【正文】 景觀則貫穿整個(gè)社區(qū)，使其融會(huì)貫通； ◇項(xiàng)目景觀體現(xiàn)整體性及組團(tuán)景觀規(guī)劃，突出中央景觀概念。 項(xiàng)目規(guī)劃布局初步構(gòu)思 ◆突出中央景觀高層建筑圍合式社區(qū) ◆實(shí)現(xiàn)組團(tuán)式景觀布局，產(chǎn)品細(xì)化 ◆最大化樓間距和實(shí)現(xiàn)高綠化率 ◆兩側(cè)設(shè)置入口增加私密性，同時(shí)最大化文化路商業(yè)使用面積 入口 入口 入口 112 根據(jù)景觀視野不同，分組團(tuán)定位，突出景觀樓王價(jià)值，為后期銷售實(shí)現(xiàn)分區(qū)銷售、分主題推廣以及分期價(jià)格提升做好規(guī)劃（下圖僅作概念釋義） 入口 入口 ◇分組團(tuán)景觀布局 ◇分組團(tuán)交通布局 113 包頭兩大主流建筑風(fēng)格 ◇包頭房地產(chǎn)項(xiàng)目之 ——?dú)W陸風(fēng) 包頭市場(chǎng)中高端產(chǎn)品比較傾向歐陸風(fēng)格，形成了一種市場(chǎng)風(fēng)氣主要包括地中海式、法式、西班牙等歐陸風(fēng)格。 1833層如雨后春筍般涌現(xiàn)，并成為都市發(fā)展的主角。 Artdeco發(fā)源于法國(guó)，興盛于美國(guó)，是世界建筑史上的一個(gè)重要的風(fēng)格流派 。Artdeco適應(yīng)變化，易于應(yīng)用。從顏色、線條、輪廓以及建筑材料上塑造屬于項(xiàng)目自己個(gè)性的特征符號(hào)。 個(gè)人觀點(diǎn)： 116 建筑風(fēng)格規(guī)劃建議 Artdeco建筑風(fēng)格 117 建筑風(fēng)格只是項(xiàng)目的外在價(jià)值表現(xiàn)，相對(duì)高端消費(fèi)群體，具備理智、冷靜的決策能力，全方位打造高品質(zhì)的產(chǎn)品，創(chuàng)造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要 園林景觀體系營(yíng)造 戶型創(chuàng)新的運(yùn)用 高科低碳系統(tǒng)應(yīng)用 功能 附加值 主題 118 戶型配比建議 ? 根據(jù)客群定位以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品戶型分析，本案戶型針對(duì)中高端客群定位，滿足改善型舒 適需求為導(dǎo)向，包頭人口以小家庭為主，對(duì)于寬敞舒適的 23居室是市場(chǎng)高度認(rèn)可戶型， 適當(dāng)配置 4室以上滿足大家庭、高端客群需求。生態(tài)宜人、格調(diào)突出的水景主題園林彌補(bǔ)項(xiàng)目自然資源的缺失，同時(shí)也為項(xiàng)目降低成本以及創(chuàng)造特色格調(diào)。采用先進(jìn)的低碳技術(shù)，雨水回收系統(tǒng)、社區(qū)太陽(yáng)能照明燈、水循環(huán)系統(tǒng)等。地上設(shè)置少量臨時(shí)停車位，方便來(lái)訪賓客泊車。良好的物業(yè)管理服務(wù)是樹立開發(fā)商品牌和良好聲譽(yù)最有效的方面。 ?居住中心區(qū)，具備社區(qū)型商業(yè)發(fā)展條件 項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆诶铣蔷幼^(qū)，臨界 3公里均是居民聚集區(qū)。所以，綜上分析，打造高品質(zhì)的社區(qū)商業(yè)街區(qū)是項(xiàng)目的發(fā)展方向 136 商業(yè)定位 中高檔社區(qū)商業(yè) 消費(fèi)群體。 