【正文】 米 )、“特色零售商店” (25, 平方米 )、“美食廣場”(28, 平方米 )和“辦公區(qū) /銀行商業(yè)” (10, 平方米 )五個(gè)板塊區(qū)域 。 :西安尚無家居、建材的“專業(yè) SHOPPING MALL” :“紫薇”強(qiáng)大的資本足以支撐起項(xiàng)目的開發(fā)和長期發(fā)展 。 :由于項(xiàng)目處于城郊 ,區(qū)域內(nèi)基本沒有形成較成規(guī)模的商業(yè)氛圍 。新競爭對(duì)手的參與頗具威脅力 ,如三森國際家居匯展中心等 。 廣告位出租面積所獲取的廣告收益 。 缺點(diǎn) : 店鋪數(shù)量的增多無形中加大了招商工作的難度 ,而這種困難很可能導(dǎo)致 :商鋪招租率低 ,空置率高 。 優(yōu)點(diǎn) : 雖然降低了有效營業(yè)面積最大可租、可售性 ,但是可以將一部分面積充分利用進(jìn)行景觀、附屬設(shè)施的建設(shè) ,改善了賣場環(huán)境 ,提高整體的檔次 。因此 ,我們建議“紫薇之家”的具體營銷目標(biāo)定位為 : 遠(yuǎn)期目標(biāo)品牌樹立 /經(jīng)營 西安市乃至整個(gè)西部地區(qū)最具品牌效應(yīng)的大型多功能家 居、建材專業(yè)賣場。 客情資源優(yōu)勢 :“紫薇”自身便是建材、家居產(chǎn)品的大宗采購者 ,與建材、家居產(chǎn)品企業(yè) /商家有著良好的關(guān)系和具有較強(qiáng)的號(hào)召力 。 至此 ,我們可以這樣來看 :“紫薇之家”是在“紫薇”強(qiáng)大品牌的支撐下 ,具備其他同業(yè)競爭者所不具備的集主題購物、休閑、餐飲、娛樂等一站式消費(fèi)服務(wù)功能于一體 ,家居、建材主題產(chǎn)品的公園式專業(yè)賣場。 : 機(jī)關(guān)、事業(yè)單位 。 2 紫薇家故事購物公園 “紫薇”品牌襯托 ,“家故 事”滲入人文元素 ,“購物公園”突出購物場所娛樂休閑性。 商品展示景觀化原則 。 因此 ,在功能定位時(shí) ,應(yīng)充分考慮附屬業(yè)態(tài)的選擇和各業(yè)態(tài)的融合性問題。 目標(biāo)消費(fèi)人群消費(fèi)心理 /行為 鑒于“紫薇之家”所定位的核心目標(biāo)消費(fèi)群體 (25?55 歲 )是講求生活品質(zhì)和格調(diào)的城市中高收入人群或家庭 ,屬于城市人口的少數(shù)群體或小資階層 ,此類消費(fèi)人群在選擇是否到某一購物場所購物時(shí) ,通常呈現(xiàn)出以下特點(diǎn) : 注重該場 所銷售商品的品質(zhì)、品牌、款式等 。 對(duì)于“紫薇之家”的功能定位 ,簡單來講就是 ?? 專、新、特 “?！? 產(chǎn)品定位中高檔 ,爭取知名品牌客戶和有 口碑的經(jīng)營者 (最好為國際知名品牌店 )入場。主題概念 設(shè)計(jì)同時(shí)要迎合西 安市人文 ,又要符合未來發(fā)展趨勢的主題概念。 經(jīng)營主題特色化 ??縱觀西安市同業(yè)競爭者的經(jīng)營模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式 ,而忽略 了針對(duì)消費(fèi)者在實(shí)際購物過程中休閑與娛樂性的商業(yè)體驗(yàn)。 家居廣場 以品牌和風(fēng)格為主要?jiǎng)澐謽?biāo)準(zhǔn) ,綜合考慮品類、用途、產(chǎn)地等劃分標(biāo)準(zhǔn) ,采取“風(fēng)格分館經(jīng)營”的劃分方略。 海外風(fēng)潮 以歐美等外埠現(xiàn)代風(fēng)情的進(jìn)口家具為主的特色展區(qū)。 5F 樂翻天 休閑、娛樂主力店、景觀。 樓 層 主題 功 能 組 合 1F 我愛廚房 以整體廚房樣板展示廚具專區(qū)為主 。如 :香港銅鑼灣名店坊室內(nèi)步行街。如 :美容護(hù)理服務(wù)、畫廊、港式奶茶店、港式甜品店等。 “家居廣場”調(diào)整為“溫馨家天下” 。 部分建筑前移 。建議在入口處外立面設(shè)置大型液晶顯示屏作為廣告位 ,既解決廣告位問題 ,又避免了廣告過濫 ,同時(shí)動(dòng)態(tài)的影音廣告也 較靜態(tài)平面廣告有更好的視覺效果 。 3. 人流的交通動(dòng)線組織建議 : 人流、客流決定商戶的銷售額 ,人流組織的一大原則就是讓人流要經(jīng)過盡量多的門店而且又不能將距離拉得太長。 