【正文】 年投資回報率 :8%投資收益 (根據(jù)下表中對 50?商鋪的投資回報分析 ,本項目能夠保證提供給投資者 8%的收益率水平 ) 50 平方米商鋪投資回報收益表 商鋪價位 產(chǎn)權銷售價 租金水平 年收益率 投資回收期 備注 單價 (元 /?) 總價 (元 ) 單位租金 (元 /月 /?) 年租金 (元 /年 ) 最低價 4000 202100 25 15000 % 14 年 平均價 5000 250000 39 23400 9% 11 年 不含辦公層 最高價 6000 300000 60 36000 12% 9 年 ???? 招商的選擇標準 ???? ① 承租戶的選擇須保證租金的來源 開發(fā)商的目標是選擇合適的零售商 ,能夠獲取足夠的 ,穩(wěn)定的租金收益。 ???? 項目租售的前提條件 ???? ① 明確經(jīng)營目標 為了保證招商目標能夠成功地實現(xiàn) ,因而在實施招商之前首先需要在投資回報經(jīng)濟分析的基礎上確定“紫薇之家”短、中、長期的經(jīng)營目標。如人口密集度、人口結構、日均人流量、消費能力、消費結構、商業(yè)設施網(wǎng)點數(shù)及結構、配套設施結構等。 中庭建設熱帶雨林風格景觀 ,與熱帶雨林水景觀休閑吧相連接 ,作為其南端終點 。 部分休閑區(qū)供消費者免費休憩 ,部分可租賃給商家進行小型快餐、飲料等的營利性經(jīng)營 。 現(xiàn)場小舞臺 ,專人現(xiàn)場演奏 /演唱 ,符合目標消費者對情調(diào)的需求 ,不僅吸引人流 ,也可成為一個家居廣場的休閑吧 ,作為商 家與重要客戶的洽談場所 ,輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功 。其中兩層樓的特色商鋪區(qū)由二條室內(nèi)步行街貫穿 。 另考慮到西萬路高新 企業(yè)集群一方人流到達的問題 ,建議設地下通道 ,通道設兩處出口 ,一處位于“紫薇之家” 1F,一處位于外廣場 (此處出口應注意與外部景觀的融合 ,建議使之成為景觀的一部分 )。所以 ,“紫薇 之家”的人流和消費客流 ,需要依靠一些獨特的元素 /功能進行引導。 2F 家裝總動員 其他各類建材展區(qū)。 3F 柔一族 以布藝家具、窗簾、桌布、地毯等紡織類家居商品為主的特色展區(qū)。 “紫薇之家”業(yè)態(tài)功能定位及主題構思 “紫薇之家”組團按照建筑規(guī)劃設計的區(qū)隔 ,可分為“家居廣場”、“建材廣場”、“特色零售 商店”三大板塊部分。在產(chǎn)品的組合上 ,應考慮到在客戶購買時產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的互動性。 缺乏一條直接貫穿建材廣場與家居廣場的步行街廊道 。 更細致、更周到的 VIP 服務 。 環(huán)境優(yōu)雅的中高檔時尚家居用品、建材等商品購物天堂 。 只有確立各階段的營銷目標 ,尤其是遠期目標之后 ,在營銷目標的指引下 ,才能進行有針對性的定位。 店鋪過于密集會造成整個賣場顯得擁擠、雜亂 。商業(yè)物業(yè)也需要根據(jù)其所處的地理位置、經(jīng)營范圍、服務的客戶類型和數(shù)量等諸多因素進行不同的定位。 :“紫薇之家”所擁有的休閑、娛樂等功能 ,是其他同類專業(yè)賣場所不具備的 。 本方案即對“紫薇 MALL”中的一部分 ,也是整個“紫薇 MALL”開發(fā)的前奏 ?? “紫薇之家” ,在營銷策略方面提出中肯、合理的建議 ,作為該板塊在招商、銷售、管理等方面的策略指導。