【正文】 居家生活類：水果、布藝等。 為步行街帶來消費人群，并和主題休閑街相輔相成，有利于街鋪經(jīng)營 。以上設(shè)置先期完成。步入步行街仿佛進入了令一個世界，忘掉城市的繁忙和擁擠。將步行街打造成為服務(wù)未來南山大規(guī)模高尚住宅區(qū)及深圳市內(nèi)消費者的核心商業(yè)。推廣語：為 21 世紀(jì)的精英家庭打造的新生活港灣。 人們的居住追求從鬧市區(qū)轉(zhuǎn)向海濱、風(fēng)景區(qū)，“家在蛇口”吸引了大批置業(yè)者，但是，南山商業(yè)文化中心區(qū)和蛇口相比，有更多的居住題材和更超前的硬件設(shè)施，隨著深圳灣濱海區(qū)高尚住宅帶的形成，深圳最時尚的居住口號是住在“國際城市村”。長城地產(chǎn)將徹底擺脫過 去，形成新的長城形象、企業(yè)形象、品牌形象。 可持續(xù)發(fā)展的 居住形態(tài)，符合人性更高層次的發(fā)展需求，也符合社會發(fā)展的時代要求。這種人文因素的導(dǎo)入，使房產(chǎn)開發(fā)更上了一個臺階。以此滿足業(yè)主未來家庭生活的變化發(fā)展之需，信息時代的居家生活之需。 二、項目整體定位 （一）住宅定位 整體定位 城市次（新）中心、中高薪階層、高品質(zhì)、文化休閑住區(qū) 居住理念定位 —— 深圳首個可持續(xù)發(fā)展國際住區(qū) —— “可持續(xù)發(fā)展國際住區(qū)”小區(qū)開發(fā)理念，其總體特征包括： （ 1）規(guī)劃形態(tài)的可持續(xù)發(fā)展 可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃形態(tài)，既要滿足當(dāng)今業(yè)主的居家生活之需，又要充分考慮和預(yù)測未來的小區(qū)發(fā)展之需。 宣傳導(dǎo)向上并非強調(diào)金錢上的貴族，而突出客戶群體文化和精神的富有。 “ GREATCITY” —— 名牌發(fā)展商和國際級大師締造的至善名城，從內(nèi)在品質(zhì)和氣勢上超越“花城、海濱城、藍色海岸”等目前的大型社區(qū)的大眾色調(diào)，導(dǎo)入“貴族品質(zhì)”的生活氣息，成為南山僅有的 文化貴族城。未來國際城市村的建成，將使南山商業(yè)文化中心區(qū)不僅僅是最適宜人居住的濱海新城，更是高科技、金融證券云集、人文旅游薈萃的、國際開放式的濱海新城。如青春家園是三座大廈的連體商業(yè)裙樓，海岸明珠是一層商鋪，保利城的西南和西北是大廈的商業(yè)裙樓，南面是小高層住宅下的商鋪。海濱城 32萬 1974 戶 不詳 —— 招商地產(chǎn) 鼎太花園 30 余萬 —— —— 鼎太地產(chǎn) 佳嘉豪苑 10 余萬 —— —— 高層 佳嘉豪投資 海岸明珠 萬 —— 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) —— 勁力地產(chǎn) 觀海臺花園 13 萬多 900 戶 2房 2 廳 1 衛(wèi) 3房 2 廳 2 衛(wèi) 小高層 中建地產(chǎn) 以上在建項目預(yù)計與本項目同期上市，因此會對本項目構(gòu)成直接的威脅，列為主要競爭對象。 在上述項目中，蔚藍海岸二期和招商海月二期 各樓盤均價在 58006000 元 /平方米。 晴海洲及陽光棕櫚園。頂層 米層高的客廳可謂“經(jīng)濟型的大戶”。 異國風(fēng)情的購物、休閑步行街 步行商業(yè)街的出現(xiàn)，最大程度地反映了目標(biāo)市場的需要。 國際級大師作品 國際大師巴馬丹拿親自為本項目執(zhí)筆，竭力打造一個具有國際風(fēng)范的高品質(zhì)的人文示范社區(qū)；加之品牌施工單位 —— 金眾集團的全力參與，提升了本項目的品牌價值。 商業(yè)部分 南山商業(yè)文化中心區(qū)開發(fā)進入高潮期，周邊尚有青春家園、天悅園的商業(yè)物業(yè)待售。 南山商業(yè)物業(yè)價值有望提升 深圳市政府已確定將南山商業(yè)文化中心建成為特區(qū)西部的商業(yè)中心、金融中心和文化中心，以及西部跨海大橋的建成都將提升南山區(qū)的商業(yè)物業(yè)價值。 “國際城市村”的誕生 國際城市村是澳大利亞布里斯班城市設(shè)計院為南山商業(yè)文化中心區(qū)度身設(shè)計的。 