【正文】 開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。都成為對樓盤形象的一次重要投資。同時(shí)促進(jìn)銷售。總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。首期廣告內(nèi)容及時(shí)間安排：內(nèi)部認(rèn)購展示會(huì)和首期展銷會(huì)定期舉行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：① 樓盤效果圖。⑤ 展銷場地宣傳旗臶、宣傳畫和橫幅的設(shè)計(jì)制作。⑨ 報(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版。突顯出樓盤產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)而滿足購屋大眾獨(dú)有的品味與格調(diào)。③ 安全性：各項(xiàng)設(shè)備充實(shí)，設(shè)施完善，以強(qiáng)化生活安定性。⑦ 自由性：使生活、休閑、購物緊密結(jié)合。D、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景，地段有發(fā)展?jié)摿?。B、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤。設(shè)計(jì)完美的行銷動(dòng)作：① 塑造產(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格，突顯產(chǎn)品市場上的優(yōu)勢與形象，使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會(huì)影響。更要以耐心、親切、誠懇的說服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)。② 合約書、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。注意事項(xiàng)：① 對預(yù)約客戶中有望客戶做DS（直接拜訪）。⑤ 有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照明亮度，冷氣空調(diào)位臵及冷暖度，簽約場所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測試。?、每日下班前25分鐘，現(xiàn)場銷售人員將每日應(yīng)填之資料填好繳回，由業(yè)務(wù)主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會(huì)議進(jìn)行講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。?、若于周六、周日或節(jié)日SP活動(dòng)，則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí)，使其全面了解當(dāng)日活動(dòng)策略、進(jìn)行方式及如何配合。?、隨時(shí)掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補(bǔ)足或簽約。?、利用已購客戶介紹客戶，使之成為活動(dòng)廣告。?、銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視?！白蟀丁鼻榻Y(jié)：一千個(gè)人心中有一千個(gè)哈姆雷特十九世紀(jì)，法國巴黎的塞納河，蜿蜒西流穿過巴黎市中心，河以北稱為右岸；以南稱為左岸。但是，“左岸”什么？“左岸是一種情緒，一種感覺，一種訴說不盡的風(fēng)情。省廣的策劃創(chuàng)意總監(jiān)丁邦清作為此次創(chuàng)意的帶隊(duì)人，他說：“我們想要傳遞的是左岸朦朧的感覺，它是一個(gè)精神的家園，是一個(gè)有品味的家園、自由的家園、浪漫的家園，它是一個(gè)心靈的寄居處?！睂懺邴惤▓@左岸售樓書扉頁上的兩行字正好說明了這點(diǎn)。高素質(zhì)的業(yè)主與高品味的社區(qū)文化形成了良性的循環(huán)，積淀并成就了麗江文化。一旦有了這樣的比較和共識(shí)，“左岸文化”的概念自然升華，“左岸”成為一個(gè)釋放文化的符號(hào)，由小情小趣的“小資”向更為成熟的“中資”過渡，即用文化升級代替產(chǎn)品升級。生活在左岸：向左還是向右，是一個(gè)問題！左派、左傾、左翼、左岸……左??！優(yōu)雅、自由、浪漫、無所顧及……是為左岸！省廣創(chuàng)作的“向左轉(zhuǎn)”系列廣告一出街馬上引起了各方強(qiáng)烈的反響，被認(rèn)為是“有模仿之嫌卻無造作之意”，更有認(rèn)為省廣的“左岸”和臺(tái)灣的“左岸”在廣告創(chuàng)意上有著“異曲同工”之妙……正如同創(chuàng)意者李翠所說的：“向左還是向右，是一個(gè)問題！”印度有句古語：“兩江交匯處必有圣地”。“風(fēng)向篇”用一個(gè)簡單的風(fēng)標(biāo)圖案搭配平和卻有深度的文字，傳遞給消費(fèi)者一種自由放松選擇的態(tài)度，意在利用廣告在樓盤上市初期引起話題和關(guān)注，而非房地產(chǎn)廣告慣用的江景、戶型、交通等單一賣點(diǎn)；“意境篇”帶來的是視覺上寧靜的想像空間，靈動(dòng)而悠遠(yuǎn)，把代表“中資”的獨(dú)特空間，如冥想室、收藏室、視聽室作為具像化的想像元素，通過藝術(shù)性和思想性的方式表現(xiàn)生活，褪去生活的物質(zhì)化功能。“左岸”廣告借用巴黎左岸清新自由的人文元素，融合了麗江花園本色的文化氣質(zhì)，在表現(xiàn)產(chǎn)品上由虛到實(shí)，又由實(shí)升華出“成熟社區(qū)＋文化氛圍＋消費(fèi)廣告的人文關(guān)懷和情感體驗(yàn)”，切切實(shí)實(shí)在品牌價(jià)值上為銷售找到成功的加法。據(jù)麗江花園的市場經(jīng)理周艷婷介紹，為了保持對市場的靈敏觸覺，動(dòng)悉千變?nèi)f化的市場動(dòng)態(tài)，麗江花園采取了不同階段與不同廣告公司合作的方式，其中包括國際廣告公司：奧美、靈智．大洋、精信，本土4A廣告公司：省廣、白馬等，經(jīng)過不斷地探討與磨合，努力尋求雙方“對味”的方式，吸取精華，積累經(jīng)驗(yàn)，沉淀資產(chǎn)，對完美打造麗江花園的品牌有著重要的作用；而且與不同的廣告公司合作能夠避免同一家公司陷入“模式化”的創(chuàng)作執(zhí)行，無怪麗江花園總能夠先聲奪人，在廣東房地產(chǎn)“元老”的背景下仍強(qiáng)勢打造出“左岸”這樣一個(gè)升級版的地產(chǎn)概念。