133 商業(yè)輻射半徑 3~5公里 居民步行到達(dá)時(shí)間 15分鐘范圍內(nèi) 服務(wù)人口 3~5萬(wàn) 空間布局 沿街式、群組式、會(huì)所式 業(yè)態(tài)組合 購(gòu)物、餐飲、服務(wù)及其他 配套設(shè)施 居住環(huán)境 “軟硬 ”條件集中配套、社區(qū)生活配套齊全 功能 從規(guī)模上，社區(qū)商業(yè)街小于城市中心區(qū)的大型商業(yè)街和城市中心的中型商業(yè)街，屬于綜合型的小區(qū)商業(yè)配套，與住宅融為一體，更傾向于 “生活街 ” 社區(qū)商業(yè)街特征 134 商業(yè)輻射半徑 3~5公里 居民步行到達(dá)時(shí)間 15分鐘范圍內(nèi) 服務(wù)人口 5萬(wàn) ~10萬(wàn) 建筑形式 底商 +裙樓 +會(huì)所中高層酒店 業(yè)態(tài)組合 超市、便利店、藥店、快餐店、餐館、酒吧、專賣店、休閑娛樂(lè)中心等 配套設(shè)施 集購(gòu)物、服務(wù)、休閑、娛樂(lè)于一體，能滿足居民多樣化的消費(fèi)需求，以生鮮食品超市為主力，融各種便利的餐飲、娛樂(lè)、健身、服務(wù)設(shè)施為一體，滿足居民一站式的消費(fèi)需要，可以實(shí)施組團(tuán)開發(fā)，融合各種商業(yè)業(yè)態(tài)，配置的商業(yè)面積不低于 功能 在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都介于城市區(qū)域型購(gòu)物中心與鄰里型購(gòu)物中心之間。現(xiàn)有業(yè)態(tài)以餐飲、美容美發(fā)、藥店、水果攤位等社區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)。 129 增加高附加值 ——高科低碳住宅 ? 六大系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)低碳節(jié)能住宅： 超厚外墻保溫系統(tǒng) ： 外墻聚氨酯保溫材料 架空樓板隔層系統(tǒng)： 20公分的龍骨架空和保溫陶粒組成，防止樓層間 的噪音傳遞，同時(shí)防止冰冷建筑的熱傳導(dǎo)，起 到保溫效果 外窗系統(tǒng)：雙層低輻射 LOWE玻璃 可調(diào)外遮陽(yáng)系統(tǒng) 雨水回收系統(tǒng) 室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)：空氣凈化系統(tǒng)、新風(fēng)置換系統(tǒng)、熱回收系統(tǒng) 130 建議本項(xiàng)目設(shè)置如下設(shè)施 ?高層可視樓宇對(duì)講系統(tǒng) ?公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng) ?門禁（一卡通）控制系統(tǒng) ?電子尋更系統(tǒng) ?寬帶、衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng) ?地下停車場(chǎng)（一卡通）自動(dòng)控制系統(tǒng) ?安保紅外系統(tǒng) ?小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng) 基本智能化設(shè)施搭建 131 物業(yè)管理服務(wù) 考慮到公司樹立品牌地產(chǎn)的需要及增加項(xiàng)目賣點(diǎn)、提升項(xiàng)目形象，建議 聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)公司擔(dān)綱項(xiàng)目后期物業(yè)顧問(wèn)，增加賣點(diǎn) ，聘用當(dāng)?shù)鼐哂辛己每诒奈飿I(yè)公司負(fù)責(zé)后期物業(yè)管理，尤其對(duì)于社區(qū)安全性和停車系統(tǒng)、衛(wèi)生系統(tǒng)一定要有良好服務(wù)能力。提前規(guī)避未來(lái)管理隱患，規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)從社區(qū)入口人車分流。為社區(qū)居民提供休憩、聚會(huì)、娛樂(lè)的公共場(chǎng)地，同時(shí)提高中央景觀樓王的景觀價(jià)值 123 實(shí)現(xiàn)場(chǎng)地豎向高差打造立體景觀 景觀細(xì)節(jié)創(chuàng)新，摒棄景觀的平面布局，可考慮通過(guò)綠化墻、景觀階梯、廊 橋等豎向打造社區(qū)的“立體景觀” 124 注重園林休閑功能 在景觀設(shè)計(jì)時(shí)我們強(qiáng)調(diào)景觀的可用性，因此要將景觀與人們的休閑功能設(shè)施結(jié)合起來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 ? 