【正文】 供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。 有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議； 房地產(chǎn)平面圖； (2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。 2．外墻不得滲水 3．屋面 (1)各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水， 不滲漏。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。 (2)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 (5)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。 (2)檢查發(fā)電機系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 (2)檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補水。 3．消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。 (4)檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙 影響正常使用等。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入 ,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求 ,對 接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān) ,就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉 ,監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題 ,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決 ,既節(jié)省了費用 ,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。要求物業(yè)管理能維護規(guī)劃建設(shè)的嚴(yán)肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。成立保衛(wèi)處，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范，確保住戶財產(chǎn)安全。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務(wù)和特需服務(wù)。因 22 此物業(yè)管理部門必須備有一支技術(shù)熟練的專業(yè)人員，做好管理人員的 培訓(xùn)，健全各項管理制度，保證能及時排除故障。堅持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生。 ㈡ 物資裝備，包括：管理服務(wù)人 員住房、管理用房、器械、交通工具以及通訊、安全防范裝備及辦公用品等。 23 郭新莉 20211029。另外，應(yīng)列出收入盈虧情況測算和增收節(jié)支措施，體現(xiàn)該項目管理經(jīng)營發(fā)展后勁。主要是對公用設(shè)施、公共場所進行定期檢查、維修。須設(shè)保安班， 24 小時值班守衛(wèi)，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證大樓每個角落都能處在保安人員控制中。因此，這類物業(yè)管理的重點應(yīng)放在： ① 機電設(shè)備管理。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。定時對小區(qū)公共場所進行清掃保潔，及時清運垃圾，并對衛(wèi)生用具進行清潔消毒；加強小區(qū)綠化養(yǎng)護，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。 七 、房地產(chǎn)公司交付物業(yè)服務(wù)后的 管理要點。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護 ,同時嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗收工作。 有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處 ,造成可維護性不足 ,特別是在接管驗收階段 ,開發(fā)商往往只注重物業(yè) .整體的交付使用 ,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要 ,給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便 ,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。 此外 ,前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收 ,建立工程設(shè)備檔案 ,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。 (2)檢查消防管路有無漏水，閥應(yīng)保持常開狀態(tài) (防火水閥除外 )，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。 (4)檢查柜式風(fēng)機、盤管內(nèi)機、新風(fēng)機、吊頂風(fēng)機能否正常使用。 2．中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場驗收。 18 (3)低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線問和對地絕緣電阻值不小于 1 兆歐／干伏。 (三 )水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場驗收 1．供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 (3)木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。 (3)陽臺和 3 層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。 (4)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。 房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。 房屋所有權(quán)證； 水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書； 沉降觀測記錄； 15 工程預(yù)決算； (2)技術(shù)資料： 項目批準(zhǔn)文件； 如果是嚴(yán)重問題，物業(yè)還是不會接受的。（這個問題就是外聘的物業(yè)公司同樣面臨） 物業(yè)管理公司的品牌，其實質(zhì)是開發(fā)公司的品牌在支撐。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理 ,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題 ,對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視 ,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。 五、 房地產(chǎn)公司對物業(yè)公司選擇的優(yōu)劣勢分析 現(xiàn)在市場上的物業(yè)公司可以分兩種： （ 1） 第 一 種是開發(fā)商自己的物業(yè)公司 優(yōu) 點 因為房地產(chǎn)公司有很多得天獨厚的優(yōu)越條件，第一：熟悉項目建設(shè)、 規(guī)劃及各種工程進程， 第二，在工程進程中難免出現(xiàn)一些急手及相關(guān)的問題需要到后續(xù)解決，自己成立的 物業(yè)公司 可以當(dāng)作有效的進行規(guī)避，使其能盡快交付使用，完成營銷及回攏資金計劃，這是房地產(chǎn)公司成立自己物業(yè)公司最簡單而直接理由。 （ 1）建立初步設(shè)備臺帳； 12 隨著施工進入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ) 。 （ 1）施工圖紙； 收集、整