【正文】 活方式。 D. 配套 類 配套類建筑總面積約 7 萬(wàn)平方米。 C. 住宅 類 住宅 類 建筑總面積約 25 萬(wàn)平方米，面向宿遷市剛性需求者、 匯源國(guó)際食品城 商戶和外來投資者。 其中國(guó)際美食與倉(cāng)儲(chǔ)零售區(qū)一層架空做包裝物流功能來使用。 包括：食品博物館 美食體驗(yàn)中心，含 食品博物館 、 美食體驗(yàn)大廳 ；食品業(yè)總部大廈，含企業(yè)辦公區(qū)、電子商務(wù)平臺(tái)、 海關(guān)、 結(jié)算中心、銀行、投資、財(cái)務(wù)、廣告、策劃、 工商管理部門、 律師事務(wù)、運(yùn)輸代理公司等中介機(jī)構(gòu)； 五 星級(jí)酒店及會(huì)展中心； 食品研發(fā) 部；孵化 器；食品人才 培訓(xùn)基地， 作為未來食品業(yè)人才儲(chǔ)備的重要基地。項(xiàng)目建設(shè)用地 680 畝，計(jì)劃建筑面積約 70 萬(wàn)平方米，容積率 ，共分為四類建筑：總部經(jīng)濟(jì)類、交易類、住宅類、配套類。 我們的策略是：用城市競(jìng)爭(zhēng)能力承載食品業(yè)總部經(jīng)濟(jì)，用總部經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)交易 ┅┅ 功能定位 匯源國(guó)際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 33 本案策劃的功能定位 及輻射范圍如下： ? 總部經(jīng)濟(jì)定位面向全國(guó)； ? 交易 類 面向蘇皖魯三省。 匯源國(guó)際食品城 ，更提出打造面向全國(guó)的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，匯集國(guó)內(nèi)食品品牌，形成食品行業(yè)的孵化器和信息中心。這里將集聚食品體驗(yàn)、食品交易、食品文化旅游等一系列有關(guān)食品業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條。 在食品業(yè)總部經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)下，我們交易區(qū)部分將凸顯其價(jià)值，相比較與其它食品城項(xiàng)目有它得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 匯源國(guó)際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 30 ? 特別是南京的眾彩物流，業(yè)態(tài)種類繁多、配套齊全、規(guī)模宏大、區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，是 匯源國(guó)際食品城 最強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 Threats（威脅） 同質(zhì)化的食品城過多 ? 本案的威脅主要來 自于周邊輻射范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 十二五戰(zhàn)略規(guī)劃的機(jī)遇 匯源國(guó)際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 29 ? 今年兩會(huì)溫總理提出十二五的工作重點(diǎn) 是 “ 民生 ” ，而民生以民眾的幸福為主題，國(guó)家扶植和支持 “ 幸福工程 ” 。 ? 鐵路不發(fā)達(dá)，到目前為止不通火車 總部經(jīng)濟(jì)條件不足 ? 總部經(jīng)濟(jì)所需要的人才、金融、信息和物流 運(yùn)輸尚存在著不足，尤其是人才和金融的短缺是未來制約總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸； ? 對(duì)于成為食品行業(yè)的總部基地尚存在城市接待能力不足的劣勢(shì)； Opportunities(機(jī)會(huì) ) 食品業(yè)發(fā)展機(jī)遇 我國(guó)改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使農(nóng)業(yè)變成了低利潤(rùn)區(qū)，尤其是國(guó)家為避免通貨膨脹而抑制農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，農(nóng)民喪失了種糧的積極性，這種局面若繼續(xù)下去將會(huì)危及國(guó)家安全。 Weaknesses（劣勢(shì)） 綜合條件尚不成熟 ? 當(dāng)?shù)乩习傩湛傮w收入水平偏低，社會(huì)購(gòu)買力相對(duì)低下，高端產(chǎn)品市場(chǎng)不足； ? 缺乏食品產(chǎn)業(yè)在流通領(lǐng)域的規(guī)模效應(yīng)，以及以食品為主要業(yè)態(tài)的綜合性服務(wù)場(chǎng)所； ? 同時(shí)地塊周邊缺乏足夠的商業(yè)設(shè)施，缺少了與未來 匯源國(guó)際食品城 互動(dòng)的商業(yè)氛圍。 投資商優(yōu)勢(shì) 作為本案的投資商 —— 匯源飲料食品集團(tuán)有限公司，是中國(guó)果汁行業(yè)的第一品牌，也是國(guó)內(nèi)食品行業(yè)頂級(jí)價(jià)值品牌。 價(jià)值洼地優(yōu)勢(shì) 宿遷建市比較晚， 其它工業(yè)不發(fā)達(dá)。本案地塊平整，地上建筑物少，拆遷難度小。 地塊優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目基地處于宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的重要地段，四周交通便利，周圍遍布著宿遷市新建的幾 大住宅區(qū)，以及義烏商貿(mào)城物流倉(cāng)儲(chǔ)中心。 