【正文】 核心訴求定位 ?東海福地傳承財富 ，新城走廊續(xù)寫傳奇 ?卓越規(guī)劃、薈萃商業(yè)精華，整合優(yōu)質(zhì)資源 ?四大主題業(yè)態(tài)、改寫東海傳統(tǒng)商業(yè)街格局，全城商業(yè)從此典范 ?向陽臨街、商居一體、 80160平米獨立產(chǎn)權(quán)旺鋪宜商 /宜居 /宜投資 ?新城第一站，匯聚全城數(shù)十萬人氣、構(gòu)筑億萬財富中心 ?周全服務(wù) 怎么投都能贏 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 商業(yè)推廣海報 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 商業(yè)推廣海報 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 價格與優(yōu)惠政策 PART2 ?核心策略 ?住宅捆綁優(yōu)惠政策 ?銘龍會，老帶新 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 商鋪價格與優(yōu)惠核心策略 開盤期把價格提高，同時增加優(yōu)惠力度，以優(yōu)惠的方式（一年包租）吸引客戶。 ?區(qū)域大規(guī)劃對于商業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，優(yōu)尚生活街出于東海新區(qū)的核心位置，緊鄰市政府，檢察院，體育館和五星級酒店，大配套，大環(huán)境，對于商家而言就是大財富?！百嶅X不打烊”給客戶強烈的財富沖擊，優(yōu)尚生活街一旦開始經(jīng)營商家必將賺的盆滿缽滿，讓客戶清醒的認識到購房優(yōu)尚生活街得潛力。以路網(wǎng)通達、布局獨特、招財聚氣、特色經(jīng)營、便利消費、提升檔次、弘揚品牌、拓展銷路、成就輝煌的大舞臺，構(gòu)建東海購物、休閑、娛樂、餐飲、家居 …… 于一體的模式，打造新城區(qū)特有的 一站式生活商業(yè)中心 。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第五部分 商業(yè)部分營銷策略 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 市場定位 PART1 ?產(chǎn)品定位：城市優(yōu)尚生活街 ?形象定位：臨街， 24小時自由營業(yè)，賺錢不打烊 ?推廣策略定位：區(qū)域唯一，區(qū)域大規(guī)劃， 1年包租金 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 產(chǎn)品定位 城市優(yōu)尚生活街 晶御中央商業(yè)街總建筑面積約 2萬㎡，規(guī)劃為滿足周邊區(qū)域生活需求的一站式 優(yōu)尚生活主題街區(qū) ，項目占據(jù)東海商業(yè)市場新樞紐、經(jīng)濟流通網(wǎng)絡(luò)集群優(yōu)勢。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 尾房策略 PART4 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 尾房策略 — 中低層銷控，高層正常銷售 將二組團剩余房源的中低層銷控，高層房源正常銷售，此策略的目的在于將客戶向高層房源推，結(jié)合將高層房價拉平的策略在一定程度上會有助于高層房源的去化。 ① 戶外媒體繼續(xù)攔截 ① 樣板間裝修完成 客戶 東海經(jīng)營水晶的商人，工廠企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)員工， 海外東海商人 階段主旨：項目媒體全面投放，達到項目全面熱銷 推廣策略 策略一：高端亮相 樣板房開放、銷售中心展示 策略二：形象解碼，系列廣告轟炸 媒體全城攻擊 推廣內(nèi)容 西雙湖畔，新城核心高層寬景大宅。此階段采取的營銷方式主要是活動加小規(guī)模的媒體宣傳。這一階段的核心工作是如何去化所有房源實現(xiàn)完美收官，尾盤期的房源常規(guī)上都存在一定為劣勢，在市場上抗性較大，銷售較為困難。此階段宣傳方式主要采用戶外和小眾媒體介。這一階段為產(chǎn)品公開銷售的黃金時期，也是項目銷售業(yè)績提升的關(guān)鍵時期。此階段采取的主要宣傳方式以戶外和媒體宣傳為主，重點將產(chǎn)品信息傳達給客戶。 ?凡由持有金卡和鉆石卡的老客戶介紹來的新客戶成交則新客戶可享受 880元得購房優(yōu)惠，并同樣可領(lǐng)取銘龍會金卡一張，開始享受老客戶權(quán)力和優(yōu)惠。 3,7號樓蓄水期建議老帶新政策如下： ?與銘龍會相結(jié)合，向老客戶發(fā)放金卡，鉆石卡。 二、鉆石會卡員權(quán)益 您可以盡早獲得或幫助您的親友獲得銘龍置業(yè)旗下樓盤最新的信息和資料； 您可以在樓盤開盤認購正式啟動之前得到優(yōu)先安排，參觀了解銘龍置業(yè)開發(fā)物業(yè)的情況；您可得到優(yōu)先安排進行物業(yè)認購 您可以通過本會了解購買房產(chǎn)的基本常識，本會盡力幫您解答有關(guān)房地產(chǎn)方面的咨詢和疑惑； 您可以獲邀參加本會舉辦的各項會員活動，獲得意想不到的驚喜和豐盛的獎勵； 您可以參加銘龍置業(yè)旗下樓盤的“老帶新優(yōu)惠大紅利”活動，每介紹一位客戶成交獲得“鉆石卡紅利獎勵”（價值 500元） 您可以參加銘龍置業(yè)旗下酒店的增值活動，每年享受三天的免費客房。 您可以獲邀參加本會舉辦的各項會員活動，獲得意想不到的驚喜和豐盛的獎勵。 銘龍會會員權(quán)益 一、金卡會員權(quán)益 您可以盡早獲得或幫助您的親友獲得銘龍置業(yè)旗下樓盤最新的信息和資料。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 銘龍會會員要求 金卡會員 購買銘龍置業(yè)旗下樓盤房屋（含住宅和商業(yè)），即為銘龍會金卡會員。 ?凡是在晶御中央購房二套以上（含兩套），均可領(lǐng)取銘龍會鉆石卡一張。 高層平價策略 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 銘龍會 銘龍會 ?