【正文】 地使用權(quán)，其使用年限為：土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。預售商品房的，若預購人將其購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。 1《城市私有 房屋管理條例》施行后，交換房屋未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，發(fā)生糾紛后一般可認定換房行為沒有效力。 2下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押的是：未列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。 2下列各項中屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)人應履行的義務(wù)是：不得單方擴大抵押人擔保范圍。 2民間所說的：房不計租，錢不計息，所指的法律關(guān)系是：房屋出典。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可通過下列方式實現(xiàn)買賣、贈與、以房地 產(chǎn)抵債、因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移。 房屋租金是房屋使用價值分期出售的價格，其可分為：市場租金、商品租金、成本租金。 房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利有：要求保全抵押房地產(chǎn)擔保價值、處分抵押權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)。 1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是由房地產(chǎn)權(quán)利人實施的，房地產(chǎn)權(quán)利人包括：房地產(chǎn)所有人，房地產(chǎn)使 用人、房地產(chǎn)經(jīng)營。 1房屋預售一般應經(jīng)過的步驟為：預售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 單選 我國住房制度改革始于 1980 年初，在改革之前形成的住房制度的特征不包括：貨幣工資分配制。 國務(wù)院于 1994 年 7 月發(fā)布提出了一系列深化城鎮(zhèn)住房改革的新舉措的文件是《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 。加快住房建設(shè)。 我國的 住房制度改革從試點轉(zhuǎn)向全國推廣是在推行住房貨幣工資分配制度改革階段。 1中央、國務(wù)院正式公布關(guān)于住房商品化的政策是在： 1980 年 6 月。 1住房制度改革中的合理調(diào)整公房租金的主要內(nèi)容是改變公房租金過低的狀況，按照價值規(guī)律的要求確定房租，有計劃、有步驟地將租金提高到：成本租金。 2 1980 年至 1982 年，國家城鎮(zhèn)住房制度改革的模式是：全價出售公有住房。 2下列公有住房可以出售的是：與政府機關(guān)及保密部門大樓相連但可以分割的。 2公房調(diào)整租金后，需要相應給住公房的職工發(fā)放住房補貼，將住房補貼納入職工的：崗位津貼。建立適應我國國情的住房新體制。 《個人住房貸款管理辦法》對貸款擔保設(shè)定了：保證方式、抵押方式、質(zhì)押方式。職工離、退休時，其積累的住房公積金本息金額一次結(jié)清，退還職工本人住房公積金只能用于職工購、建、大修住房，嚴禁挪作他用。 職工以標準價購買的住房，其擁有的權(quán)利包括：占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)。推行以調(diào)整公房低租金為主的綜合配套改革、推行住房工資分配制度。 物業(yè)公司 的管理權(quán)源于：業(yè)主的委托或規(guī)定。 在物業(yè)管理活動中，具體進行物業(yè)管理行為的主體是：物業(yè)管理公司。 1物業(yè)管理的費用由下列哪一主體承擔：業(yè)主。 1業(yè)主是指物業(yè)：所有人。 1物業(yè)管理和服務(wù)不應該是：行政的 應該：統(tǒng)一的、全方位的、多層次的。 2物業(yè)管理公司的內(nèi)部環(huán)境條件不包括它與：房管部 門的關(guān)系 包括：業(yè)主的關(guān)系、業(yè)主大會的關(guān)系、業(yè)主委員會的關(guān)系。 2以下屬于物業(yè)管理中的“常規(guī)性公共服務(wù)的”的是：各類設(shè)備、設(shè)施的日常營運、維修與更新的管理、火災的預防及發(fā)生火災時的救護與處理、在所管物業(yè)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等工作。業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理結(jié)合。監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作。實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制。 依照物業(yè)管理內(nèi)容的相關(guān)規(guī)定，下列屬于針對性專項服務(wù)的范圍：代辦各種財產(chǎn)保險和人壽保險等業(yè)務(wù)、代住房進行室內(nèi)、外衛(wèi)生清掃，室內(nèi)裝修、搬家。 1現(xiàn)代物業(yè)管理是一種有別于傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的新型管理模式。 1下列說法正確的是：物業(yè)可大可小、一座大廈、一個住宅單元都可以作為一項物業(yè)。 依據(jù)我國《民法通則》及最 高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行 [民法通則 ]若干問題的意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)、買賣、租賃、抵押、使用等民事關(guān)系，均應適用：不動產(chǎn)所在地法。 外商投資企業(yè)開發(fā)經(jīng)營成片土 地的，在取得土地使用權(quán)后必須首先依照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定投資開發(fā)土地。 1我國現(xiàn)行立法確定了“房地一致”的原則 ，土地使用權(quán)期限屆滿時，原房屋無償收回歸國家，但可以申請續(xù)期。正確的表述是：向外商出讓的只是土地的使用權(quán)，土地的所有權(quán)仍屬于國家。 1 1687 年 5 月 23 日發(fā)出的《關(guān)于落實華僑私房政策的補充意見》規(guī)定：對屬于應落實政策的土地改革中在農(nóng)村和城鎮(zhèn)沒收、征收的華僑私房，如房屋不止一處或一處面積較大的，可酌情騰退一部分自住宅房給產(chǎn)權(quán)人，上述“酌情騰退一部分”是指退還：使用權(quán)。 外商投資成片開發(fā)規(guī)劃的審批權(quán)歸： 省政府。 僑房代管人可以取得代管房屋的所有權(quán)的情況是：代管后判明代管房屋是敵偽戰(zhàn)犯的產(chǎn)業(yè)、逾期無人申請發(fā)還、發(fā)還申請不成立。 有權(quán)審批成片開發(fā)項目的項目建議書的機關(guān)有；國務(wù)院 /省、自治區(qū)、直轄市人民政府 /國家發(fā)展計劃委員會。 