【正文】 了一定的限制，要求開發(fā)商必須在地塊內(nèi)規(guī)劃一條長 800 米寬 30 的商業(yè)步行街。 華陽與西外片區(qū)是都是城市發(fā)展中臨近城市核心商務(wù)區(qū)的近郊板塊， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 同樣由快速通道連接。 達(dá)州與成都華陽同屬城市近郊板塊，都具有以下特點： 并在品質(zhì)和價位方面較主城區(qū)的市場產(chǎn)品表現(xiàn)出相對的優(yōu)勢。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 本項目所在的西外片區(qū) 的優(yōu)勢在于： 天恒花園和羅浮陽光的前期開盤，并獲得成功，客觀上提升了片區(qū)價值，奠定了片區(qū)的形象。 多數(shù)消費(fèi)者對該片區(qū)還處在觀望狀態(tài)，對片區(qū)發(fā)展還未充分的認(rèn)識或?qū)Τ墒鞎r機(jī)未能把握，導(dǎo)致其不輕易投資的現(xiàn)狀。 片區(qū)周邊固 定住戶太少，不能形成人氣對片區(qū)商業(yè)予以支撐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 二、達(dá)州中高端消費(fèi)者對空間層次、樓層和價格水平等方面的接受程度 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。以組團(tuán)式進(jìn)行分 期開發(fā)，整個小區(qū)預(yù)計分 4 期開發(fā)。一二期的組團(tuán)園林都采用組團(tuán)中心綠化方式，園林無特色景觀，僅有 1處小型水景和議個游泳池。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4．物業(yè)管理 開發(fā)商自建物管公司，服務(wù)項目有：保結(jié)、 24 小時安防、物業(yè)保養(yǎng)與維護(hù)、園藝綠化、代交水電、光纖費(fèi)用、收發(fā)。 付款方式多樣，可一次性、分期、按揭。隨著羅浮陽光開盤帶來的競爭壓力，其目前的價格策略必將受到較大沖擊。套三一般在 68個月時間銷售完畢。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。一期 97 ㎡的套二開盤半個月便銷售完畢，二期 8090 ㎡的套二也在 1個月左右銷售完畢。 值得注意的是多層頂樓帶屋頂花園的 200 多平米的躍層，總價一般都在 20萬元以上基本上一搶而空。他們在置業(yè)時，只要價格在自己的心理承受范圍內(nèi)時，其更看中的是小區(qū)的園林環(huán)境、交通、生活配套等。大型樣版社區(qū)”、“打造達(dá)州最好的房子”、“生態(tài)環(huán)境 +電梯公寓 =都市生活升級版”，為樓盤的核心營銷訴求點。 ? 第一個擁有游泳池、網(wǎng)球場的小區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 ? 開 發(fā)商實力較強(qiáng)。 ? 外立面色彩以及建筑風(fēng)格毫無特色并與其時尚精品家園的口號不符。 ： 是達(dá)州的第一個高尚社區(qū) ，率先引入生態(tài)園林環(huán)境的概念，第一次給達(dá)州人灌輸了享受生活的方式，這使達(dá)州人壓抑已久的理想得到釋放，這是該盤開盤銷售火爆的原因。從消費(fèi)者購房意識來看，自身的消費(fèi)意識還處在初級階段，主要還是靠營銷階段的引導(dǎo)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。錯落有致的建筑自然有序 ,依南向北的排列分布，最大限度的滿足居民舒適生活的需求，形成具有內(nèi)向空間特色的獨立居住組團(tuán)，既能保證和諧濃郁的交流氣氛又不失靜謐不喧的居家特質(zhì)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 4．物業(yè)管理 開發(fā)商自建物管公司，由重慶大正物業(yè)管理公司擔(dān)任小區(qū)物業(yè)顧問。產(chǎn)品以多層為主從產(chǎn)品定位來看，住宅在區(qū)域內(nèi)走的中高檔路線，面積適中（ 120150 ㎡套三、套四為主力），其戶型配比為： 套二， 8090 平米，占 9%； 套三， 110125 平米， 占 30%； 套四， 130140 平米， 占 36%； 躍層 ， 200230 平米，占 25%。