【正文】 風(fēng) 險分析 項目風(fēng)險分為 政策風(fēng)險、 市場風(fēng)險與企業(yè)管理風(fēng)險等風(fēng)險。 ? 項目內(nèi)部收益率 (EIRR)=% 和盈虧平衡分析 項目敏感性分析 通過對產(chǎn)品價格、 變動 成本等因素進行敏感性分析，得知項目產(chǎn)品價格敏感性較強， 變動成本 次之，但總體來說，本項分析的兩個因素都不太敏感，由此可見本項目市場風(fēng)險較小 。 以銷售收入 12%為測算參數(shù)。（資料來自項目建設(shè)單位網(wǎng)站） ? 住宅收入 加權(quán)平均數(shù) 的估算 ，以 2020 和 2020 年 賓館及別墅收入 財務(wù) 數(shù)據(jù) 為基數(shù)，測算各類房間開房比例和預(yù)測未來 5年增長趨勢 ： 盤 石大酒店 收入 板塊 ，按人均 100元 /天 測算 ； 別墅收入 板塊 ，按人均 2400/天測算。經(jīng)營資產(chǎn)（含部分固定資產(chǎn)）主要是在經(jīng)營地投資，少數(shù)在自由土地上投資形成固定資產(chǎn)。 ② 湖南省建筑工程概算定額（ 2020年）及省安裝（ 1997年）定額及相關(guān)收費標準 . ③ 湖南省“ 99”定額（土建）。項目組下分設(shè)項目協(xié)調(diào) 組、營銷調(diào)研組、工程組、生產(chǎn)技術(shù)組和財務(wù)組。 消防措施 規(guī)劃地內(nèi)林地面積大，在防火災(zāi)方面，要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，在建筑設(shè)計、山林管理中應(yīng)采取防火措施以減少和防止火災(zāi)的發(fā)生；同時，在消防設(shè)施、消防制度、指揮組織和消防隊伍等方面都應(yīng)采取有效措施，以保證對火災(zāi)能及時發(fā)現(xiàn)，報警和有效的撲救。公共場所不使用白熾燈。定時對江中雜物進行處理，保證水體的清澈。 ⑦與 某 縣及周邊景區(qū)聯(lián)合營銷 目前 某 景區(qū)還處于起步階段，景區(qū)的知名度與美譽度不高，可以通過與周邊知名景區(qū)的游線組合，來提高其知名度。 ③報紙：報紙選擇《中國旅游報》、《三湘都市報》、《長沙晚 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 22 頁 共 47 頁 報》、《蕭湘晨報》、《岳陽晚報》等客源目標市場的報紙和旅游娛樂媒體。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 21 頁 共 47 頁 市場營銷重點圍繞目標市場展開，通過多種通道把景區(qū)的信息傳遞給目標市場群體， 同時在目標市場塑造知名度和美譽度，吸引目標市場群體到旅游目的地游玩。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 20 頁 共 47 頁 某 人文內(nèi)涵深厚，曾有杜甫留宿洲上，李宗仁指揮戰(zhàn)場舊址和單先麟抗日伏擊舊址等人文景觀，但目前在洲上無法找到具體舊址所在地，為了讓游客充分了解 某 ，規(guī)劃在 某 中心的山丘處建盤石人文館，將 某 的歷史文化展現(xiàn)給游客。首先對現(xiàn)有的農(nóng)家樂建筑進行統(tǒng)一規(guī)劃（外立面整治、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)改造等），針對 某 縣、汨羅市、岳陽市、長株潭、武漢市等城市居民周末休閑需求，開發(fā)具有當?shù)匚幕厣霓r(nóng)家樂旅游活動，主要為城市居民提供具有農(nóng)家特色的休閑項目，讓游客“做兩天農(nóng)民，過兩天農(nóng)家生活”，如吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家院、干農(nóng)家活、賞田園風(fēng)景等，滿足城市游客觀光、購買農(nóng)家產(chǎn)品、追求自由、健康的旅游需求，讓游人在藍天、白云、綠水、青山、農(nóng)田中徜徉，流連于綠色、生態(tài)的農(nóng)家生活中。 平 面布局主要方案 根據(jù) 某 景區(qū)的資源性質(zhì)、分布及開發(fā)現(xiàn)狀，以及對核心資源保護的需要，整個項目劃分為“一心、一環(huán)” 的空間格局，即旅游規(guī)劃核心和生態(tài)控制環(huán)。 