柱距與商鋪單元面寬有著直接的關(guān)系 ,因此根據(jù)本項(xiàng)目的柱距標(biāo)準(zhǔn) 15m15m,我們將商鋪的開間、進(jìn)深、面積劃分為如下標(biāo)準(zhǔn) :開間 進(jìn)深 面積 開間 進(jìn)深 面積 5 m 10 m 50? m 15 m ? 15 m 75? m ? 20 m 100?30 m 225? 15 m 30 m 450?45 m 675?60 m 900? : 商鋪展示效果 :賣場店鋪采用全透明化展示功能設(shè)計(jì) ,店鋪的格局設(shè)計(jì)應(yīng)以適合展示為目的 ,導(dǎo)入“天天展銷會(huì)”的理念 。 兼具“未來之光”的展示功能 ,常年將國際最新家居潮流以“概念商品”的形式進(jìn)行展出和感受 ,使消費(fèi)者親身體驗(yàn)到家居文明的發(fā)展 。 餐飲、娛樂店鋪 : 引進(jìn)各類主力店 ,依靠主力店自身的特色和號(hào)召力吸引人流。 步行街和“我愛廚房”、“家清源”共同組成 1F 的超大展示體驗(yàn)區(qū) 。 此類設(shè)施也能起到一定的吸引人流的作用 。 每周舉行不同商品的促銷、展示活動(dòng) ,以吸引人流 。 廣告位的建議 : 盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位 。既可形成直觀體驗(yàn) ,又可要求商家免費(fèi)提供抵消廣告費(fèi) ,節(jié)約成本 。 商鋪投資是否具有高回報(bào)率 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來 ,投資商鋪利潤率高 ,通常商鋪的投資回報(bào)率為 6%至 12%,有的甚至達(dá)到 15%以上。另外 ,銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴(yán)。自營 :持續(xù)的利潤體現(xiàn) )的經(jīng)營開發(fā)模式 ,即 :“ 622”的開發(fā)模式 ,60%的產(chǎn)權(quán)銷售 (保本 )、 20%的概念店 (招睞 )、 20%的自營 (盈利 )。 自營 20% 出租或自營 129013? 自營租賃 ? 開發(fā)商長期的盈利來源 ,同時(shí)也起到項(xiàng)目運(yùn)營的調(diào)控器作用。 ③ 保證購物中心經(jīng)營項(xiàng)目的多樣性與綜合性 本項(xiàng)目中要應(yīng)充分考慮融入娛樂、休閑性項(xiàng)目 ,將“專業(yè)產(chǎn)品賣場”與其他經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)結(jié)合 ,使其在人流、客流上達(dá)到互為補(bǔ)充的目的 ,變單純的“特定目的的計(jì)劃消費(fèi)”為“ 啟發(fā)式消費(fèi)”行為。因此 ,本項(xiàng)目在招商時(shí)要充分考慮到消費(fèi)者的選擇權(quán) ,可選擇一些承租戶集中布置 ,擴(kuò)大商品覆蓋范圍 ,方便購物者進(jìn)行比較式消費(fèi) ,創(chuàng)造“比較消費(fèi)的購物氛圍”。 模式 租售比例 經(jīng)營策略 營業(yè)總面積 可租售面積 達(dá)成目的 產(chǎn)權(quán) 商鋪銷售 60% 返租經(jīng)營 129013? 產(chǎn)權(quán)銷售 不含公攤 30% 公攤 ? 資金迅速回籠 ,保證流動(dòng)資金的充足 ,為二期開發(fā)做準(zhǔn)備。 ③ 明確管理模式 本項(xiàng)目應(yīng)充分實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的分離 ,導(dǎo)入集中管理和分散經(jīng)營的經(jīng)營思路。 返租承諾 從表面上看 ,返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益 ,但事實(shí)并非如此 ,很多開發(fā)商給出的承諾往往無法承兌 ,許多投 資者對(duì)此也失去信心。相反 ,好的商鋪會(huì)因其稀有性并伴隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。在醒目位置設(shè)銅牌 ,標(biāo)注材料的材質(zhì)、品牌、優(yōu)點(diǎn)和店鋪位置等信息 ,形成最直觀 的感官體驗(yàn) 。 