【正文】 度假為核心功能進行整體打造，以建設 “休閑體驗天堂 ”為目標的旅游目的地。 2017 年 ——2018 年：以 “中華大禹文化之旅 ”為主題，推出徒駭河文化旅游風景區(qū)項目的主題形象。 ② 以尋根祭祖旅游及時尚購物為主的東亞及東南亞游客 形象宣傳口號：大禹治 水； 營銷的主要目標為韓日及東南亞地區(qū)華人華僑及外國人的尋根祭祖旅游、購物旅游、文化觀光、美食旅游等旅游市場； 著力推廣中華文化發(fā)源地、古山文化、大禹治水之地這三大主題。針對不同細分市場的需求，結合 景 區(qū)的基本要素 ， 包裝 特色旅游主題產(chǎn)品 。 創(chuàng)辦影視旅游和項目招商 推廣專利。 綠地：項目內(nèi)部的公共綠地面積按照禹城總體規(guī)劃要求，為城市提供互相聯(lián)系的濱水綠地空間，同時大幅度改善地塊內(nèi)部的公共空間環(huán)境。商業(yè)經(jīng)營人口約 。 現(xiàn)狀水系 景區(qū) 內(nèi)部現(xiàn)狀水系屬徒駭河水系，主要由地表溪流、滯水水域 27 構成，水域均屬季節(jié)性河流。 其中一級、二級、三級用地均為主導開發(fā)區(qū)：一級、二級用地條件較好，無需拆遷即可進行建設；三級地內(nèi)現(xiàn)狀有一些村民居住 28 建筑，要進行一定的前期拆遷才能進行建設；四級用地為次級開發(fā)區(qū)；五級用地現(xiàn)狀為河道等非建設用地。 第二節(jié) 建設條件 一、交通區(qū)位概況 禹城是山東的交通樞紐，距濟南 50公里，至北京 40公里。冬冷夏熱，四季分明。從徑流特點看，大部分屬季節(jié)性河流，受大氣降水影響較大。 （ 2）隨 著濟南工業(yè)北拓，禹城旅游的率先啟動，兩地在工業(yè)和旅游方面已經(jīng)率先實現(xiàn)了對接和共建共享。 第二節(jié) 設計依據(jù)和原則 一、設計依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（ 20xx） 《城市規(guī)劃編制辦法》（ 1991） 《城市規(guī)劃編制辦法實 施細則》（ 1995） 《城市道路分類與規(guī)劃建設用地標準建設》 GBJ13790 《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》 GB5022095 《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》 GB50282898 《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》 GB5031820xx 《城市電力規(guī)劃規(guī)范》 GB502931999 《城鎮(zhèn)燃氣規(guī)劃設計規(guī)范》（ 20xx年版） GB5002893 《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》 CJJ8399 《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》 GB5028993 《德州市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》 《禹城市總體規(guī)劃》（ 20xx2020）》 《山東省禹城旅游發(fā)展總體規(guī)劃（ 20xx2020）》 《禹城國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 《禹城市志》 32 《禹城統(tǒng)計年鑒（ 20xx）》 《德州統(tǒng)計年鑒（ 20xx）》 二、設計原則 生態(tài)優(yōu)先原則 項目位于城市山水相交區(qū)域。拉動禹城文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推廣文化產(chǎn)業(yè)區(qū)項目，打造禹城的城市名片，帶動城市產(chǎn)業(yè)提升，凸顯項目文化主題和城市文化底蘊。