【正文】 30000 2750 住宅區(qū) 46250 250000 250000 一期 27750 150000 150000 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 55 二期 18500 100000 100000 交易區(qū) 36200 160000 食品博覽城（含海關(guān)、電子商務(wù)） 11200 80000 1400 倉儲零售區(qū) 16000 80000 2021 倉庫區(qū) 1500 30000 500 冷庫 7500 10000 7500 配套 13750 70000 70000 配套公寓 8750 50000 1750 50000 內(nèi)部商業(yè)配套 5000 20210 2500 20210 停車位 4662 22200 5 期間費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 6 銷售費(fèi)用 7 稅金 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè) 稅 教育附加費(fèi) 地方教育附加 土地增值稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅 合計(jì) 總成本 700000 420210 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 56 利潤分析 表 合計(jì) 凈現(xiàn)值（ NVP） 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 2021 銷售收入 183600 166945 71050 112550 租金收入 90922 69475 9864 10293 10722 11151 11580 12021 12437 12866 經(jīng)營收入 2971 2971 2971 2971 2971 2971 2971 2971 收入合計(jì) 298290 244986 71050 112550 12835 13264 13693 14122 14551 14980 15408 15837 開發(fā)成本 180059 160800 8944 42754 80075 48287 0 0 0 0 0 0 0 期間費(fèi)用 8601 7887 2150 2150 2150 2150 0 0 0 0 0 0 0 銷售費(fèi)用 5508 5008 0 2132 3377 0 0 0 0 0 0 0 0 稅金 10737 9813 547 3943 6247 0 0 0 0 0 0 0 0 成本合計(jì) 11641 50979 91848 50437 0 0 0 0 0 0 0 稅前利潤 104121 71291 (11094) 24015 26948 (37602) 13264 13693 14122 14551 14980 15408 15837 稅后利潤 93384 61478 (11641) 20211 20702 (37602) 13264 136。即：人們不會記住亞軍是誰，但一定會記住冠軍的！ B. 彰顯宿遷在食品業(yè)的龍頭地位，讓宿遷“一招鮮吃遍天”，讓宿遷“快魚吃慢魚”， 匯源國際食品城 將成為宿遷的名片、宿遷的象征、宿遷的發(fā)動機(jī)┅┅ C. 確定 匯源國際食品城 的功能組成（總部經(jīng)濟(jì) 類 、交易 類 、住宅 類 、配 套服務(wù) 類 ），按照各功能單元的特征和相互關(guān)系，合理確定空間結(jié)構(gòu)， 本項(xiàng)目作為蘇北“最大的”、“規(guī)?；钡牡貥?biāo)性商業(yè)場所出現(xiàn)，要求規(guī)劃的各功能區(qū)之間協(xié)調(diào)互補(bǔ)，增強(qiáng)整體商業(yè)魅力 ； D. 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要充分考慮商用零售部分與批發(fā)部分的人車自然分流，動線設(shè)臵合理順暢，并且要避免噪聲、汽車廢氣等對商街購物環(huán)境質(zhì)量的影響。所以要在濱水景觀中建一些擋煞的建筑物，如屏風(fēng)或石敢當(dāng)?shù)?；而?匯源國際食品城 內(nèi)部的道路統(tǒng)籌來講，不便于兩個(gè)區(qū)域的溝通，應(yīng)當(dāng)從道路和建筑的組織上加以調(diào)節(jié)?？傊?建筑要突出重要性和中心意義。 不僅能緩解熱島效應(yīng)、降低建筑能耗，而且環(huán)保美觀。