岳陽地區(qū)唯一一家五星級休閑農(nóng)莊 —— 某 生態(tài)公園每年的接待人次都在 10 萬以上 ,隨著岳陽旅游事業(yè)的蓬勃發(fā)展和滿足人們對自然田野生活的向往性、對自然環(huán)境發(fā)展和保護認知的教育性、以及對動態(tài)生物生態(tài)活動和靜態(tài)農(nóng)村人文活動的娛樂性 ,預(yù)計項目在營銷策劃、品牌優(yōu)勢、資源優(yōu)勢下 ,接待人次將以每年 10%增長。人們在“黃金周”及雙休日將更多地選擇舒適、容易成行的近郊農(nóng)業(yè)休閑方式。張谷英村接待游客２ .１萬多人次。據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年底，我省具備一定規(guī)模的休閑農(nóng)莊有近 5000 家，年經(jīng)營收入超過 20 億元，直接從業(yè)人員 10 萬左右，接待休閑者近 2020 多萬人次，其中年經(jīng)營收入 50 萬元以上的有 800 多家。而本項目的開發(fā)，既可增加農(nóng)民收入，促進了農(nóng)業(yè)發(fā)展，又能增加國家、地方稅收和金融機構(gòu)效益，對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展將有不可替代的促進作用。 符合農(nóng)村城市化發(fā)展的需要 無論是經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展還是社會可持續(xù)發(fā)展，在所有的發(fā)展 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 10 頁 共 47 頁 中國家內(nèi)，都涉及農(nóng)村城市化問題，因為農(nóng)村城市化是一個不可避免的發(fā)展趨勢。還可拿自己收獲的農(nóng)產(chǎn)品參加各種展評活動。 項目可行性 研究 原則、范圍與 依 據(jù) 可行性研究 原則 ① 嚴格執(zhí)行國家有關(guān)標準、規(guī)范、法規(guī)和政策，堅持安全可靠、保護環(huán)境的原則，合理確定服務(wù)方案。 某 縣預(yù)計 20 20 2020年接待旅游人次分別達到 50萬、80萬、 100 萬，這為本項目帶來巨大商機。 4 年來，累計接待游客 50 萬人次，其中接待港、澳、臺地區(qū)和日、韓等國人士 2020余人次，中央軍委原副主席張震、全國政協(xié)原副主席毛致用以及原湖南省委書記楊正午、原省長周伯華、省委常委副省長徐憲平都曾到 某 視察或入住盤石山莊。 2020 年，江程鵬同志榮獲湖南省十佳青年農(nóng)民稱號。 30 項目組織架構(gòu) 28 勞動保護與安全 18 項目構(gòu)成 16 社會經(jīng)濟條件 1 項目慨況 18 平面布局 22 產(chǎn)品質(zhì)量標準 24 主要工藝設(shè) 備配置 26 節(jié)能 29 消防 36 編制依據(jù) 37 項目損益分析 41 項目融資必要性與融資額度 法人代表江鵬程， 1964 年 1 月出生于 某 縣長壽鎮(zhèn)， 1984 年畢業(yè)于中國地質(zhì)大學(xué)， 1987 年在中國地質(zhì)大學(xué)就讀在職碩士。同時為了保護和控制景區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境，從核心 規(guī)劃邊界向外擴充 200米，形成景區(qū)的生態(tài)控制范圍，面積為 ，并將江口村、九豐村、英江村、金羅村、仗義村、張市村的山林劃入生態(tài)公益林保護范 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 3 頁 共 47 頁 圍； 某 景區(qū)的旅游經(jīng)濟影響范圍將輻射至岳陽、長株譚地區(qū)以及部分湖北江西廣東省區(qū)。 項目背景 隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，城市化的不斷擴大，閑暇時間的逐漸增多，生活節(jié)奏的不斷加快以及競爭的日益激烈，人們對于休閑活動、 接觸大自然、回歸儉樸生活的需求正快速成長，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的山村自然 環(huán)境中放松自己。 ? 水：汨羅江盤石村段的水域面積有 ，年最高水位 57 米，最低水位 51 米，分別在 1954 年和 1983年發(fā)過洪水。 