戶型設(shè)計(jì)上結(jié)合本地居住習(xí)慣，大膽創(chuàng)新，少量規(guī)劃躍層、錯(cuò)層產(chǎn)品吸引市場(chǎng)眼球，增加 飄窗、入戶花園、空中花園等產(chǎn)品附加值； ? 中小戶型以兩梯三戶、兩梯四戶為主，中央景觀住宅以大戶型為主，規(guī)劃為一梯兩戶 119 戶型 面積㎡ 比例 位置 兩室兩廳一衛(wèi) 80100 30% 四周組團(tuán)、中戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 100120 30% 四周組團(tuán)、東西戶 三室兩廳兩衛(wèi) 130150 30% 四周組團(tuán) 三室兩廳兩衛(wèi) 160180 5% 中央組團(tuán) 四室兩廳兩衛(wèi) 200260 5% 景觀樓王 提高 100以下戶型比例，目的是控制高層總價(jià)過(guò)高，造成市場(chǎng)抗性。 關(guān)于項(xiàng)目建筑風(fēng)格的思考 高層建筑在包頭市場(chǎng)仍是“新鮮事物”，對(duì)于市場(chǎng)而言，我們掌握主動(dòng)性。 大風(fēng)格的下的獨(dú)具匠心 就項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而言，項(xiàng)目需要規(guī)避市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)危險(xiǎn)，那么就需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化差異設(shè)計(jì)。 代表樓盤： 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中鐵諾德花園、凱旋中央公園、中環(huán)國(guó)際等 包頭兩大主流建筑風(fēng)格 115 只要是經(jīng)典，就可以延續(xù)。相反， Artdeco適應(yīng)變化，易于應(yīng)用，潛在的巨大象征能力，高聳的造型逐漸替代了復(fù)雜的外觀裝飾。但名副其實(shí)的建筑作品很少，也是造成市場(chǎng)風(fēng)格同質(zhì)化的原因。 111 本案項(xiàng)目地塊規(guī)模與凱旋中央公園相近，可以其建筑高度作為參考布局。凱旋中央公園、中環(huán)國(guó)際等項(xiàng)目銷售狀況表明市場(chǎng)的主要銷售抗性，并不是樓層高度抗性，主要是銷售總價(jià)，只要將戶型面積進(jìn)行較好的控制，本案存在容積率最大化的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)： 提升產(chǎn)品整體品質(zhì)和社區(qū)功能，致力于滿足包頭中高端置業(yè)群體高品質(zhì)日常居住及生活方式多樣性的需求。純住宅產(chǎn)品則更具有稀缺性。產(chǎn)品 20層以下銷售較好， 20層以上由于價(jià)格超過(guò) 8000及高度因素市場(chǎng)去化一般，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，價(jià)格抗性是主要因素。 有形價(jià)值 ——產(chǎn)品價(jià)值 借鑒點(diǎn)：在非核心商業(yè)圈，住宅的價(jià)值高度可以取代商業(yè)所帶來(lái)的價(jià)值，懂得取舍，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)提升，創(chuàng)造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。鋼鐵大街全長(zhǎng) 7公里，商業(yè)街，政治街 八一公園 ——獨(dú)占資源 400畝八一公園。二期在售的有 7和 8。這部分客群容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，對(duì)新概念興趣較大。