【正文】 10000 10000 15000 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 12 中管網房地產頻道 分析： ? 周邊無大型的商業(yè)集中區(qū)域，在售項目的商業(yè)僅為自身項目配套。 ?現(xiàn)階段市場價格接受度較低 ?目前區(qū)域市場商業(yè)屬于真空期 ? 隨著區(qū)域內幾個住宅區(qū)的入住，市場消費群體加大。 ? 本項目所處區(qū)域今后幾年的商業(yè)發(fā)展緩慢但潛力較大，市場的需求將支撐此區(qū)域的未來商業(yè)較快速的發(fā)展。僅本案周邊在售或即將出售的樓盤就多達 6家，樓盤同質化競爭十分激烈，已接近白熱化，價格戰(zhàn)已十分的明顯，預計今年需求量不僅不會明顯增加，而且還會出現(xiàn)消費萎縮，我們必須找出與其它樓盤差異點并將其深化，使本案在所有項目當中脫穎而出。 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 20 中管網房地產頻道 縱 向 比 較 與鑫寶佳園比較 本案產品周邊小環(huán)境略勝一籌 本案市場關注度略強于鑫寶佳園 交付使用日期晚，形成期房銷售的弱勢地位 與世紀園比較： 本案產品周邊配套環(huán)境、地理位置、商業(yè)氛圍等不占優(yōu)勢 二層連家店的產品特性，致使商鋪銷售總價不低 本案期房銷售，選擇余地較大，世紀園基本售完 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 21 中管網房地產頻道 2020年白田中路北段市場預計： 價格空間會持續(xù)、平穩(wěn)、小幅上升 商鋪去化速度平緩 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 22 中管網房地產頻道 一級市場銷售價格 采用市場比較法為主，競爭導向法加以權衡 價格測評原則： 同質同區(qū)樓盤： 30%35% 同區(qū)異質樓盤： 15%20% 同質異區(qū)樓盤： 10%15% 國泰華苑 (a): Wa=19% 鑫寶佳園 (b): Wb=55% 新街口商業(yè)街 (c): Wc=17% 考慮到目前本案項目周邊在售商業(yè) 體量不大，故采用以上權重比 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 23 中管網房地產頻道 項目主要競爭個案各影響因素的具體情況 本案 國泰華苑 鑫寶佳園 新街口商業(yè)街 均價（元 /㎡ ） Px Pa=5500 Pb=3100 Pc=10000 位置 23 16 18 16 21 環(huán)境 25 16 21 16 22 交通 9 5 6 5 8 配套 13 9 11 9 13 規(guī)模 8 5 7 6 7 產品 22 15 19 16 20 合 計 Q總 =100 Qx=66 Qa=82 Qb=68 Qc=91 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 24 中管網房地產頻道 修正后各相關樓盤價格 Pi’ Pi’=（ Qx/ Qi） Pi Pa’=（ Qx/Qa） Pa =（ 66/82） 5500=4427（元 / m2） Pb’=（ Qx/Qb） Pb =（ 66/68） 3100=3008（元 / m2） Pc’=（ Qx/Qc） Pc =（ 66/91） 10000=7252（元 / m2） 由 Px=∑PiWi，得： Px =（ Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd） /（ Wa+Wb+Wc） =（ 4427 19%+3008 55%+7252 15%） /（ 19%+55%+15%） =（ 841+1654+） /89% = 4026元 /平方米 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 25 中管網房地產頻道 考慮到目前寶應市區(qū)商業(yè)體量的加大，本案區(qū)域內商業(yè)去化的速度，采用競爭導向法加以權衡，故目前本案所在區(qū)域內當前商業(yè)市場價格為： 3950元 / ㎡ ～ 4050元 / ㎡ 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 26 中管網房地產頻道 二級市場租賃價格 項目名稱 面積 均價 總價 租金 年回報比重 國泰華苑 100㎡ 5500元 /㎡ 55萬 /㎡ /天 % 世紀園 112㎡ 2700元 /㎡ 30萬 /㎡ /天 % 新加坡花園 86㎡ 4000元 /㎡ 35萬 /㎡ /天 5% 鑫寶佳園 80100㎡ 3100元 /㎡ 2531萬 /㎡ /天 % 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 27 中管網房地產頻道 采用商業(yè)市場利潤回報比，反向推導本案商業(yè)價格 利潤反推測評原則： 周邊平均商業(yè)回報比重： % 綜合考慮本案各項因素，結合 競爭樓盤綜合評估，本案商業(yè) 投資回報比重為： % 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 28 中管網房地產頻道 面積： 4M 16M=128 ㎡ 平均租賃價格： /月 /㎡ 年租賃價格： 30368元 /年 消費群