【正文】 與銷售收益 。 將以上收益加以比較 ,我們會發(fā)現(xiàn)“可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取 的租金與銷售收益”是整個“紫薇之家”的主要收入來源 ,是對“紫薇之家”經(jīng)營管理影響最大的因素。 ) 在一定程度上可以增加商品經(jīng)營的種類 。 店鋪過于密集會造成整個賣場顯得擁擠、雜亂 。 犧牲一定的營業(yè)面積 ,用于店鋪環(huán)境、格調(diào)建設(shè) ,提高店鋪的整體檔次 ,從而據(jù)此提高租金來獲取更多的收益。 良好的賣場環(huán)境對吸引人流、客流量也是有幫助的 。 確立“紫薇之家”的各階段營銷目標(biāo)是進(jìn)行定位的先決條件 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特性 ,“紫薇之家”的營銷目標(biāo)應(yīng)分為 :短期目標(biāo)、中期目標(biāo)、遠(yuǎn)期目標(biāo)三個階段 ,三個階段相對應(yīng)的目標(biāo)也不盡相同。 只有確立各階段的營銷目標(biāo) ,尤其是遠(yuǎn)期目標(biāo)之后 ,在營銷目標(biāo)的指引下 ,才能進(jìn)行有針對性的定位。 資金鏈優(yōu)勢 :“紫薇”強(qiáng)大的資源足以支撐起項(xiàng)目的開發(fā)和長期發(fā)展 。 有關(guān)資本、客情資源、公共關(guān)系方面的優(yōu)勢 ,只是有利的條件 ,尚不足以形成差異化。 另外 ,招商引入西安市場尚缺的名牌產(chǎn)品或精品主力店形成的差異化 。 環(huán)境優(yōu)雅的中高檔時尚家居用品、建材等商品購物天堂 。 講求生活的品質(zhì)和格調(diào) 。 大中型裝飾、地產(chǎn)企業(yè) 。 組團(tuán)品牌名稱建議 根據(jù)“紫薇之家”的品牌主題定位 ,就其組團(tuán)名稱作如下建議 : 序號 品牌名建議 理由評述 1 紫薇美家購物公園 “紫薇”品牌襯托 ,“美家”寓意美化家園 ,“購物公園”突出購物場所娛樂休閑性。 更細(xì)致、更周到的 VIP 服務(wù) 。 各功能區(qū)相融合的原則 。而特色零售商鋪賣品與休閑、娛樂、餐飲的產(chǎn)品或服務(wù)經(jīng)營等則在大多數(shù)情況下屬于“非特定目的消費(fèi)”或“隨意消費(fèi)” ,即消費(fèi)者不必在有既定購買目的的情況下也可前往。 人流、客流偏向“非特定目的消費(fèi)”行為一方的流動 ,仍然不能起到拉動賣場整體人氣的作用 。 缺乏一條直接貫穿建材廣場與家居廣場的步行街廊道 。 因此 ,在進(jìn)行設(shè)計(jì)概念定位時不應(yīng)拘泥于現(xiàn)有設(shè)計(jì)稿 ,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效的改進(jìn)。 希望到環(huán)境優(yōu)雅、配套設(shè)施齊全的場所購物 。 由此可見 ,針對該部分消費(fèi)群的需求 ,我們建議投其所好 ,在環(huán)境和輔助功能方面下工夫。在產(chǎn)品的組合上 ,應(yīng)考慮到在客戶購買時產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的互動性。 “新” 經(jīng)營理念新 ?? 經(jīng)營思路是即要體現(xiàn)經(jīng)營主體的“一站式” ,又要融入休閑購物的“公園化”。 運(yùn)作方式新 ?? 對經(jīng)營商提供適度的廣告支持?！疤亍? 經(jīng)營產(chǎn)品特色化 ??在招商時 ,強(qiáng)調(diào)經(jīng)營商品檔次 (以國內(nèi)外知名品牌店或經(jīng)營商為主 )的同時 ,更應(yīng) 著眼于引入一些尚未進(jìn)入西安市場的名牌商家。 “紫薇之家”業(yè)態(tài)功能定位及主題構(gòu)思 “紫薇之家”組團(tuán)按照建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的區(qū)隔 ,可分為“家居廣場”、“建材廣場”、“特色零售 商店”三大板塊部分。 