【正文】 式 ，兼顧前期積累客戶 ? 在價格上實現(xiàn)“平開高走”， 根據(jù)蓄水情況確定最終售價，重點解決高層定價為題， 力爭高低層銷量平衡與銷售速度的量化。 D型：三室兩廳兩衛(wèi) 9 % 戶型優(yōu)越，但作為三房面積略大。 三組團(tuán)推售房源分析 晶御中央下半年計劃推出 7樓 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 樓棟 戶型 戶型面積 套數(shù) 比例 總套數(shù) 1 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 2 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 3 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 4 三室兩廳 129 18 45% 40 三室兩廳 140 9 % 四室兩廳 155以上 13 % 5 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 6 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 7 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 8 三室兩廳 132 100 67% 150 兩室兩廳 99 50 33% 合計 970 三組團(tuán)推售房源分析 晶御中央下半年計劃推出 7樓 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 月份 2020年 9月 2020年 11月 2020年 122020年 2月 2020年 2月以后 以上是總體推量計劃 實際根據(jù)市場變化而定 業(yè)績 80套 120套 60套 銷售 金額 預(yù)計 1億 4百萬 根據(jù)一期總規(guī)劃 970套房源整體推盤計劃，本次計劃共計推出 260套房源，其中小高層 100套，高層 350套。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 形象定位 形象定位：居高臨下，俯瞰一世繁華。 ?本次認(rèn)籌以客戶交 20200元抵 40000元的方式盡可能大量的吸引客戶。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 價格與優(yōu)惠策略 PART2 ?高層平價 ?銘龍會 ?老帶新 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 高層平價 建議將二組團(tuán)（ 5,6號樓）剩余房源以及三組團(tuán)的 15層到 20層設(shè)定一個價格， 20層到 25層設(shè)定一個價格，將高樓層價格分區(qū)間拉平目的在于將客戶往高樓層推。 ?凡是在晶御中央購房二套以上（含兩套），均可領(lǐng)取銘龍會鉆石卡一張。 銘龍會會員權(quán)益 一、金卡會員權(quán)益 您可以盡早獲得或幫助您的親友獲得銘龍置業(yè)旗下樓盤最新的信息和資料。 二、鉆石會卡員權(quán)益 您可以盡早獲得或幫助您的親友獲得銘龍置業(yè)旗下樓盤最新的信息和資料； 您可以在樓盤開盤認(rèn)購正式啟動之前得到優(yōu)先安排，參觀了解銘龍置業(yè)開發(fā)物業(yè)的情況；您可得到優(yōu)先安排進(jìn)行物業(yè)認(rèn)購 您可以通過本會了解購買房產(chǎn)的基本常識，本會盡力幫您解答有關(guān)房地產(chǎn)方面的咨詢和疑惑； 您可以獲邀參加本會舉辦的各項會員活動，獲得意想不到的驚喜和豐盛的獎勵； 您可以參加銘龍置業(yè)旗下樓盤的“老帶新優(yōu)惠大紅利”活動，每介紹一位客戶成交獲得“鉆石卡紅利獎勵”（價值 500元） 您可以參加銘龍置業(yè)旗下酒店的增值活動，每年享受三天的免費客房。 ?凡由持有金卡和鉆石卡的老客戶介紹來的新客戶成交則新客戶可享受 880元得購房優(yōu)惠，并同樣可領(lǐng)取銘龍會金卡一張，開始享受老客戶權(quán)力和優(yōu)惠。這一階段為產(chǎn)品公開銷售的黃金時期，也是項目銷售業(yè)績提升的關(guān)鍵時期。