【正文】 休閑農(nóng)業(yè)有了一定的基礎(chǔ)與規(guī)模，勢(shì)必將成為長(zhǎng)、株、潭三市的綠色休閑之都。 三、 可行性研究報(bào)告編制單位及負(fù)責(zé)人 咨詢(xún)單位 ：長(zhǎng)沙非常道房地產(chǎn)策劃有限公司 公司地址 ：長(zhǎng)沙市五一西路 243 號(hào)景江東方大廈 912 室 法人代表 ：章國(guó)新（董事長(zhǎng)） 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ：羅少卿（總經(jīng)理） 非常道房地產(chǎn)策劃有限公司是立足長(zhǎng)株潭，滲透益陽(yáng)等地市的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)策劃咨詢(xún)公司。 范圍 本次研究對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 、建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部建設(shè)條件、總體方案、環(huán)保分析、實(shí)施進(jìn)度、管理及組織機(jī)構(gòu)、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行研究。 表 1 建設(shè) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 單位 數(shù)量及指標(biāo) 備注 1 總用地面積 公頃 畝 2 綠色蔬菜生產(chǎn)基地 公頃 畝 其中：溫室大棚 公頃 畝 其中：開(kāi)心私家農(nóng)場(chǎng) 公頃 畝 3 生態(tài)垂釣魚(yú)塘 公頃 畝 4 生態(tài)花卉苗圃 公頃 畝 5 生態(tài)觀光林果園 公頃 畝 6 道路停車(chē)場(chǎng)用地面積 公頃 畝 7 農(nóng)莊建設(shè)用地面積 公頃 畝 8 休閑農(nóng)莊 及配套用房 平方米 8000 建筑面積 其中：生態(tài)農(nóng)莊 平方米 5000 建筑面積 9 建筑密度 % 15% 農(nóng)莊用地 10 容積率 農(nóng)莊用地 11 綠地率 % 55% 農(nóng)莊用地 12 停車(chē)位 個(gè) 120 13 建設(shè)期 月 24 14 總投資 萬(wàn)元 1700 休閑農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 02章 項(xiàng)目區(qū)域概況 湘潭地處湘江中游， 是湖南省重要的工業(yè)、科教和旅游城市。湘潭是湖南乃至全國(guó)重要的工業(yè)基地，工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位。湘潭科教資源豐富，有大專(zhuān)院校 17 所，在校大學(xué)生 12 萬(wàn)多人，全市科技人員總數(shù)超過(guò) 11 萬(wàn)人，有 30 萬(wàn)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與技能較高的產(chǎn)業(yè)工人，各類(lèi)中專(zhuān)技校和職業(yè)技術(shù)學(xué)院 59所，科研力量居全省第二。特別是在機(jī)電一體化領(lǐng)域的自主創(chuàng)新具有特色，全市有機(jī)電企業(yè) 154 家，從業(yè)人員 萬(wàn)人，是全國(guó)六大電工基礎(chǔ)和五個(gè)低壓電器產(chǎn)品生產(chǎn)基地之一，是我國(guó)“電工產(chǎn)品的搖籃”，主要產(chǎn)品為高性能工程機(jī)械，自主研制成功了我國(guó)第一臺(tái) 300kW 級(jí)異步風(fēng)力發(fā)電機(jī)、第一臺(tái) 315噸自升式塔式 起重機(jī)、第一輛城市輕軌車(chē)、第一輛微電腦控制全液壓吸掃式掃路車(chē)等多項(xiàng)全國(guó)第一的產(chǎn)品，“神舟六號(hào)”上的電線(xiàn)電纜、座椅緩沖器、宇航員頭盔上的金鋼石保護(hù)膜等也是由湘潭制造的。湘黔線(xiàn)橫貫市境，京廣線(xiàn)在市區(qū)經(jīng)過(guò)， 10 余家大型企業(yè)各有鐵路支線(xiàn)與這兩大主干線(xiàn)相通。近年來(lái)，湘潭致力于構(gòu)建優(yōu)美的人居環(huán)境 ，追求人與自然和諧相處。湘潭是全國(guó)重要的商品糧和牲豬生產(chǎn)基地，其中湘潭縣、湘鄉(xiāng)市進(jìn)入了全國(guó)糧、豬生產(chǎn)百?gòu)?qiáng)縣行列，湘潭縣更是位列湖南省商品糧生產(chǎn)縣（市）排行榜首位。 近幾年來(lái)，湘潭因?qū)嵤╅L(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展戰(zhàn)略而倍受?chē)?guó)內(nèi)外投資商的高度關(guān)注，長(zhǎng)株潭城市群已被國(guó)家“十五”計(jì)劃列為全國(guó)重點(diǎn)支持發(fā)展的七大城市密集區(qū)之一，亦是世界銀行 GDS計(jì)劃在我國(guó)貸款支持的二大經(jīng)濟(jì)區(qū)之一。 