【正文】 與銷售收益 。 將以上收益加以比較 ,我們會(huì)發(fā)現(xiàn)“可營(yíng)業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取 的租金與銷售收益”是整個(gè)“紫薇之家”的主要收入來(lái)源 ,是對(duì)“紫薇之家”經(jīng)營(yíng)管理影響最大的因素。 ) 在一定程度上可以增加商品經(jīng)營(yíng)的種類 。 店鋪過(guò)于密集會(huì)造成整個(gè)賣(mài)場(chǎng)顯得擁擠、雜亂 。 犧牲一定的營(yíng)業(yè)面積 ,用于店鋪環(huán)境、格調(diào)建設(shè) ,提高店鋪的整體檔次 ,從而據(jù)此提高租金來(lái)獲取更多的收益。 良好的賣(mài)場(chǎng)環(huán)境對(duì)吸引人流、客流量也是有幫助的 。 確立“紫薇之家”的各階段營(yíng)銷目標(biāo)是進(jìn)行定位的先決條件 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特性 ,“紫薇之家”的營(yíng)銷目標(biāo)應(yīng)分為 :短期目標(biāo)、中期目標(biāo)、遠(yuǎn)期目標(biāo)三個(gè)階段 ,三個(gè)階段相對(duì)應(yīng)的目標(biāo)也不盡相同。 只有確立各階段的營(yíng)銷目標(biāo) ,尤其是遠(yuǎn)期目標(biāo)之后 ,在營(yíng)銷目標(biāo)的指引下 ,才能進(jìn)行有針對(duì)性的定位。 資金鏈優(yōu)勢(shì) :“紫薇”強(qiáng)大的資源足以支撐起項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和長(zhǎng)期發(fā)展 。 有關(guān)資本、客情資源、公共關(guān)系方面的優(yōu)勢(shì) ,只是有利的條件 ,尚不足以形成差異化。 另外 ,招商引入西安市場(chǎng)尚缺的名牌產(chǎn)品或精品主力店形成的差異化 。 環(huán)境優(yōu)雅的中高檔時(shí)尚家居用品、建材等商品購(gòu)物天堂 。 講求生活的品質(zhì)和格調(diào) 。 大中型裝飾、地產(chǎn)企業(yè) 。 組團(tuán)品牌名稱建議 根據(jù)“紫薇之家”的品牌主題定位 ,就其組團(tuán)名稱作如下建議 : 序號(hào) 品牌名建議 理由評(píng)述 1 紫薇美家購(gòu)物公園 “紫薇”品牌襯托 ,“美家”寓意美化家園 ,“購(gòu)物公園”突出購(gòu)物場(chǎng)所娛樂(lè)休閑性。 更細(xì)致、更周到的 VIP 服務(wù) 。 各功能區(qū)相融合的原則 。而特色零售商鋪賣(mài)品與休閑、娛樂(lè)、餐飲的產(chǎn)品或服務(wù)經(jīng)營(yíng)等則在大多數(shù)情況下屬于“非特定目的消費(fèi)”或“隨意消費(fèi)” ,即消費(fèi)者不必在有既定購(gòu)買(mǎi)目的的情況下也可前往。 人流、客流偏向“非特定目的消費(fèi)”行為一方的流動(dòng) ,仍然不能起到拉動(dòng)賣(mài)場(chǎng)整體人氣的作用 。 缺乏一條直接貫穿建材廣場(chǎng)與家居廣場(chǎng)的步行街廊道 。 因此 ,在進(jìn)行設(shè)計(jì)概念定位時(shí)不應(yīng)拘泥于現(xiàn)有設(shè)計(jì)稿 ,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效的改進(jìn)。 希望到環(huán)境優(yōu)雅、配套設(shè)施齊全的場(chǎng)所購(gòu)物 。 由此可見(jiàn) ,針對(duì)該部分消費(fèi)群的需求 ,我們建議投其所好 ,在環(huán)境和輔助功能方面下工夫。在產(chǎn)品的組合上 ,應(yīng)考慮到在客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的互動(dòng)性。 “新” 經(jīng)營(yíng)理念新 ?? 經(jīng)營(yíng)思路是即要體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)主體的“一站式” ,又要融入休閑購(gòu)物的“公園化”。 運(yùn)作方式新 ?? 對(duì)經(jīng)營(yíng)商提供適度的廣告支持。“特” 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品特色化 ??在招商時(shí) ,強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)商品檔次 (以國(guó)內(nèi)外知名品牌店或經(jīng)營(yíng)商為主 )的同時(shí) ,更應(yīng) 著眼于引入一些尚未進(jìn)入西安市場(chǎng)的名牌商家。 “紫薇之家”業(yè)態(tài)功能定位及主題構(gòu)思 “紫薇之家”組團(tuán)按照建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的區(qū)隔 ,可分為“家居廣場(chǎng)”、“建材廣場(chǎng)”、“特色零售 商店”三大板塊部分。 在“紫薇之家”的業(yè)態(tài)功能定位方面 ,鑒于“紫薇之家” (尤其家居組團(tuán) )在銷售 /展示的商品品類、功能、品牌上的多樣性 ,我們認(rèn)為簡(jiǎn)單劃一的劃分標(biāo)準(zhǔn)顯然不能很好地實(shí)現(xiàn)展示和 人流動(dòng)線疏導(dǎo)的目標(biāo) ,因此我們建議考慮按商品的品類、品牌、功能、風(fēng)格等不同劃分標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地綜合 ,設(shè)定科學(xué)合理的劃分標(biāo)準(zhǔn)。 樓 層 主 題 功 能 組 合 1F 世界家居文明發(fā)展史 通過(guò)圖片和實(shí)景的方式展示世界家居用品的發(fā)展演變歷程。 2F 古風(fēng)古韻 以仿明清風(fēng)格的中式家具為主的特色展區(qū)。 3F 柔一族 以布藝家具、窗簾、桌布、地毯等紡織類家居商品為主的特色展區(qū)。 4F 食通天 餐飲主力店、景觀。 3. “ DIY 雅趣”、“世界家居文明發(fā)展史”、“未來(lái)之光”將是 “紫薇之家”所實(shí)行的體驗(yàn)、互動(dòng)特點(diǎn)的“啟發(fā)式營(yíng)銷”中最大的亮點(diǎn) 。 “建材廣場(chǎng)”將作為整個(gè)“紫薇供應(yīng)鏈聯(lián)盟”體系中展覽廳和交易辦公功能平臺(tái)而存在 ,“展覽廳”仍以賣(mài)場(chǎng)模式出現(xiàn) ,具備精品展示、批發(fā)交易和零售功能。 2F 家裝總動(dòng)員 其他各類建材展區(qū)。 特色商鋪 以香港“購(gòu)物天堂”的商業(yè)風(fēng)情為背景 ,打造原汁原味的港島室內(nèi)商業(yè)步行街 ,建議本項(xiàng)目室內(nèi)步行街可參照香港某一室內(nèi)商業(yè)步行街實(shí)景打造。 香港知名藝人、名人等自己開(kāi)設(shè)的店鋪 。 其它香港特色名品及服務(wù)提供。所以 ,“紫薇 之家”的人流和消費(fèi)客流 ,需要依靠一些獨(dú)特的元素 /功能進(jìn)行引導(dǎo)。即迎合了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)建材“看效果”的心理 ,寬敞大氣的各個(gè)展示廳又能彰顯投資者不同凡響的品鑒能力。 “特色零售商店”調(diào)整為“香港名店廊” 。 主體建筑建議 : 賣(mài)場(chǎng)的私家車(chē)停車(chē)場(chǎng)移至賣(mài)場(chǎng)后面 ,BUS、 TAXI 停車(chē)場(chǎng)置于賣(mài)場(chǎng)前面廣場(chǎng) ,以解決組團(tuán)之間交通重復(fù)和廣場(chǎng)擁擠的問(wèn)題 ,最大限度合理分配空間 。 另考慮到西萬(wàn)路高新 企業(yè)集群一方人流到達(dá)的問(wèn)題 ,建議設(shè)地下通道 ,通道設(shè)兩處出口 ,一處位于“紫薇之家” 1F,一處位于外廣場(chǎng) (此處出口應(yīng)注意與外部景觀的融合 ,建議使之成為景觀的一部分 )。 考慮在外立面向客戶提供一定的廣告位 ,增強(qiáng)商業(yè)氣氛和增加收益 。 商鋪位置與布局建議 : 鑒于家居組團(tuán)和建材組團(tuán)均會(huì)考慮到以 1 家主力店為主 ,多家半力店、專賣(mài)店、餐飲娛樂(lè)休閑功能配套店為輔的商家組合特點(diǎn)。其它休閑娛樂(lè)配套店 ,作為重要功能補(bǔ)充 ,可將其安置于步行街中部相對(duì)獨(dú)立的位置 ,減緩購(gòu)物者購(gòu)物過(guò)程中的疲勞穿行。其中兩層樓的特色商鋪區(qū)由二條室內(nèi)步行街貫穿 。因此 ,在作平面規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí) ,應(yīng)把握好“多用途的結(jié)構(gòu)”這一原則。步行街分為建材和家居2 段 ,并據(jù)此設(shè)計(jì)為不同風(fēng)格。因此景觀的設(shè)置比較重要并應(yīng)給其留出足夠的休憩空間 。 現(xiàn)場(chǎng)小舞臺(tái) ,專人現(xiàn)場(chǎng)演奏 /演唱 ,符合目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)情調(diào)的需求 ,不僅吸引人流 ,也可成為一個(gè)家居廣場(chǎng)的休閑吧 ,作為商 家與重要客戶的洽談場(chǎng)所 ,輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功 。 