特色零售商店緊靠西萬公路主干道 ,形成沿街帶狀結構布局 ,而家居廣場和建材廣場則位于沿街零售商店的后面 ,各自呈不規(guī)則矩形結構 ,靠一條由丈八東路轉入的新建道路旁邊。同時 ,周邊區(qū)域也缺乏大型的零售機構 。因此 ,進一步來看商鋪租賃或銷售收益部分 ,在營業(yè)面積固定的前提下 ,其又可能產(chǎn)生 2 種增加收益的方式 : 以“實現(xiàn)營業(yè)面積最大可租、可售性”為目標 ,盡可能多地增加可出租或銷售的商鋪經(jīng)營面積 ,達到獲取更多租金或銷售收益的目的。 缺點 : 在以形象、環(huán)境、檔次的營造來抬高單 位租金時 ,其抬高的額度仍具有有限性和不確定性 。值得注意的是品牌優(yōu)勢、經(jīng)營模式優(yōu)勢和輔助功能優(yōu)勢 : 品牌優(yōu)勢是 天然的差異化 。 招商客戶定位 無限商機誘惑下的投資者 /經(jīng)營者 、建材知名品牌西安地區(qū)總代理 。因此 ,未來的經(jīng)營過程中 ,在一定程度上前者需要依靠后者來拉動賣場的人氣。 服務的細致、周到與否 ,是其比較關鍵的因素 。 收費合理、質(zhì)量良好的物業(yè)管理服務。 倉庫、室內(nèi)停車位。 建材廣場 鑒于建材商品的特殊性和以批發(fā)為主的特點 ,以及周邊地塊今后的發(fā)展方向。 以香港名人 ,尤其是知名藝人自開店為主力店的組成 ,可以發(fā)揮以下的效果 : 店鋪的經(jīng)營者本身就是一個巨大的噱頭 。 “香港名店廊”的稱呼簡單明了、 清晰地向消費者告知了組團所經(jīng)營商品的性質(zhì) ,具有上口、易記憶的特點。我們在對各商鋪位置布局進行規(guī)劃時 ,應充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點”對組織人流所發(fā)揮的作用。步行街景觀設計的具體為 : 組團 主題 景觀內(nèi)容 家居廣場 休閑 amp。 “建材精品印象館” 個性家裝實景體驗區(qū) : 中央步行街提供場地由商家進行個性家裝風格、效果實景展示 。 以此展現(xiàn)港島濃郁的商業(yè)人文風情 。 店鋪門口的燈箱廣告位是有效的補充 。 公用分攤面積 一般來說 ,商鋪的公攤面積占建筑面積的 30%40%,有的甚至超過 50%。 分析商業(yè)物業(yè)銷售的主要目標客戶 ,結合本項目 60%的產(chǎn)權銷售 ,我們認為 Shopping Mall 在管理上的精髓就體現(xiàn)于“統(tǒng)一性” ,本項目在產(chǎn)權分割后的經(jīng)營管理也將直接影響到“紫薇之家”長期而持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展。開發(fā)商對于“紫薇之家”的招商 ,最終看重的是如何更快地使所投入資金迅速回籠 ,以及持續(xù)經(jīng)營所帶來的長期利潤增長。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取的投資方式主要有兩種 :一種是擁有較雄厚的經(jīng)濟實力的專業(yè)商業(yè)物業(yè)投資者 ,通常會做大型商鋪交易 ,即購買一些商鋪的產(chǎn)權或經(jīng)營權 ,然后分租給各個經(jīng)營商 ,不以經(jīng)營為主 。 商鋪的經(jīng)營出租 商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。 賣場入口處設顯示屏 1?2 塊 ,作為廣告位 。 