【正文】 牌化、國際化的特點。 ╳╳19982021 年高星級酒店增長情況如下圖： （圖略） ╳╳ 酒店消費者分析 ╳╳ 酒店消費者主要來自兩大塊，第一種是來自所在區(qū)域 及周邊地區(qū) 的企業(yè)，他們大多數(shù)是企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因為商務(wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最重要的消費群體，這些人約占酒店客人總量一半以上。比較分析表明， ╳╳ 將在現(xiàn)有模式的基礎(chǔ)上繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展一段時間，按照國際實業(yè)投資周期相關(guān)統(tǒng)計結(jié)果，這個時間至少還有二十年。預(yù)計到“十一五”期間，我國旅游飯店投資將達(dá) 3400 億元。 （ 4） 科技應(yīng)用更加普遍，更多應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備。按 ╳╳ 公里半徑范圍和 ╳╳ 小時的車程來算，該區(qū)域擁有超過 ╳╳ 億元 GDP 和 ╳╳ 萬人口。 ╳╳ 位于 ╳╳ 經(jīng)濟(jì)圈的中部， ╳╳ 經(jīng)濟(jì)走廊上的核心位置，周邊城市龐大的消費群體進(jìn) ╳╳ 消費 。 ╳╳ 大酒店項目申請報告 16 第 四 章 投資環(huán)境分析 一、地理環(huán)境 ╳╳ 市地理區(qū)位 ╳╳ 市位于 ╳╳ 省中南部、 ╳╳╳╳ 東北部，北距 ╳╳╳╳ 公里，南離╳╳╳╳ 公里，水路至 ╳╳╳╳ 海里，至 ╳╳╳╳ 海里，處于 ╳╳ 經(jīng)濟(jì)走廊中間，是 ╳╳ 與 ╳╳ 之間水陸交通的必經(jīng)之地。周邊還有 ╳╳ 高速、 ╳╳ 高速、 ╳╳ 高速及正在規(guī)劃中的 ╳╳ 高速、 ╳╳ 快速 等，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。特別是 ╳╳ 大橋建成通車， ╳╳ 已成為溝通 ╳╳ 以及 ╳╳ 兩岸和 ╳╳ 、 ╳╳ 兩個 地方 的交通樞紐。現(xiàn)有 ╳╳ 座 110kv總?cè)萘繛?╳╳ 萬千伏安的變電站，另有 ╳╳ 座 110kv 智能化 ╳╳ 變電站已建成即將交付使用，能確保滿足城市升級和產(chǎn)業(yè)升級的用電需求。據(jù)專家預(yù)測，╳╳ 市人口總數(shù)還有相當(dāng)大的增長幅度。 ╳╳ 農(nóng)業(yè)按照城郊型、生態(tài)型、外源型的農(nóng)業(yè)發(fā)展思路，進(jìn)一步減糧食面積，建立以水果、蔬菜、花卉為支柱產(chǎn)業(yè)的農(nóng)生生態(tài)體系，使種植業(yè)結(jié)構(gòu)更趨向市場化，推動農(nóng)業(yè)整體水平和經(jīng)濟(jì)效益的提高。立體式、高效率的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，其他關(guān)系國民生計的各項基礎(chǔ)設(shè)施也非常完善。 ╳╳ 大酒店項目申請報告 20 第 五 章 建設(shè)規(guī)劃 一、項目選址 本項目選址位于 ╳╳ 鎮(zhèn) ╳╳ 南路，地處 ╳╳ 、 ╳╳ 、 ╳╳ 經(jīng)濟(jì)黃金走廊。 二、建設(shè)內(nèi)容 本項目酒店 用地面積 平方米，建筑 占地面積 平方米，總建筑面積達(dá) 平方米，建成后有五棟建筑，最高樓層 主樓 為 20 層，是一間共 365間客房 ,集住宿、餐飲、會議、休閑 健身 等多功能于一身的 商務(wù)旅游高 星級酒店 ，另有四棟附樓 。 （ 3）會議室設(shè)置，包括大型多功能廳、貴賓廳和接見廳以及若干中小會議廳。 建設(shè)進(jìn)度計劃安排分前期工 作、工程建設(shè)和運營前準(zhǔn)備三個階段進(jìn)行。 ╳╳ 大酒店項目申請報告 24 第六章 節(jié)能、節(jié)水保護(hù) 一、編制依據(jù) 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（國家建設(shè)部令第 143號） 《中華人民共和國建筑法》 《中華人民共和國節(jié)約能源法 》、《中華人民共和國可再生能源法》 《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（ GB5017693） 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50189—— 2021） 《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（ 2021 年 10 月建設(shè)部和科技部共同頒布的） 《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（建設(shè)部和質(zhì)檢總局聯(lián)合公布， 2021 年 6月 1 日實施） 二、節(jié)能降耗設(shè)計 節(jié)能降耗的重要性 據(jù)有關(guān)資料調(diào)查統(tǒng)計，目前我國酒店業(yè)每單位面積（ ㎡）， 每年消耗電能 165kwh 左右，高于國外發(fā)達(dá)國家耗電平均值的 25%左右。