表 2 湘潭市 2021 年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指 標(biāo) 名 稱(chēng) 單 位 絕對(duì)數(shù) 比上年同期177。 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入（元 ) 元 5572 % 城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) % — 來(lái)源：湘潭統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 休閑農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭是農(nóng)業(yè)大市，有 204 萬(wàn)農(nóng)業(yè)人口，有著豐富農(nóng)業(yè)資源。這些優(yōu)勢(shì)資源是發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的溫床。 為加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，湖南省人民政府早在 2021 頒發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的通知（湘政辦發(fā)〔 2021〕 57 號(hào)） 》，湘潭市 湘潭市人民政府 2021 年初也制訂了《 關(guān) 休閑農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 于加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn) （ 潭政發(fā)〔 2021〕 1 號(hào) ）》。市政府將通過(guò)檢查考核等方式，對(duì)在休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展中做出 突出貢獻(xiàn)的縣（市）區(qū)和部門(mén)給予獎(jiǎng)勵(lì)，并將休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目納入全市農(nóng)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，舉全市之力推進(jìn)我市休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展。 至目前為止，我市共有各類(lèi)休閑企業(yè)及農(nóng)家樂(lè) 4000 多家，其中年?duì)I業(yè)收入超過(guò) 50 萬(wàn)元的休閑企業(yè)有 160 多家，規(guī)模休閑農(nóng)莊納入統(tǒng)計(jì)平臺(tái)的有 52 家，年接待能力可達(dá) 200 萬(wàn)人次，年?duì)I業(yè)收入超過(guò) 億元。休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)利用休閑特性。 是擴(kuò)大農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)和增加農(nóng)民收入的需要 湘潭市是我國(guó)中部?jī)?nèi)陸城市，全市總?cè)丝?290 萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口 204 萬(wàn)，是典型的農(nóng)業(yè)大市。通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，將在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)形成以無(wú)公害蔬菜和水產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化兩大農(nóng)業(yè)技術(shù)體系，逐步達(dá)到在品種選育、種（養(yǎng)）技術(shù)、農(nóng)藥使用、施肥 料、灌溉及產(chǎn)品檢測(cè)等技術(shù)符合國(guó)際規(guī) 范要求，為農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)與素質(zhì)的提高、農(nóng)民增收創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。 有利于加速當(dāng)?shù)剞r(nóng)村社會(huì)現(xiàn)代化進(jìn)程 本項(xiàng)目的實(shí)施可以促進(jìn)示范區(qū)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、鄉(xiāng)村建設(shè)與舊村改造有機(jī)結(jié)合起來(lái)，提高農(nóng)村建設(shè)整體效益。 