這一階段的核心工作是如何去化所有房源實現(xiàn)完美收官，尾盤期的房源常規(guī)上都存在一定為劣勢，在市場上抗性較大，銷售較為困難。 ① 戶外媒體繼續(xù)攔截 ① 樣板間裝修完成 客戶 東海經(jīng)營水晶的商人，工廠企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)員工， 海外東海商人 階段主旨：項目媒體全面投放，達(dá)到項目全面熱銷 推廣策略 策略一：高端亮相 樣板房開放、銷售中心展示 策略二：形象解碼，系列廣告轟炸 媒體全城攻擊 推廣內(nèi)容 西雙湖畔，新城核心高層寬景大宅。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 尾房策略 PART4 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 尾房策略 — 中低層銷控，高層正常銷售 將二組團(tuán)剩余房源的中低層銷控，高層房源正常銷售，此策略的目的在于將客戶向高層房源推，結(jié)合將高層房價拉平的策略在一定程度上會有助于高層房源的去化。以路網(wǎng)通達(dá)、布局獨特、招財聚氣、特色經(jīng)營、便利消費、提升檔次、弘揚品牌、拓展銷路、成就輝煌的大舞臺，構(gòu)建東海購物、休閑、娛樂、餐飲、家居 …… 于一體的模式，打造新城區(qū)特有的 一站式生活商業(yè)中心 。 ?區(qū)域大規(guī)劃對于商業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，優(yōu)尚生活街出于東海新區(qū)的核心位置，緊鄰市政府，檢察院，體育館和五星級酒店，大配套，大環(huán)境，對于商家而言就是大財富。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 住宅捆綁優(yōu)惠政策 同時購買晶御中央商鋪和住宅的客戶給予額外優(yōu)惠 建議優(yōu)惠方式： ?在晶御中央購買商鋪的客戶，若此客戶再購買住宅則給予 5000元得優(yōu)惠，折合成房款。同時給成交新客戶銘龍會“金卡”一張。當(dāng)前東海新城區(qū)尚且沒有值得參考的商業(yè)銷售模式和價格，本次商鋪銷售的原則是“穩(wěn)扎穩(wěn)打，高價位，高優(yōu)惠，快速回籠資金” 傳，以戶外，短信和電視為主，重點展示商鋪形象，導(dǎo)入商鋪核心概念。 ?大型活動定期釋放，引爆銷售氛圍，強力宣傳。中秋看房節(jié)” 活動，活動原則上以小孩為主，活動方式以幸運轉(zhuǎn)盤為主，同時將第二次西湖游抽獎活動融入其中，增加活動現(xiàn)場氣氛，盡可能的達(dá)到宣傳的目的。但需要告知客戶活動是以家庭里的小孩為主體參加，特殊情況客戶自己可以參加本次活動。另外每場活動結(jié)束后要向到場人員發(fā)放項目宣傳資料。 ?二等獎：二等獎?wù)嫁D(zhuǎn)盤的 10%，獎勵 600元購房優(yōu)惠券和全套學(xué)生用品。 ?參與獎：部分學(xué)生用品 一等獎 5% 二等獎 10% 三等獎 15% 四等獎 15% 五等獎 25% 參與獎 30% 幸運轉(zhuǎn)盤設(shè)計參考 獎項 比率 購房優(yōu)惠券 禮品 費用預(yù)估 一等獎 5% 800元 全套文具 850元 二等獎 10% 600元 全套文具 650元 三等獎 15% 400元 部分文具 420元 四等獎 15% 200元 部分文具 220元 五等獎 25% 100元 部分文具 120元 參與獎 30% 0元 部分文具 20元 活動獎勵具體細(xì)節(jié) 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 9月 26日 — 10月 18日將在東海舉行第 11屆東海水晶節(jié)大型活動，銘龍置業(yè) 30萬元贊助本次活動，本次活動是具有全國乃至世界影響力的活動，針對本次活動我司建議舉行與水晶節(jié)相結(jié)合的活動，達(dá)到小投入大效率的宣傳項目。 ?