所以本項目在酒店規(guī)劃設(shè)計之初就悉心導(dǎo)入節(jié)能設(shè)計，節(jié)約酒店經(jīng)營成本。在人流進(jìn)出頻繁、或風(fēng)向常吹的門口等地方安裝專用設(shè)備 或雙道門，以阻斷內(nèi)外所流交換，減少室內(nèi)冷暖氣的消耗。在環(huán)境特定需要增加光源檔次時，照明設(shè)計中采用目的性照明理論，并合理設(shè)計公共場所的照明控制線路；露天場所可采用光電控制開關(guān)，客房走道可根據(jù)情況設(shè)計定時熄滅部分光源的線路，客房內(nèi)則采用插卡取電延時開關(guān)等。水壓值在 ～ 之間，避免客人使用時因試水而造成浪費。 大堂及裙樓中央空調(diào)水系統(tǒng)泵組安裝變頻智能控制節(jié)能系統(tǒng)。 二、項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響 建設(shè)期環(huán)境影響分析 建設(shè)期對環(huán)境的影響主要有以下幾個方面： (1)水環(huán)境影響：施工期間主要是施工人 員活動產(chǎn)生的生活污水和施工過程中的 生產(chǎn)廢水。 (4)噪聲 ：主要是建筑施工機械噪聲和運輸車輛噪聲。 三、環(huán)境保護(hù)措施 建設(shè)期污染治理措施 （ 1）生活污水處理措施 生活污水經(jīng)化糞池、隔油處理后由排水管道排至城市污水管網(wǎng)。 （ 4）噪聲防治措施 施工單位嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1252390）的規(guī)定。施工人員產(chǎn)生的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集后送至垃圾處理廠進(jìn)行無害化處理。廢水進(jìn)行中水處理后再利用，污水則適當(dāng)處理后排入城市下水管網(wǎng)。 （ 3）固體廢棄物管理措施 對產(chǎn)生的生活垃圾等固體廢棄物，安排廢棄物箱、站，并及時打掃、清理，送至環(huán)保部門指定的場所。建設(shè)工程估算按各項目劃分如下表所示： 建設(shè)工程估算 序號 項目 金額 (萬元 ) 1 土地費用 1500 2 建筑工程費 6521 3 機電工程 410 4 給排水、衛(wèi)生、消防工程 540 5 空調(diào)工程 850 6 室內(nèi)裝修裝潢工程 1550 7 家具工程 1170 8 電梯工程 450 9 廚房、洗衣設(shè)備 180 10 工程建設(shè)其他費用 429 11 預(yù)備費 400 合計 14000 其他費用，主要包括 建設(shè)單位管理費 、設(shè)計費、臨時工程費、╳╳ 大酒店項目申請報告 32 勘察和監(jiān)理費、 招標(biāo)費 、 工程質(zhì)量監(jiān)督費 、 工程安全監(jiān)督費 等，按國家及地方有關(guān)規(guī)定計取。 （ 2）計價方法：在本報告財務(wù)評價中計算銷售收入及相關(guān)費用所采用的價格是含稅的價格，因此本報告財務(wù)評價報表均是按含稅的價格設(shè)計的。 （ 2）在計算中，由于未保留小數(shù)位數(shù)的緣故，某些合計項顯示數(shù)值與單項顯示數(shù)值累加之和不一致，并非計算有誤。 項目運營前 10 年客房收入預(yù)測如下： 項目 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 房價 （元） 380 380 380 420 430 440 450 460 470 480 客房數(shù) （間） 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 住房率 60% 70% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 天數(shù) 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 合計 （萬元） 3038 3544 3797 4197 4297 4396 4496 4596 4696 4796 本項目規(guī)劃第一年為推廣期，第二年為拓展期，第三年穩(wěn)定運營。 ╳╳ 大酒店項目申請報告 35 （ 4） 美容美發(fā) ：正常運營時預(yù)測營業(yè)額 萬 元 /天 ，年營業(yè)天數(shù) 360 天 。 （二）總成本預(yù)測 營業(yè)成本 （ 1）客房營業(yè)成本：根據(jù)東莞市同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，本報告按營業(yè)收入的 7%計算。 （ 5）其他服務(wù)成本：根據(jù)東莞市同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，本報告按營業(yè)收入的 40%計算。 稅項 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅及附加按營業(yè)收入的 %計交，所得稅按 25%計交，從獲利年度起計。