與此同時，項目開發(fā)和運營資金投入巨大，作為企業(yè)行為，必須進行細致的市場調研，制定嚴謹務實的開發(fā)策略，使項目形成良性滾動發(fā)展的趨勢。對于這個項目來說，它位于城市中心西部，并且體量巨大，必須擁有基本的城市功能。 多元文化主題區(qū) 不同文化主題的場景和旅游區(qū)，滿足不同文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)的設施，多種建筑、景觀風格的建筑。 四、主題概念 大禹治水，文化之城 結合本項目文化主題特色及場地條件特色，確定以 “大禹文化 ” 35 為設計主題。 齊魯文化為代表的傳統(tǒng)中國文化 山東是齊魯之地，也是中華文化的發(fā)源地，齊魯文化博大精深，在本項目概括為中國文化的起源和代表，促進對中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的再認識、再升華。并擁有大片水域及濱水濕地公園 、廣場。 濕地公園區(qū)：濕地公園區(qū)沿徒駭河 右 岸分布，全長 3公里。 二、綜合交通規(guī)劃 結合多種模式對外分析，在道路交通組織方案選擇上，我們確 37 定以下三級道路劃分。 停車場 結合各個分區(qū)開發(fā)，在地塊主要出入口位置設置公共停車場，停車泊位數(shù)約 500個。次要步道主要指內(nèi)部步行街道。 橋梁的功能主要體現(xiàn)在交通性和景觀性兩方面。 一、景觀結構規(guī)劃 規(guī)劃打造一條環(huán)繞文化產(chǎn)業(yè)區(qū)的帶狀水系作為串聯(lián)各個景區(qū)的主要景觀軸帶，在各個功能組團內(nèi)部營造中小尺度的景觀節(jié)點空間。 三、植被配置策略 植物配置的原則 （ 1）整體優(yōu)先原則 遵循自然規(guī)律，利用禹城所處的氣候環(huán)境、土壤特征，自然景觀，城市性質等進行科學建設或改建。 （ 4）文化原則 在植物配置中堅持文化原則，使城市綠地向布滿人文內(nèi)涵的高 40 品位方向發(fā)展，使不斷演變起伏的城市文化脈絡在城市綠地中得到體現(xiàn)，形成具有禹城特色 的城市園林景觀。植物品種的選擇要在統(tǒng)一的基調上力求豐富多樣。植物空間的輪廊，要有平有直，有彎有曲。 濱河綠化樹種采用常綠闊葉樹種、開花樹種以及部分落葉樹種， 如黃葛樹、大葉香樟、秋楓、含笑、大頭茶、木荷、常綠楊、黃花槐、小葉黃楊、楓香、深山含笑、黃櫨、刺槐水杉等樹種。 （ 3）重點綠化樹種栽植 包括主要景觀節(jié)點和道路交叉品等區(qū)域，在主要節(jié)點上根據(jù)其主體選擇有象征意義和文化內(nèi)涵的樹種，烘托主題營造的氣氛，為整體景觀帶來變化和趣味，這些植物不僅是四季的使者，更是文化 42 傳承的使者；商業(yè)休閑區(qū)域應重點處理，增植色葉及花香植物，營造熱烈氛圍。具體可選擇 黃葛樹、欒樹、香樟、天竺桂、杜英等樹種。 第七節(jié) 水系建設 一、水系現(xiàn)狀 現(xiàn)狀水系主要分布在徒駭河，水量豐富。規(guī)劃水系在流動過程中利用梯級水壩、葦塘濕地等形態(tài)對山溪匯流、雨水及生活中水進行凈化，改善下游水系水質。對現(xiàn)狀已經(jīng)形成的區(qū)域和較好的濱水綠化進行保留。 二、環(huán)境影響預測分析 項目對水環(huán)境的影響分析 44 項目建成后對環(huán)境的影響，主要是新增流動人口生活娛樂活動帶來的污染。 環(huán)境空氣影響分析 項目建成后對環(huán)境空氣質量造成影響很小。 （ 2）施工人員的生活污水經(jīng)污水處理設備處理后進入污水廠進行深度處理后排放。 營運期擬采取的防治措施 （ 1）項目建成后不產(chǎn)生廢氣。 四、環(huán)境影響分析 通過對項目場址環(huán)境現(xiàn)狀、建設與運營對環(huán)境的影響及環(huán)境保護措施的分析，項目建設符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求，不會對周圍自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和社會環(huán)境造成破壞。