我國私房改造中，不該被納入改造的僑民之列，應 當時歸還產(chǎn)權(quán)人的是：閑置房屋被納入改造的、出租面積不到起改點的、所收房屋租金用于公益事業(yè)的、經(jīng)機關(guān)團體動員并通過他們安排出租的、與自住房屋結(jié)構(gòu)相連的出租房，數(shù)量超過改造起點不多的。 外商投資成 片開發(fā)的條件是取得該開發(fā)區(qū)區(qū)域的土地使用權(quán)，依照法律由開發(fā)區(qū)域所在地的市、縣人民政府出讓，出讓應遵循下列程序，按順序先后列的是：市、縣人民政府確定出讓條件 /所經(jīng)上級人民政府批示 /簽訂出讓合同。土地所有權(quán)因外資投入不發(fā)生變化，土地所有權(quán)屬于：國家、農(nóng)民集體。 多選 對外商投資開發(fā)房地產(chǎn)問題，主要適用：《外資企業(yè)法》《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》。 1房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式包括贈與、交換、買賣。外商投資開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。 1外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營的開發(fā)企業(yè)，在其開發(fā)域內(nèi)與其他企業(yè)的關(guān)系是：平等的民事關(guān)系。 對吸收外商投資進行成片開發(fā)的項目進行組織編制的機關(guān)是：市縣人民政府。 對外國人在我國境內(nèi)的個人所有的住宅和非住宅房屋進行管理的依據(jù)是：《城市私有房屋管理條例》。 單選 涉外房地產(chǎn)有狹義、廣義之分，一般認為狹義的涉外房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的：主體具有涉外因素。 1房屋修繕管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作，房屋修繕管理的內(nèi)容主要包括：房屋維修施工管理、房屋質(zhì)量管理、房屋維修行政管理。 下列 應當屬于業(yè)主大會的權(quán)利的是：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、批準物業(yè)管理委托合同。 物業(yè)管理的對象（或內(nèi)容）是物業(yè)的：共有部分、共同事務(wù)。維護公共秩序。 我國傳統(tǒng)房屋管理模式的缺陷是：低效率福利型管理、行政管理、物管物的消極管理。社會管理、企業(yè)化經(jīng)營。 2物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)工作應該是“常規(guī)性的公共服務(wù)。 包括：房管部門房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)公司自行組織成立物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會委托 專業(yè)物業(yè)管理公司管理。 1管理由專業(yè)物業(yè)管理公司實施管理，該管理公司由業(yè)主委員會聘請。 1在物業(yè)行政主管部門指導下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主選舉的成員組成的，代表和維護業(yè)主合法權(quán)益的自治管理組織是：業(yè)主委員會。 我國內(nèi)地的物業(yè)管理受香港的物業(yè)管理影響，起源于 20 世紀 80 年代。 下列屬于物業(yè)管理開支范圍的是：設(shè)備管理費、物業(yè)管理費、房屋修繕費。 單選 傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于： 19 世紀 60 年代的英國。 1我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位表現(xiàn)在：為城市居民提供住房，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的基 礎(chǔ)和支柱產(chǎn)業(yè)、直接決定著社會的消費結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、影響著社會就業(yè)以及金融、建筑、建材、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。 依據(jù)我國公有住房出售的有關(guān)規(guī)定，下列住房不宜出售的是：被沒收 、代管的公有住房、已列入城市規(guī)劃有待改造的公有住房、與政府機關(guān)及保密部門大樓相連無法分割的住房。 下列關(guān)于住房公積金制度的說法正確的是：住房公積金按照個人存儲、單位資助的原則進行歸集。管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅 5 項因素成本租金水平的，按成本租金計租、市場租金計租。 多選 我國于 1998 年提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的思想，其內(nèi)容是：加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點。 2 1993 年后，對出租公房的租金按統(tǒng)一標 準進行調(diào)整，這個標準中不包括：投資利息（包括）：折舊費、房產(chǎn)稅、所在地段的地價。 2職工以標準價購買的住房，擁有：部分產(chǎn)權(quán)。 1以下屬于我國城鎮(zhèn)住房制度改革根本的目的是：實現(xiàn)人人有其房，按需分配的住房制度。 1銀行可以向個人發(fā)放住房貸款，但貸款人必須提供擔保，依據(jù)《擔保法》規(guī)定，下列各項不屬于法定的擔保方式的是：留置。 1目前，我國正致力于建立以：經(jīng)濟適用住房為主體的多層次的新的住房供應體系。 1998 年發(fā)布《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定貸款期限最長可到： 20 年。 我國傳統(tǒng)的低租金制使住房的價格長期比成本低。國務(wù)院及辦公廳紛紛發(fā)布通知，積極進行住房改革，這一時期的改革模式是：全面推進多種模式。預售人同預購人簽訂商品房預售合同、預售合同登記備案。 1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序有：簽約、繳納稅費、核發(fā)過戶單、審查、申報。 1下列房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)的、被司法機關(guān)依法裁定查封的、權(quán)屬有爭議的。 下列各項屬于禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形有依法收回土地使用權(quán)、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的、權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。就同一房地產(chǎn)剩余的價值部分再設(shè)定抵押的權(quán)利。 多選 房地產(chǎn)交易的對象包括：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)、土地上的房屋以及其他建筑物的所有權(quán)。 2法律規(guī)定，房屋贈與合同發(fā)生法律效力的時間是：登記之時。 2房屋預售在實踐中最基