臨花園的戶型的價格在 900元/㎡以上，臨 達(dá)巴路的戶型的價格在 890 元 /㎡左右。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 9. 目標(biāo)客戶群 已購房消費(fèi)者主要為二次或者多次置業(yè)者。 銷售由專業(yè)的重慶阿佩克思營銷代理公司代理，銷售水平相對比較專業(yè)。配有游泳池、會所、休閑商業(yè)廣場、兒童游 樂場等。 ? 外立面簡潔、清新、自然突顯尊貴社區(qū)品質(zhì)。 ? 項目周圍臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重，與高檔社區(qū)的環(huán)境要求不匹配。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。它的面市必將掀起達(dá)州新一輪的居住 生活理念的探討，這必將使達(dá)州人的居住生活理念進(jìn)一步改變，使購房者更加注意社區(qū)的環(huán)境和配套。 。且多層的銷售明顯高于電梯公寓的銷售。項目臨火車站，流動人員多。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。目前還沒有交通車直達(dá)小區(qū)。組團(tuán)式綠化、步移景移。其產(chǎn)品較好的對營銷訴求點進(jìn)行了支持。他們在置業(yè)時，在考慮價格的同時更看中的是小區(qū)的園林環(huán)境、交通、生活配套等與生活息息相關(guān)的因素以及區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿Α?最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 7. 銷售周期 開盤至今近 1 個月的時間， 推出戶型銷售過半。 付款方式多樣，可一次性、分期、按揭。 5．產(chǎn)品策略 該樓盤主體建筑采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，外立面整體感覺給人非常溫馨、靚麗、清新。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。在目前達(dá)州是一個全新的、高品質(zhì)的住宅小區(qū)，可以稱的上是大局運(yùn)籌， 獨領(lǐng)風(fēng)騷。建筑大量采用一梯兩戶的單元形式，以南北朝向為主，力求做到戶戶采光，窗窗有景。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。但隨著 產(chǎn)品的呈現(xiàn)，加上電梯公寓不被購房者認(rèn)可，這造成目前銷售緩慢的原因。 ? 居住嘲雜。 劣勢 ? 價格相對較高。 ? 營銷方式多樣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 ? 項目地處朝陽西路與南北干道的交匯處，交通便利。沒有請銷售代理公司代銷。 目標(biāo)客戶群 已購房消費(fèi)者主要為二次或者多次置業(yè)者，其中有 20％來自外地購房者。而在電梯公寓中套二、套三的銷售情況也較好，但套四的電梯公寓卻滯銷， 9 個月只銷售了 25%。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。但是隨著羅浮陽光的開盤，其銷售進(jìn)度將受到一定影響。二期已銷售了 76%。目前起價938 元 /㎡，最高價 1390 元 /㎡，均價 10501100 元 /㎡，層差 510 元 /㎡。從產(chǎn)品定位來看，住宅在區(qū)域內(nèi)走的高檔路線，面積普遍較大（ 120150㎡套三為主力），其戶型配比為： 套二 80100 平米占 20%； 套三 平米占 45%； 套四 平米占 25%； 套五 205230 平米占 10 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個。雖說為達(dá)州首創(chuàng)的花園電梯公寓，但其整體規(guī)劃未見創(chuàng)新，過于呆板，與其“打造達(dá)州最好的房子”的宣傳不符。在朝陽西路沿市府方向規(guī)劃了一條商業(yè)休閑步行街。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。理想的空間層次以錯層為主，對層高沒有特別的要求 三、達(dá)州房地產(chǎn)可能的發(fā)展趨勢 從目前達(dá)州形象樓盤的銷售狀況和產(chǎn)品總價來看，未來達(dá)州的樓盤將越來越注重產(chǎn)品的形象、環(huán)境和配套，逐步向中高端發(fā)展。 4