第 04章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、 休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)的起源與發(fā)展 從全球的視角來(lái)看，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游最早源自歐洲。 20 世紀(jì) 60 年代，日本出現(xiàn)了農(nóng)村人口向大城市涌集，導(dǎo) 休閑農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 致城市人口高度集中的現(xiàn)象。在美國(guó)，建立了眾多的休閑度假莊園和設(shè)施先進(jìn)的工廠化農(nóng)場(chǎng)，僅夏威夷就有 5500 座農(nóng)場(chǎng)開(kāi)展農(nóng)業(yè)旅游。主要是靠近城市和景區(qū)的少數(shù)農(nóng)村農(nóng)戶(hù)，根據(jù)當(dāng)?shù)靥赜械穆糜钨Y源，自發(fā)地開(kāi)展了形式多樣的農(nóng)業(yè)觀光、舉辦農(nóng)業(yè)節(jié)慶活動(dòng)等，呈現(xiàn)單一的農(nóng)村觀光特點(diǎn)。三是初具規(guī)模階段（ 2021以后）。但從總體上來(lái)看，水平參差不齊而且比較散沒(méi)有形成規(guī)模。把各個(gè)星級(jí)企業(yè)聯(lián)合起來(lái)，用聯(lián)合的力量來(lái)吸引消費(fèi)者。 休閑農(nóng)業(yè)是一件發(fā)展?jié)摿薮?，擁有光輝前途的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。 湖南休閑旅游農(nóng)業(yè)具有以下特點(diǎn)：一是集群式發(fā)展迅速。湖南休閑旅游農(nóng)業(yè)不僅在數(shù)量上有較快的發(fā)展，而且在品質(zhì)、特色上有較大的提高，圍繞歷史文化、科技教育、民族風(fēng)情、農(nóng)耕文化等主題，逐步打造出了一批特色鮮明的園林生態(tài)農(nóng)業(yè)型、垂釣休閑型、農(nóng)村風(fēng)景旅游型、歷 史人文景觀型、特色餐飲休閑型、科技園區(qū)型休閑旅游農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。既有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家、工礦企業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也有以村鎮(zhèn)集體、農(nóng)民廣泛參與的模式，也有城市下崗職工聯(lián)合舉辦等方式。在人文歷史上，湘潭是“紅太陽(yáng)”升起的地方，有著豐厚的紅色旅游資源，又是湖湘文化發(fā)祥地，具有聚湘成潭的根源性?xún)?yōu)勢(shì)。 近年來(lái)，在市委、市政府的高度重視下，湘潭市休閑農(nóng)業(yè)出現(xiàn)一個(gè)飛速發(fā)展的黃金時(shí)期，涌現(xiàn)出一大批以釣魚(yú)休閑、吃農(nóng)家菜、住農(nóng)家房、 休閑農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 觀農(nóng)家景、體驗(yàn)農(nóng)家生活等為主要內(nèi)容的各式休閑山莊和農(nóng)家樂(lè)。 2021 年新建和擴(kuò)改休閑項(xiàng)目達(dá) 50 家，計(jì)劃投入 500 萬(wàn)元以上項(xiàng)目 18 個(gè)，項(xiàng)目全部建成后，每年可新增營(yíng)業(yè)收入達(dá) 2 億元。全市社會(huì)各界也普遍關(guān)注和支持休閑農(nóng)業(yè)快速健康發(fā)展，各級(jí)各部門(mén)對(duì)休閑農(nóng)業(yè)不設(shè)關(guān)不建卡 ，可以說(shuō)是一路綠燈。湘潭四龍通信有限公司投資 1 億元在昭山打造了湘潭頂級(jí)休閑莊園趕鹿坡休閑度假莊園，項(xiàng)目已投入 6000 萬(wàn)元，現(xiàn)已進(jìn)入試營(yíng)業(yè)階段。近年來(lái)，湘潭市休閑農(nóng)業(yè)逐步朝著一個(gè)集中連片的方向發(fā)展?；谶@些優(yōu)勢(shì)，在昭山一帶逐步興建或正在興建趕鹿坡休閑度假山莊、野人谷度假村、碧園春農(nóng)業(yè)有限公司和東風(fēng)水庫(kù)度假村等幾家規(guī)模大、檔次高的休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)，另還有周邊數(shù)十家中小型 休閑企業(yè)和農(nóng)家樂(lè)。 （ 3）社會(huì)資本大量涌入，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。湘潭縣農(nóng)民羅雨金長(zhǎng)年在外從商，發(fā)家后回家鄉(xiāng)投資休閑農(nóng)業(yè)，在易俗河上馬村投資 1000 萬(wàn)元興建賢能 山莊，租賃和改造水面 120 多畝，組建上馬村養(yǎng)豬協(xié)會(huì)，買(mǎi)下村小學(xué)建設(shè)起一個(gè)中型生態(tài)養(yǎng)殖場(chǎng)，發(fā)展了 300 多畝無(wú)公害蔬菜種植基地，吸納當(dāng)?shù)?60 多個(gè)農(nóng)民就業(yè)，帶動(dòng)上馬村 300 多戶(hù)致富。