在“紫薇之家”的業(yè)態(tài)功能定位方面 ,鑒于“紫薇之家” (尤其家居組團(tuán) )在銷售 /展示的商品品類、功能、品牌上的多樣性 ,我們認(rèn)為簡單劃一的劃分標(biāo)準(zhǔn)顯然不能很好地實(shí)現(xiàn)展示和 人流動線疏導(dǎo)的目標(biāo) ,因此我們建議考慮按商品的品類、品牌、功能、風(fēng)格等不同劃分標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地綜合 ,設(shè)定科學(xué)合理的劃分標(biāo)準(zhǔn)。 樓 層 主 題 功 能 組 合 1F 世界家居文明發(fā)展史 通過圖片和實(shí)景的方式展示世界家居用品的發(fā)展演變歷程。 2F 古風(fēng)古韻 以仿明清風(fēng)格的中式家具為主的特色展區(qū)。 3F 柔一族 以布藝家具、窗簾、桌布、地毯等紡織類家居商品為主的特色展區(qū)。 4F 食通天 餐飲主力店、景觀。 3. “ DIY 雅趣”、“世界家居文明發(fā)展史”、“未來之光”將是 “紫薇之家”所實(shí)行的體驗(yàn)、互動特點(diǎn)的“啟發(fā)式營銷”中最大的亮點(diǎn) 。 “建材廣場”將作為整個“紫薇供應(yīng)鏈聯(lián)盟”體系中展覽廳和交易辦公功能平臺而存在 ,“展覽廳”仍以賣場模式出現(xiàn) ,具備精品展示、批發(fā)交易和零售功能。 2F 家裝總動員 其他各類建材展區(qū)。 特色商鋪 以香港“購物天堂”的商業(yè)風(fēng)情為背景 ,打造原汁原味的港島室內(nèi)商業(yè)步行街 ,建議本項(xiàng)目室內(nèi)步行街可參照香港某一室內(nèi)商業(yè)步行街實(shí)景打造。 香港知名藝人、名人等自己開設(shè)的店鋪 。 其它香港特色名品及服務(wù)提供。所以 ,“紫薇 之家”的人流和消費(fèi)客流 ,需要依靠一些獨(dú)特的元素 /功能進(jìn)行引導(dǎo)。即迎合了消費(fèi)者購買建材“看效果”的心理 ,寬敞大氣的各個展示廳又能彰顯投資者不同凡響的品鑒能力。 “特色零售商店”調(diào)整為“香港名店廊” 。 主體建筑建議 : 賣場的私家車停車場移至賣場后面 ,BUS、 TAXI 停車場置于賣場前面廣場 ,以解決組團(tuán)之間交通重復(fù)和廣場擁擠的問題 ,最大限度合理分配空間 。 另考慮到西萬路高新 企業(yè)集群一方人流到達(dá)的問題 ,建議設(shè)地下通道 ,通道設(shè)兩處出口 ,一處位于“紫薇之家” 1F,一處位于外廣場 (此處出口應(yīng)注意與外部景觀的融合 ,建議使之成為景觀的一部分 )。 考慮在外立面向客戶提供一定的廣告位 ,增強(qiáng)商業(yè)氣氛和增加收益 。 商鋪位置與布局建議 : 鑒于家居組團(tuán)和建材組團(tuán)均會考慮到以 1 家主力店為主 ,多家半力店、專賣店、餐飲娛樂休閑功能配套店為輔的商家組合特點(diǎn)。其它休閑娛樂配套店 ,作為重要功能補(bǔ)充 ,可將其安置于步行街中部相對獨(dú)立的位置 ,減緩購物者購物過程中的疲勞穿行。其中兩層樓的特色商鋪區(qū)由二條室內(nèi)步行街貫穿 。因此 ,在作平面規(guī)劃設(shè)計(jì)時 ,應(yīng)把握好“多用途的結(jié)構(gòu)”這一原則。步行街分為建材和家居2 段 ,并據(jù)此設(shè)計(jì)為不同風(fēng)格。因此景觀的設(shè)置比較重要并應(yīng)給其留出足夠的休憩空間 。 現(xiàn)場小舞臺 ,專人現(xiàn)場演奏 /演唱 ,符合目標(biāo)消費(fèi)者對情調(diào)的需求 ,不僅吸引人流 ,也可成為一個家居廣場的休閑吧 ,作為商 家與重要客戶的洽談場所 ,輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功 。 該區(qū)域可考慮向參與展示的商家收取費(fèi)用 。 3 樓設(shè)置以“民俗文化”、“流金歲月”為主題的景觀書吧 ,與咖啡館相輝映 ,給中老年消費(fèi)者的休閑活動提供多一些選擇 。 