商業(yè)部分 項目周邊目前商業(yè)氛圍不足 目前商業(yè)文化中心區(qū)在社會上的影響力不夠，導(dǎo)致潛在投資者的熱情度不高，對將來項目上市造成一定的影響，需要宣傳引導(dǎo)。 商業(yè)的升值潛力 本區(qū)域現(xiàn)為南山以至深圳重點發(fā)展區(qū)域，小區(qū)周邊大量的高尚住區(qū)，為商業(yè)提供了無限的需求。 （ 2）本項目步行商業(yè)街的建立將有利于形成居民購物、休閑、娛樂的一體化建設(shè)，從而使本項目更具綜合性的魅力。 工程形象優(yōu)勢 在工程進度方面，長城下屬的金眾集團總是領(lǐng)先一步。鑒于此，項目的配套設(shè)施將包括中心庭院、步行商業(yè)街、青少年活動中心、幼兒園、人工湖和游泳池。步行街既是小區(qū)業(yè)主購物的場所，也是業(yè)主休閑運動的場所，是小區(qū)配套的延續(xù)。 （ 4）此次長城地產(chǎn)挺進南山，為其鞏固品牌和向外擴張品牌創(chuàng)造了有利的條件，使長城品牌從本地化最終走向國際化。 （ 1）長城地產(chǎn)曾成功開發(fā)了長城公寓、長怡花園、長豐苑、長城盛世花園等一系列地產(chǎn)項目，并在樓盤推廣階段較短時間內(nèi)創(chuàng)造了 100%的銷售率而 產(chǎn)生良好的口碑。在項目的南側(cè)，是遠近聞名的海珠城酒樓，步行只需三分鐘。地塊南面為 30 米寬的環(huán)南路 ，北面為 30 米寬的龍崗路，西面為20 米寬的環(huán)西路，而東面則為 50 米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。 南山商業(yè)文化中心占地 151 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 243 萬平方米，是未來特區(qū)西部的核心地帶。 經(jīng)營方向：環(huán)境好、配套全、功能齊、“一站式”。 消費者的需求品位 由于本地區(qū)文化總素質(zhì)較高，對購物環(huán)境要求更高和對商品的風(fēng)格、樣式、流行性等要求更具文化品位、表現(xiàn)最新價值。但其他商業(yè)類型的經(jīng)營，南山仍然落后于羅湖、福田。 南山區(qū)商業(yè)用房價格指數(shù)02004006008001988 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx指數(shù) （四）南山、福田、羅湖商業(yè)環(huán)境對比評價 商業(yè)物業(yè)的供給能力和購買力的比較（ 20xx 年）。而南山半島周邊科技園、西麗、寶安等商業(yè)尚不夠成熟，缺乏南山半島商業(yè)的規(guī)模和檔次。南山居民購物將發(fā)生由市內(nèi)異地化購物向南山本地化購物的重大區(qū)域性改變。 深圳市中心區(qū)的西移、濱海大道的開通、西部跨海大橋的規(guī)劃，給予南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的歷史契機。 從物業(yè)分布規(guī)律看：南山商業(yè)物業(yè)呈商圈和沿交通干線分布的特征。 截止到今年上半年，南山在建和在售的商業(yè)物業(yè)總建筑面積在1000平方米以上的有保利城花園商場、青春家園裙樓商鋪、西海灣花園商鋪、海洋之心裙樓商鋪、南景苑裙樓商場及星海名城二期商場等十幾家，大都定位于主題商場，鮮明界定和劃分目標(biāo)消費群。但南山商業(yè)文化中心區(qū)在未來的發(fā)展?jié)摿薮螅F(xiàn)階段商業(yè)氛圍一般，所以，商業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確定位，形成自身特色。 （ 2）需求趨勢 需求總量不斷擴大，需求質(zhì)量和品位不斷提高。因而，南山地區(qū)普通公眾的“購買品位”也應(yīng)該較高。因此，該區(qū)居民家庭的經(jīng)濟素質(zhì)必然也是全市中上游水準(zhǔn)。 商品特色及品位 商品的特色和品位，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但特色的“程度”同樣需要進一步提高。 （二）南山區(qū)商業(yè)供給分析 啟用和在建商業(yè)類型 大中型超市 —— 沃爾瑪、人人樂、家樂福等； 中型綜合店 —— 海雅百貨、友誼城百貨等； 主題專業(yè)市場 —— 順電家居南油店、西部電子、佳騰電器城等； 品牌店 —— 麥當(dāng)勞、肯德基、面點王等； 小型便利店 —— 如許多路邊店和住宅小 區(qū)配套網(wǎng)點。 全國聞名的旅游區(qū) 深圳的旅游業(yè)，主要是集中在南山區(qū)華僑城，其旅游產(chǎn)值占全市旅游收入的三分之二。棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景（日子緩緩、生活散散） 蔚藍海岸 2 期 國際濱海風(fēng)情，超級人文社區(qū)； 深圳灣高尚濱海社區(qū) 陽光帶 另外，市政規(guī)劃高新園區(qū)南區(qū)住宅用地面積約為 30 萬平方米，住宅總建筑面積 80 萬平方米。 該類型主要樓盤分析： 項目名稱 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積（ ㎡ ） 均價 （元 / ㎡） 銷售 狀況 發(fā)展商 性質(zhì) 世紀(jì)村 2 期 —— —— 3 房 2廳 2衛(wèi) 4 房 2廳 2衛(wèi) —— 6700 登記 階段 沙河 地產(chǎn) 高層 美廬錦園 66057 382 2 房 2廳 1衛(wèi) 3 房 2廳 2衛(wèi) ~ ~ 6200 30% 天蔚 實業(yè) 高層 住宅 陽光帶 目標(biāo)客戶群大致為在南山區(qū)且具有“南山情結(jié)”的有較高收入的白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、投資客、來自福田、羅湖的首次置業(yè)者以及極少量的港銷。藍色經(jīng)典 23590 198 2房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) ~ ~ 4500 15% 澳達 實業(yè) 小高層 星海名城 2 期 —— 700 左右 3房 2廳 2衛(wèi) 89102 5200 30% 振業(yè) 集團 小高層 住宅 未定名 6萬多 —— —— —— —— 在建 方興達 —— 觀海臺花園 13萬 900 左右 2房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 80左右 90120 55005700 內(nèi)部登記 中建 公司 小高層 該競爭圈主要為中小型住宅小區(qū)、部分較高素質(zhì)的尾盤以及距本項目較遠的大型項目，其樓盤素質(zhì)參差不齊。目標(biāo)客戶群大致為在南山區(qū)有較高收入的白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、投資客以及來自福田、羅湖的首次置業(yè)者。 該類型主要樓盤分析： 項目名稱 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 主力戶型 /面積 均價 （元 / ㎡） 銷售 狀況 發(fā)展 商 性質(zhì) 備注 蔚藍海岸 二期 258906 2167 3 房 2廳 2衛(wèi) 4 房 2廳 2衛(wèi) 100126 138154 6200 50% 卓越 地產(chǎn) 小高層及高層純住宅 招商海月 三、南山區(qū)競爭性樓盤分析 目前，南山房地產(chǎn)市場上于本項目“同類、同質(zhì)、同區(qū)”的樓盤，雖在本項目上市時部分已銷售完畢，但消耗本項目的部分目標(biāo)客戶群，故可視為競爭樓盤。 項目集中開發(fā)上市 南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)商住項目如蔚藍海岸三期（ 20 余萬 ㎡ ）、勁力地產(chǎn)海岸明珠（ ㎡ ）、觀海臺花園（ 13萬 ㎡ ）、漾日灣畔（ 15 萬 ㎡ ）、佳嘉豪苑及長城地產(chǎn)項目（ 20 余萬 ㎡ ）等項目預(yù)計20xx20xx 年陸續(xù)上市。 （三）總體分析 南山商業(yè)文化中心區(qū)的建設(shè)現(xiàn)狀，總體具有以下特征： 本區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)面積大 南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃商品房總建筑面積 120 萬平方米，占本區(qū)總建筑面積的 %。 