通過能夠滿足一部分人群全面消費(fèi)需求的經(jīng)營業(yè)態(tài)組合，以規(guī)模和全面性吸引消費(fèi)者過來，應(yīng)該是最有效的。 分街組合原則： ? 優(yōu)勢業(yè)態(tài)支撐弱勢業(yè)態(tài)，通過經(jīng) 營業(yè)態(tài)位臵的組合，實(shí)現(xiàn)這種提升。這部分公寓主要提供給在此工作、經(jīng)商的 人們使用， 公寓戶型有 18 ㎡、 24 ㎡、45 ㎡套房幾種戶型。 總體要求 ? 建筑面積：控制在 250000 平方米左右； 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 49 ? 容積率：控制在 左右； ? 綠化率：本項(xiàng)目綠化率不低于 30%； （ 4）配套 類 其他業(yè)態(tài)與配套 類建筑 形成良性互補(bǔ)，超市、百貨、 特色商店 都可以為該地帶來很高的人氣和商業(yè)氛圍，配套 建筑部分 可以提高該地區(qū)的品質(zhì)與檔次，可以形成強(qiáng)有力的核心磁場；餐飲街和商品街可以形成一定市場規(guī)模聚集人氣，也便于規(guī)劃不同的主題商街，形成項(xiàng)目特色。 （ 3）住宅 類 整體規(guī)劃必須充分考慮項(xiàng)目的統(tǒng)一性，充分利用地塊資源，盡量保持項(xiàng)目與周邊水環(huán)境資源的協(xié)調(diào)，住宅部分的建筑外立面形式盡量公寓化、公建化，形成統(tǒng)一風(fēng)格。 倉儲零售區(qū) ， 采用麥德龍的購物形式。蘇北地區(qū)目前缺乏成型的食品批發(fā)物流中心，交易 類建筑 的建設(shè)可適當(dāng)參考我們調(diào)研過的 食品市場 或農(nóng)副產(chǎn)品市場（如北京錦繡大地、 北京金源貿(mào) 、 麥德龍、 上海西郊國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心、廣州三一國際食品、南京眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、華匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 47 東 食品城 、成都市農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場）。 21 世紀(jì)最重要的就是人才，人才是食品業(yè)發(fā)展的瓶頸，宿遷只有有了食品業(yè)的人才庫才有可能成為食品之都。包含 企業(yè)辦公區(qū)、電子商務(wù)平臺、結(jié)算中心、銀行、科研中心和孵化器 的功能；隨著科技的不斷進(jìn)步，電子商務(wù)進(jìn)入人們的生活，電子商務(wù) 原來傳統(tǒng)的銷售、購物渠道移到互 聯(lián)網(wǎng)上來，打破國家與地區(qū)有形無形的壁壘，使生產(chǎn)企業(yè)達(dá)到全球化，網(wǎng)絡(luò)化，無形化，個(gè)性化、一體化， 能夠提高經(jīng)營者與消費(fèi)者的效率。食品業(yè)總部大廈（高層建筑）作為整片區(qū)域的旗臶，應(yīng)建成為宿遷市新的標(biāo)志性建筑物。 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 41 客戶基本特征：具有較高的收入水平，已經(jīng)擁有一套或多套住宅，年收入 10 萬以上。 投資者基本特征：年齡 3050 歲，以小型家庭或大家族為主，年收入在 10 萬元以上，交通工具以私家車為主。 投資者基本特征：年齡 3050 歲，以小型家庭為主，年收入在 8 萬元以上，交通工具以私家車為主。 ? 綠色有機(jī)食品：有機(jī)茶產(chǎn)品、有機(jī)食用菌產(chǎn)品、有機(jī)畜禽產(chǎn)品、有機(jī)水產(chǎn)品、有機(jī)蜂產(chǎn)品、采集的野生產(chǎn)品以及用上述產(chǎn)品為原料的加工產(chǎn)品等等。 （ 12） 其他配套 結(jié)算中心、電玩城、品牌店、禮品、酒吧、茶吧、洗衣店、西點(diǎn)店、咖啡廳、便利店、可外賣的快餐店、美容理發(fā)店、 SPA、棋牌、網(wǎng)吧、洗浴、主題餐廳、 KTV 等餐飲娛樂休閑設(shè)施。 （ 9） 配套 公寓 50000 平方米 筒子樓， 18 ㎡、 21 ㎡、 24 ㎡單房和 45 ㎡套房，有衛(wèi)生間； 也可以設(shè)一部分 15 ㎡公共衛(wèi)生間和盥洗室的房型。 （ 7） 包裝物流 將國際美食博覽中心和倉儲零售區(qū)建筑的一層架空，作為 包裝物流使用 ， 以進(jìn)出貨物重量為計(jì)算依據(jù)收取經(jīng)營費(fèi)。 