【正文】 ,建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制 ,防止假冒偽劣和競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序。 本項(xiàng)目之“家居廣場(chǎng)”和“建材廣場(chǎng)”兩部分的主體功能應(yīng)充分考慮到集家具、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)模式 ,融展覽、展示、設(shè)計(jì)、銷售于一體的營(yíng)銷新模式 。 流光異彩 以金屬、玻璃材質(zhì)的家具為主的特色展區(qū)。 休閑商務(wù) 商務(wù)咖啡 /中西餐館、商務(wù)茶樓 ,作為商務(wù)辦公的配套設(shè)施。自己造家” “建材精品一網(wǎng)打盡” “原汁原味港島名店中心”核心點(diǎn)確立 至此 ,我們根據(jù)對(duì)“紫薇之家”的定位及定位的內(nèi)涵 ,根據(jù) USP 的主張 ,在打造一些特色主題之后 ,營(yíng)造相應(yīng)的核心點(diǎn)予以支撐 : 一、組團(tuán)主題名稱建議 鑒于“紫薇之家”現(xiàn)有組團(tuán)名稱“建材廣場(chǎng)”、“家居廣場(chǎng)”、“特色零售商店”存在過(guò)于平凡、記憶度低等問(wèn)題 ,與賣場(chǎng)品牌形象不太相符 ,為更貼切地表現(xiàn)組團(tuán)特色 ,我們認(rèn)為應(yīng)對(duì)組團(tuán)主題名稱進(jìn)行調(diào)整并作出建議如下 : “建材 廣場(chǎng)”調(diào)整為“建材精品印象館” 。并且該步行街也將與后期的“紫薇 MALL”建立整體動(dòng)線聯(lián)系 。一條南北走向 ,天頂為玻璃拱廊的室內(nèi)步行街貫穿于建材超市和家居廣場(chǎng)中部 ,在建材的 2?3 層樓、家居廣場(chǎng)的 2?5 層樓的步行街區(qū)域 ,建議采取橋廊設(shè)計(jì)使各平層間達(dá)到互通 ,不要影響首層中央步行 街的采光效果。 休閑吧使用的桌椅等家具均使用賣場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的商品 ,并以一定的方式對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行告知 ,使休閑吧也具備大展示場(chǎng)的功效 。 娛樂店鋪 : 2 樓的特色陶 /布吧可以為消費(fèi)者提供休憩、陶藝制作、布藝制作等項(xiàng)目 ,參與性強(qiáng) 。 因?yàn)槿嗽煜骱蜔釒в炅炙坝^休閑吧連接 ,此處建大水池并在水池上方搭建舞臺(tái) 。 投資的商鋪是否具備長(zhǎng)期的升值潛力 商鋪的投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程 ,它一般不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。自營(yíng) :持續(xù)的利潤(rùn)體現(xiàn) )的經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式 ,即 :“ 622”的開發(fā)模式 ,60%的產(chǎn)權(quán)銷售 (保本 )、 20%的概念店 (招睞 )、 20%的自營(yíng) (盈利 )。 ② 保證商品種類、品牌的完整性 商品種類、品牌的完備 ,可使購(gòu)物者能夠比較方便地進(jìn)行款式、質(zhì)量、價(jià)格的比較。 返租經(jīng)營(yíng)政策 : 期望目的 :通過(guò)返租經(jīng)營(yíng) ,提高產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售競(jìng)爭(zhēng)力 ,調(diào)動(dòng)投資者的投資熱情 ,為中小型投資商的商鋪投資提供購(gòu)買商鋪的噱頭 。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí) ,意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過(guò)時(shí) ,將使項(xiàng)目的銷售陷入困境。 這樣的方式可以達(dá)到“展示無(wú)處不在”的效果 ,充分發(fā)揮“啟發(fā)式營(yíng)銷”的效力 。前期可免費(fèi)提供場(chǎng)地供商家使用 ,待后期形成較穩(wěn)定的人流之后 ,收取場(chǎng)地費(fèi)用 。 在初期建議免費(fèi)提供給商家使用 ,待形成較穩(wěn)定的特色后收費(fèi) 。 貫穿組團(tuán)的人造溪流 ,溪流上方鋪設(shè)強(qiáng)化玻璃地板 ,作為休閑吧地板 。建議在家居和建材組團(tuán) ,采用 多層次步行街的設(shè)計(jì) ,有效組織人員流動(dòng)。 將圓形的中廳移至兩面端頭以突出強(qiáng)調(diào) 。 