【正文】 224 第六章 營銷費用制度 226 6 第一部分 投資管理 第 一章 項目投資管理制度 1 總則 為有效規(guī)避項目 開發(fā)風(fēng)險，保證項目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。項目建議書的編制應(yīng)符合《項目建議書編制指引》的規(guī)定。 項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規(guī)定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經(jīng)理辦公會審查。 總經(jīng)理 辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經(jīng)理確定召開評審會議。 投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負責(zé)跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準(zhǔn)。 9 第二章 項目投資管理工作流程圖 設(shè)定開發(fā)項目目標(biāo) 進行市場調(diào)研 市場部等相關(guān)部門配合進行項目調(diào)研，提供調(diào)查資料 進行市場定位 相關(guān)部門參與定位、分析 提出《項目建議書》 總經(jīng)理辦公會審批 進行項目論證、可行性分析 相關(guān)部門參與可行性分析 編制《項目可行性報告》，并組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進行修改 總經(jīng)理辦公會評審《項目可行性報告》 報投資決策委員會審議 審議通過后，項目立項 總經(jīng)理辦公會評審?fù)ㄟ^后，計劃配套部根據(jù)評審意見修改《項目可行性報告》 10 第三章 項目建議書編制指引 1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述 2 項目決策背景及摘要 外部環(huán)境 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的 關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。 土地價格 土地升值潛力初步評估 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。 7 結(jié)論和建議 12 第 四章 項目可行性研究報告編制指引 1 項目決策背景及 分析 外部環(huán)境 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景 ，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。 宗地現(xiàn)狀 1）四至范圍； 2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； 3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品 13 性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡 、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 項目周邊環(huán)境 治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。 計劃手續(xù) 項目是否已經(jīng)立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關(guān)立項的政府文件。 2）項目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描 述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。 總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。 6 工程及銷售計劃 16 1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。 4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。 17 機會 從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。 項目策劃的評價 1）項目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新； 3）工程計劃及銷售計劃是否可行。 評審人員可先行與報告編寫相關(guān)人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。 4 評審決策結(jié)論 評審結(jié)論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。 