湘潭恒盾集團(tuán)為拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，2021 年開(kāi)始投資 5000 多萬(wàn)元在長(zhǎng)沙興建優(yōu)雅氣魄潤(rùn)泉山莊，試營(yíng)業(yè)數(shù)月門(mén)庭若市，目前又啟動(dòng)第二期工程建設(shè)。隨著生活節(jié)奏的加快，喧囂的都是讓更多的城鎮(zhèn)居民的頗感壓力，“歸去來(lái)兮”，很多人對(duì)農(nóng)村極具新鮮感與回歸欲望，而且，農(nóng)莊相關(guān)的配套又極具野趣、休閑、文化味，與長(zhǎng)株潭人的生活習(xí)俗息息相關(guān)。 客源市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 湘潭市域范圍城鎮(zhèn)常住人口 90萬(wàn)人左右，項(xiàng)目建成后，他們將成為農(nóng)莊的重要派客源，預(yù)計(jì)每年將有 1— 2%的人次來(lái)農(nóng)莊垂釣休閑度假。 二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)條件 場(chǎng)址現(xiàn)狀、地形地貌 擬建項(xiàng)目用地主要為一小山溝，東南西三方現(xiàn)為自然山林，北向開(kāi) 休閑農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 口，有一水渠自西向東而過(guò)； 西邊小山最高 ，相對(duì)高度約在 60米左右，東南兩邊的山林略矮，相對(duì)高度在 30 至 40 米左右；山溝南北深約 500米，東西寬最窄處只有 20 米、平均約為 35 米。 地質(zhì)、水文 擬建開(kāi)發(fā)區(qū)選址主要地層以古代為 主，前寒武系地層僅占少部分，中生代地層為次，此外是新生帶第四次系沖積、洪積、殘坡積層、耕作土層等分布于上述各巖石之上。如需設(shè)防，建筑物可按 Ⅵ 級(jí)防震。 擬建項(xiàng)目用地匯水面積約 15 公頃， 區(qū)域內(nèi)地表水主要來(lái)源于天 休閑農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 然降雨，水量充沛。 可通過(guò)深機(jī)井抽取解決農(nóng)莊生活用水，以及補(bǔ)充旱季農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水不足。 。 。 電信：可通過(guò)荷塘鄉(xiāng)電訊光纜直接至市電信局。項(xiàng)目建設(shè)所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均能滿(mǎn)足要求，故施工條件很好。 交通組織 一般農(nóng)村交通由行人、機(jī)動(dòng)車(chē)（含拖拉機(jī)和農(nóng)用車(chē)）、自行車(chē)組成。 農(nóng)莊道路以人流為重點(diǎn)，規(guī)劃的道路應(yīng)為安全、流暢的路線(xiàn)。 （ 2）交通規(guī)劃特點(diǎn) ①交通便捷，人車(chē)分流。規(guī)劃以主要道路將各個(gè)功能區(qū)串聯(lián)起來(lái)，形成有機(jī)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，提高道路的使用效率。 （ 3）道路交通的綜合規(guī)劃 農(nóng)莊的道路應(yīng)是一個(gè)完整的系統(tǒng)，它必須是一個(gè)安全、高效的流動(dòng)和聯(lián)絡(luò)通道，但它也并非城市干道，農(nóng)莊 的車(chē)行系統(tǒng)應(yīng)是“通而不暢”。 （ 4）停車(chē)規(guī)劃 停車(chē)場(chǎng)為汽車(chē)環(huán)路、入口車(chē)道及目的地提供了重要的聯(lián)結(jié)紐帶。 ③農(nóng)莊停車(chē)場(chǎng)應(yīng)有其“生態(tài)性”，即停車(chē)場(chǎng)以嵌草鋪裝，廣植綠樹(shù)，成為農(nóng)莊中的另類(lèi)“綠色空間”。在豎向設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分考慮院農(nóng)莊內(nèi)管線(xiàn)與周邊村 休閑農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 莊公共設(shè)施的合理連接。 景觀工程 本項(xiàng)目在入口兩側(cè)及建筑西部設(shè)置了兩個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，并在場(chǎng)地北部布置了一條景觀帶，景觀帶由變化的水系、綠化及輔地組成優(yōu)美的曲線(xiàn)，使置身其中的人步移景異、樂(lè)而忘返。 