【正文】 ,消費(fèi)者在不損壞物品的前提下 ,可自由穿行體驗(yàn)區(qū) ,零距離感受 。 步行街休閑區(qū) : 中央步行街個(gè)性家裝風(fēng)格、效果實(shí)景展示區(qū)外的空白區(qū)域設(shè)若干小規(guī)模 。 3 樓設(shè)置小型室內(nèi)靶場 ,以手槍射擊為主 ,輔以步槍、弓箭等項(xiàng)目 ,對男性消費(fèi)者頗有吸引力 。 仿照藍(lán)本 ,打造一條實(shí)景步行街 ,街道的布置和店鋪風(fēng)格都需和藍(lán)本基本一致 。 建材組團(tuán)的中庭 由于該中庭在調(diào)整之后 ,會面向主干道 ,因此建議以強(qiáng)化其展示功能為主要目標(biāo) 。 家居組團(tuán)的中庭 鑒于家居中央步行街的熱帶雨林風(fēng)格 ,建議此組團(tuán)的中庭設(shè)置應(yīng)與內(nèi)部統(tǒng)一 。 舞臺四周設(shè)置噴泉 ,可以增強(qiáng)舞臺展示氣氛 。 賣場入口處設(shè)顯示屏 1?2 塊 ,作為廣告位 。在醒目位置設(shè)銅牌 ,標(biāo)注材料的材質(zhì)、品牌、優(yōu)點(diǎn)和店鋪位置等信息 ,形成最直觀 的感官體驗(yàn) 。 ???? 商鋪投資的關(guān)注因素 ???? 商鋪投資有其自身特殊性 ,它對地段的要求達(dá)到了極其苛刻的程度。相反 ,好的商鋪會因其稀有性并伴隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。 商鋪的經(jīng)營出租 商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。 返租承諾 從表面上看 ,返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益 ,但事實(shí)并非如此 ,很多開發(fā)商給出的承諾往往無法承兌 ,許多投 資者對此也失去信心。 將以上因素加以綜合 ,我們會發(fā)現(xiàn)投資者投資商鋪?zhàn)钪乜紤]的問題歸根結(jié)底只有兩個(gè) :一個(gè)是投資回報(bào)率 ,另一個(gè)是投資安全性。 ③ 明確管理模式 本項(xiàng)目應(yīng)充分實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的分離 ,導(dǎo)入集中管理和分散經(jīng)營的經(jīng)營思路。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取的投資方式主要有兩種 :一種是擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的專業(yè)商業(yè)物業(yè)投資者 ,通常會做大型商鋪交易 ,即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán) ,然后分租給各個(gè)經(jīng)營商 ,不以經(jīng)營為主 。 模式 租售比例 經(jīng)營策略 營業(yè)總面積 可租售面積 達(dá)成目的 產(chǎn)權(quán) 商鋪銷售 60% 返租經(jīng)營 129013? 產(chǎn)權(quán)銷售 不含公攤 30% 公攤 ? 資金迅速回籠 ,保證流動資金的充足 ,為二期開發(fā)做準(zhǔn)備。 項(xiàng)目返租經(jīng)營的總面積 :項(xiàng)目可租售營業(yè)面積的 60%。因此 ,本項(xiàng)目在招商時(shí)要充分考慮到消費(fèi)者的選擇權(quán) ,可選擇一些承租戶集中布置 ,擴(kuò)大商品覆蓋范圍 ,方便購物者進(jìn)行比較式消費(fèi) ,創(chuàng)造“比較消費(fèi)的購物氛圍”。開發(fā)商對于“紫薇之家”的招商 ,最終看重的是如何更快地使所投入資金迅速回籠 ,以及持續(xù)經(jīng)營所帶來的長期利潤增長。 ③ 保證購物中心經(jīng)營項(xiàng)目的多樣性與綜合性 本項(xiàng)目中要應(yīng)充分考慮融入娛樂、休閑性項(xiàng)目 ,將“專業(yè)產(chǎn)品賣場”與其他經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)結(jié)合 ,使其在人流、客流上達(dá)到互為補(bǔ)充的目的 ,變單純的“特定目的的計(jì)劃消費(fèi)”為“ 啟發(fā)式消費(fèi)”行為。