計算公式為： n Σ (CICO)t (1+IRR)t = 0 t=1 （ 3）投資回收期（ Pt） 根 據(jù)現(xiàn)金流量表，按下式計算： Pt=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)－ 1） +上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 經(jīng)計算得出相關(guān)指標(biāo)如下表所示： 指 標(biāo) 計算值 說明 年均營業(yè)收入（萬元） 12039 投資利潤率 % 年平均利潤率 % 財務(wù)內(nèi)部收益率 （所得稅前） % ﹥基準(zhǔn)收益率 5% 財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % ﹥基準(zhǔn)收益率 5% 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） （所得稅前） 7469 ﹥ 0 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） （所得稅后） 4705 ﹥ 0 投資回收期（年 ） （所得稅 后 ） 含 投資回收期（年）（所得稅 前 ） 含 ╳╳ 大酒店項目申請報告 38 四、財務(wù)評價小結(jié) 本項目未來 10年內(nèi)營業(yè)總額預(yù)計達(dá)到 120393 萬元，凈利潤總額達(dá) 13394 萬元，年平均實現(xiàn)凈利潤 1339 萬元 ,相對于 15000萬元的投資而言，具有可觀的投資回報率。 ╳╳ 大酒店項目申請報告 39 第 十 章 項目綜合評價 一、 SWOT 模型分析 下面采用 SWOT 模型分析項目可行性的發(fā)展戰(zhàn)略 優(yōu)勢（ s）： ╳╳╳╳ 公司 有一支強大的管理團(tuán)隊和技術(shù)隊伍，完善的管理制度，能很好地保障項目的實施與管理。 機遇（ o） ： 中國酒店業(yè)目前正處于市場發(fā)展較快的增長期，酒店業(yè)在 GDP 中所占的比重，均呈增長走勢，酒店業(yè)的這種快速發(fā)展的走勢表明，該產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，有較大的發(fā)展空間。 從 SWOT 分析可以看出，未來的市場，對本公司而言是機會威脅并存，但整體而言還是利遠(yuǎn)大于避的。 ╳╳ 大酒店項目申請報告 41 第 十一 章 附件 現(xiàn)金流量表 利潤預(yù)測表 營業(yè)收入預(yù)測 總成本費用估算表 規(guī)劃總圖設(shè)計 酒店鳥瞰圖 ╳╳ 大酒店項目申請報告 42 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 (單位：萬元） 項目 年份 建設(shè)期 運營期 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 2021 現(xiàn)金流入 0 0 0 0 7574 9592 11357 12135 12613 12879 13148 13421 13698 13978 營業(yè)收入 0 0 0 0 7574 9592 11357 12135 12613 12879 13148 13421 13698 13978 回收固定資產(chǎn)折殘值 0 回收流動資金 其他現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 1500 4923 4041 4536 5347 7116 8672 9234 9643 9886 10136 10391 10653 10920 建設(shè)投資 1500 4923 4041 3536 流動資金 1000 經(jīng)營成本 0 0 0 4696 6273 7664 8113 8471 8694 8922 9157 9398 9646 營業(yè)稅及附加 0 0 0 409 518 613 655 681 695 710 725 740 755 所得稅 0 0 0 242 325 395 467 490 497 504 510 515 519 其他現(xiàn)金流出 0 0 0 凈現(xiàn)金流量 1500 4923 4041 4536 2227 2476 2685 2900 2970 2992 3012 3030 3045 3057 累計凈現(xiàn)金流量 1500 6423 10464 15000 12773 10298 7613 4713 1743 1249 4262 7292 10337 13394 所得稅前凈現(xiàn)金流量 1500 4923 4041 4536 2469 2801 3079 3367 3460 3490 3517 3540 3560 3576 所得稅前累計凈現(xiàn)金流量 1500 6423 10464 15000 12531 9730 6651 3284 176 3665 7182 10722 14282 17858 計算指標(biāo) : 財務(wù)內(nèi)部受益率（％）（所得稅前） % 財務(wù)內(nèi)部受益率（％）（所得稅后） % 財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） ic＝ 5％ 7469 萬元 財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） ic＝ 5％ 4705 萬元 投資回收期（年）（所得稅后） 投資回收期（年）（所得稅前） ╳╳ 大酒店項目申請報告 43