三、 建筑造型與風(fēng)格 本項(xiàng)目農(nóng)莊綜合樓主樓 建筑風(fēng)格吸取了北美別墅的精髓，注重簡(jiǎn)約 休閑農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 和現(xiàn)代的符號(hào)，外立面大面積采用古樸文化石、掛板進(jìn)行裝飾，建筑立面造型簡(jiǎn)潔大方，同時(shí)注重細(xì)部雕鑿， 運(yùn)用點(diǎn)、線(xiàn)、面的處理手法來(lái)營(yíng)造現(xiàn)代、明快的建筑風(fēng)格，通過(guò)建筑的虛實(shí)對(duì)比及空間的引入，使建筑立面輕盈而富于變化。 第 07章 環(huán)境保護(hù)與生態(tài)節(jié)能措施 一、 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響及防治措施 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，有施工廢水、施工噪音、施工揚(yáng)塵等對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不利影響，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，生活污水及生活垃圾將對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不利影響。本項(xiàng)目運(yùn) 營(yíng)期 間生活垃圾的收集實(shí)行分類(lèi)管理，對(duì)于可利用的有機(jī)肥部分及時(shí)回收利用，不可利用部分聯(lián)系環(huán)保部門(mén)運(yùn)送至郊外垃圾填埋場(chǎng)，作衛(wèi)生填埋無(wú)害化處理。 二、 項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià) 項(xiàng)目實(shí)施后，由于采用無(wú)公害蔬菜生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程與生態(tài)養(yǎng)魚(yú)技術(shù)，對(duì)病蟲(chóng)害采用綜合防治措施，重視生物防治新技術(shù)的應(yīng)用，禁止高毒、高殘留農(nóng)藥的作用，因此可以避免因施藥不當(dāng)而引起對(duì)項(xiàng)目區(qū)以及周邊地區(qū)土地和河流的污染；在施肥方面，采用測(cè)土施肥方法，提倡使用有機(jī)肥，盡量少用化學(xué)氮肥，因此，可以減少化學(xué)氮肥的流失，避免因施用化學(xué)氮肥太多而引起對(duì)周?chē)恿鞯奈廴?。可以用作農(nóng)村住宅建設(shè)的材料有很多，其中最常用的是磚、瓦、灰、砂、石、水泥等。這些不僅建設(shè)時(shí)少破壞生態(tài)環(huán)境，而且在拆除后也不會(huì)給環(huán)境帶來(lái)新的破壞。這種吊頂多用于南方潮濕地區(qū)。 把 村落 庭院生態(tài)建設(shè)和村莊生態(tài)建設(shè)聯(lián)系起來(lái)，形成庭院 村落 中心花園的點(diǎn)線(xiàn)面組合的生態(tài)系統(tǒng)。庭院種植的花卉蔬菜、屋頂花園、室外綠作等提供了常年食物和富氧環(huán)境，生活用水經(jīng)處理后用于沖廁和綠化植物澆灌，屋 邊 種植蔬菜瓜果增加夏季 外墻 隔熱效果，使室內(nèi)溫濕度條件接近于自然。 ⑵對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。 ⑹建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè) 施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。 休閑農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ⑷落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。 總體布置防火 本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局、建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿(mǎn)足消防及安全施工 、后期建設(shè)的需要。 第 09章 工程招標(biāo) 招標(biāo)、投標(biāo)管理是每一個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)遵循的原則，為確保建設(shè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，提高經(jīng)濟(jì)效益，防范工程建設(shè)中的違規(guī)行為，項(xiàng)目建設(shè)單位在招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格遵守“公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用”的原則，并嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)