各設(shè)計階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負責(zé)具體制定，階段設(shè)計工作的監(jiān)管計劃必須明確設(shè)計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。 為保證各階段設(shè)計要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負責(zé)組織實施必要的設(shè)計要求審查。 設(shè)計成果 與設(shè)計單位訂立的設(shè)計委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計單位提交的設(shè)計文件完整性和設(shè)計深度。 3 規(guī)劃、建筑、景觀方案設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計指引必須按照《規(guī)劃設(shè)計指引編制要點》進行編制，作為編制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的主要依據(jù)。 建筑方案設(shè)計必須執(zhí)行《建筑方案設(shè)計》作業(yè)流程及《建筑方案評審指引》的規(guī)定，形成成果后報總經(jīng)理辦公會審批。 各階段方案設(shè)計的設(shè)計單位選擇須按照“招標(biāo)管理制度”進行。 修建設(shè)計（總圖）、施工圖設(shè)計由總工辦負責(zé)委托設(shè)計，其相關(guān)設(shè)計任務(wù)書由工程副總審批。 修建性詳規(guī)設(shè)計、修建性設(shè)計（總圖）、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等的圖紙資 25 料及竣工圖（非景觀環(huán)境類），景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應(yīng)及時備案。銷售賣場及樣板房的設(shè)計應(yīng)注意規(guī)避法律與市場風(fēng)險。 除上述規(guī)定外的施工圖變更外，其余變更由項目經(jīng)理部根據(jù)《工程設(shè)計變更管理規(guī)定》進行處理，包括： 1）識別變更需要，并予以評審； 2）形成設(shè)計變更書面文件； 3）審查設(shè)計變更文件； 4）發(fā)布、執(zhí)行變更文件。 道路 系統(tǒng)規(guī)劃 表達要求： 路網(wǎng)形式、人車流組織、道路分級布置、靜態(tài)交通布置，以及關(guān)鍵技術(shù)要求，如：出入口與交通樞紐、消防車道設(shè)計等。 配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃 表達要求： 配套項目與公共設(shè)施規(guī)劃（對配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布的要求，以及經(jīng)營的利好）。 項目綜合評價、規(guī)劃方向及問題剖析 表達要求： 對項目的各地塊開發(fā)價值、開發(fā)內(nèi)容安排計劃、規(guī)劃風(fēng)格進行總體分析、提出項目需要處理的重要問題及操作難點。 建筑文脈分析 項目用地狀況分析 自然環(huán)境調(diào)查報告 當(dāng)?shù)貧夂蛱卣? 表達要求： 資料來源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計信息年鑒和氣象局網(wǎng)絡(luò)資料。 水文情況 表達要求： 資料來源于地質(zhì)資料報告和相關(guān)政府機構(gòu)的水文、地質(zhì)資料。） 項 目所處地段等級 表達要求： 資料來源于規(guī)劃國土部門的城市規(guī)劃發(fā)展圖則。 城市配套服 務(wù)資源 表達要求： 在可達距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項目明細。 3）多層與小高層日照、間距滿足規(guī)范要 求。 道路用地與停車設(shè)施規(guī)劃要求 1）路網(wǎng)形式及出入口規(guī)劃 2）人車方式 3）停車位、各種停車方式的分配比例 4）步行系統(tǒng)規(guī)劃要求 景觀與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計要求 1）對現(xiàn)有自然資源的保護與利用 2）與總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 3）主要景觀與次要景觀的合理劃分 成本 控制要求 5 設(shè)計依據(jù) 由甲方提供或政府政策文件。 1）評價規(guī)劃設(shè)計方案是否滿足項目開發(fā)目標(biāo)的需要； 2）初步選擇規(guī)劃設(shè)計方案。 