整體規(guī)劃布局建議 鑒于“建材廣場(chǎng)”作為貴公司物流體系的環(huán)節(jié) , 建議貴司考慮將“家居廣場(chǎng)”組團(tuán)與“建材廣 場(chǎng)”組團(tuán)在建筑規(guī)劃上對(duì)調(diào) ,使“家居廣場(chǎng)” 組團(tuán)更靠近丈八公路 ,增加人流。 家清源 以展示衛(wèi)浴潔具專區(qū)為主 。二者與“未來(lái)之光”遙相呼應(yīng)。因此 ,我們將“紫薇之家”的品牌形象及功能定位為集主題購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、景觀于一體 ,時(shí)尚家居、建材產(chǎn)品的購(gòu)物公園。 相關(guān)商品與服務(wù)的“一站式”專業(yè)賣場(chǎng)。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)存在的問(wèn)題 在對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)稿進(jìn)行分析的過(guò)程中 ,發(fā)現(xiàn)存在以下幾方面的問(wèn)題 : 中廳的位置不利于達(dá)到宣傳和吸納人流的作用 。 3 紫薇居家購(gòu)物公園 “紫薇”品牌襯托 ,“居家”簡(jiǎn)言的樸實(shí)風(fēng)格 ,“購(gòu)物公園”突出購(gòu)物場(chǎng)所的娛樂休閑性。 “紫薇之家”品牌定位及內(nèi)涵 依照上述分析 ,我們認(rèn)為“紫薇之家”應(yīng)當(dāng)定位為 : 名 稱 定 位 內(nèi)涵 品牌定位 全新的家居、建 材購(gòu)買模式的倡導(dǎo)者 現(xiàn)代家居文化的傳播者 西安及周邊區(qū)域市場(chǎng)家居、建材專業(yè)賣場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)品牌 。 中期目標(biāo)推廣 /銷售 聚集消費(fèi)者人氣 ,抬高賣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值。在沒有完成招商目標(biāo)后 ,資金無(wú)法回籠 。 :位于西安市北部的大明宮建材市場(chǎng)的建筑面積為 42 萬(wàn)平方米 ,目前正在興建二期 ,而且采用了大賣場(chǎng)的形式 ,加上西安市最早開業(yè)的太華路建材市場(chǎng) ,令城北地區(qū)成為最為重要的建材市場(chǎng)聚集地 ,具有較強(qiáng)的市場(chǎng)先入優(yōu)勢(shì) 。 :“紫薇”自身便是建材、家居產(chǎn)品的大宗采購(gòu)者 ,與建材、家居產(chǎn)品企業(yè) /商家有著良好的合作關(guān) 系 ,具有較強(qiáng)的影響號(hào)召力 。 就開發(fā)面積在 20 萬(wàn)平方米以上的 SHOPPING MALL 而言 ,無(wú)論項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、招商以及管理等 ,都是一個(gè)現(xiàn)實(shí)而艱苦的過(guò)程。 家居廣場(chǎng)樓高 5 層 (地下 1 層 ),建材廣場(chǎng)樓高 3 層 ,沿街零售商店樓高 2層 ,整個(gè)建筑物呈南高北低的走勢(shì)。 :南二環(huán)一帶的中高檔餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá) ,這在一定的程度擬制了本項(xiàng)目在此方面的發(fā)展空間 。(這必須以全部或絕大多數(shù)店鋪能成功出租或出售為前提。 通過(guò)對(duì)上述兩種方式的分析 ,我們建議采取第 2 種方式 ,優(yōu)化賣場(chǎng)景觀環(huán)境 ,提高賣場(chǎng)整體形象 ,確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 輔助功能的優(yōu)勢(shì)屬于產(chǎn)品附加值范疇 ,而這恰恰是最容易形成差異化的領(lǐng)域 。 “宜佳”、“百安居”、“特力和樂 HOLA”等國(guó)際知名家居、建材 銷售商 。如果僅僅只是單純地按照業(yè)態(tài)和商品品類進(jìn)行功能劃分 ,很可能造成這樣的情況 : 賣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上 ,顯得比較突兀、 不和諧 。 該場(chǎng)所能提供的附加服務(wù)越多 ,對(duì)其吸引力越大 。 及時(shí)提供最新行業(yè)市場(chǎng)資訊 ,引導(dǎo)場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)品類向需求量最旺盛的產(chǎn)品方向發(fā)展。 未來(lái)之光 與室內(nèi)特色景觀步行街相結(jié)合 ,做未來(lái)家居商品發(fā)展趨勢(shì)的“概念家居商品”展示 ,與世界家居文明發(fā)展史的展示融為一體。與家居組團(tuán)共同打造家居、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體” 跨行業(yè)聯(lián)合的經(jīng)營(yíng)模式。 