【正文】 量幾家待售樓盤，樓盤總建筑體量 也較少，開盤后由于完善的生活配套和交通加上當(dāng)?shù)厝说睦铣乔榻Y(jié)，樓盤去化較快，就如置業(yè)顧問所說的“不愁賣，開盤后很快就售完了”，戶型上基本為大戶型為主，并配備建有綜合性商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施。城北作為新區(qū)可以在前期進(jìn)行，區(qū)域的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，道路基礎(chǔ)設(shè)施的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，加上政府機(jī)關(guān)的遷入都體現(xiàn)了重點(diǎn)打造城北新城的趨勢，晶都大道兩旁隨處可見現(xiàn)代化高層建筑，并建有與新區(qū)相配套的辦公樓商業(yè)設(shè)施，以及星級酒店。 2020近期東海縣房地產(chǎn)市場分析與展望 住宅項(xiàng)目 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 ? 由上數(shù)據(jù)得知，目前可售與待售的地產(chǎn)項(xiàng)目大部分集中在城北 行政新區(qū)和城西 西雙湖區(qū)域，這兩區(qū)域是近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，也是土地供應(yīng)量較大的區(qū)域，樓盤之間競爭較為激烈。玫瑰園 晶都 上海名邸 華納 圣芭芭拉 東盛 因此， 2公里區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)基本代表了東海縣房地產(chǎn)市場的總體水平，是東海樓市的風(fēng)向標(biāo)。 2020近期東海縣房地產(chǎn)市場供應(yīng)與分布情況 市場概況 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 區(qū)域內(nèi)推盤集中，品質(zhì)制勝是關(guān)鍵 本案 2公里半徑 本案向東、南兩公里半徑內(nèi)，聚集了 10余家樓盤，占東海開發(fā)總量的 1/3強(qiáng)。 東海目前市場 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 市場供需兩旺，但同時競爭壓力較大 西區(qū) 主要為高層、小高層、 別墅，區(qū)位優(yōu)勢明顯， 規(guī)劃前景較好，環(huán)境資 源優(yōu)越，客群以政府機(jī) 關(guān)、私營業(yè)主居多 北區(qū) 住宅以多層、小高層、高層為主， 該區(qū)處于行政軸線上，區(qū)位優(yōu)勢較好， 客群以公務(wù)員，高級管理人員為主 中心城區(qū) 以多層、小高層為主，交通便捷、 配套齊全，在建在售項(xiàng)目較少， 以東海當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳌? 新政下 :第一期整體銷售情況總結(jié) 項(xiàng)目第一期 520套房源銷售剩余房源基本銷售辦法 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第二部分 東海目前市場及近期房地產(chǎn)市場分析 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 2020年 8月連云港三區(qū)四縣區(qū)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析： 區(qū)屬 新浦區(qū) 連云區(qū) 海州區(qū) 開發(fā)區(qū) 贛榆縣 東?？h 灌云縣 灌南縣 成交（套） 390 270 344 383 409 502 27 375 成交面積（ m2） 42164 29404 21413 36618 48128 53759 3051 45124 本年度商品房成交情況 區(qū)屬 新浦區(qū) 連云區(qū) 海州區(qū) 開發(fā)區(qū) 贛榆縣 東?？h 灌云縣 灌南縣 成交（套） 5589 2254 3072 2209 3376 5693 444 3285 成交面積（ m2） 569625 242263 202061 222904 384989 526617 47864 380572 東海目前市場 連云港 三區(qū)四縣 商品房成交情況 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 通過 2020年 15月份連云港 各縣區(qū)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析總結(jié) 1）東海縣地理位置優(yōu)越，距連云港市區(qū)較近，有一部分家在連云港工作的東海人放棄了在市區(qū)買房； 2）除新浦區(qū)外各區(qū)縣中經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為強(qiáng)勁，人均收入較高，購買力較強(qiáng)； 3）東?？h以水晶與旅游為核心的外向經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，有部分外地生意人在東海購房； 4）東?？h人口基數(shù)大，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品豐富，供需兩旺。針對剩余房源，思考基本營銷策略有兩項(xiàng)： 銷售策略一 在第二期蓄水及開盤過程中，通過二期旺銷、價格差距等營銷措施帶動一期剩余房源的銷售。同時也是第二期開盤重要基礎(chǔ)。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目一期整體房源銷售率需達(dá)到 80%。剩余房源單價多集中在 4000左右，面積以大戶型為主。 整合性的針對 三組團(tuán) 260套房源的推廣概念提煉及相關(guān)營銷建議 ,具體根據(jù)實(shí)際實(shí)施需要做修正。 2020年下半年晶御中央項(xiàng)目如何走 ?如何實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo) ,成為一個非常迫切的課題。 本次報告立足于前期傳播調(diào)性，并在綜合項(xiàng)目工程進(jìn)度、前期（一、二組團(tuán)） 520套房源整體銷售情況，項(xiàng)目營銷推廣正式步入 “三組團(tuán) 2棟 ” 260套房源的銷售步伐。