【正文】 了一定的限制，要求開(kāi)發(fā)商必須在地塊內(nèi)規(guī)劃一條長(zhǎng) 800 米寬 30 的商業(yè)步行街。 華陽(yáng)與西外片區(qū)是都是城市發(fā)展中臨近城市核心商務(wù)區(qū)的近郊板塊， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同樣由快速通道連接。 達(dá)州與成都華陽(yáng)同屬城市近郊板塊，都具有以下特點(diǎn)： 并在品質(zhì)和價(jià)位方面較主城區(qū)的市場(chǎng)產(chǎn)品表現(xiàn)出相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 本項(xiàng)目所在的西外片區(qū) 的優(yōu)勢(shì)在于： 天恒花園和羅浮陽(yáng)光的前期開(kāi)盤，并獲得成功，客觀上提升了片區(qū)價(jià)值，奠定了片區(qū)的形象。 多數(shù)消費(fèi)者對(duì)該片區(qū)還處在觀望狀態(tài)，對(duì)片區(qū)發(fā)展還未充分的認(rèn)識(shí)或?qū)Τ墒鞎r(shí)機(jī)未能把握，導(dǎo)致其不輕易投資的現(xiàn)狀。 片區(qū)周邊固 定住戶太少，不能形成人氣對(duì)片區(qū)商業(yè)予以支撐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 二、達(dá)州中高端消費(fèi)者對(duì)空間層次、樓層和價(jià)格水平等方面的接受程度 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。以組團(tuán)式進(jìn)行分 期開(kāi)發(fā)，整個(gè)小區(qū)預(yù)計(jì)分 4 期開(kāi)發(fā)。一二期的組團(tuán)園林都采用組團(tuán)中心綠化方式，園林無(wú)特色景觀，僅有 1處小型水景和議個(gè)游泳池。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4．物業(yè)管理 開(kāi)發(fā)商自建物管公司，服務(wù)項(xiàng)目有：保結(jié)、 24 小時(shí)安防、物業(yè)保養(yǎng)與維護(hù)、園藝綠化、代交水電、光纖費(fèi)用、收發(fā)。 付款方式多樣，可一次性、分期、按揭。隨著羅浮陽(yáng)光開(kāi)盤帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，其目前的價(jià)格策略必將受到較大沖擊。套三一般在 68個(gè)月時(shí)間銷售完畢。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。一期 97 ㎡的套二開(kāi)盤半個(gè)月便銷售完畢，二期 8090 ㎡的套二也在 1個(gè)月左右銷售完畢。 值得注意的是多層頂樓帶屋頂花園的 200 多平米的躍層，總價(jià)一般都在 20萬(wàn)元以上基本上一搶而空。他們?cè)谥脴I(yè)時(shí)，只要價(jià)格在自己的心理承受范圍內(nèi)時(shí)，其更看中的是小區(qū)的園林環(huán)境、交通、生活配套等。大型樣版社區(qū)”、“打造達(dá)州最好的房子”、“生態(tài)環(huán)境 +電梯公寓 =都市生活升級(jí)版”，為樓盤的核心營(yíng)銷訴求點(diǎn)。 ? 第一個(gè)擁有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)的小區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 ? 開(kāi) 發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)。 ? 外立面色彩以及建筑風(fēng)格毫無(wú)特色并與其時(shí)尚精品家園的口號(hào)不符。 ： 是達(dá)州的第一個(gè)高尚社區(qū) ，率先引入生態(tài)園林環(huán)境的概念，第一次給達(dá)州人灌輸了享受生活的方式，這使達(dá)州人壓抑已久的理想得到釋放，這是該盤開(kāi)盤銷售火爆的原因。從消費(fèi)者購(gòu)房意識(shí)來(lái)看，自身的消費(fèi)意識(shí)還處在初級(jí)階段，主要還是靠營(yíng)銷階段的引導(dǎo)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。錯(cuò)落有致的建筑自然有序 ,依南向北的排列分布，最大限度的滿足居民舒適生活的需求，形成具有內(nèi)向空間特色的獨(dú)立居住組團(tuán)，既能保證和諧濃郁的交流氣氛又不失靜謐不喧的居家特質(zhì)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 4．物業(yè)管理 開(kāi)發(fā)商自建物管公司，由重慶大正物業(yè)管理公司擔(dān)任小區(qū)物業(yè)顧問(wèn)。產(chǎn)品以多層為主從產(chǎn)品定位來(lái)看，住宅在區(qū)域內(nèi)走的中高檔路線，面積適中（ 120150 ㎡套三、套四為主力），其戶型配比為： 套二， 8090 平米，占 9%； 套三， 110125 平米， 占 30%； 套四， 130140 平米， 占 36%； 躍層 ， 200230 平米，占 25%。