舞臺(tái)四周設(shè)置噴泉 ,可以增強(qiáng)舞臺(tái)展示氣氛 。 建材組團(tuán)的中庭 由于該中庭在調(diào)整之后 ,會(huì)面向主干道 ,因此建議以強(qiáng)化其展示功能為主要目標(biāo) 。 3 樓設(shè)置小型室內(nèi)靶場 ,以手槍射擊為主 ,輔以步槍、弓箭等項(xiàng)目 ,對(duì)男性消費(fèi)者頗有吸引力 。 各個(gè)實(shí)景板塊之間留通道 ,消費(fèi)者在不損壞物品的前提下 ,可自由穿行體驗(yàn)區(qū) ,零距離感受 。 “紫薇之家”因其經(jīng)營項(xiàng)目及相應(yīng)消費(fèi)行為的特點(diǎn) ,使其不可能如后期所經(jīng)營的快速消費(fèi)品等類項(xiàng)目的組團(tuán)那樣人流如織 ,這也為設(shè)置休閑吧等設(shè)施提供了條件 。體驗(yàn) 個(gè)性家裝實(shí)景體驗(yàn) ,休閑娛樂設(shè)施 香港名店廊 特色商品下的港島風(fēng)情 實(shí)景打造的港味風(fēng)情步行街 以上主題的設(shè)計(jì)是基于目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理、行為特點(diǎn) ,以及在實(shí)際經(jīng)營中實(shí)用性的考慮而形成的 ,具有相當(dāng)?shù)目尚行?: “溫馨 ?家天下” 熱帶雨林水景觀休閑吧 : 由于“紫薇之家”的目標(biāo)消費(fèi)群是定位于中高 收入、講求較高生活質(zhì)量和格調(diào)的消費(fèi)群 ,而該類消費(fèi)者往往比較排斥嘈雜、人多的購物環(huán)境 ,喜歡在悠閑、輕松、安靜的環(huán)境中購物。 5. 商鋪的單元面積規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 : 除主力店面積需要獨(dú)立結(jié)構(gòu)和單獨(dú)處理外 ,大多數(shù)商鋪的單元面積設(shè)計(jì)一般情況下是在設(shè)定好一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上 ,根據(jù)客戶的需要來分割相應(yīng)的單元面積。半主力店或?qū)Ｙu店的位置可考慮安排在主要人流路線 (如步行街主干道或支干道 )而非核心主力店的磁極點(diǎn)上 ,形成次級(jí)人流 ,與主要人流形成交叉 ,吸引購物者穿行整個(gè)商場 。景觀、天橋、步行街使“紫薇之家”與“紫薇 NALL”保持整體性 。我們?cè)诂F(xiàn)有設(shè)計(jì)稿件基礎(chǔ)上 ,在建筑設(shè)計(jì)方面作如下建議。 強(qiáng)調(diào)“紫薇之家”建材組團(tuán)顛覆傳統(tǒng)業(yè)態(tài)堆碼式、開敞式陳列為主的展示模式 ,導(dǎo)入實(shí)景印象展示廳的全新模式。 開發(fā)商以優(yōu)惠的條件招睞這些店鋪 ,雖然犧牲一部分收益 ,但卻節(jié)省了宣傳費(fèi)用 。 3F 服務(wù)中心 紫薇大賣場辦公室、供應(yīng)鏈聯(lián)盟商辦公室、多功能大廳會(huì)議室、多功能小廳會(huì)議室 ,辦公區(qū)域提供酒店寫字間式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。與家居組團(tuán)共同打造家居、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體” 跨行業(yè)聯(lián)合的經(jīng)營模式。 DIY 雅趣 與其他家居小飾品相融合的以“ DIY”為主題的展區(qū)和互動(dòng)體驗(yàn)區(qū)。 未來之光 與室內(nèi)特色景觀步行街相結(jié)合 ,做未來家居商品發(fā)展趨勢的“概念家居商品”展示 ,與世界家居文明發(fā)展史的展示融為一體?！疤厣闶凵痰辍钡闹黧w功能則考慮為整合港式特色名店 ,打造綜合業(yè)態(tài)型的港式“室內(nèi)商業(yè)街區(qū)”。 及時(shí)提供最新行業(yè)市場資訊 ,引導(dǎo)場內(nèi)的經(jīng)營品類向需求量最旺盛的產(chǎn)品方向發(fā)展。 服務(wù)專業(yè) ,提供完善的配套服務(wù) ,杜絕亂收費(fèi)。 該場所能提