因此 ,本項(xiàng)目在選擇承租商時(shí) ,協(xié)調(diào)處理好長期穩(wěn)定的租金收益與短期高回報(bào)租金收益的矛盾。 自營 20% 出租或自營 129013? 自營租賃 ? 開發(fā)商長期的盈利來源 ,同時(shí)也起到項(xiàng)目運(yùn)營的調(diào)控器作用。 分析商業(yè)物業(yè)銷售的主要目標(biāo)客戶 ,結(jié)合本項(xiàng)目 60%的產(chǎn)權(quán)銷售 ,我們認(rèn)為 Shopping Mall 在管理上的精髓就體現(xiàn)于“統(tǒng)一性” ,本項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營管理也將直接影響到“紫薇之家”長期而持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展。自營 :持續(xù)的利潤體現(xiàn) )的經(jīng)營開發(fā)模式 ,即 :“ 622”的開發(fā)模式 ,60%的產(chǎn)權(quán)銷售 (保本 )、 20%的概念店 (招睞 )、 20%的自營 (盈利 )。 ② 確定經(jīng)營開發(fā)模式 針對“紫薇之家” (甚至整個(gè)紫薇 MALL)考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提 ,提出“產(chǎn)權(quán)與自營相結(jié)合” (產(chǎn)權(quán)式 :資金回籠快 。另外 ,銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴(yán)。 公用分?jǐn)偯娣e 一般來說 ,商鋪的公攤面積占建筑面積的 30%40%,有的甚至超過 50%。 商鋪投資是否具有高回報(bào)率 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來 ,投資商鋪利潤率高 ,通常商鋪的投資回報(bào)率為 6%至 12%,有的甚至達(dá)到 15%以上。 對于商鋪投資而言 ,投資者普遍比較關(guān)注以下因素 : 商鋪投資收益的穩(wěn)定性 投資者對商鋪投資的最終目的就是是否能夠?yàn)槠鋷黹L期可觀的收益 ,因此商鋪收益的穩(wěn)定性是商鋪投資者渴求的一個(gè)關(guān)鍵因素。既可形成直觀體驗(yàn) ,又可要求商家免費(fèi)提供抵消廣告費(fèi) ,節(jié)約成本 。 店鋪門口的燈箱廣告位是有效的補(bǔ)充 。 廣告位的建議 : 盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位 。 組團(tuán)間室外步行街中庭 由于是 2 組團(tuán)人流的連接中樞 ,因此建議同樣作為促銷、展 示區(qū) 。 每周舉行不同商品的促銷、展示活動 ,以吸引人流 。 以此展現(xiàn)港島濃郁的商業(yè)人文風(fēng)情 。 此類設(shè)施也能起到一定的吸引人流的作用 。 休閑區(qū)風(fēng)格可呈現(xiàn)多樣化 ,但不得與步行街整體風(fēng)格相沖突 ,并應(yīng)盡量與中央步行街整體風(fēng)格相融合 (含營利性場所 )。 步行街和“我愛廚房”、“家清源”共同組成 1F 的超大展示體驗(yàn)區(qū) 。 “建材精品印象館” 個(gè)性家裝實(shí)景體驗(yàn)區(qū) : 中央步行街提供場地由商家進(jìn)行個(gè)性家裝風(fēng)格、效果實(shí)景展示 。 餐飲、娛樂店鋪 : 引進(jìn)各類主力店 ,依靠主力店自身的特色和號召力吸引人流。并且這種細(xì)節(jié)上的考慮還體現(xiàn)了“紫薇之家”細(xì)致、周到的 VIP 服務(wù)風(fēng)格 。 兼具“未來之光”的展示功能 ,常年將國際最新家居潮流以“概念商品”的形式進(jìn)行展出和感受 ,使消費(fèi)者親身體驗(yàn)到家居文明的發(fā)展 。步行街景觀設(shè)計(jì)的具體為 : 組團(tuán) 主題 景觀內(nèi)容 家居廣場 休閑 amp。 柱距與商鋪單元面寬有著直接的關(guān)系 ,因此根據(jù)本項(xiàng)目的柱距標(biāo)準(zhǔn) 15m15m,我們將商鋪的開間、進(jìn)深、面積劃分為如下標(biāo)準(zhǔn) :開間 進(jìn)深 面積 開間 進(jìn)深 面積 5 m 10 m 50? m 15 m ? 