中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 wealth have bined marketing and promotion of the suggest 晶御中央 2020年 9月 — 11月整合營銷推售策略建議 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第二部分 :東海目前市場 及近期房地產(chǎn)市場分析 第三部分 :三組團(tuán)推售房源分析 報告 8部分 第七部分 :推廣費(fèi)用預(yù)算 第八部分 附件 :廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 目錄 第四部分 :3,7號樓營銷策略 市場定位 價格與優(yōu)惠策略 推廣周期 階段劃分 尾房策略 第五部分 :商業(yè)營銷策略 市場定位 價格與優(yōu)惠政策 推廣周期 三組團(tuán)及商鋪營銷推廣費(fèi)用預(yù)算 第一部分 :晶御中央一，二組團(tuán)銷售總結(jié) 第六部分 :營銷活動及媒介策略 三組團(tuán)及商鋪活動推廣策略 三組團(tuán)及商鋪推廣媒介策略 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 銘龍 “ 晶御中央 ” 一期總建筑面積約為 18萬平米，其中包括共計(jì)八棟純板式高層，共計(jì) 970套 住宅。截止 2020年 8月 30日前，累計(jì)推出 520戶房源，自項(xiàng)目一期（ 520套）房源入市以來，項(xiàng)目以 “ 生態(tài)社區(qū)、空中領(lǐng)館 ” 為傳播主線，到目前為止（ 2020年、 8月）項(xiàng)目還有 450套 房源未上市場。 2020年上半年國內(nèi)貨幣緊縮，銀行按揭提高并收緊。 此次 2020年 9月 2020年 5月份營銷計(jì)劃是立足于對前期購買晶御中央客戶群體的分析與把握 。 前言 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第一部分 晶御中央一，二組團(tuán)銷售總結(jié) 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 一：晶御中央剩余房源分析 01020304050607080901001樓 2樓 5樓 6樓 套數(shù) 4 7 36 97剩余房源樓棟分布柱狀圖 010203040506070803000— 3500元 3500— 4000元 4000— 4500元 套數(shù) 0 68 76剩余房源單價分析圖 020406080100兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 四室兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 15 35 94剩余房源戶型分類圖 01235層 7層 10層 11層 套數(shù) 1 1 2 3小高層剩余房源樓層分布 02468101214165層 7層 10層 11層 12層 13層 14層 15層 16層 17層 18層 19層 20層 21層 22層 23層 24層 25層 套數(shù) 1 1 2 3 4 8 8 7 4 8 9 9 5 8 7 13 16 13高層剩余房源樓層分布圖 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 晶御中央剩余房源分析總結(jié)： 晶御中央前期推出 1， 2， 5， 6樓，截止目前剩余 144套房源，此部分房源多集中在高層，并多在 10層以上。 從前期的銷售情況看出在東?？h城高層住宅在銷售上仍然有一些阻力，建議下一階段工作以針對性銷售高層為主，通過價格策略，產(chǎn)品策略，優(yōu)惠策略等方式稀釋高層在當(dāng)前東海市場的抗性，最終實(shí)現(xiàn)高層產(chǎn)品的順利去化?；具_(dá)到（第二期 450套房源）的釋放計(jì)劃。 關(guān)于剩余 144套房子主要集中在 5,6樓 20層以上房源。 銷售策略二 將一，二組團(tuán)剩余的高層房源價格拉平，建議 15層 —20層價格相同， 21層 —25層價格相同，把客戶往高層推 。 從圖表數(shù)據(jù)可以看出，東?？h總量在成交套數(shù)上居全市之首， 5月份以來以平均每天 45套左右的速度成交， 分析有以下幾方面原因： 但考慮國家宏觀政策、市場放量因素，本年度銷售存在一定壓力，主要有： 新國八條出臺對部分多次置業(yè)者產(chǎn)生較大影響； 本年度市場放量較大； 新國八條造成一定的消極預(yù)期； 銀根收緊影響開發(fā)商的資金鏈。 東區(qū) 多層、小高層、別墅為主 交通便捷，配套齊全，新 樓盤較多，客群以城區(qū)， 鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多周邊 南區(qū) 多層、小高層、商業(yè)居多，區(qū)域較成熟， 臨近火車站、汽車站周邊環(huán)境相對雜亂， 未來發(fā)展受限制，以城區(qū)居民為主 截至 9月底，東?？h共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 63家，在建項(xiàng)目 42個，施工面積 70萬平方米，新開工面積 ，竣工面積 ，發(fā)放預(yù)售許可 30件，商品房銷售面積 。其中大項(xiàng)目、知名項(xiàng)目、高品質(zhì)項(xiàng)目居多。 2020近期東?？h房地產(chǎn)市場供應(yīng)與分布情況 市場概況 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項(xiàng) 目 組 謹(jǐn)呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目名稱 甌龍 晶府人家 盛邦 綠城 西雙湖一號 水晶名都 區(qū)位 城北 城北 城北 城北 城西 城西 在售房源 多層： 3套，小高層： 18套 無 1棟小高層和 1棟19層高層 2棟 18層 3棟小高層， 4棟多層 6棟多層 面積 多層 120平米，小高層 130平米 無 90和 118平米 98— 136平米 118135平米 90130平米 均價 多層 ： 5000， 小高層 4300 無 4200 4000/平米 4000/平米 4200/平米 優(yōu)惠 一次性 1萬元，按揭無 無 無 一次性總價減3000元 一次性總價減2020元 無 銷售率 86% 前期銷售 100% 88% 85% 90% 70% 在售共計(jì) 20套 無 24套 30套 20套 48套 滯銷戶型 120平米多層 5樓以及 130平米小高層 34樓 無 小高層 14層以上戶型 14層以上剩余房源較多 小高層 135平米兩側(cè)戶型 頂層大躍層戶型 住宅待售 預(yù)計(jì)年底 11月再開一次盤，具體棟數(shù)未定 預(yù)計(jì) 11月推出 4棟高層為 17層和33層各兩棟 6套聯(lián)排 二期工地尚未動工，年內(nèi)無新房推出 9月底推出 3棟高層， 1棟寫字樓50平米 10月推出 2棟小高層 備注 該項(xiàng)目自建名品街，配套較全 目前接受客戶看房，價格未定 項(xiàng)目即將結(jié)束 樓層差價 15層以下30元，以上 20元 該項(xiàng)目推廣宣傳較多，名聲響亮 2020近期東?？h房地產(chǎn)市場分析與展望 住宅項(xiàng)目 中 . 國 . 地