在建在售項目 在建的商品房項目有招商海月二期商業(yè)文化中心區(qū)以中央東西向大道為軸線，兩側(cè)以大型公共配套設(shè)施為核心，漸次展開。 發(fā)展條件 南山商業(yè)文化中心區(qū)作為與華僑城、蛇口兩大片區(qū)相媲美的南山區(qū)另一黃金片區(qū)，具有高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計和開放性的國際化濱海新城的定位，其深圳西部城市中心的地位也逐漸為世人所認(rèn)同。 商業(yè)氣氛與人口增加的作用相輔相成，彼此帶動了眾多人群的聚居和商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。 ③ 南山區(qū)商品房的客戶群前幾年基本集中在南山區(qū)，其次為福田、羅湖區(qū)的客戶，且所占市場份額呈上升趨勢；所占比例較小份額的為外地居民。 供應(yīng)質(zhì)量高，且供應(yīng)的區(qū)域、時間集中。晴海洲、星海名城二期、保利城花園、青春家園、西海灣花園、海洋星苑、海洋之心、美廬錦園、世紀(jì)村二期、陽光棕櫚園等已進入公開發(fā)售或內(nèi)部認(rèn)購階段，待售項目有漾日灣畔、佳嘉豪園、海岸明珠、鼎太項目、山海人家、陽光帶 南山區(qū)擁有優(yōu)越的投資環(huán)境和優(yōu)美的生活環(huán)境，是深圳的旅游、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和西部物流中心。建成區(qū) 面積： 40 平方公里。 第一章 市場調(diào)研 一、南山區(qū)房地產(chǎn)市場分析 （一）南山區(qū)概況 地理位置： 地處深圳特區(qū)西部，東臨深圳灣，西瀕珠江口，北靠羊臺山，南至內(nèi)伶仃島，與香港元朗隔海相望。海印長城項目營銷策劃報告 目 錄 第一章 市場調(diào)研 第二章 項目分析 第三章 項目定位 第四章 品牌策略 第五章 營銷策略 第六章 宣傳推廣策略 第七章 開盤方案 長城地產(chǎn)是深圳乃至中國最具歷史、規(guī)模和競爭力的房地產(chǎn)類上市公司之一，以其本地化（成都剛開始介入）、社區(qū)化（白沙嶺）和穩(wěn)健化（無項目失誤）的經(jīng)營作風(fēng)而深得深圳市民的信賴。因此本項目作為長城新 世紀(jì)走出福田、羅湖的開山之作，在市場推廣上，應(yīng)集中大力挖掘和傳播長城地產(chǎn)已有的市場信譽和品牌。其中二線內(nèi) 平方公里 , 二線外 平方公里 (含內(nèi)伶仃島和大鏟島 ), 海岸線長度 公里。20xx 年規(guī)劃人口 萬。 目前創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@三期、蔚藍海岸二期、招商海月 20xx 年，南山區(qū)全年銷售已竣工商品房面積為 萬平方米，占全市銷售已竣工面積的 %。 ② 自濱海大道開通以來，近兩年，南山區(qū)的購房均價普遍呈上揚趨勢，特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)漲幅有 20xx 元 /平方米。 最具競爭性的市場已從本區(qū)需求轉(zhuǎn)為本市和少量外銷需求，且 以消費性需求為主。后海路呈直線貫通南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)，并與南山區(qū)的其它主次干道一起將片區(qū)分割成方格網(wǎng)狀骨架結(jié)構(gòu)，形成了較為完善的網(wǎng)絡(luò)化 交通體系。 區(qū)域規(guī)劃 南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃占地 萬平方米，總建筑面積 萬平方米。 （二）項目建設(shè)現(xiàn)狀 建成啟用項目 南山商業(yè)文化中心區(qū)及相近區(qū)域建成啟用的商住物業(yè)有天悅園、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@二期、蔚藍海岸一期、藍月灣畔、學(xué)林雅園以及最近