15 m 75? m ? 20 m 100?30 m 225? 15 m 30 m 450?45 m 675?60 m 900? : 商鋪展示效果 :賣場店鋪采用全透明化展示功能設(shè)計(jì) ,店鋪的格局設(shè)計(jì)應(yīng)以適合展示為目的 ,導(dǎo)入“天天展銷會”的理念 。一條預(yù)留交通道橫向貫穿整個(gè)“紫薇之家” (建議將交通預(yù)留道置于地下 ,為此交通道讓出步行街空間 )的室外步行街 。 3. 人流的交通動線組織建議 : 人流、客流決定商戶的銷售額 ,人流組織的一大原則就是讓人流要經(jīng)過盡量多的門店而且又不能將距離拉得太長。我們在對各商鋪位置布局進(jìn)行規(guī)劃時(shí) ,應(yīng)充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點(diǎn)”對組織人流所發(fā)揮的作用。建議在入口處外立面設(shè)置大型液晶顯示屏作為廣告位 ,既解決廣告位問題 ,又避免了廣告過濫 ,同時(shí)動態(tài)的影音廣告也 較靜態(tài)平面廣告有更好的視覺效果 。 增設(shè)貫穿 2 個(gè)組團(tuán)的室內(nèi)環(huán)形步行街 ,增加景觀和臨街鋪面的數(shù)量 。 部分建筑前移 。 “香港名店廊”的稱呼簡單明了、 清晰地向消費(fèi)者告知了組團(tuán)所經(jīng)營商品的性質(zhì) ,具有上口、易記憶的特點(diǎn)。 “家居廣場”調(diào)整為“溫馨家天下” 。整體主題設(shè)計(jì) “穿越時(shí)空 amp。如 :美容護(hù)理服務(wù)、畫廊、港式奶茶店、港式甜品店等。 以香港名人 ,尤其是知名藝人自開店為主力店的組成 ,可以發(fā)揮以下的效果 : 店鋪的經(jīng)營者本身就是一個(gè)巨大的噱頭 。如 :香港銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街。如 :板材、石材、 涂料、門窗、鐵藝、吊頂材料、水暖管件、不銹鋼、電工電料、工藝玻璃等。 樓 層 主題 功 能 組 合 1F 我愛廚房 以整體廚房樣板展示廚具專區(qū)為主 。 建材廣場 鑒于建材商品的特殊性和以批發(fā)為主的特點(diǎn) ,以及周邊地塊今后的發(fā)展方向。 5F 樂翻天 休閑、娛樂主力店、景觀。 木の物語 以紅木家具專區(qū)為主的特色展區(qū)。 海外風(fēng)潮 以歐美等外埠現(xiàn)代風(fēng)情的進(jìn)口家具為主的特色展區(qū)。 倉庫、室內(nèi)停車位。 家居廣場 以品牌和風(fēng)格為主要劃分標(biāo)準(zhǔn) ,綜合考慮品類、用途、產(chǎn)地等劃分標(biāo)準(zhǔn) ,采取“風(fēng)格分館經(jīng)營”的劃分方略。因此 ,我們在這里將依此對三部分進(jìn)行功能界定、主題構(gòu)思。 經(jīng)營主題特色化 ??縱觀西安市同業(yè)競爭者的經(jīng)營模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式 ,而忽略 了針對消費(fèi)者在實(shí)際購物過程中休閑與娛樂性的商業(yè)體驗(yàn)。 收費(fèi)合理、質(zhì)量良好的物業(yè)管理服務(wù)。主題概念 設(shè)計(jì)同時(shí)要迎合西 安市人文 ,又要符合未來發(fā)展趨勢的主題概念。敝司建議以家居用品、建材主力店為核心商家 ,輔以辦公家具制品等周邊產(chǎn)品。 對于“紫薇之家”的功能定位 ,簡單來講就是 ?? 專、新、特 “專” 產(chǎn)品定位中高檔 ,爭取知名品牌客戶和有 口碑的經(jīng)營者 (最好為國際知名品牌店 )入場。 服務(wù)的細(xì)致、周到與否 ,是其比較關(guān)鍵的因素 。 目標(biāo)消費(fèi)人群消費(fèi)心理 /行為 鑒于“紫薇之家”所定位的核心目標(biāo)消費(fèi)群體 (25?55 歲 )是講求生活品質(zhì)和格調(diào)的城市中高收入人群或家庭 ,屬于城市人口的少數(shù)群體或小資階層 ,此類消費(fèi)人群在選擇是否到某一購物場所購物時(shí) ,通常呈現(xiàn)出以下特點(diǎn) : 注重