【正文】 為消費(fèi)者提供一次滿足購(gòu)物的服務(wù)。 40%公攤 ? 50%公攤 ?含公攤 ? 主力店的招睞 20% 前期免租、低租金額度等優(yōu)惠政策 129013? 主力店租賃 ? 核心主力店的招睞 ,吸引人流、客流 ,做熱項(xiàng)目地域商業(yè)氛圍 ,以期提高租金與售價(jià)水平。 ???? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式 ???? 針對(duì)“紫薇之家” (甚至整個(gè)紫薇 MALL)考慮到資金迅速回籠和長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)的 前提 ,敝司提出“產(chǎn)權(quán)與自營(yíng)相結(jié)合” (產(chǎn)權(quán)式 :資金回籠快 。 貸款風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。因此 ,投資者在選擇商鋪位置時(shí)比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。 在休閑區(qū)域 ,全部使用家居賣場(chǎng)內(nèi)商品 ,并在商品旁說明商品特點(diǎn)、品牌和店鋪位置等 。 如此設(shè)計(jì)可在 2 組團(tuán)之間起到引導(dǎo)人流、承上啟下的功效 。 中庭搭建造型新穎的大型舞臺(tái) ,做促銷、表演之用 。 附屬娛樂設(shè)施 : 在步行街設(shè)置如 :彩色貼紙自助照相機(jī)、投幣唱機(jī)等小娛樂設(shè)施 。 也可搭配國(guó)內(nèi)外家裝發(fā)展歷程和 經(jīng)典家裝范例的介紹和展示 。 該區(qū)域可考慮向參與展示的商家收取費(fèi)用 。因此景觀的設(shè)置比較重要并應(yīng)給其留出足夠的休憩空間 。因此 ,在作平面規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí) ,應(yīng)把握好“多用途的結(jié)構(gòu)”這一原則。其它休閑娛樂配套店 ,作為重要功能補(bǔ)充 ,可將其安置于步行街中部相對(duì)獨(dú)立的位置 ,減緩購(gòu)物者購(gòu)物過程中的疲勞穿行。 考慮在外立面向客戶提供一定的廣告位 ,增強(qiáng)商業(yè)氣氛和增加收益 。 主體建筑建議 : 賣場(chǎng)的私家車停車場(chǎng)移至賣場(chǎng)后面 ,BUS、 TAXI 停車場(chǎng)置于賣場(chǎng)前面廣場(chǎng) ,以解決組團(tuán)之間交通重復(fù)和廣場(chǎng)擁擠的問題 ,最大限度合理分配空間 。即迎合了消費(fèi)者購(gòu)買建材“看效果”的心理 ,寬敞大氣的各個(gè)展示廳又能彰顯投資者不同凡響的品鑒能力。 其它香港特色名品及服務(wù)提供。 特色商鋪 以香港“購(gòu)物天堂”的商業(yè)風(fēng)情為背景 ,打造原汁原味的港島室內(nèi)商業(yè)步行街 ,建議本項(xiàng)目室內(nèi)步行街可參照香港某一室內(nèi)商業(yè)步行街實(shí)景打造。 “建材廣場(chǎng)”將作為整個(gè)“紫薇供應(yīng)鏈聯(lián)盟”體系中展覽廳和交易辦公功能平臺(tái)而存在 ,“展覽廳”仍以賣場(chǎng)模式出現(xiàn) ,具備精品展示、批發(fā)交易和零售功能。 4F 食通天 餐飲主力店、景觀。 2F 古風(fēng)古韻 以仿明清風(fēng)格的中式家具為主的特色展區(qū)。 在“紫薇之家”的業(yè)態(tài)功能定位方面 ,鑒于“紫薇之家” (尤其家居組團(tuán) )在銷售 /展示的商品品類、功能、品牌上的多樣性 ,我們認(rèn)為簡(jiǎn)單劃一的劃分標(biāo)準(zhǔn)顯然不能很好地實(shí)現(xiàn)展示和 人流動(dòng)線疏導(dǎo)的目標(biāo) ,因此我們建議考慮按商品的品類、品牌、功能、風(fēng)格等不同劃分標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地綜合 ,設(shè)定科學(xué)合理的劃分標(biāo)準(zhǔn)?！疤亍? 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品特色化 ??在招商時(shí) ,強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)商品檔次 (以國(guó)內(nèi)外知名品牌店或經(jīng)營(yíng)商為主 )的同時(shí) ,更應(yīng) 著眼于引入一些尚未進(jìn)入西安市場(chǎng)的名牌商家。 “新” 經(jīng)營(yíng)理念新 ?? 經(jīng)營(yíng)思路是即要體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)主體的“一站式” ,又要融入休閑購(gòu)物的“公園化”。 由此可見 ,針對(duì)該部分消費(fèi)群的需求 ,我們建議投其所好 ,在環(huán)境和輔助功能方面下工夫。 因此 ,在進(jìn)行設(shè)計(jì)概念定位時(shí)不應(yīng)拘泥于現(xiàn)有設(shè)計(jì)稿 ,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效的改進(jìn)。 人流、客流偏向“非特定目的消費(fèi)”行為一方的流動(dòng) ,仍然不能起到拉動(dòng)賣場(chǎng)整體人氣的作用 。 各功能區(qū)相融合的原則 。 組團(tuán)品牌名稱建議 根據(jù)“紫薇之家”的品牌主題定位 ,就其組團(tuán)名稱作如下建議 : 序號(hào) 品牌名建議 理由評(píng)述 1 紫薇美家購(gòu)物公園 “紫薇”品牌襯托 ,“美家”寓意美化家園 ,“購(gòu)物公園”突出購(gòu)物場(chǎng)所娛樂休閑性。 講求生活的品質(zhì)和格調(diào) 。 另外 ,招商引入西安市場(chǎng)尚缺的名牌產(chǎn)品或精品主力店形成的差異化 。 資金鏈優(yōu)勢(shì) :“紫薇”強(qiáng)大的資源足以支撐起項(xiàng)目的開發(fā)和長(zhǎng)期發(fā)展 。 