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 37 （ 5） 國際美食博覽城 （ BB） 國際美食博覽城建筑面積 80000 ㎡ ，地下 20210 ㎡。 建筑按照博物館的模式建造，要極具文化品位。 總部大廈的建成勢必成為宿遷市新區(qū)乃至整個(gè)宿遷市的標(biāo)志性建筑。 形 象定位 “ 總部 國際 后現(xiàn)代 ” ☆ 作為食品業(yè)的總部，展示食品業(yè)的文化，引領(lǐng)食品業(yè)的發(fā)展趨勢，示范食品業(yè)的交易方式，培育食品業(yè)的人才，對項(xiàng)目的氣質(zhì)有匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 35 著較高的要求； ☆ 打造宿遷城市地標(biāo)環(huán)境新亮點(diǎn)， 匯源國際食品城 的建成勢必成為宿遷新區(qū)的中心，將使城市的重心向這里偏移； ☆ 匯源國際食品城 的建成也將承載和引領(lǐng)未來中國新生代的生活方式。 C. 住宅 類 住宅 類 建筑總面積約 25 萬平方米，面向宿遷市剛性需求者、 匯源國際食品城 商戶和外來投資者。 包括：食品博物館 美食體驗(yàn)中心，含 食品博物館 、 美食體驗(yàn)大廳 ；食品業(yè)總部大廈，含企業(yè)辦公區(qū)、電子商務(wù)平臺、 海關(guān)、 結(jié)算中心、銀行、投資、財(cái)務(wù)、廣告、策劃、 工商管理部門、 律師事務(wù)、運(yùn)輸代理公司等中介機(jī)構(gòu)； 五 星級酒店及會展中心； 食品研發(fā) 部；孵化 器；食品人才 培訓(xùn)基地， 作為未來食品業(yè)人才儲備的重要基地。 我們的策略是：用城市競爭能力承載食品業(yè)總部經(jīng)濟(jì)，用總部經(jīng)濟(jì)帶動交易 ┅┅ 功能定位 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 33 本案策劃的功能定位 及輻射范圍如下： ? 總部經(jīng)濟(jì)定位面向全國； ? 交易 類 面向蘇皖魯三省。這里將集聚食品體驗(yàn)、食品交易、食品文化旅游等一系列有關(guān)食品業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條。 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 30 ? 特別是南京的眾彩物流，業(yè)態(tài)種類繁多、配套齊全、規(guī)模宏大、區(qū)位優(yōu)勢顯著，是 匯源國際食品城 最強(qiáng)勁的競爭項(xiàng)目。 十二五戰(zhàn)略規(guī)劃的機(jī)遇 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 29 ? 今年兩會溫總理提出十二五的工作重點(diǎn) 是 “ 民生 ” ，而民生以民眾的幸福為主題，國家扶植和支持 “ 幸福工程 ” 。 Weaknesses（劣勢） 綜合條件尚不成熟 ? 當(dāng)?shù)乩习傩湛傮w收入水平偏低，社會購買力相對低下，高端產(chǎn)品市場不足； ? 缺乏食品產(chǎn)業(yè)在流通領(lǐng)域的規(guī)模效應(yīng)，以及以食品為主要業(yè)態(tài)的綜合性服務(wù)場所； ? 同時(shí)地塊周邊缺乏足夠的商業(yè)設(shè)施，缺少了與未來 匯源國際食品城 互動的商業(yè)氛圍。 價(jià)值洼地優(yōu)勢 宿遷建市比較晚， 其它工業(yè)不發(fā)達(dá)。 地塊優(yōu)勢 本項(xiàng)目基地處于宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的重要地段，四周交通便利，周圍遍布著宿遷市新建的幾 大住宅區(qū)，以及義烏商貿(mào)城物流倉儲中心。 當(dāng)前 , 區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭同質(zhì)化加劇 , 打造 “ 食品工業(yè)城 ” 已是不少城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位，宿遷要想建設(shè)全國乃至世界知名的食品工業(yè)城 ,必須搶占行業(yè)發(fā)展制高點(diǎn) ,確立一條異于別人的發(fā)展之路。 創(chuàng)建長三角地區(qū)綠色食品供應(yīng)集散基地，打造安全農(nóng)產(chǎn)品市場。