………………………………35二、 推案策略…………………………………………………………37三、 客源銷(xiāo)控…………………………………………………………39四、 開(kāi)盤(pán)條件…………………………………………………………40五、 現(xiàn)場(chǎng)售樓處及樣板段……………………………………………40六、 現(xiàn)場(chǎng)售樓處………………………………………………………40廣告企劃篇一、 案名………………………………………………………………43二、 廣告總精神………………………………………………………43三、 廣告總口號(hào)………………………………………………………43四、 廣告推廣主題……………………………………………………44五、 媒體計(jì)劃…………………………………………………………44六、 階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣…………………………………………………45附件銷(xiāo)售管理程序及流程………………………………………………………51廣告投放流程………………………………………………………………63[市場(chǎng)篇]——前言——216。 上海的別墅市場(chǎng)在近兩到三年呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，而由于目前全國(guó)和上海對(duì)于別墅用地的停止供應(yīng)和上海經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)使得個(gè)人收入較大增長(zhǎng)，別墅購(gòu)買(mǎi)群擴(kuò)大，在未來(lái)5到10年成為穩(wěn)定的購(gòu)房熱點(diǎn)；216。 隨著上海經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，別墅的客戶(hù)群也正在不斷發(fā)展壯大，本地客戶(hù)和外地來(lái)滬發(fā)展的實(shí)力階層、海外歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人群將逐步形成新的別墅購(gòu)買(mǎi)人群—新上海富裕階層，該階層將成為上海中高檔別墅的最大購(gòu)買(mǎi)群，但千萬(wàn)以上的頂級(jí)別墅仍然以外籍人士和外地高端企業(yè)主為主要客源；216。 從別墅的分布來(lái)看，隨著一城九鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)和上海中心土地資源的日漸稀少和私家車(chē)的大量普及，上海別墅的外延將由目前的西郊和浦東移向自然原生態(tài)景觀更為理想而距離市區(qū)半徑更大的松江、嘉定、上海遠(yuǎn)郊、昆山、蘇州等地，并形成規(guī)模化、集中化的別墅大盤(pán)；216。 以佘山為中心正在形成一個(gè)上海最大的、資源最好的高檔別墅區(qū)——大佘山富人區(qū)；216。 滬青平公路沿線別墅經(jīng)過(guò)將近10年的發(fā)展，已經(jīng)成熟。別墅檔次已由原有的中低檔，發(fā)展為中高檔別墅的聚集區(qū)；216。 西區(qū)的泗涇、松江、新橋、青浦是四個(gè)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的別墅板塊，其供應(yīng)的別墅多為200300萬(wàn)總價(jià)的樓盤(pán)。對(duì)于現(xiàn)今“兩頭俏，中間冷”的別墅市場(chǎng)而言，200300萬(wàn)的市場(chǎng)處于最為尷尬的境地。而各板塊各有特點(diǎn)。關(guān)鍵詞：“供大于求”、“新上海富裕階層”、“集中開(kāi)發(fā)” 、“佘山富人區(qū)”、“松江新城板塊”、“泗涇板塊”、“新橋板塊”和“滬青平板塊”。上海別墅分布圖（浦西部分）第一部分、別墅大市場(chǎng)研判一、 上海別墅市場(chǎng)的大勢(shì)分析上海的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展將成為上海未來(lái)別墅的最有力支撐。（1）上海經(jīng)濟(jì)連續(xù)快速增長(zhǎng)，已連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；（2）上海GDP的增加，城市空間的擴(kuò)大、私家車(chē)的大量進(jìn)入家庭、人們對(duì)于空氣、綠色和健康的要求不斷提高，使得白領(lǐng)階層中的精英人士、成功的私營(yíng)企業(yè)主、海歸創(chuàng)業(yè)人士將逐步轉(zhuǎn)化為新上海富裕階層；（3）申博成功、中國(guó)入關(guān)、浦江兩岸開(kāi)發(fā)等利好消息將吸引更多的外資進(jìn)入上海，更多的外資企業(yè)和國(guó)際500強(qiáng)企業(yè)將地區(qū)總部遷至上海，也帶來(lái)了新一批別墅的租賃階層和購(gòu)買(mǎi)階層；（4）上海為增強(qiáng)整體城市競(jìng)爭(zhēng)力。擴(kuò)大吸引外資，決定啟動(dòng)“173計(jì)劃”，即將松江、嘉定、青浦三區(qū)173平方公里的范圍劃為新的低成本外商投資基地。上海停止別墅類(lèi)項(xiàng)目土地的批租將在很大程度創(chuàng)造了未來(lái)別墅市場(chǎng)的稀缺性，隨著上海土地資源越來(lái)越珍貴，；隨著上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海即將成為一個(gè)新的百萬(wàn)富翁制造中心，將誕生一個(gè)新上海富裕階層，他們具有以下特點(diǎn)：（1）有一定的收入，月收入在3到5萬(wàn)元，年收入在50萬(wàn)以上；（2）年齡在35—45歲，并且有越來(lái)越年輕的趨向；（3）是企業(yè)的管理、技術(shù)核心階層，是企業(yè)福利、資源的最大掌握者和獲利人；（4）其中的相當(dāng)一部分人有留洋經(jīng)歷，是融匯中西文化的現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)家。二、 上海別墅的歷史和現(xiàn)狀：1） 上海別墅的發(fā)展——三次浪潮：A、 第一次浪潮——九十年代初的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱，形成了外銷(xiāo)別墅的出現(xiàn)，主要集中在西郊虹橋地區(qū)，主要客戶(hù)群為外國(guó)駐滬領(lǐng)事、外企老總，截止到1996年底，有別墅樓盤(pán)62個(gè)，以
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