預(yù)計 9月 5日通知客戶來售樓部看房，此時順帶針對老客戶的銘龍會會員卡制度，從 5日起凡是有老業(yè)主前來售樓部均可領(lǐng)取銘龍會會員卡， 10月 22日在東海體育館舉行盛大的銘龍會活動。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 價格與優(yōu)惠策略 PART2 ?高層平價 ?銘龍會 ?老帶新 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 高層平價 建議將二組團（ 5,6號樓）剩余房源以及三組團的 15層到 20層設(shè)定一個價格， 20層到 25層設(shè)定一個價格，將高樓層價格分區(qū)間拉平目的在于將客戶往高樓層推。晶御中央生態(tài)志愿大行動、 10月 22日在東海體育館舉行大型的銘龍會活動等等，以活動宣傳為方式，集中性促銷。 ?本次認籌以客戶交 20200元抵 40000元的方式盡可能大量的吸引客戶。 以高層的產(chǎn)品形象推向社會，言簡意賅的闡述高層的優(yōu)越性，展現(xiàn)高層的核心賣點，給人以視覺沖擊，目的在于給客戶留下印象，將高層優(yōu)勢傳達給客戶并使其接受高層。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 形象定位 形象定位：居高臨下，俯瞰一世繁華。 3,7樓房源在產(chǎn)品定位上沿襲項目前期定位理念，以“中央景觀區(qū)為宣傳主線，同時針對 3,7號樓房源的具體情況增加了高層寬景大宅的訴求點。 三組團推售房源分析 晶御中央下半年計劃推出 7樓 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 樓棟 戶型 戶型面積 套數(shù) 比例 總套數(shù) 1 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 2 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 3 三室兩廳 129 36 60% 60 三室兩廳 140 9 15% 四室兩廳 155以上 15 25% 4 三室兩廳 129 18 45% 40 三室兩廳 140 9 % 四室兩廳 155以上 13 % 5 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 6 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 7 三室兩廳 125 100 50% 200 兩室兩廳 99 100 50% 8 三室兩廳 132 100 67% 150 兩室兩廳 99 50 33% 合計 970 三組團推售房源分析 晶御中央下半年計劃推出 7樓 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 月份 2020年 9月 2020年 11月 2020年 122020年 2月 2020年 2月以后 以上是總體推量計劃 實際根據(jù)市場變化而定 業(yè)績 80套 120套 60套 銷售 金額 預(yù)計 1億 4百萬 根據(jù)一期總規(guī)劃 970套房源整體推盤計劃，本次計劃共計推出 260套房源，其中小高層 100套，高層 350套。 7 E型：三室兩廳兩衛(wèi) 100 % 為異型戶型，且所在樓棟為高層，客戶認可 度一般，且數(shù)量較多。 D型：三室兩廳兩衛(wèi) 9 % 戶型優(yōu)越，但作為三房面積略大。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 晶御中央 7樓戶型統(tǒng)計分析情況如下 樓棟 戶型 面積 套數(shù) 比例 戶型分析 3 A型：四室兩廳兩衛(wèi) 9套 % 戶型優(yōu)越，面積較大，適合經(jīng)濟實力強，對 生活要求較高客戶。 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第三部分 三組團推售房源分析 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 第二期推出 8（共四棟） 第一期推出 6（共四棟） 1 2 5 6 三組團（二棟）推售房源分析 晶御中央 j近期計劃推出 7樓 根據(jù)工程和批次順序 :根據(jù)全案推廣計劃 ,按既定目標推盤 ,計劃推出 3 8共四棟樓 3 4 7 8 推盤策略說明： 從本案四個批次的房源分析，第 三 批（ 7）位置居中，品質(zhì)較為平衡，推盤策略建議如下： ? 考慮競爭項目在 9月和11月推盤， 本案最遲在 10月底至 11月初開盤 ，搶占市場先機并預(yù)留足夠的客戶蓄水時間 ? 在推廣方式上 采取“蓄水排號、集中開盤”的方式 ，兼顧前期積累客戶 ? 在價格上實現(xiàn)“平開高走”， 根據(jù)蓄水情況確定最終售價，重點解決高層定價為題， 力爭高低層銷量平衡與銷售速度的量化。本項目目前在售 2棟小高層和 2棟高層，銷售比率 72%以上，僅剩余 15層以上高層和小高層頂樓躍層，客戶群多為水晶市場的生意人和機關(guān)單位公務(wù)員，以改善型住房和剛需婚房居多。 目前住宅市調(diào)城北和城西 15家 樓盤中，年底有 11家 有新房源推出為小高層和高層，商業(yè)市調(diào)城北 .城西以及城中 12家有商業(yè)的樓盤中，目前在售一家，年底有一家老城區(qū)商鋪銷售。 對面街鋪為美食一條街 老城中心商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍成熟。 2020近期東?？h房地產(chǎn)市場分析與展望 商業(yè)項目 中 . 國 . 地 . 產(chǎn) . 增 . 值 . 服 . 務(wù) . 商 晶 御 中 央 項 目 組 謹呈：連云港銘龍房地產(chǎn)置業(yè)有限公司 項目名稱 望族伍號 湖濱花園 天一居 碧溪 服裝。服裝。綠城 西雙湖一號 晶都 圣芭芭拉 東盛 ? 原老城區(qū)域則由于處于老城區(qū)，早已開發(fā)完畢，缺少可開發(fā)土地，現(xiàn)在是逐步實施老城中心區(qū)的拆遷改造，由于土地出讓少，僅有少