匯源國(guó)際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 26 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 Strengths（優(yōu)勢(shì)） 資源優(yōu)勢(shì) 宿遷是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)資源大市，得益于得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境和豐富充裕的資源要素，全市食品產(chǎn)業(yè)多年來在經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中一直占據(jù)著特殊而重要的地位 ，應(yīng)該說宿遷在食品業(yè)方面在全國(guó)擁有一定的比較優(yōu)勢(shì)。 當(dāng)前 , 區(qū)域產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化加劇 , 打造 “ 食品工業(yè)城 ” 已是不少城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位，宿遷要想建設(shè)全國(guó)乃至世界知名的食品工業(yè)城 ,必須搶占行業(yè)發(fā)展制高點(diǎn) ,確立一條異于別人的發(fā)展之路。 B、 加大政府的系統(tǒng)性保障力度，舉全市之力打造綠色食品工業(yè)名城 匯源國(guó)際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 25 積極爭(zhēng)取省級(jí)、國(guó)家級(jí)扶持政策，加大對(duì)食品企業(yè)的扶持力度。 創(chuàng)建長(zhǎng)三角地區(qū)綠色食品供應(yīng)集散基地，打造安全農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)。 宿遷市的食品工業(yè)，尤其是食品制造業(yè)有兩個(gè)特點(diǎn)，一是洋河、雙溝等本土企業(yè)做大做強(qiáng) ， 主要利潤(rùn)留在宿遷，產(chǎn)品原料從外地引進(jìn) ；二是娃哈哈、匯源等一大批外來企業(yè)將制造基地放在宿遷， 營(yíng)銷環(huán)節(jié)等主要利潤(rùn)留在企業(yè)，產(chǎn)品原料依然從外地引進(jìn)。尤其是企業(yè)過度依賴傳統(tǒng)路徑，自主創(chuàng)新動(dòng)力不足，缺乏創(chuàng)造性，有研發(fā)活動(dòng)的企業(yè)，尤其是從事食品高端行業(yè)的企業(yè)比重不高。洋河、藍(lán)色經(jīng)典、雙溝等中國(guó)馳名商標(biāo)飲譽(yù)全國(guó)，洋河藍(lán)色經(jīng)典、珍寶坊、龍嫂、春綠等一大批省級(jí)名牌產(chǎn)品得到市場(chǎng)認(rèn)可。 D） 品牌建設(shè)不斷加強(qiáng)，但產(chǎn)品創(chuàng)新能力不足。二是以哇哈哈、春綠、龍嫂為代表的食品工業(yè)得到較快發(fā)展，新引進(jìn)的匯源飲料、嘉士利以及凱納爾科技園，為宿遷市食品飲料產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，基本形成了原料、加工、包裝、運(yùn)輸一體的較為完善的產(chǎn)業(yè)配套體系，產(chǎn)業(yè)集群已具雛形。 一是以釀酒業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的洋河和雙溝兩大鎮(zhèn)區(qū)的釀酒產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)形成，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不斷增強(qiáng)。 宿遷食品工業(yè)的發(fā)展主 要體現(xiàn)以下兩方面的特征：一方面，在本土少數(shù)食品企業(yè)做大做強(qiáng)的同時(shí)，引進(jìn)了一批具有帶動(dòng)作用的龍頭企業(yè)，這些企業(yè)技術(shù)、資金雄厚，發(fā)展勢(shì)頭迅猛；另一方面，尚有許多中小企業(yè)技術(shù)落后，缺乏先進(jìn)的裝備和分析儀器，以致食品加工品質(zhì)難以提高，加工水平仍停留在作坊式的生產(chǎn)水平。總體上看，我國(guó)食品工業(yè)中重加工、輕制造的現(xiàn)象普遍存在，而宿遷尤甚，這種結(jié)構(gòu)嚴(yán)重影響了農(nóng)產(chǎn)品的加工增值能力。 B、 存在問題 ： A） 規(guī)?？偭砍掷m(xù)提升，但發(fā)展格局不夠平衡。 綜 上所述 ： 生態(tài)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，比較優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu) 勢(shì)是宿遷打造 國(guó)際食品城 的有利條件。特別是近年來，匯源國(guó)際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 21 宿遷市委、市政府把食品產(chǎn)業(yè)確定為重點(diǎn)培育的三大 “ 千億級(jí) ” 產(chǎn)業(yè)之一，旗臶鮮明地 提出了打造 “ 中國(guó)食品工業(yè)名城 ” 的發(fā)展目標(biāo)，瞄準(zhǔn)行業(yè)龍頭企業(yè)，加大招商引資力度，制定扶持激勵(lì)政策，助推產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，釀酒、食品加工、飲料業(yè)迅速成長(zhǎng)為宿遷食品產(chǎn)業(yè)的 “ 三駕馬車 ” ，煥發(fā)出勃勃生機(jī)和旺盛的發(fā)展活力。 政 策優(yōu)勢(shì)疊加 ： 2021 年《長(zhǎng)三角洲地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》的出臺(tái)實(shí)施，預(yù)示著長(zhǎng)三角城市間的聯(lián)系將愈來愈頻繁和緊密。 