【正文】 的遏制了炒房行為的發(fā)生。這樣的價(jià)格的出現(xiàn)，是一種不正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。 開發(fā)商按照這種表面的市場(chǎng)供需關(guān)系，提升住宅商品房的價(jià)格，是一種合理的市場(chǎng)行為，但市場(chǎng)上猛增的消化能力，并不代表市場(chǎng)的真實(shí)需求量。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，炒房行為得到進(jìn)一步遏制，因此，今后， X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走向正常、合理。項(xiàng)目西面準(zhǔn)格爾路上的底店租金基本在 38元～ 50 元 /平米 /月，底店的面積都在 30 平米左右，推算這一代的底店的租金在 萬(wàn)～ ，按照市場(chǎng)正常的平均投資回報(bào)年限 12年計(jì)算，這一帶的底店目前的每平米的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在 5200 元 /平米～ 7200 元 /平米之間。在 X X X X市的很多地方都出現(xiàn)了類似的情況，按照當(dāng)前市場(chǎng)租金，業(yè)主在正常的投資回收年限內(nèi) 根本無(wú)法收回成本，有的底店按照市場(chǎng)租金，甚至在房屋使用年限到期時(shí)都無(wú)法收回成本，由此可見(jiàn)底店市場(chǎng)價(jià)格虛高的嚴(yán)重程度。因此，商業(yè)店鋪價(jià)格的制定還應(yīng)該按照正常的市場(chǎng)租金、供需關(guān)系等制定。以此為標(biāo)準(zhǔn)，目前在市場(chǎng)上與本案定位相同或類似的樓盤有個(gè) 15 個(gè)，詳細(xì)對(duì)比見(jiàn)表 8 表 8 項(xiàng)目定位對(duì)比表 樓盤名稱 項(xiàng)目定位 綠色生態(tài) 山水景觀 人文氣息 人性化設(shè)計(jì) 高品質(zhì) 改善居住環(huán)境 本案 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 今典花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 太陽(yáng)城 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 民聯(lián) E 區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆ 世紀(jì)城 ☆ ☆ ☆ ☆ 天驕小區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆ 富興花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 萬(wàn)業(yè)嘉園 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 新夏房產(chǎn) ☆ ☆ ☆ ☆ 學(xué)府領(lǐng)地 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 紫薇花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 佳泰小區(qū) ☆ ☆ ☆ 億利華庭 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 磐恒花苑 ☆ ☆ ☆ 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 12 頁(yè) 華宇名門 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 富興苑 ☆ ☆ ☆ ☆ 從表 8 的項(xiàng)目定位對(duì)比來(lái)看，本案除了在山水景觀的定位上有一定新穎獨(dú)特之處，其它的定位都與其它樓盤沒(méi)有什么差別，尤其是綠色生態(tài)、高品質(zhì)、改善居住環(huán)境，幾乎是每個(gè)樓盤定位的必須點(diǎn)。 從本案的產(chǎn)品特點(diǎn)及價(jià)格定位可以推算，在價(jià)格上，本案的主要目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)區(qū)間在 21 萬(wàn)～34 萬(wàn)之間，而從市場(chǎng)調(diào)研的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析可以看出，只有略多于 1/3 的消費(fèi)者能夠承受這一總價(jià)區(qū)間內(nèi)的住宅，而目前 市場(chǎng)上消化能力最強(qiáng)的是總價(jià) 15萬(wàn)～ 20 萬(wàn)的住宅。 另外，本案的上市的這段時(shí)期正處于 X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)由混亂向合理正常過(guò)渡的交替時(shí)段，在市場(chǎng)沒(méi)有成熟合理 的前提下，給本項(xiàng)目帶來(lái)的不利影響可想而知。 3．本案上市時(shí)間不佳 由于本案的目標(biāo)市場(chǎng)與其它眾多樓盤的目標(biāo)市場(chǎng)相重疊，都是少部分的具有高購(gòu)買力的人群，因此勢(shì)必會(huì)造成了極其激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，但其它樓盤都已經(jīng)先于本案上市了，有的已 經(jīng)占據(jù)了一定的市場(chǎng)，這樣使得本來(lái)就不多的本案的目標(biāo)客戶的數(shù)量又減少了一部分。 從小區(qū)配套及環(huán)境來(lái)看，華宇名門、億利 ?城市華庭等樓盤在這方面均要優(yōu)于本案，而且這些項(xiàng)目均早已上市，市場(chǎng)的接收程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本案。 在價(jià)格上，本案的多層均價(jià)為 2400元 /平米，小高層均價(jià)為 2600元 /平米，在市場(chǎng)上屬于中等略偏上的均價(jià)，與其它同類樓盤競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，并沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)。