十年磨一劍。事實(shí)上，如何為產(chǎn)品的銷售找加法，一直是地產(chǎn)商絞盡腦汁的課題。棲居麗江花園行走、閱讀、聆聽、冥想的Ｎ種形態(tài)和所有關(guān)于“左”的感覺積累起來，構(gòu)成了“生活在左岸”的自由浪漫和飛揚(yáng)氣度。提案時(shí)，省廣準(zhǔn)備的“左岸”和“江湖”兩個(gè)概念，引起了不小的爭議，而“左岸”恰如其分地傳遞了麗江花園的人文主張，廣告公司和廣告主相互“嗅”到了對味的切合點(diǎn)。然而在丁邦清看來，“在?左岸?每一間房子都適合你喝咖啡！”他說，“中資”是這樣的一種群體：與當(dāng)下泛濫的“小資”相比，他們更為大氣、更為成熟，能夠自如地把握生活，懂得思考，經(jīng)得起考驗(yàn)，而非追逐表面情趣。從早期奧美廣告公司在策劃麗江花園的廣告時(shí)，將麗江的角色定義為“和諧生活的體驗(yàn)”、“一方水土一方人，美善相隨麗江人”就可以看出麗江所倡導(dǎo)人文關(guān)懷?！白蟀?，在許多人的心目中，是一個(gè)永遠(yuǎn)的情結(jié)?！丙惤▓@左岸廣告的創(chuàng)意者李翠這樣說。更多人所接觸的“左岸”是源自一個(gè)咖啡品牌的故事，一個(gè)廣告意象中的幻影，一個(gè)游離在等待與幻滅之間的愛情童話；一個(gè)刺激消費(fèi)者內(nèi)心欲望的“精神鴉片”。左岸”：情調(diào)主義釀造銷售向左，是一種態(tài)度；向左，是一種選擇；向左，是一種方式。?、回頭客戶積極把握，其成交機(jī)會(huì)極大。⑵、每逢周日，節(jié)日或SP期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時(shí)間打電話至現(xiàn)場做假洽訂（電話線若為兩條，則輪流打）以刺激現(xiàn)場銷售氣氛。?、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì)，對本日來人來電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎(jiǎng)懲。?、擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃表，排定督報(bào)人員表及（SP）活動(dòng)人員編制調(diào)度表。公開期及強(qiáng)銷期：公開期（引導(dǎo)期之后715天）及強(qiáng)銷期（公開后第7天起）。③ 定期由業(yè)務(wù)主管召開銷售人員策劃會(huì)，振奮士氣。④價(jià)格表完成。以實(shí)現(xiàn)“訂屋便不退訂”，“補(bǔ)足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來買”的完善銷售體系。③ 根據(jù)本區(qū)域的地理位臵，塑造本樓盤的未來高價(jià)值及增值潛力。③ 購買本樓盤的理由：A、對本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。F、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)購買動(dòng)機(jī)。B、經(jīng)過比較競爭后，認(rèn)同本樓盤的價(jià)位。⑤ 舒適性：現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間，具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。① 時(shí)代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會(huì)形態(tài)的變革與提升。五、勾勒賣點(diǎn)途徑。⑦ 展板（兩套，每套12張）的設(shè)計(jì)、制作和擺放。③ 售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設(shè)計(jì)制作。（具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié)，另視情策劃）。廣告表現(xiàn)：在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計(jì)一個(gè)別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u估本樓盤并通過口碑帶動(dòng)銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入相對較大。廣告訴求點(diǎn)：1）闡述樓盤的位臵；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù)；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實(shí)用率；10）闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃；11）闡述樓盤的品質(zhì)；12）闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義；13）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。主要賣點(diǎn)：對樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：1）地理位臵；2）、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設(shè)計(jì)。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭完美。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力?？傊?，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司、立項(xiàng)目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2003年全國有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過70%。對于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，也只有通過前營銷策劃，找準(zhǔn)目標(biāo)人群，