也可搭配國內(nèi)外家裝發(fā)展歷程和 經(jīng)典家裝范例的介紹和展示 。 部分休閑區(qū)供消費(fèi)者免費(fèi)休憩 ,部分可租賃給商家進(jìn)行小型快餐、飲料等的營利性經(jīng)營 。 附屬娛樂設(shè)施 : 在步行街設(shè)置如 :彩色貼紙自助照相機(jī)、投幣唱機(jī)等小娛樂設(shè)施 。 名店廊內(nèi)設(shè)置液晶顯示屏 ,播放藍(lán)本在香港風(fēng)土人情和藍(lán)本實(shí)地的景象影片和商品廣告 。 中庭搭建造型新穎的大型舞臺 ,做促銷、表演之用 。 中庭建設(shè)熱帶雨林風(fēng)格景觀 ,與熱帶雨林水景觀休閑吧相連接 ,作為其南端終點(diǎn) 。 如此設(shè)計(jì)可在 2 組團(tuán)之間起到引導(dǎo)人流、承上啟下的功效 。 賣場內(nèi)可設(shè)若干廣告位 。 在休閑區(qū)域 ,全部使用家居賣場內(nèi)商品 ,并在商品旁說明商品特點(diǎn)、品牌和店鋪位置等 。如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。因此 ,投資者在選擇商鋪位置時比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。在商鋪投資者中 ,50%是自己經(jīng)營 ,35%40%用于出租 ,還有 10%左右的是投機(jī)商純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價。 貸款風(fēng)險 個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。 ???? 項(xiàng)目租售的前提條件 ???? ① 明確經(jīng)營目標(biāo) 為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn) ,因而在實(shí)施招商之前首先需要在投資回報經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上確定“紫薇之家”短、中、長期的經(jīng)營目標(biāo)。 ???? 項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)模式 ???? 針對“紫薇之家” (甚至整個紫薇 MALL)考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的 前提 ,敝司提出“產(chǎn)權(quán)與自營相結(jié)合” (產(chǎn)權(quán)式 :資金回籠快 。另一種是中小型商鋪投資商 ,通常是擁有一定閑置資 金 ,投資一兩個商鋪 ,自營或出租。 40%公攤 ? 50%公攤 ?含公攤 ? 主力店的招睞 20% 前期免租、低租金額度等優(yōu)惠政策 129013? 主力店租賃 ? 核心主力店的招睞 ,吸引人流、客流 ,做熱項(xiàng)目地域商業(yè)氛圍 ,以期提高租金與售價水平。 年投資回報率 :8%投資收益 (根據(jù)下表中對 50?商鋪的投資回報分析 ,本項(xiàng)目能夠保證提供給投資者 8%的收益率水平 ) 50 平方米商鋪投資回報收益表 商鋪價位 產(chǎn)權(quán)銷售價 租金水平 年收益率 投資回收期 備注 單價 (元 /?) 總價 (元 ) 單位租金 (元 /月 /?) 年租金 (元 /年 ) 最低價 4000 202100 25 15000 % 14 年 平均價 5000 250000 39 23400 9% 11 年 不含辦公層 最高價 6000 300000 60 36000 12% 9 年 ???? 招商的選擇標(biāo)準(zhǔn) ???? ① 承租戶的選擇須保證租金的來源 開發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商 ,能夠獲取足夠的 ,穩(wěn)定的租金收益。為消費(fèi)者提供一次滿足購物的服務(wù)。我們根據(jù)本項(xiàng)