首先，理性的投資者不會(huì)選擇投資購(gòu)買這樣的價(jià)格虛高的商業(yè)店鋪，因?yàn)榘凑盏囟巍I(yíng)業(yè)額等相關(guān)信息，這樣的底店根本不值這個(gè)價(jià)格，投資者的投資回報(bào)周期遙遙無(wú)期。 但從目前市場(chǎng)反饋回來(lái)的價(jià)格信息中，底店的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上述價(jià)格，而且有些地方價(jià)格完全是虛高的。目前，在項(xiàng)目周邊商業(yè)底店的租金都不是很高。如果這樣的市場(chǎng)消化能力真實(shí)的反映了市場(chǎng)上的供需關(guān)系，那么在二手房交易征收個(gè)人所得稅的政策出臺(tái)之際，就不會(huì)出現(xiàn) X X 區(qū)房屋價(jià)格下跌的 現(xiàn)象。 一年以前，全國(guó)的煤炭?jī)r(jià)格普遍上漲，而且漲幅很高，對(duì)于 X X X X市這樣一個(gè)擁有豐富煤炭資源的城市來(lái)說(shuō)，勢(shì)必會(huì)使相當(dāng)一部分人群的收入大幅度提升。這一時(shí)期，很多并非以居住為目的的購(gòu)房者，為了避免被征收個(gè)人所得稅，因此，紛紛趕在 8 月 1 日以前，以低于市場(chǎng)價(jià)格，但并不低于其購(gòu)買價(jià)格的價(jià)格出售房屋，因此出現(xiàn)了 X X X X市 X X 區(qū)部分房屋價(jià)格下跌的現(xiàn)象。 2． X X 區(qū)住宅 房?jī)r(jià)格下跌原因分析 在這次市場(chǎng)調(diào)研中，通過(guò)我們的調(diào)查與了解，在 X X X X市很多個(gè)人都持有 X X 區(qū)房屋價(jià)格下跌 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 12 頁(yè) 的看法，說(shuō)明價(jià)格下跌是個(gè)不容爭(zhēng)辯的事實(shí)，而我們?cè)?X X 區(qū)的樓盤進(jìn)行暗訪時(shí)，所有的樓盤的公開市場(chǎng)價(jià)格均沒(méi)有出現(xiàn)下跌的情況。從我們暗訪的情況來(lái)看有相當(dāng)一部分 X X 區(qū)的住 宅樓盤已經(jīng)銷售一空。此外， X X區(qū)的住宅商品房的開發(fā)量遠(yuǎn)不及X X 區(qū)，也就是說(shuō)市場(chǎng)上 X X區(qū)的供給量小于 X X 區(qū)。 其次 ,在周邊環(huán)境上，對(duì)比 X X區(qū) 與 X X 區(qū)在居住環(huán)境、配套設(shè)施、交通情況三方面的情況： X X區(qū) X X 區(qū) 居住環(huán)境 發(fā)展成熟，配套完善 正在規(guī)劃建設(shè)中 配套設(shè)施 各大銀行、超市、學(xué)校、商業(yè)中心、醫(yī)院 暫無(wú) 交通情況 市汽車站、各路公交車輛 1 路公交、 5 路公交 從兩個(gè)區(qū)域的對(duì)比可以看出， X X區(qū)的生活環(huán)境要由于 X X 區(qū)。恰恰是這樣一個(gè)正在規(guī)劃建設(shè)中的行政區(qū)內(nèi)，住宅價(jià)格竟然比成熟完善的 X X區(qū)還要高。而根據(jù)調(diào)研的 25 個(gè)在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤的均價(jià)及主力戶型的面積，可以推算出目前市場(chǎng) 上出售的大部分商品房住宅價(jià)格的總價(jià)基本都在 20 萬(wàn)元以上，也就說(shuō)目前大部分樓盤都把自己的目標(biāo)市場(chǎng)定在了具有 20萬(wàn)以上購(gòu)買力的人群。 圖 18 消費(fèi)者承受總價(jià)變化區(qū)間圖 分析：從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出， ％的消費(fèi)者所 能承受的住宅房總價(jià)在 15～ 20 萬(wàn)之間，這個(gè)價(jià)格區(qū)間的人數(shù)是最多的。 ％消費(fèi)者表示需求 130 平米以上的戶型，而目前市場(chǎng)上提供的 130 平米以上的戶型數(shù)量約 30％左右。 分析：結(jié)合 1小節(jié)與 2小節(jié)，來(lái)分析目前 X X X X市住宅房市場(chǎng)的需求，從上述兩個(gè)小節(jié)的數(shù)據(jù)可以看出，還是有相當(dāng)一部分的人對(duì)住宅商品房是有需求的，約 50％的消費(fèi)者都計(jì)劃在三年內(nèi)購(gòu)買住宅房，而目 前，市場(chǎng)出售的住宅房遠(yuǎn)遠(yuǎn)要多于 13000套，面對(duì)這么大的供給量，仍有相當(dāng)一部分的人群表示想要購(gòu)買住宅，很明顯，造成這個(gè)現(xiàn)象的原因就是市場(chǎng)提供的產(chǎn)品只能滿足部分人群的需求，而市場(chǎng)上提供的住宅商品房在價(jià)格、面積、戶型等方面，仍不能滿足相當(dāng)一部分人的需求，于是造成了這種住宅商品房市場(chǎng)供應(yīng)量大，但市場(chǎng)需求仍未得到滿足的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)過(guò)高，已經(jīng)超過(guò)大部分人的購(gòu)買力，是目前 X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)表面上最直接的問(wèn)題，而消費(fèi)者意識(shí)到，這種不正常的房?jī)r(jià)過(guò)高，是一種蓄意的炒房行為造成的，也說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知已經(jīng)逐步從表面向?qū)嵸|(zhì)發(fā)展。 消費(fèi)者對(duì)目前 X X X X市房地產(chǎn) 存在的問(wèn)題的統(tǒng)計(jì) ％的消費(fèi)者認(rèn)為目前的 X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著問(wèn)題。