【正文】 的遏制了炒房行為的發(fā)生。這樣的價格的出現(xiàn)，是一種不正常的市場現(xiàn)象。 開發(fā)商按照這種表面的市場供需關(guān)系，提升住宅商品房的價格，是一種合理的市場行為，但市場上猛增的消化能力，并不代表市場的真實需求量。隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，炒房行為得到進一步遏制，因此，今后， X X X X市房地產(chǎn)市場將逐步走向正常、合理。項目西面準格爾路上的底店租金基本在 38元～ 50 元 /平米 /月，底店的面積都在 30 平米左右，推算這一代的底店的租金在 萬～ ，按照市場正常的平均投資回報年限 12年計算，這一帶的底店目前的每平米的市場價格應(yīng)該在 5200 元 /平米～ 7200 元 /平米之間。在 X X X X市的很多地方都出現(xiàn)了類似的情況，按照當前市場租金，業(yè)主在正常的投資回收年限內(nèi) 根本無法收回成本，有的底店按照市場租金，甚至在房屋使用年限到期時都無法收回成本，由此可見底店市場價格虛高的嚴重程度。因此，商業(yè)店鋪價格的制定還應(yīng)該按照正常的市場租金、供需關(guān)系等制定。以此為標準，目前在市場上與本案定位相同或類似的樓盤有個 15 個，詳細對比見表 8 表 8 項目定位對比表 樓盤名稱 項目定位 綠色生態(tài) 山水景觀 人文氣息 人性化設(shè)計 高品質(zhì) 改善居住環(huán)境 本案 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 今典花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 太陽城 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 民聯(lián) E 區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆ 世紀城 ☆ ☆ ☆ ☆ 天驕小區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆ 富興花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 萬業(yè)嘉園 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 新夏房產(chǎn) ☆ ☆ ☆ ☆ 學府領(lǐng)地 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 紫薇花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 佳泰小區(qū) ☆ ☆ ☆ 億利華庭 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 磐恒花苑 ☆ ☆ ☆ 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 12 頁 華宇名門 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 富興苑 ☆ ☆ ☆ ☆ 從表 8 的項目定位對比來看，本案除了在山水景觀的定位上有一定新穎獨特之處，其它的定位都與其它樓盤沒有什么差別，尤其是綠色生態(tài)、高品質(zhì)、改善居住環(huán)境，幾乎是每個樓盤定位的必須點。 從本案的產(chǎn)品特點及價格定位可以推算，在價格上，本案的主要目標市場的消費區(qū)間在 21 萬～34 萬之間，而從市場調(diào)研的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析可以看出，只有略多于 1/3 的消費者能夠承受這一總價區(qū)間內(nèi)的住宅，而目前 市場上消化能力最強的是總價 15萬～ 20 萬的住宅。 另外，本案的上市的這段時期正處于 X X X X市房地產(chǎn)市場由混亂向合理正常過渡的交替時段，在市場沒有成熟合理 的前提下，給本項目帶來的不利影響可想而知。 3．本案上市時間不佳 由于本案的目標市場與其它眾多樓盤的目標市場相重疊，都是少部分的具有高購買力的人群，因此勢必會造成了極其激烈的競爭局面，但其它樓盤都已經(jīng)先于本案上市了，有的已 經(jīng)占據(jù)了一定的市場，這樣使得本來就不多的本案的目標客戶的數(shù)量又減少了一部分。 從小區(qū)配套及環(huán)境來看，華宇名門、億利 ?城市華庭等樓盤在這方面均要優(yōu)于本案，而且這些項目均早已上市，市場的接收程度遠遠高于本案。 