項(xiàng)目存在業(yè)態(tài)整合機(jī)會(huì)。 74 項(xiàng)目地塊商業(yè)素質(zhì)分析 ? 臨街商業(yè)特質(zhì)明顯： 項(xiàng)目四面臨街，南鄰文化路核心商業(yè)街 項(xiàng)目區(qū)域?yàn)榫用窬奂瘏^(qū)，生活便利需求存在。這也是包頭市大部分社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀。娜琳商圈外延。 以生活消費(fèi)為核心的商圈職能，集中區(qū)域消費(fèi)模式很難突破。 64 青山區(qū)商圈文化路商圈 青山區(qū)是大型的重工業(yè)廠區(qū)的生活基地，有一機(jī)、二機(jī)、二電等大型企業(yè)數(shù)十萬(wàn)職工為消費(fèi)支持，形成以文化路與幸福路為輻射面的“娜琳商圈”，王府井、沃爾瑪、娜琳商廈、寶林商廈、聯(lián)華商城、凱萊購(gòu)物中心等多個(gè)商場(chǎng)組成了青山成熟的商業(yè)形態(tài)，依托周邊廠區(qū)職工家屬發(fā)展起來(lái)的中檔商業(yè)格局，基本形成了生活經(jīng)濟(jì)型的消費(fèi)需求。 商圈外延與商圈核心業(yè)態(tài)區(qū)分明顯：商業(yè)外圍形成專業(yè)業(yè)態(tài)，多為單層底店，電動(dòng)車、布藝、餐飲、汽車維修分布在商圈外延。 城市副商圈：原商圈內(nèi)代表商業(yè)有娜林商廈、寶林大廈、紅房子商城、向陽(yáng)市場(chǎng)、向陽(yáng)商貿(mào)城、凱萊購(gòu)物中心、小霸王電器城、永盛成購(gòu)物中心、國(guó)美電器、迪信通、九星國(guó)際廣場(chǎng)等各種商業(yè)業(yè)態(tài)以及一些臨街店鋪組成。 2023年截止 11月底統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)青山區(qū)人口 481216，占包頭市總?cè)丝诘乃姆种弧? 市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)性較強(qiáng)，市場(chǎng)客群分割多以區(qū)域內(nèi)消化。 整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，后市前景可觀。 城市進(jìn)入老齡化社會(huì)，剛性需求比例降低。在改善性需求上升下，低端產(chǎn)品已經(jīng)被市場(chǎng)淘汰，中高端產(chǎn)品已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，在消費(fèi)力明顯提升的前提下，純高端產(chǎn)品也走進(jìn)市場(chǎng)。 ◆客源主要特征：目前市場(chǎng)對(duì)高層、小高層接受度已經(jīng)提高，高樓層的成交量也走高，多層產(chǎn)品已經(jīng)成為稀缺產(chǎn)品，取而代之的是 2533層的超高層建筑。戶型設(shè)計(jì)比較普通，特色創(chuàng)新戶型較少與本地居住保守性有關(guān)。“一步到位”的置業(yè)需求將市場(chǎng)導(dǎo)向高端。未來(lái)市場(chǎng)剛性需求主力轉(zhuǎn)向外來(lái)人口。 遴選新一輪限購(gòu)的二三線城市名單， 榆林、鄂爾多斯已經(jīng)在內(nèi)。 從今年上半年來(lái)看，住宅無(wú)論是期房 還是現(xiàn)房，成交量都大幅縮水。保利花園是區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目住宅價(jià)格的引領(lǐng)。 社區(qū)內(nèi)多層建筑與小高層建筑錯(cuò)落有致，營(yíng)造出豐富多變、由東至西依次升高的輪廓線。拔高建筑高度，提升容積率。對(duì)于新興的低碳住宅，現(xiàn)在已經(jīng)成為市場(chǎng)的新秀，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中低碳住宅將成為一種趨勢(shì)，也將成為衡量居住質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。