【正文】 六室一廳，帶麻將機 豪華別墅 4880元 /棟 3800元 /棟 送標雙3 間，包吃、配專職服務員和廚房、附后花園和游泳池 。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 35 頁 共 47 頁 計算期內，項目收入預測見下表 ： 圖表 12 項目收入預測 表 （ 單位：萬元 ） 序號 項目 價格 (均價 ) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 1 門票 2 加權平均運營負荷 100元 /人 ? 原材料包括餐飲材料、賓館耗材等 ，參考 2020年和 2020年財務數(shù)據(jù) 。 ? 維護費用，按照參考 2020年和 2020年財務數(shù)據(jù)，以銷售收入的 3%為測算參數(shù) ? 銷售費用，旅游項目，營銷是關鍵，以銷售收入的 15%為 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 36 頁 共 47 頁 測算參數(shù)。 ? 投資回收期 （ Pt`） (含項目建設期 8 個月 )。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 40 頁 共 47 頁 、 項目 風險 與 清償 能力分 析 及 還貸計劃 通過項目市場調研與投資分析 ,本項目是個符合市場需求，而且投資回報率和財務內部收益率均較高 ,是一個回收期較短的好項目。期望在 2020 年 1 月前完成項目融資 。 可見 市場風險較小。本項目屬于國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵發(fā)展的項目，無政治政策風險。不但可以順利實施項目投資計劃，而且可以達到“雙贏”。 圖表 16 項目敏感性分析 表 敏感因素 投資利潤率 銷售利潤率 內部收益率 變動 成本下降 5% 11% 32% % 產(chǎn)品價格上升 5% 12% 34% % 正常情況下 10% 31% % 產(chǎn)品價格下降 5% 9% 27% % 變動 成本上升 5% 10% 29% % 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 39 頁 共 47 頁 圖表 17 項目敏感性分析圖 11%12%10%9%10%32%34%31%27%29%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%變動成本下降5 % 產(chǎn)品價格上升5 % 正常情況下 產(chǎn)品價格下降5 % 變動成本上升5 %投資利潤率 銷售利潤率 內部收益率 項目盈虧平衡分析 盈虧平衡點 BEP=固定成本247。 圖表 14 項目損益分析 （ 單位：萬元 ） 序號 項 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費用 4 營業(yè)外凈支出 5 其他收入 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后 利潤 9 公益金 10 可分配利潤 11 累計未分配利潤 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 37 頁 共 47 頁 圖表 15 現(xiàn)金流量分析 （ 單位：萬元 ） 項 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 生產(chǎn)負荷 一、現(xiàn)金流入 二、現(xiàn)金流出 支出 三、凈現(xiàn)金流量 四、累計凈現(xiàn)金流量 五、所得稅前凈現(xiàn)金流量 六、稅前累計凈現(xiàn)金流量 七、稅前財務凈現(xiàn)值 (10%) 八、稅后財務凈現(xiàn)值 (10%) 財務 指標 旅游項目 屬 大投入低成本運作項目，其財務數(shù)據(jù)較生產(chǎn) 型 企業(yè)有很大區(qū)別， 一般情況下，其 財務指標高于生產(chǎn)性項目。 ? 普通員工人均薪水按 1 萬元 /年，管理人員人均薪水按 3萬元 /年測算。天 30% 33% 35% 35% 35% 別墅 4 加權平均運營負荷 30元 /人 ? 餐飲 收入 加權平均數(shù)的估算，以 2020 和 2020 年 餐飲收入 財務 數(shù)據(jù) 為基數(shù)，測算游客就餐比例及人均消費，以人均消費 30元 /餐為測算參數(shù)。 保守估計 2020 至 2020年，分別接納 12萬、 、 、 萬人次， 年 增幅 10%。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 33 頁 共 47 頁 制依據(jù) ① 中國建材工業(yè)出版社《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實務全書》； ② 國家計委、建設部計投 [1993]530文《關于印發(fā)建設項目經(jīng)濟、經(jīng)濟評價與參數(shù)通知》； ③ 國家 農(nóng)副產(chǎn)品優(yōu)惠政策及相關規(guī)定 ； ④ 2020年 12月 31 日起實施的財務會計制度 ； ⑤ 項目收入、投資總額按本報告有關章節(jié)標準計算 ； ⑥ 預測分析基本原則： 謹慎性原則、 延續(xù)性原則 、 相關性原則 、 相似性原則 、 統(tǒng)計規(guī)律性原則 ； ⑦ 本項目計算期為 5 年 (含建設期 8個月 )。按此方案項目資金可以安排到位。 ④ 湖南省建委湘建（ 1999）價字第 296號文件規(guī)定（工程取費）。 二期項目于 2020年 5月 1日正式運營。 圖表 5 項目組織構架圖 項 項 項 項項項項項項項項項項項項項項項項項 項目 擴建全面營業(yè) 后，與公司其它業(yè)務一并由公司負責經(jīng)營管理，下設 9 個職能部門，組織構架如下圖： 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 28 頁 共 47 頁 圖表 6 企業(yè)未來組織構架圖 項 項 項項 項 項項項項項 項 項 項 項 項 項 項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項 勞動定員 本項目建成后，共需人員 120 人 ,其中管理人員 22 人。 公共設施 公共設施主要是綠化、道路、路燈、通訊管線、垃圾筒（箱）、景點標識等，要符合相關標準。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 26 頁 共 47 頁 景區(qū)主要道路不小于 4米，保證消防車輛的正常通行；盡頭式道路長不大于 200米，在盡端處設回車場。 ② 加強用水管理，搞好供水系統(tǒng)防滲、防漏。 ③ 供電設備采用節(jié)能安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。 節(jié)能 節(jié)電 為了減少低壓容器補償，項目擬采取下列措施： ① 采取低壓電容器補償，養(yǎng)活無功損耗。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 24 頁 共 47 頁 要嚴格遵守國家和湖南省各類環(huán)境保護條例、法規(guī)及方針政策，并建立健全內部的各種環(huán)境保護規(guī)章制度。 環(huán)境 保護 方案 在項目運營期間，為保證對環(huán)境造成的影響減到最小，建議采取以下保護措施。主要游線有： 某 起義舊址 —— 某 景區(qū) —— 杜甫墓 —— 福壽山國家風景名勝區(qū)； 大圍山國家 森林公園 —— 某 起義舊址 —— 某 景區(qū)； 岳陽樓 洞庭湖景區(qū) —— 屈子祠 —— 張谷英村 —— 某 景區(qū) —— 杜甫墓。對旅行社主要采取人員推銷和銷售激勵措施，建立起完善通暢的旅行社銷售網(wǎng)絡，促使旅行社開辟新線路。報紙宣傳主要宣傳景區(qū)自身的特色，盡量選擇在旅游版面宣傳，時間盡量選擇在周末時間投放。推銷自身旅游產(chǎn)品，宣傳景區(qū)知名度，借機組織、豐富、拓展自身在客源市場的銷售網(wǎng)絡。 圖表 4 目標市場營銷策略示意圖 制定相應營銷策略為產(chǎn)品作市場定位選擇目標市場市場細分實現(xiàn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)營銷目標營銷目標營銷策略： 4 P S （ 產(chǎn)品、價格、通路、促銷）組合策略；促銷包括：廣告（ AD ）、 銷售促進（ SP ）、 人員推銷、公共關系（ PR ）、 直效營銷整合策略的制定；廣告包括：廣告創(chuàng)意、媒介策略等。為了美化洲中心的山丘，在健身景觀道兩側的山地內大面積的種植竹林，充分營造洲中心“靜”的環(huán)境氛圍。 位于環(huán)江防護堤上，修建環(huán)江綠化帶， 設觀景亭、花架、休息長廊等設施，材質選用木制材質，顏色以深紅色為主。 濱水民俗表演廣場 位于現(xiàn)有魚塘旁，規(guī)劃面積 5000平方米，為方型臨水廣場，中間的表演空間為圓形，體現(xiàn)“天圓地方”的傳統(tǒng)觀念。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 19 頁 共 47 頁 農(nóng)家樂以“高起點、高標準”為原則，實行規(guī)范化的服務、管理，成 立農(nóng)家樂旅游協(xié)會，提供高品質、高品位的旅游產(chǎn)品，將景區(qū)內的農(nóng)家樂打造成岳陽市農(nóng)家樂基地。 2020年 10月以來，公園已經(jīng)建成或部分建成的項目有：園區(qū)基礎設施、盤石大酒店、垂釣中心、沙灘泳場、水上慢慢游、水上摩托艇、水上觀光游船、游泳池、網(wǎng)球場、沙灘排球場、跨江滑索等。旅游規(guī)劃核心以盤石村為規(guī)劃范圍，是發(fā)展旅游業(yè)的核心地域；生態(tài)控制環(huán)為盤石村村界向外擴充 200 米，面積為 平方公里的環(huán)狀生態(tài)控制區(qū)域。 ②主導因素原則 將規(guī)劃區(qū)域內資源分布集中的地塊作為能起主導作用的核心景區(qū)來開發(fā)，其他分區(qū)作為主導景區(qū)的輔助區(qū)，各區(qū)主題鮮明，功能互補，重點突出，層次分明。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 16 頁 共 47 頁 項目建設思路 基于項目原有基礎條件和市場需求分析 ,結合實際，確立重點：一是結合現(xiàn)有條件，以延伸現(xiàn)有游覽觀光景點發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)；二是結合省級龍頭企業(yè)區(qū)域環(huán)境美化，擴充和完善 休閑農(nóng)莊功能，增加參與性和互動性；三是結合農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)，拓展園區(qū)功能布局，發(fā)展成為環(huán)保基地和觀光休閑景點