該區(qū)域可考慮向參與展示的商家收取費(fèi)用 。 3 樓設(shè)置以“民俗文化”、“流金歲月”為主題的景觀書(shū)吧 ,與咖啡館相輝映 ,給中老年消費(fèi)者的休閑活動(dòng)提供多一些選擇 。 也可搭配國(guó)內(nèi)外家裝發(fā)展歷程和 經(jīng)典家裝范例的介紹和展示 。 部分休閑區(qū)供消費(fèi)者免費(fèi)休憩 ,部分可租賃給商家進(jìn)行小型快餐、飲料等的營(yíng)利性經(jīng)營(yíng) 。 附屬娛樂(lè)設(shè)施 : 在步行街設(shè)置如 :彩色貼紙自助照相機(jī)、投幣唱機(jī)等小娛樂(lè)設(shè)施 。 名店廊內(nèi)設(shè)置液晶顯示屏 ,播放藍(lán)本在香港風(fēng)土人情和藍(lán)本實(shí)地的景象影片和商品廣告 。 中庭搭建造型新穎的大型舞臺(tái) ,做促銷、表演之用 。 中庭建設(shè)熱帶雨林風(fēng)格景觀 ,與熱帶雨林水景觀休閑吧相連接 ,作為其南端終點(diǎn) 。 如此設(shè)計(jì)可在 2 組團(tuán)之間起到引導(dǎo)人流、承上啟下的功效 。 賣(mài)場(chǎng)內(nèi)可設(shè)若干廣告位 。 在休閑區(qū)域 ,全部使用家居賣(mài)場(chǎng)內(nèi)商品 ,并在商品旁說(shuō)明商品特點(diǎn)、品牌和店鋪位置等 。如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。因此 ,投資者在選擇商鋪位置時(shí)比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。在商鋪投資者中 ,50%是自己經(jīng)營(yíng) ,35%40%用于出租 ,還有 10%左右的是投機(jī)商純粹是為了在買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出中賺取差價(jià)。 貸款風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。 ???? 項(xiàng)目租售的前提條件 ???? ① 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn) ,因而在實(shí)施招商之前首先需要在投資回報(bào)經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上確定“紫薇之家”短、中、長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 ???? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式 ???? 針對(duì)“紫薇之家” (甚至整個(gè)紫薇 MALL)考慮到資金迅速回籠和長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)的 前提 ,敝司提出“產(chǎn)權(quán)與自營(yíng)相結(jié)合” (產(chǎn)權(quán)式 :資金回籠快 。另一種是中小型商鋪投資商 ,通常是擁有一定閑置資 金 ,投資一兩個(gè)商鋪 ,自營(yíng)或出租。 40%公攤 ? 50%公攤 ?含公攤 ? 主力店的招睞 20% 前期免租、低租金額度等優(yōu)惠政策 129013? 主力店租賃 ? 核心主力店的招睞 ,吸引人流、客流 ,做熱項(xiàng)目地域商業(yè)氛圍 ,以期提高租金與售價(jià)水平。 年投資回報(bào)率 :8%投資收益 (根據(jù)下表中對(duì) 50?商鋪的投資回報(bào)分析 ,本項(xiàng)目能夠保證提供給投資者 8%的收益率水平 ) 50 平方米商鋪投資回報(bào)收益表 商鋪價(jià)位 產(chǎn)權(quán)銷售價(jià) 租金水平 年收益率 投資回收期 備注 單價(jià) (元 /?) 總價(jià) (元 ) 單位租金 (元 /月 /?) 年租金 (元 /年 ) 最低價(jià) 4000 202100 25 15000 % 14 年 平均價(jià) 5000 250000 39 23400 9% 11 年 不含辦公層 最高價(jià) 6000 300000 60 36000 12% 9 年 ???? 招商的選擇標(biāo)準(zhǔn) ???? ① 承租戶的選擇須保證租金的來(lái)源 開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商 ,能夠獲取足夠的 ,穩(wěn)定的租金收益。為消費(fèi)者提供一次滿足購(gòu)物的服務(wù)。我們根據(jù)本項(xiàng)