同時，避免盛夏灼熱的光線射入室內(nèi)。 采用節(jié)能型新技術、新材料，注重推廣使用新型節(jié)能墻體材料及外墻保溫技術。 二、電氣節(jié)能措施 本工程采用緊湊型熒光燈、 T5高效節(jié)能燈管等高效光源和高效燈具，配電子鎮(zhèn)流器。為控制用水，達到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施： 制定用水計劃，做到合理用水。根據(jù)土壤旱情合理確定用水量，澆水時間不宜選擇在中午等溫度較高時進行，避免水份較快蒸發(fā)。地方政府負責重大節(jié)慶項目的組織和 運作 。 二 、服務保障 49 建立完善的服務體系；包括旅游接待中心，多語種圖文標識系統(tǒng)，滿意度管理中心，急救系統(tǒng)與旅游信息發(fā)布系統(tǒng)等。從滿足各個功能的不同要求以及運營架構建設的先后順序，規(guī)劃構建 “可玩、可 游 、可 商 ”的整體運營策略。根據(jù)本項目的具體情況，招標工作應遵循以下原則： 一、公開原則。 三、公正原則。招標人應是獨立的法人，在招標過程中應自主決策，不受任何外界因素的干擾?；蛭薪?jīng)建設行政主管部門批準的具有相應資質的招標代理機構辦理。委托招標代理機構招標時，審定標底。 （六）簽訂標包合同，中標企業(yè)確定后，由招標單位發(fā)出經(jīng)招標管理部門簽訂的中標通知書，招、投標雙方在一個月內(nèi)簽訂承發(fā)包合 同，并經(jīng)招標管理機構審定。 （二）施工、監(jiān)理招標。 三、對中標單位的要求 （一）對中標的工程施工、工程監(jiān)理以及安裝單位，其項目負責人、技術負責人通訊標書中各專業(yè)技術負責人必須親自到現(xiàn)場，原則上不得中途換人，如確實需要換人，必須征 得甲方同意，且一旦甲方發(fā)現(xiàn)所換人員不稱職，中標單位必須立即撤換，如由于換人而引起質量、延誤工期、增加造價等問題，應由乙方負全責。 二、編制依據(jù) 國家發(fā)展改革委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》； 《全國市政工程投資估算批標》； 山東省市政工程消耗量定 額； 山東省建筑工程消耗量定額； 53 山東省安裝工程消耗量定額； 《山東省建筑工程費用構成及計算規(guī)則》； 有關行業(yè)規(guī)范、規(guī)定、標準； 建設單位提供的有關基礎數(shù)據(jù)資料； 有關專業(yè)提供的資料及文字說明； 1禹城地區(qū)的主要建材價格； 1當?shù)赝惤ㄖこ填A算或結算資料。 第十 一 章 風險分析 一、政治風險 是指項目所在地政治背 景及變化可能帶來的風險。文化 54 產(chǎn)業(yè)區(qū)項目對自然環(huán)境有很高的依賴性，特別是休閑、療養(yǎng)、養(yǎng)老觀光類項目，當?shù)氐淖匀画h(huán)境狀況和質量對項目的運營有直接的影響。 四、金融風險 在各類金融指標中，銀行利率和市場收益是兩個關鍵性的指標，因為這將決定項目未來的收益，并對投資者是否愿意將資金投入到項目中、投入到什么類型的項目中以及投入的程度等起著根本性作用。另外，承包商 55 是否勝任項目的建設，也會影響施工進度和建設費用。 八、市場風險 指項目建成投入使用后對市場的適應情況。 綜合評價 優(yōu)勢： 禹城市委、市政府高度重視徒駭河文化旅游風景區(qū)項目區(qū) 57 建設，高度重視徒駭河濕地公園區(qū)的治理建設； 徒駭河文化旅游風景區(qū)項目區(qū)水景觀條件優(yōu)越，生態(tài)良好，宜居宜游； 基地周邊道路全能形成，交通十分便利； 項目周邊的行政、商業(yè)、文教項目提升整個區(qū)域的開發(fā)價值； 禹城歷史文化氛圍濃厚，為項目提供了多方面的題材； 位于城市的 門戶地帶，是展現(xiàn)城市風貌的主要節(jié)點區(qū)域； 依托大禹文化的平臺優(yōu)勢，為項目推廣提供良好渠道。 。 