【精編原版】房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案大綱(文件)
【正文】 好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）（4）購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性（5）購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）（6）購(gòu)買(mǎi)頻度結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研地塊狀況： 位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景觀，人文景觀，綜述）環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達(dá)交通）公共配套設(shè)施：（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等）地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）三、項(xiàng)目投資分析投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）土地建筑功能選擇現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤(rùn)投入產(chǎn)出分析：成本與售價(jià)模擬表、成本與期望值概算同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析四、營(yíng)銷策劃（一）市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊等）功能配套（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）目標(biāo)客戶分析經(jīng)濟(jì)背景（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力（2）行業(yè)特征（公司實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）（3）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式（三）價(jià)格定位理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）成交價(jià)格租金價(jià)格價(jià)格策略（四）入市時(shí)機(jī)、銷售周期預(yù)售推廣、排號(hào)登記開(kāi)盤(pán)設(shè)計(jì)銷售周期銷售比例（五）廣告策略廣告的階段性劃分階段性的廣告主題階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控（六）媒介策略媒介選擇軟性新聞主題媒介組合投放頻率費(fèi)用估算（七）推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書(shū)、宣傳單頁(yè)等）媒介投放其他費(fèi)用等五、概念設(shè)計(jì)小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織小區(qū)容積率的敏感性分析小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及面積劃分小區(qū)環(huán)境綠化概念原則小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意1小區(qū)文化提煉六、識(shí)別系統(tǒng)（一）核心部分名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體（二）運(yùn)用部分現(xiàn)場(chǎng)：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌營(yíng)銷中心：形象墻、門(mén)楣標(biāo)牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺(tái)面標(biāo)牌工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財(cái)務(wù)部功能標(biāo)牌：請(qǐng)勿吸煙、防火、防電危險(xiǎn)、配電房、火警11消防通道、監(jiān)控室七、公共關(guān)系公共關(guān)系目的與意義公共關(guān)系方式、內(nèi)容公共關(guān)系策劃與推廣八、售后服務(wù)售后服務(wù)物業(yè)服務(wù)招商租賃
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