2021 年，宿遷市規(guī)模以上工業(yè)增加值為 億元，總量為江蘇省倒數(shù)第一，僅占全省的比重為 %；農(nóng)業(yè)人口比重占到 70％，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)比 重占到 26％，在江蘇所有城市中排名第一。境內(nèi) 還 擁有面向長(zhǎng)三角、連接南北、承東啟西的立體交通網(wǎng)絡(luò)和大運(yùn)河港口 。 區(qū)位 優(yōu)勢(shì) ： 地處華東腹地，承東啟西，具有成為江蘇沿海門戶、泛長(zhǎng)三角洲北翼城市群西部門戶的優(yōu)越條件。淡水資源豐富且水質(zhì)優(yōu)良，盛產(chǎn)稻米、小麥等糧食作物，生豬、家禽及奶牛產(chǎn)業(yè)化養(yǎng)殖發(fā)展迅猛。境內(nèi)氣候溫和濕潤(rùn)，水、土、空氣等農(nóng)業(yè)和食品生產(chǎn)環(huán)境要素保存完好，空氣質(zhì)量達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。足見宿遷在中國(guó)食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地位。 2021 年 11 月 2 日，首屆中國(guó)（宿遷）食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇在宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)舉行。 2021 年宿遷規(guī)模以上食品企業(yè) 378 家，完成工業(yè)增加值 59 億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，稅收 億元。 匯源國(guó)際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 19 近年來宿遷食品市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r （ 1） 發(fā)展現(xiàn)狀 作為全國(guó)商品糧基地和農(nóng)業(yè)大市，宿遷擁有許多發(fā)展食品工業(yè)的優(yōu)勢(shì)條件。 食品工業(yè)的發(fā)展，越來越受到人們的重視。 2021 年受國(guó)際金融風(fēng)暴的沖擊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速普遍放緩，但食品產(chǎn)業(yè)仍保持了大幅增長(zhǎng)，完成總產(chǎn)值 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) %，成為應(yīng)對(duì)危機(jī)、實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的重要力量。 （ 3） 未來發(fā)展趨勢(shì) 食品市場(chǎng)具有可持續(xù)性 ，它是個(gè)永恒的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，它 根 植于農(nóng)業(yè)，面向人民的一日三餐和提高民眾的生活質(zhì)量，具有原料供給永恒、市場(chǎng)需求永恒的特點(diǎn)。 （ 2） 存在問題和原因分析 食品企業(yè)面臨極大的發(fā)展機(jī)遇 ， 與此同時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)度和風(fēng)險(xiǎn)也在與日俱增， 食品行業(yè)的新形態(tài)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的沖擊作用。但面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的一體化，我國(guó)的食品卻略顯底氣不足，面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。不斷擴(kuò)大和豐富的休閑食品市場(chǎng)，引起了各層人士和消費(fèi)者的關(guān)注。 要在宿遷優(yōu)越的區(qū)位條件、自然稟賦，較好的工業(yè)基礎(chǔ)及深厚的歷史文化底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上，全面考慮，重磅出擊，實(shí)現(xiàn)匯源與宿遷市的雙贏。 調(diào) 研關(guān)鍵事項(xiàng)匯總表： 食品市場(chǎng)名稱 建筑格式 項(xiàng)目大小 商鋪均價(jià) 主要類型 備注 宿遷市： 華東農(nóng)業(yè)大市場(chǎng) 貿(mào)易房、大棚 總建筑面積 60 萬(wàn)平方米 均價(jià) 3000 元 /㎡ 農(nóng)副 產(chǎn)品為主 一期將竣工，一二層捆綁銷售 匯源國(guó)際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 15 常熟市：華東食品城 兩層商鋪 占地面積 140 畝，建筑面積 12 萬(wàn)平方米 均價(jià) 5000 元 /㎡ 物流、倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)、餐飲等 / 臨沂市 聚財(cái)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng) 兩層商鋪、大棚 建筑面積 6 萬(wàn)平方米 ,市場(chǎng)總占地面積 8 萬(wàn)平方米 均價(jià) 4000 元 /㎡ 農(nóng)副產(chǎn)品為主 市場(chǎng)存在年頭久遠(yuǎn)，建筑落后 連云港市 四季農(nóng)產(chǎn)品交易中心 貿(mào)易房、大棚 占地 170 畝 均價(jià) 5000 元 /㎡ 蔬菜、水果為主 / 鹽城市：華東農(nóng)產(chǎn)品交易中心 貿(mào)易房、大棚 占地 700 畝，建筑面積60 萬(wàn)平方米 均價(jià) 4000 元 /㎡ 9 個(gè)批發(fā)交易功能區(qū)、 5 個(gè)商務(wù)功能區(qū) / 鹽城：華豐副食城 兩層商鋪 建筑面積 7 萬(wàn)平方米 租金約 2 萬(wàn) /年 只做食品的專業(yè)類市場(chǎng) 南京市：眾彩物流食品城 一層交易、倉(cāng)儲(chǔ)、停車 ，二層交易 占地 3000 畝，總建筑面積 150 萬(wàn)平方米 售罄， 蔬菜、果品、水產(chǎn)、肉食、副食品為主體 屬政府投資控股食品市場(chǎng)、食品市場(chǎng)商鋪售罄 宿遷市洋河鎮(zhèn)：華夏酒都國(guó)際商貿(mào)城 貿(mào)易房、大棚 項(xiàng)目規(guī)劃占地 717 畝，總建筑面積 67 萬(wàn)平方米 均價(jià) 3238 元 /㎡ 以酒水銷售為主 三層商鋪捆綁銷售 徐州市 :徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng) 貿(mào)易房、大棚 占地 430 畝 均價(jià) 5000 元 /㎡ 以蔬菜為主的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)銷售 / 徐州市：華東食品綜合市場(chǎng) 2 層商鋪 占地面積 63 畝，總建筑面積 5． 6 萬(wàn)平方米 租金 500020210元 /年 〃商鋪 結(jié)合物流的食品類批發(fā)市場(chǎng) 市場(chǎng)有一定年頭，已經(jīng)非常成熟。 匯源國(guó)際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 14 二、調(diào)研總結(jié) 在宿遷周邊，我們調(diào)研了 宿遷華東農(nóng)業(yè)大市場(chǎng)、宿遷淮海糧食物流園、 洋河華夏酒都國(guó)際商貿(mào)城、 臨沂金蘭物流、 臨沂聚財(cái)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、臨沂華豐食品城、臨沂華東土產(chǎn)雜品市場(chǎng)、連云港四季農(nóng)產(chǎn)品交易中心、常熟華東食品城、徐州華東食品綜合市場(chǎng)、徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)、南京農(nóng)副產(chǎn)品物流中心（眾彩物流中心）、南京真林食品城、宿州皖北蔬菜副食品 批發(fā)交易市場(chǎng)、蚌埠大明溝農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、鹽城華東農(nóng)產(chǎn)品交易中心、鹽城農(nóng)副產(chǎn)品物流中心。 2 0 0 8 年宿遷市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例41%23%36%工業(yè)總產(chǎn)值農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值2 0 1 0 年宿遷市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例57%14%29%工業(yè)總產(chǎn)值農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 （圖 1） （圖 2） 匯源國(guó)際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 13 交通運(yùn)輸 宿遷自古就是江蘇、安徽、山東三省通衢，陸路交通 便利 ，水陸干線四通八達(dá)。到 2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ，其中， 工業(yè) 總產(chǎn)值 億元 , 農(nóng)業(yè) 總產(chǎn)值 億元 。 2021 年，宿遷市的 GDP 為 億元，到 2021年，宿遷市實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %（見下表 1）， 財(cái)政總收入五年翻三番，兩年連跨百億臺(tái)階，達(dá)到 億元，年均增長(zhǎng) %；財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到 億元，年均增長(zhǎng) %，在全國(guó) 334 個(gè)地級(jí)市中的位次五年躍升近 90 位，在全省占比由 1%提高到 %；稅收占比達(dá)到 %，位居蘇北第 2 位、全省第 8 位。 1996 年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立地級(jí)宿遷市，轄四縣一區(qū) ， 即泗陽(yáng)縣、泗洪縣、沭陽(yáng)縣、宿豫縣、宿城區(qū) 。 秦始皇統(tǒng)一中國(guó)以后，實(shí)行郡縣制，這里為下相縣，屬臨淮郡 ， 下相古城遺址在今市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)古城居委會(huì)。 宿遷 礦產(chǎn)資源豐富，非金屬礦藏儲(chǔ)量較大，目前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)、探明并開發(fā)利用的礦種主要有：石英砂、藍(lán)晶石、硅石、水晶、磷礦石以及黃砂等。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件得天獨(dú)厚，農(nóng)作物、林木、水產(chǎn)、畜禽種類繁多。民便河穿其而過，又賦予其天然的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 北側(cè)： 義烏 國(guó)際商貿(mào)城倉(cāng)儲(chǔ)物流中心，面積約 300 畝，是義烏國(guó)際商貿(mào)城的配套項(xiàng)目，處于