在價格上，本案的多層均價為 2400元 /平米，小高層均價為 2600元 /平米，在市場上屬于中等略偏上的均價，與其它同類樓盤競爭目標市場時，并沒有明顯優(yōu)勢。首先，理性的投資者不會選擇投資購買這樣的價格虛高的商業(yè)店鋪，因為按照地段、營業(yè)額等相關(guān)信息，這樣的底店根本不值這個價格，投資者的投資回報周期遙遙無期。 但從目前市場反饋回來的價格信息中，底店的價格遠遠高于上述價格，而且有些地方價格完全是虛高的。目前，在項目周邊商業(yè)底店的租金都不是很高。如果這樣的市場消化能力真實的反映了市場上的供需關(guān)系，那么在二手房交易征收個人所得稅的政策出臺之際，就不會出現(xiàn) X X 區(qū)房屋價格下跌的 現(xiàn)象。 一年以前，全國的煤炭價格普遍上漲，而且漲幅很高，對于 X X X X市這樣一個擁有豐富煤炭資源的城市來說，勢必會使相當一部分人群的收入大幅度提升。這一時期，很多并非以居住為目的的購房者，為了避免被征收個人所得稅，因此，紛紛趕在 8 月 1 日以前，以低于市場價格，但并不低于其購買價格的價格出售房屋，因此出現(xiàn)了 X X X X市 X X 區(qū)部分房屋價格下跌的現(xiàn)象。 2． X X 區(qū)住宅 房價格下跌原因分析 在這次市場調(diào)研中，通過我們的調(diào)查與了解，在 X X X X市很多個人都持有 X X 區(qū)房屋價格下跌 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 12 頁 的看法，說明價格下跌是個不容爭辯的事實，而我們在 X X 區(qū)的樓盤進行暗訪時，所有的樓盤的公開市場價格均沒有出現(xiàn)下跌的情況。從我們暗訪的情況來看有相當一部分 X X 區(qū)的住 宅樓盤已經(jīng)銷售一空。此外， X X區(qū)的住宅商品房的開發(fā)量遠不及X X 區(qū)，也就是說市場上 X X區(qū)的供給量小于 X X 區(qū)。 其次 ,在周邊環(huán)境上，對比 X X區(qū) 與 X X 區(qū)在居住環(huán)境、配套設(shè)施、交通情況三方面的情況： X X區(qū) X X 區(qū) 居住環(huán)境 發(fā)展成熟，配套完善 正在規(guī)劃建設(shè)中 配套設(shè)施 各大銀行、超市、學校、商業(yè)中心、醫(yī)院 暫無 交通情況 市汽車站、各路公交車輛 1 路公交、 5 路公交 從兩個區(qū)域的對比可以看出， X X區(qū)的生活環(huán)境要由于 X X 區(qū)。恰恰是這樣一個正在規(guī)劃建設(shè)中的行政區(qū)內(nèi)，住宅價格竟然比成熟完善的 X X區(qū)還要高。而根據(jù)調(diào)研的 25 個在競爭個案樓盤的均價及主力戶型的面積，可以推算出目前市場 上出售的大部分商品房住宅價格的總價基本都在 20 萬元以上，也就說目前大部分樓盤都把自己的目標市場定在了具有 20萬以上購買力的人群。 圖 18 消費者承受總價變化區(qū)間圖 分析：從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看出， ％的消費者所 能承受的住宅房總價在 15～ 20 萬之間，這個價格區(qū)間的人數(shù)是最多的。 ％消費者表示需求 130 平米以上的戶型，而目前市場上提供的 130 平米以上的戶型數(shù)量約 30％左右。 分析：結(jié)合 1小節(jié)與 2小節(jié)，來分析目前 X X X X市住宅房市場的需求，從上述兩個小節(jié)的數(shù)據(jù)可以看出，還是有相當一部分的人對住宅商品房是有需求的，約 50％的消費者都計劃在三年內(nèi)購買住宅房，而目 前，市場出售的住宅房遠遠要多于 13000套，面對這么大的供給量，仍有相當一部分的人群表示想要購買住宅，很明顯，造成這個現(xiàn)象的原因就是市場提供的產(chǎn)品只能滿足部分人群的需求，而市場上提供的住宅商品房在價格、面積、戶型等方面，仍不能滿足相當一部分人的需求，于是造成了這種住宅商品房市場供應(yīng)量大，但市場需求仍未得到滿足的現(xiàn)象。房價過高，已經(jīng)超過大部分人的購買力，是目前 X X X X市房地產(chǎn)市場表面上最直接的問題，而消費者意識到，這種不正常的房價過高，是一種蓄意的炒房行為造成的，也說明消費者對市場的認知已經(jīng)逐步從表面向?qū)嵸|(zhì)發(fā)展。 消費者對目前 X X X X市房地產(chǎn) 存在的問題的統(tǒng)計 ％的消費者認為目前的 X X X X市房地產(chǎn)市場存在著問題。