評審會議所需資料由總工辦負責(zé)準(zhǔn)備，包括： 1）項目可行性研究報告 2）項目開發(fā)計劃書 3）項目調(diào)研報告 4）規(guī)劃設(shè)計指引 5）規(guī)劃設(shè)計方案（至少三家設(shè)計單位提供） 6）規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)文件 7）規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 8）地形模塊（需要時） 9）周邊競爭樓盤的材料設(shè)備資料，以及本項目的材料設(shè)備計 劃 10）其它資料 38 3 評審議程及結(jié)論 由總工辦對《項目規(guī)劃設(shè)計指引》進行講解，重點介紹項目背景、公司對項目規(guī)劃方案的方向性設(shè)想、存在的問題及項目操作難點等內(nèi)容。 4 評審紀(jì)要 評審會結(jié)束后三天內(nèi)，總工辦應(yīng)做好規(guī)劃方案評審會紀(jì)要，總結(jié)分析對各規(guī)劃方案的評審意見及評分，一并報集團公司審批。 2 方案評審方式及要求 項目建筑方案 評審采用會議評審的方式進行，總工辦負責(zé)制訂評審會議計劃，明確評審會召開時間、參加人員、地點及議程安排。 由設(shè)計單位介紹建筑方案，并回答評委提問。 是否符合美觀、實用及便于實施的原則。 剖面設(shè)計 1）高層建筑的地下室的層高的確定； 2）多層建筑若底層架空，其層高的確定； 3）標(biāo)準(zhǔn)層的層高確定； 4）頂層的層高的確定及其利用。 總工辦經(jīng) 辦設(shè)計人員，將評審意見以《設(shè)計修改通知單》的形式通知設(shè)計單位。 設(shè)計深度 根據(jù)開發(fā)要求確定設(shè)計深度（概念設(shè)計、方案設(shè)計、擴初設(shè)計、設(shè)施圖設(shè)計）。 設(shè)計細則（具體景點設(shè)計要求）。 施工圖審查責(zé)任和形式包括：公司內(nèi)部審查、公司委托技術(shù)專家的審查、施工方審查和監(jiān)理方的審查。 2）設(shè)計圖紙及說明是否完整、清楚、明確、齊全，圖中尺寸、座標(biāo)、標(biāo)高是否正確，有否有局部差錯。 6）設(shè)計選用的設(shè)備、材料標(biāo)準(zhǔn)是否合適、有無質(zhì)量問題。 3 公司內(nèi)部審查應(yīng)著重審查解決的問題 公司內(nèi)部圖紙審查，除上述審查重點外，還應(yīng)注意審查解決以下問題： 1）設(shè)計使用功能與施工圖是否符合公司產(chǎn)品要求，當(dāng)有售樓書時，是否與圖則一致。 。 3）建筑材料、設(shè)備、裝飾材料是否符合公司要求（售樓書承諾標(biāo)準(zhǔn)）。 8）有無設(shè)計變更的合理化建議。 4）施工單位技術(shù)裝備能力和現(xiàn)場條件難以解決的技術(shù)或工藝難點。邊出圖邊施工的情況下，應(yīng)規(guī)定變通的圖紙審查辦法，確保施工前對施工圖進行了必要的審查和修正。 5 設(shè)計不同階段成果內(nèi)容和要求 概念方案設(shè)計階段（設(shè)計說明及成果圖冊） 1）總體景觀規(guī)劃彩色平面圖 2）功能空間內(nèi)主題景點的平面布置及概念效果草圖 3）功能空間內(nèi)主要硬、軟景觀設(shè)施的平面布置及概念效果草圖 4）主要接點及普遍共性空間的景觀平面及概念效果草圖 初步設(shè)計階段（方案設(shè)計說明及成果圖冊三套，電子文本一套） 各種硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的平面布置圖 1）各種園路的詳細布置圖 2）各種廣場鋪裝的詳細平面布置圖 3）各種水體的詳細平面布置圖 4）植栽的平面布置草圖（結(jié)合硬 質(zhì)景觀僅要求到喬木、灌木、花草的區(qū)塊設(shè)計） 5）各種小品、雕塑、亭臺及功能設(shè)施的詳細平面布置圖 6）照明系統(tǒng)的詳細平面布置圖 各種硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的平、立、剖面圖及效果圖 1）各種道路、廣場的布置形式圖及效果圖 2）各種水體及其駁岸的平、立、剖面及效果圖 3）各種小品、雕塑的平、立、剖面及效果圖 4）各類景觀建筑的平、立、剖面及效果圖 5）各種功能設(shè)施的設(shè)計圖和效果圖 6）地形標(biāo)高設(shè)計平、立、剖面及效果圖 擴初設(shè)計階段（圖紙 3 套，電子文本一套） 1）所有園林硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的基本定位 2）照明系統(tǒng)定位及大樣圖 44 3）環(huán)境地形標(biāo)高設(shè)計圖 4）所有園林硬質(zhì)景觀的平、立、剖面及大樣設(shè)計圖 5）所有園林水體的平、立、剖面及大樣設(shè)計圖 6）物料樣板 施工圖設(shè)計階段（圖紙 A1 及 A3 圖冊 6 套及電子文本一套） 1）所有硬質(zhì)景觀詳細定位平面 2）所有戶外照明詳細定位平面 3）環(huán)境地形標(biāo)高設(shè)計圖 4）所有水體平、立、剖面設(shè)計圖 5）所有硬質(zhì)景觀的平、立、剖面及大樣設(shè)計圖 6）所有室外燈具之型號選擇及大樣圖 7）材料明細表 8）初步工程成本核算 9）施工接點詳圖 10）各類細部詳圖 6 成果提交 結(jié)合 銷售策略與開發(fā)步驟的要求以及設(shè)計要求，提出時間要求。 2）提出總體設(shè)計構(gòu)想、設(shè)計要點