開發(fā)商以優(yōu)惠的條件招睞這些店鋪 ,雖然犧牲一部分收益 ,但卻節(jié)省了宣傳費(fèi)用 。我們?cè)诂F(xiàn)有設(shè)計(jì)稿件基礎(chǔ)上 ,在建筑設(shè)計(jì)方面作如下建議。半主力店或?qū)Ｙu店的位置可考慮安排在主要人流路線 (如步行街主干道或支干道 )而非核心主力店的磁極點(diǎn)上 ,形成次級(jí)人流 ,與主要人流形成交叉 ,吸引購(gòu)物者穿行整個(gè)商場(chǎng) 。體驗(yàn) 個(gè)性家裝實(shí)景體驗(yàn) ,休閑娛樂設(shè)施 香港名店廊 特色商品下的港島風(fēng)情 實(shí)景打造的港味風(fēng)情步行街 以上主題的設(shè)計(jì)是基于目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理、行為特點(diǎn) ,以及在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中實(shí)用性的考慮而形成的 ,具有相當(dāng)?shù)目尚行?: “溫馨 ?家天下” 熱帶雨林水景觀休閑吧 : 由于“紫薇之家”的目標(biāo)消費(fèi)群是定位于中高 收入、講求較高生活質(zhì)量和格調(diào)的消費(fèi)群 ,而該類消費(fèi)者往往比較排斥嘈雜、人多的購(gòu)物環(huán)境 ,喜歡在悠閑、輕松、安靜的環(huán)境中購(gòu)物。 各個(gè)實(shí)景板塊之間留通道 ,消費(fèi)者在不損壞物品的前提下 ,可自由穿行體驗(yàn)區(qū) ,零距離感受 。 建材組團(tuán)的中庭 由于該中庭在調(diào)整之后 ,會(huì)面向主干道 ,因此建議以強(qiáng)化其展示功能為主要目標(biāo) 。在醒目位置設(shè)銅牌 ,標(biāo)注材料的材質(zhì)、品牌、優(yōu)點(diǎn)和店鋪位置等信息 ,形成最直觀 的感官體驗(yàn) 。 返租承諾 從表面上看 ,返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益 ,但事實(shí)并非如此 ,很多開發(fā)商給出的承諾往往無(wú)法承兌 ,許多投 資者對(duì)此也失去信心。 模式 租售比例 經(jīng)營(yíng)策略 營(yíng)業(yè)總面積 可租售面積 達(dá)成目的 產(chǎn)權(quán) 商鋪銷售 60% 返租經(jīng)營(yíng) 129013? 產(chǎn)權(quán)銷售 不含公攤 30% 公攤 ? 資金迅速回籠 ,保證流動(dòng)資金的充足 ,為二期開發(fā)做準(zhǔn)備。 ③ 保證購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多樣性與綜合性 本項(xiàng)目中要應(yīng)充分考慮融入娛樂、休閑性項(xiàng)目 ,將“專業(yè)產(chǎn)品賣場(chǎng)”與其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)結(jié)合 ,使其在人流、客流上達(dá)到互為補(bǔ)充的目的 ,變單純的“特定目的的計(jì)劃消費(fèi)”為“ 啟發(fā)式消費(fèi)”行為。自營(yíng) :持續(xù)的利潤(rùn)體現(xiàn) )的經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式 ,即 :“ 622”的開發(fā)模式 ,60%的產(chǎn)權(quán)銷售 (保本 )、 20%的概念店 (招睞 )、 20%的自營(yíng) (盈利 )。 商鋪投資是否具有高回報(bào)率 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來(lái) ,投資商鋪利潤(rùn)率高 ,通常商鋪的投資回報(bào)率為 6%至 12%,有的甚至達(dá)到 15%以上。 廣告位的建議 : 盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位 。 此類設(shè)施也能起到一定的吸引人流的作用 。 餐飲、娛樂店鋪 : 引進(jìn)各類主力店 ,依靠主力店自身的特色和號(hào)召力吸引人流。 柱距與商鋪單元面寬有著直接的關(guān)系 ,因此根據(jù)本項(xiàng)目的柱距標(biāo)準(zhǔn) 15m15m,我們將商鋪的開間、進(jìn)深、面積劃分為如下標(biāo)準(zhǔn) :開間 進(jìn)深 面積 開間 進(jìn)深 面積 5 m 10 m 50? m 15 m ? 15 m 75? m ? 20 m 100?30 m 225? 15 m 30 m 450?45 m 675?60 m 900? : 商鋪展示效果 :賣場(chǎng)店鋪采用全透明化展示功能設(shè)計(jì) ,店鋪的格局設(shè)計(jì)應(yīng)以適合展示為目的 ,導(dǎo)入“天天展銷會(huì)”的理念 。建議在入口處外立面設(shè)置大型液晶顯示