【正文】 10000 10000 15000 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 分析： ? 周邊無大型的商業(yè)集中區(qū)域，在售項(xiàng)目的商業(yè)僅為自身項(xiàng)目配套。 ?現(xiàn)階段市場價(jià)格接受度較低 ?目前區(qū)域市場商業(yè)屬于真空期 ? 隨著區(qū)域內(nèi)幾個(gè)住宅區(qū)的入住，市場消費(fèi)群體加大。 ? 本項(xiàng)目所處區(qū)域今后幾年的商業(yè)發(fā)展緩慢但潛力較大，市場的需求將支撐此區(qū)域的未來商業(yè)較快速的發(fā)展。僅本案周邊在售或即將出售的樓盤就多達(dá) 6家，樓盤同質(zhì)化競爭十分激烈，已接近白熱化，價(jià)格戰(zhàn)已十分的明顯，預(yù)計(jì)今年需求量不僅不會(huì)明顯增加，而且還會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)萎縮，我們必須找出與其它樓盤差異點(diǎn)并將其深化，使本案在所有項(xiàng)目當(dāng)中脫穎而出。 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 20 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 縱 向 比 較 與鑫寶佳園比較 本案產(chǎn)品周邊小環(huán)境略勝一籌 本案市場關(guān)注度略強(qiáng)于鑫寶佳園 交付使用日期晚，形成期房銷售的弱勢地位 與世紀(jì)園比較： 本案產(chǎn)品周邊配套環(huán)境、地理位置、商業(yè)氛圍等不占優(yōu)勢 二層連家店的產(chǎn)品特性，致使商鋪銷售總價(jià)不低 本案期房銷售，選擇余地較大，世紀(jì)園基本售完 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年白田中路北段市場預(yù)計(jì)： 價(jià)格空間會(huì)持續(xù)、平穩(wěn)、小幅上升 商鋪去化速度平緩 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 22 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一級市場銷售價(jià)格 采用市場比較法為主，競爭導(dǎo)向法加以權(quán)衡 價(jià)格測評原則： 同質(zhì)同區(qū)樓盤： 30%35% 同區(qū)異質(zhì)樓盤： 15%20% 同質(zhì)異區(qū)樓盤： 10%15% 國泰華苑 (a): Wa=19% 鑫寶佳園 (b): Wb=55% 新街口商業(yè)街 (c): Wc=17% 考慮到目前本案項(xiàng)目周邊在售商業(yè) 體量不大，故采用以上權(quán)重比 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 23 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目主要競爭個(gè)案各影響因素的具體情況 本案 國泰華苑 鑫寶佳園 新街口商業(yè)街 均價(jià)（元 /㎡ ） Px Pa=5500 Pb=3100 Pc=10000 位置 23 16 18 16 21 環(huán)境 25 16 21 16 22 交通 9 5 6 5 8 配套 13 9 11 9 13 規(guī)模 8 5 7 6 7 產(chǎn)品 22 15 19 16 20 合 計(jì) Q總 =100 Qx=66 Qa=82 Qb=68 Qc=91 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 24 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格 Pi’ Pi’=（ Qx/ Qi） Pi Pa’=（ Qx/Qa） Pa =（ 66/82） 5500=4427（元 / m2） Pb’=（ Qx/Qb） Pb =（ 66/68） 3100=3008（元 / m2） Pc’=（ Qx/Qc） Pc =（ 66/91） 10000=7252（元 / m2） 由 Px=∑PiWi，得： Px =（ Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd） /（ Wa+Wb+Wc） =（ 4427 19%+3008 55%+7252 15%） /（ 19%+55%+15%） =（ 841+1654+） /89% = 4026元 /平方米 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 25 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 考慮到目前寶應(yīng)市區(qū)商業(yè)體量的加大，本案區(qū)域內(nèi)商業(yè)去化的速度，采用競爭導(dǎo)向法加以權(quán)衡，故目前本案所在區(qū)域內(nèi)當(dāng)前商業(yè)市場價(jià)格為： 3950元 / ㎡ ～ 4050元 / ㎡ 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 26 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二級市場租賃價(jià)格 項(xiàng)目名稱 面積 均價(jià) 總價(jià) 租金 年回報(bào)比重 國泰華苑 100㎡ 5500元 /㎡ 55萬 /㎡ /天 % 世紀(jì)園 112㎡ 2700元 /㎡ 30萬 /㎡ /天 % 新加坡花園 86㎡ 4000元 /㎡ 35萬 /㎡ /天 5% 鑫寶佳園 80100㎡ 3100元 /㎡ 2531萬 /㎡ /天 % 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 27 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 采用商業(yè)市場利潤回報(bào)比，反向推導(dǎo)本案商業(yè)價(jià)格 利潤反推測評原則： 周邊平均商業(yè)回報(bào)比重： % 綜合考慮本案各項(xiàng)因素，結(jié)合 競爭樓盤綜合評估，本案商業(yè) 投資回報(bào)比重為： % 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 28 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 面積： 4M 16M=128 ㎡ 平均租賃價(jià)格： /月 /㎡ 年租賃價(jià)格： 30368元 /年 消費(fèi)群