確立“紫薇之家”的各階段營(yíng)銷目標(biāo)是進(jìn)行定位的先決條件 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特性 ,“紫薇之家”的營(yíng)銷目標(biāo)應(yīng)分為 :短期目標(biāo)、中期目標(biāo)、遠(yuǎn)期目標(biāo)三個(gè)階段 ,三個(gè)階段相對(duì)應(yīng)的目標(biāo)也不盡相同。 犧牲一定的營(yíng)業(yè)面積 ,用于店鋪環(huán)境、格調(diào)建設(shè) ,提高店鋪的整體檔次 ,從而據(jù)此提高租金來(lái)獲取更多的收益。 ) 在一定程度上可以增加商品經(jīng)營(yíng)的種類 。 “質(zhì)量”與“數(shù)量”的選擇 投資的最終目的就是實(shí)現(xiàn)收益最大化 ,但獲取收益的方式及途徑是多種多樣的 ,“紫薇之家”的收益主要來(lái)源于以下 4 個(gè)方面 : 可營(yíng)業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取的租金與銷售收益 。 :西安的八個(gè)大型家具市場(chǎng)中 ,有五個(gè)位于本項(xiàng)目周邊五公里的范圍之內(nèi) ,本項(xiàng)目面臨直接競(jìng)爭(zhēng) 。 :開發(fā)商缺乏大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 。 紫薇之家基地位置圖 ???? 項(xiàng)目 SWOT 分析 ???? 優(yōu) 勢(shì) 劣 勢(shì) :“紫薇”在西安市場(chǎng)擁有強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì) ,其所開發(fā)物業(yè)在西安消費(fèi)者心目中已建立的較高的美譽(yù)度 。東面的大部分則仍是未開發(fā)的郊區(qū)地段。紫薇 MALL 營(yíng)銷可行性分析報(bào)告書 目 錄 前言???????????????????????????????????????? 4 項(xiàng)目簡(jiǎn)介?????????????????????????????????????? 5 項(xiàng)目 SWOT 分析 ??????????????????????????????????? 7 紫薇之家品牌形象及功能定位策略 項(xiàng) 目 品 牌 及 功 能 定位????????????????????????????????? 9 特 色 主 題 概 念 設(shè) 計(jì) 與 核 心 點(diǎn) 的 營(yíng)造 ?????????????????????????? 32 紫薇之家租售招商策略 商 鋪 投 資 的 關(guān) 注 因素 ???????????????????????????????? 48 項(xiàng) 目 租 售 的 前 提 條件 ???????????????????????????????? 51 項(xiàng) 目 經(jīng) 營(yíng) 開 發(fā) 模式 ?????????????????????????????????52 招 商 的 選 擇 標(biāo)準(zhǔn) ?????????????????????????????????? 55 招商策略 ???????????????????????????? ????????? 56 紫薇之家推盤期廣告及推廣活動(dòng)策略 總 體 推 廣 思 路 建議 ?????????????????????????????????75 推 盤 期 推 廣 目 標(biāo) 建議 ???????????????????????????????? 76 目標(biāo)受眾分析 ??????????????????????????????????? 77 推 廣 主 題 訴 求點(diǎn) ?????????????????????????????????? 84 推廣媒介組合 ??????????????????????????????????? 85 推廣 計(jì)劃建議 ??????????????????????????????????? 86 推 廣 計(jì) 劃 執(zhí) 行 時(shí) 間 及 費(fèi) 用 建議 ???????????????????????????? 87 廣 告 及 推 廣 活 動(dòng) 建議 ???????????????????????????????? 88 廣 告 效 果 評(píng) 估 及 反 饋 系 統(tǒng) 的 建議??????????????????????????? 105 紫薇之家租售渠道組合 渠道組合建議??????????????????????????????????? 113 營(yíng)銷中心建議???????????????? ??????????????????? 115 營(yíng) 銷 中 心 功 能 定位?????????????????????????????????117 七大設(shè)計(jì)原則??????????????????????????????????? 119 建 筑 外 部 設(shè) 計(jì) 思路?????????????????????????????????120 內(nèi) 部 設(shè) 計(jì) 及 功 能 區(qū) 劃 布 局 思路???????????????????????????? 123 推盤期營(yíng)銷中心商業(yè)氣氛營(yíng)造及推廣促銷活動(dòng)的建議?????????????????? 133 ???? 前 言 ???? SHOPPING MALL(超級(jí)購(gòu)物中心 ),作為零售業(yè)中最復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式 ,近幾年成為中國(guó)零售業(yè)的開發(fā)熱點(diǎn) ,引起市場(chǎng)和媒體的極大關(guān)注。 “紫薇之家”組團(tuán)用地面積 83, 平方米 ,地上總建筑面積124, 平方米 ,包括有“家居廣場(chǎng)” (41, 平方米 )、“建材廣場(chǎng)”(18, 平方