臨花園的戶型的價(jià)格在 900元/㎡以上，臨 達(dá)巴路的戶型的價(jià)格在 890 元 /㎡左右。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 9. 目標(biāo)客戶群 已購(gòu)房消費(fèi)者主要為二次或者多次置業(yè)者。 銷售由專業(yè)的重慶阿佩克思營(yíng)銷代理公司代理，銷售水平相對(duì)比較專業(yè)。配有游泳池、會(huì)所、休閑商業(yè)廣場(chǎng)、兒童游 樂(lè)場(chǎng)等。 ? 外立面簡(jiǎn)潔、清新、自然突顯尊貴社區(qū)品質(zhì)。 ? 項(xiàng)目周圍臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重，與高檔社區(qū)的環(huán)境要求不匹配。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。它的面市必將掀起達(dá)州新一輪的居住 生活理念的探討，這必將使達(dá)州人的居住生活理念進(jìn)一步改變，使購(gòu)房者更加注意社區(qū)的環(huán)境和配套。 。且多層的銷售明顯高于電梯公寓的銷售。項(xiàng)目臨火車站，流動(dòng)人員多。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。目前還沒(méi)有交通車直達(dá)小區(qū)。組團(tuán)式綠化、步移景移。其產(chǎn)品較好的對(duì)營(yíng)銷訴求點(diǎn)進(jìn)行了支持。他們?cè)谥脴I(yè)時(shí)，在考慮價(jià)格的同時(shí)更看中的是小區(qū)的園林環(huán)境、交通、生活配套等與生活息息相關(guān)的因素以及區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α?最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 7. 銷售周期 開(kāi)盤至今近 1 個(gè)月的時(shí)間， 推出戶型銷售過(guò)半。 付款方式多樣，可一次性、分期、按揭。 5．產(chǎn)品策略 該樓盤主體建筑采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，外立面整體感覺(jué)給人非常溫馨、靚麗、清新。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。在目前達(dá)州是一個(gè)全新的、高品質(zhì)的住宅小區(qū)，可以稱的上是大局運(yùn)籌， 獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。建筑大量采用一梯兩戶的單元形式，以南北朝向?yàn)橹?，力求做到戶戶采光，窗窗有景?最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。但隨著 產(chǎn)品的呈現(xiàn)，加上電梯公寓不被購(gòu)房者認(rèn)可，這造成目前銷售緩慢的原因。 ? 居住嘲雜。 劣勢(shì) ? 價(jià)格相對(duì)較高。 ? 營(yíng)銷方式多樣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目地處朝陽(yáng)西路與南北干道的交匯處，交通便利。沒(méi)有請(qǐng)銷售代理公司代銷。 目標(biāo)客戶群 已購(gòu)房消費(fèi)者主要為二次或者多次置業(yè)者，其中有 20％來(lái)自外地購(gòu)房者。而在電梯公寓中套二、套三的銷售情況也較好，但套四的電梯公寓卻滯銷， 9 個(gè)月只銷售了 25%。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。但是隨著羅浮陽(yáng)光的開(kāi)盤，其銷售進(jìn)度將受到一定影響。二期已銷售了 76%。目前起價(jià)938 元 /㎡，最高價(jià) 1390 元 /㎡，均價(jià) 10501100 元 /㎡，層差 510 元 /㎡。從產(chǎn)品定位來(lái)看，住宅在區(qū)域內(nèi)走的高檔路線，面積普遍較大（ 120150㎡套三為主力），其戶型配比為： 套二 80100 平米占 20%； 套三 平米占 45%； 套四 平米占 25%； 套五 205230 平米占 10 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。雖說(shuō)為達(dá)州首創(chuàng)的花園電梯公寓，但其整體規(guī)劃未見(jiàn)創(chuàng)新，過(guò)于呆板，與其“打造達(dá)州最好的房子”的宣傳不符。在朝陽(yáng)西路沿市府方向規(guī)劃了一條商業(yè)休閑步行街。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。理想的空間層次以錯(cuò)層為主，對(duì)層高沒(méi)有特別的要求 三、達(dá)州房地產(chǎn)可能的發(fā)展趨勢(shì) 從目前達(dá)州形象樓盤的銷售狀況和產(chǎn)品總價(jià)來(lái)看，未來(lái)達(dá)州的樓盤將越來(lái)越注重產(chǎn)品的形象、環(huán)境和配套，逐步向中高端發(fā)展。 4