機遇： 禹城經(jīng)濟發(fā)展以及空間隔合為項目提供了較大的客戶群體和市場支持； 我國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，為本項目帶來巨大的機遇； 禹城未來主要發(fā)展方向向東向西，本項目即位于城市發(fā)展的主軸上。許多項目開發(fā)建設時轟動，建成后經(jīng)營慘淡，都是市場風險的一種體現(xiàn)。項目管理的管理能力和經(jīng)驗將直接影響項目的施工質量和進度，尤其是管理師個人的風險偏好也會在某種程度上增加項目建設的風險。設計風險將直接關系到項目建成投入使用后在市場上的競爭力和經(jīng)營的持續(xù)性，這種風險一旦發(fā)生對項目影響深遠。文化項目是較高層次的消費活動，人們只有具備了一定的消費能力之后，才有可能選擇旅游消費，這決定了項目未來的市場需求狀況。旅游業(yè)是典型的敏感性產(chǎn)業(yè)，旅游活動又是通過旅游者從客源地向旅游目的地的移動才得以實現(xiàn)的，因此文化產(chǎn)業(yè)區(qū)項目所在地政治環(huán)境的穩(wěn)定性極為重要。 五、資金籌措 項目 資本金 2億元，爭取專項建設債券投資 。 （三）對設備、材料名稱、型號、規(guī)格、生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品供貨，未經(jīng)甲方同意不得變更。 （三）材料及設備招標。 （一）設計招標。由招標單位支持，在招標管理部門的監(jiān)督下進行。 （三）對招標企業(yè)進行資格審查，組織投標企業(yè)勘察施工現(xiàn)場。遵守有關法律法規(guī)以及有關規(guī)定，接受有關行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。 50 履行義務，以維護招投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。 二、公平原則。防范和化解工程建設中的違規(guī)、違法行為。 第二節(jié) 項目運營 項目立足于通過文化經(jīng) 營理念和商業(yè)運營手段，打造文化、旅游、商業(yè)為一體的綜合性 景區(qū) 。 形成高效的培養(yǎng)和引進中高級經(jīng)營管理人才的機制。 加強物業(yè)管理，經(jīng)常檢查設施的完好情況，及時檢修有問題的設備。 采用密封性能好、開關靈活的閥門，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生。 每個開關控制不超過一個燈具，公共場所采用聲光控自熄開關，利于節(jié)能。 屋面： 100厚憎水膨脹珍珠巖塊保溫層； 外墻： 240厚燒結實心磚，外做 40厚聚苯顆粒保溫層； 不采暖樓梯間隔墻：采用 240 厚燒結實心磚，外做 30 厚聚苯顆粒保溫層； 門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃，封 陽臺采用雙玻璃鋼窗。 控制窗墻面積比。 第二節(jié) 節(jié)能分析 一、政策法規(guī) 本項目嚴格執(zhí)行 《中 華人民共和國節(jié)約能源法 》。 （ 3）生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實行有人管理的袋裝式，確 保環(huán)境整潔美觀。 （ 4）施工場地周圍設置圍墻，可起隔聲擋灰作用。運輸路線要平整，車輛要用布封蓋，車輛不得超載，以免殘土撒落。項目運營后，所產(chǎn)生的生活垃圾全部運送到垃圾處理廠進行無害化集中處理，不會對項目環(huán)境造成影響。對主要的城市功能區(qū)，對駁岸進行工程加固。結合冬季北方地區(qū)水源不足以及水系形態(tài)的改變，設計了旱溪等處理手法。 二、水系改造原則 生態(tài)性原則 水系建設需要以提高人工 水系的生態(tài)性為基本前提，以完善禹 43 城環(huán)城水系為目標，以滿足多種要求的宜人的濱水空間為根本目的。 景觀性道路：種植景觀性樹種，強調樹木種類、高低、色彩的搭配，營造層次豐富的景觀