仿照藍本 ,打造一條實景步行街 ,街道的布置和店鋪風格都需和藍本基本一致 。 在 2 樓設置如星巴克、狼群派克等知名特色咖啡館 ,憑借其魅力吸引人流 。步行街搭建透明玻璃拱廊天頂 ,采取自然光 ,首層以上以架空橋廊實現(xiàn) 互連 。 尖角及鋸齒形外觀通常意味“危險”和“不舒服” ,順暢、弧型的造型通常被用以鼓勵 ,吸引消費 ,且后者空間利用率大于前者 ,建議外觀方面重新考慮尖角造型 。同時也導入與建材組團同樣的印象館展示模式 ,與其一道傳播“展示無處不在”的理念?？梢粤汴P稅為賣點 ,訴求“更便宜的香港名牌”來吸引客源 。 2. 即使主力店堅持自成一派 ,如此的功能區(qū)域設置也可部分抵消主力店對其他商 鋪的間接競爭 。通過科學的區(qū)分與導購 ,使消費者在體驗穿越時空般的家居文化的同時 ,也可以直奔主題 ,找到至愛 ,輕松地實 現(xiàn)家居風格一體化、家居高品位的夢想。 軟件服務新 ?? 擁有專門的物流中心 ,為客戶提供有償?shù)奈锪鞣铡?講求生活品味的該群體對“一站式購物”的要求 ,較中低收入人群更加迫切 。 依照消費者購買行為分析 :在上述四大業(yè)態(tài)中 ,家居用品和建材產(chǎn)品的消費者購買行為屬于“特定目的的計劃性消費” ,即消費者在產(chǎn)生購買家居用品或建材的需求時 (如 :住宅裝修、喬遷新居等 ),才會前往銷售場所購買 。 建材廣場 中高收入家庭 。 輔助功能優(yōu)勢 :“紫薇之家”所擁有的休閑、娛樂等功能 ,是其他同類競爭業(yè)態(tài)所不具備的 。 賣場整體形象、檔次的提升 ,為抬高租金單價帶來了可能性 。 物業(yè)管理經(jīng)營收益 ,如 :停車場收入、商業(yè)促銷活動的場地出租收益等 。 :在西安的建設規(guī)劃中 ,本項目所在的南郊正逐步發(fā)展成住宅小區(qū)建設的重點區(qū)域 ,并且隨著建設的不斷深入 ,南郊新建住宅和人口數(shù)量也在不斷使市場容量增大 。該地塊位于整個“紫薇 MALL”的南部地區(qū) ,由丈八公路分隔 ,毗鄰“紫薇 MALL”營銷中心 ,是“紫 薇 MALL”最早投入建設和使用的一期組團項目。西鄰前往長安科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要干道 ??西萬公路和規(guī)劃中的高新區(qū)第三期發(fā)展用地 。 :由市區(qū)至項目所在地交通運力不甚發(fā)達 ,其位置在易達性方面存在一定的問題 ,從而會限制到項目初期的發(fā)展 。 任何品牌的定位都不應該是簡單隨意的概念羅列 ,而應該是在對品牌及其實體的深入分析之后規(guī)避劣勢、發(fā)揮優(yōu)勢并升華的差異化 ,并具有充實的內(nèi)涵及相對應的使用功能作為支撐。 由上述原因帶來了賣場檔次甚至品牌形象的降低 ,而很多名牌商品 ,尤其是國外知名品牌 ,在選擇經(jīng)營場所時 ,通常會考慮賣場的品牌形象、發(fā)展方向是否與本品的品牌形象相符 ,這樣很可能造成對名品招商 的障礙 。 品牌優(yōu)勢 :“紫薇”在西安市場擁有強大的品牌優(yōu)勢 ,以及所開發(fā)物業(yè)在消費者心目中建立的較高美譽度 。 年齡在 25?55 之間 。依據(jù)“紫薇之家”的品牌定位 ,相應的功能定位必須與品牌定位相符 ,同時應當遵循以下原則 : 迎合目標消費群喜好的 原則 。 建筑的整體設計風格趨于平淡 ,起不到建筑設計的地標性效果 。 管理者專業(yè) ,引入專業(yè)的經(jīng)營管理機構