國務(wù)院提出發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游是建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)、構(gòu)建和諧社會的重要途徑。進入 90年代，隨著我國人民生活水平提高，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游也應(yīng)運而生。城市郊區(qū)農(nóng)業(yè)已不 僅僅 是為城市提供糧食需求，而更多、更重要的是提供環(huán)境與休閑資源場所。就全省休閑農(nóng)莊而言，目前主要包括：觀光型休閑農(nóng)業(yè)，客棧型休閑農(nóng)業(yè)，度假型休閑農(nóng)業(yè)。 據(jù)旅游部門分析，我市春節(jié)黃金周特色凸現(xiàn)，一是入境游實現(xiàn)開門紅，隨著新三峽旅游市場的形成，途經(jīng)岳陽的三峽旅游重現(xiàn)昔日風(fēng)采，春節(jié)期間，５１６３名來自歐美和東亞的境外游客來我市游覽岳陽樓、欣賞洞庭風(fēng)光，創(chuàng)春節(jié)黃金周入境游客接待歷史新高。隨著周邊旅游景區(qū)的成熟和老化，作為生態(tài)旅游大縣的 某 縣的旅游業(yè)將面臨難得的機遇。以上海為中心的華東市場和以京、津為中心的華北市場雖然距離湖南相對較遠，但這是目前我國國內(nèi)旅游兩個最主要的輸出地區(qū)，而且多倚重于團隊旅游方式和接近大自然的旅游項目，長距離出游人數(shù)正在逐年增加，這亦是湖南休閑農(nóng)業(yè)旅游不可低估的潛在客源市場。 ②主導(dǎo)因素原則 將規(guī)劃區(qū)域內(nèi)資源分布集中的地塊作為能起主導(dǎo)作用的核心景區(qū)來開發(fā)，其他分區(qū)作為主導(dǎo)景區(qū)的輔助區(qū)，各區(qū)主題鮮明，功能互補，重點突出，層次分明。 2020年 10月以來，公園已經(jīng)建成或部分建成的項目有：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、盤石大酒店、垂釣中心、沙灘泳場、水上慢慢游、水上摩托艇、水上觀光游船、游泳池、網(wǎng)球場、沙灘排球場、跨江滑索等。 濱水民俗表演廣場 位于現(xiàn)有魚塘旁，規(guī)劃面積 5000平方米，為方型臨水廣場，中間的表演空間為圓形，體現(xiàn)“天圓地方”的傳統(tǒng)觀念。為了美化洲中心的山丘，在健身景觀道兩側(cè)的山地內(nèi)大面積的種植竹林，充分營造洲中心“靜”的環(huán)境氛圍。推銷自身旅游產(chǎn)品，宣傳景區(qū)知名度，借機組織、豐富、拓展自身在客源市場的銷售網(wǎng)絡(luò)。對旅行社主要采取人員推銷和銷售激勵措施，建立起完善通暢的旅行社銷售網(wǎng)絡(luò)，促使旅行社開辟新線路。 環(huán)境 保護 方案 在項目運營期間，為保證對環(huán)境造成的影響減到最小，建議采取以下保護措施。 節(jié)能 節(jié)電 為了減少低壓容器補償，項目擬采取下列措施： ① 采取低壓電容器補償，養(yǎng)活無功損耗。 ② 加強用水管理，搞好供水系統(tǒng)防滲、防漏。 公共設(shè)施 公共設(shè)施主要是綠化、道路、路燈、通訊管線、垃圾筒（箱）、景點標識等，要符合相關(guān)標準。 二期項目于 2020年 5月 1日正式運營。按此方案項目資金可以安排到位。 保守估計 2020 至 2020年，分別接納 12萬、 、 、 萬人次， 年 增幅 10%。天 30% 33% 35% 35% 35% 別墅 4 加權(quán)平均運營負荷 30元 /人 圖表 14 項目損益分析 （ 單位：萬元 ） 序號 項 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費用 4 營業(yè)外凈支出 5 其他收入 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后 利潤 9 公益金 10 可分配利潤 11 累計未分配利潤 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴建項目 可行性研究報告 第 37 頁 共 47 頁 圖表 15 現(xiàn)金流量分析 （ 單位：萬元 ） 項 目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 生產(chǎn)負荷 一、現(xiàn)金流入 二、現(xiàn)金流出 支出