充分展示項(xiàng)目的奢華旗幟，體驗(yàn)式豪宅運(yùn)用貼切 18層 /高 57米、 30層 /高 90米 高層建筑以點(diǎn)式布局，保證容積率降低建筑密度，實(shí)現(xiàn)社區(qū)高綠化覆蓋， 42 問(wèn)鼎高端豪宅，卻有價(jià)無(wú)市。 ? 項(xiàng)目分析：無(wú)商圈競(jìng)爭(zhēng)下，創(chuàng)建新的商業(yè)中心，但本項(xiàng)目不具備條件 ? 私家汽車保有量飛速增長(zhǎng)的包頭，未來(lái)高端群體對(duì)于車位的需求必將更加突出。 配套：（ 1）項(xiàng)目配有近 4000㎡俱樂(lè)部、標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)恒溫泳池、 30000㎡區(qū)域型購(gòu)物中心、 5000㎡沿街商業(yè)配套 (2)約 1： 1： 2的自行車位超高配比， 目前包頭唯一采用全地下停車的項(xiàng)目 。 月 ? 車庫(kù)車位： 地下停車位： 2815個(gè)， 1:。 29 項(xiàng)目名稱 建筑規(guī)模 在售規(guī)模 開售時(shí)間 銷售率 中環(huán)國(guó)際 150000㎡ 150000㎡ 90% 江南文樞苑 290000㎡ 290000平米 80% 恒大名都 約 500000㎡ 約 500000㎡ 98% 禧瑞都 340000㎡ 340000㎡ 100% 東亞世紀(jì)城 1120230㎡ 314566㎡ 80% 保利拉菲公館 500000㎡ 260000㎡ 90% 安泰華庭 45000㎡ 45000㎡ 未知 上元名府 560000㎡ 300000㎡ 一期 85% 京奧港帝景 560000㎡ 170000㎡ 一期售罄 薇閣美地 180000㎡ 180000㎡ 未知 金融廣場(chǎng) 110000㎡ 110000㎡ 未知 牡丹花園 66898㎡ 66898㎡ 2023年 7月底 未知 三江尊園（高層） ㎡ ㎡ 90% 紫金華府 261000㎡ 100000㎡ 85% 永茂泉陽(yáng)光小區(qū) 230000㎡ 230000㎡ 90% 華發(fā)新城 550000 ㎡ 550000 ㎡ 70% 檀香灣 ㎡ ㎡ 87% 昆南板塊是近年來(lái)包頭土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)放量巨大，必將導(dǎo)致后市區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈 30 在售項(xiàng)目成交均價(jià) 7000以上樓盤分布示意 華發(fā)新城 8000元 御瀾世家 7500元 中鐵諾德 11000元 三江尊園（別墅） 10000元 2023年底包頭市場(chǎng)萬(wàn)元精裝豪宅問(wèn)世，打破樓市平價(jià)市場(chǎng)，拉升樓市價(jià)格空間。剛需群體受眾較多。 東河區(qū) 東河區(qū)濱河區(qū) 濱河區(qū)行政規(guī)劃意屬高新區(qū)，是包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)即將崛起的新的置業(yè)區(qū)域，濱河區(qū)內(nèi)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后，但未來(lái)潛力巨大。 26 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體格局 鋼鐵大街、文化路核心地段，綜合體、高端住宅 600012023均7000 昆都侖區(qū) 九原區(qū) 包頭的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局最初由東河區(qū)向昆區(qū)發(fā)展。包頭市已經(jīng)成為開發(fā)熱土。帶動(dòng)城市活力提升，拉動(dòng)房市繁榮。 ?多園： 結(jié)合河流、城市主要道路的節(jié)點(diǎn)處，形成多個(gè)城市公園。 青山裝備制造園區(qū) 九原工業(yè)園區(qū) 新型工業(yè)基地 生態(tài)鋁業(yè)