尤其是企業(yè)過度依賴傳統(tǒng)路徑，自主創(chuàng)新動力不足，缺乏創(chuàng)造性，有研發(fā)活動的企業(yè)，尤其是從事食品高端行業(yè)的企業(yè)比重不高。 D） 品牌建設(shè)不斷加強(qiáng)，但產(chǎn)品創(chuàng)新能力不足。 一是以釀酒業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的洋河和雙溝兩大鎮(zhèn)區(qū)的釀酒產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)形成，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不斷增強(qiáng)。總體上看，我國食品工業(yè)中重加工、輕制造的現(xiàn)象普遍存在，而宿遷尤甚，這種結(jié)構(gòu)嚴(yán)重影響了農(nóng)產(chǎn)品的加工增值能力。 綜 上所述 ： 生態(tài)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢，比較優(yōu)勢和政策優(yōu) 勢是宿遷打造 國際食品城 的有利條件。 政 策優(yōu)勢疊加 ： 2021 年《長三角洲地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》的出臺實(shí)施，預(yù)示著長三角城市間的聯(lián)系將愈來愈頻繁和緊密。境內(nèi) 還 擁有面向長三角、連接南北、承東啟西的立體交通網(wǎng)絡(luò)和大運(yùn)河港口 。淡水資源豐富且水質(zhì)優(yōu)良，盛產(chǎn)稻米、小麥等糧食作物，生豬、家禽及奶牛產(chǎn)業(yè)化養(yǎng)殖發(fā)展迅猛。足見宿遷在中國食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地位。 2021 年宿遷規(guī)模以上食品企業(yè) 378 家，完成工業(yè)增加值 59 億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，稅收 億元。 食品工業(yè)的發(fā)展，越來越受到人們的重視。 （ 3） 未來發(fā)展趨勢 食品市場具有可持續(xù)性 ，它是個(gè)永恒的朝陽產(chǎn)業(yè)，它 根 植于農(nóng)業(yè)，面向人民的一日三餐和提高民眾的生活質(zhì)量，具有原料供給永恒、市場需求永恒的特點(diǎn)。但面對世界經(jīng)濟(jì)的一體化，我國的食品卻略顯底氣不足，面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 要在宿遷優(yōu)越的區(qū)位條件、自然稟賦，較好的工業(yè)基礎(chǔ)及深厚的歷史文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，全面考慮，重磅出擊，實(shí)現(xiàn)匯源與宿遷市的雙贏。 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 14 二、調(diào)研總結(jié) 在宿遷周邊，我們調(diào)研了 宿遷華東農(nóng)業(yè)大市場、宿遷淮海糧食物流園、 洋河華夏酒都國際商貿(mào)城、 臨沂金蘭物流、 臨沂聚財(cái)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、臨沂華豐食品城、臨沂華東土產(chǎn)雜品市場、連云港四季農(nóng)產(chǎn)品交易中心、常熟華東食品城、徐州華東食品綜合市場、徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場、南京農(nóng)副產(chǎn)品物流中心（眾彩物流中心）、南京真林食品城、宿州皖北蔬菜副食品 批發(fā)交易市場、蚌埠大明溝農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、鹽城華東農(nóng)產(chǎn)品交易中心、鹽城農(nóng)副產(chǎn)品物流中心。到 2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ，其中， 工業(yè) 總產(chǎn)值 億元 , 農(nóng)業(yè) 總產(chǎn)值 億元 。 1996 年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立地級宿遷市，轄四縣一區(qū) ， 即泗陽縣、泗洪縣、沭陽縣、宿豫縣、宿城區(qū) 。 宿遷 礦產(chǎn)資源豐富，非金屬礦