活動方式：在水晶節(jié)期間雇傭 5名輪滑高手，均穿著晶御中央項目的宣傳服，其中 2名輪滑隊員舉著項目宣傳牌穿梭于會場四周，另三名輪滑隊員在項目宣傳桌引導(dǎo)嘉賓在“生態(tài)行動 活動安排：蓄水期活動安排 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 活動安排：蓄水期活動安排 國慶節(jié)舉行“ 晶御中央秋之韻 國慶七天樂 】 ?活動時間： 2020年 10月 17日（國慶節(jié)，連續(xù)舉行七天） ?活動主體： 。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 國慶七天樂活動安排及禮品設(shè)置： 國慶七天樂活動安排 1： 飛鏢：活動當(dāng)天在售樓處設(shè)置標(biāo)靶一塊，鏢靶分成 5塊，分別標(biāo)有 1— 5分，每名客戶有三次的飛鏢機會，按照三次積分領(lǐng)取獎品。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 鏢靶設(shè)計參考 獎項 分?jǐn)?shù) 購房優(yōu)惠券 禮品 費用預(yù)估 一等獎 15分 800元 晶御中央水杯 820元 二等獎 12— 15分 400元 晶御中央水杯 420元 三等獎 8— 12分 200元 晶御中央水杯 220元 參與獎 低于 8分 0元 晶御中央水杯 20元 飛鏢活動各項細(xì)節(jié) 5分 10% 4分 15% 3分 20% 2分 25% 1分 30% 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 國慶七天樂活動安排 2： 抽獎：抽獎活動當(dāng)天在抽獎箱中放入 500張獎券，其中有 5張一等獎、 15張二等獎、 30張三等獎、其余為參與獎。 參與獎：項目宣傳水杯。 國慶七天樂活動安排及禮品設(shè)置： 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 國慶七天樂活動安排 3： 投籃：限定每位客戶投籃十次，投中 9個及以上一等獎， 7— 8個二等獎， 5— 6個三等獎，五個以下則為參與獎。 參與獎：項目宣傳水杯。 國慶七天樂活動安排及禮品設(shè)置： 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 活動安排：蓄水期活動安排 晶御中央秋天之旅之千人銘龍會活動 ?活動目的：宣傳項目，保持客戶對項目的持續(xù)關(guān)注同時為三組團(tuán)開盤做蓄水。 ?活動方式： ?2020年 10月 22日在東海體育館舉行以“晶御中央秋天之旅 在文藝表演活動間隙插播項目宣傳片并由主持人再次介紹銘龍會和三組團(tuán)及商業(yè)即將開盤的信息。 ?活動主題： 【 晶御中央三組團(tuán)耀世啟幕 】 ?活動時間： 2020年 11月 06日（周六） ?活動主體：前期交錢認(rèn)購的客戶及其它到會場的客戶 ?物料準(zhǔn)備：獎品，開盤道具 ,宣傳單頁等等。在海外經(jīng)商的東海人多是有一定經(jīng)濟(jì)實力的，同時他們對東海這片養(yǎng)育他們的土地又有著難舍的情節(jié)，回家買房對于他們而言比較輕松也是他們很愿意做的事情。 ?2020年 1月 8日晚在東海福如東海大酒店舉行本次活動，當(dāng)日 20點活動開始， 20:00——20:30,嘉賓到達(dá)酒店互相喝茶聊天，項目領(lǐng)導(dǎo)接待嘉賓并做項目介紹，業(yè)務(wù)員發(fā)放宣傳資料。此時項目積累了大批的老業(yè)主，建議在這批老業(yè)主中抽選那些對項目關(guān)注度高的，支持力度大的，給我們帶來過客戶的老客戶參加我們舉行的 “晶御中央 ?2020年 5月 12日 19： 00老業(yè)主紛紛進(jìn)場，置業(yè)顧問引導(dǎo)客戶入座，發(fā)放宣傳資料。 A、導(dǎo)入期：陣地包裝 +銷售道具 +戶外媒體 B、蓄水期：戶外媒體 +報紙電視 +小眾媒體 C、開盤期：報紙電視 +短信 +小眾 +SP+流動媒體 D、強銷期：單頁定點 +SP+戶外流動媒體 媒介策略 媒介原則 媒體組合 媒體攻勢 第一波 第二波 第三波 第四波 通過戶外、陣地包裝導(dǎo)入形象 通過持續(xù)傳播產(chǎn)品賣點蓄勢待發(fā) 強勢傳播開盤信息及促銷優(yōu)惠達(dá)成成交認(rèn)購 以小眾媒體