【正文】 數(shù) 1643戶，底店 12戶，菜市場(chǎng)小商店 48戶。包頭青山區(qū)豐產(chǎn) 2號(hào)街坊 項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略發(fā)展報(bào)告 1 項(xiàng)目背景 167。有原建筑住宅 92966㎡，商業(yè) 1028 ㎡，社區(qū)服務(wù) 1041 ㎡。 未來的立體交通體系將使得包頭更快融入北京、天津、上海都市經(jīng)濟(jì)圈 。 第二、第三產(chǎn)業(yè)增勢(shì)顯著。其中，一、二、三產(chǎn)分別增長(zhǎng) %、%、 %。但仍在 13%以上運(yùn)行。 ?恩格爾系低于 40%數(shù)表明包頭市城鎮(zhèn)居民進(jìn)入富裕階段。城市化進(jìn)程已然進(jìn)入高位運(yùn)行。未來的剛需市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)短期激增，長(zhǎng)期遞減趨勢(shì)。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 65歲以上比重超過 7%即進(jìn)入老齡化社會(huì)，包頭顯然已進(jìn)入老齡化社會(huì)，而且人口老齡化進(jìn)程逐步加快。 企事業(yè) 正常收入?yún)^(qū)間 包鋼 科級(jí)年收入 46萬 熱電 中層年收入 15萬左右 包鋁 普通員工年收入 35萬 中高層管理者 47萬 一機(jī) 普通員工年收入 35萬 神華 普通員工 810萬 中層以上 1520萬 北重 普通員工 35萬 教師 年收入 46萬元 ?財(cái)產(chǎn)性收入途徑多樣化：房租、土地賠償、汽車運(yùn)輸、金融獲益、股份分紅、房產(chǎn)投資等，但主要集中利息、房租等收益，其中利息是居民家庭財(cái)產(chǎn)性收入的主要來源之一。到 2023年規(guī)劃末期，市域總?cè)丝跒?340萬人，城鎮(zhèn)人口 320萬人，城市人口 300萬人（其中中心城區(qū)人口270萬人，輔城人口 30萬人），城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %；中心城區(qū)城市建設(shè)用地總規(guī)模為 ,人均建設(shè)用地指標(biāo)為 /人。 20 破解“工業(yè)圍城” 破解“工業(yè)圍城”指導(dǎo)思想，進(jìn)一步整合工業(yè)用地，將其向東西兩翼集中發(fā)展。 ] ?兩帶： 黃河、大青山為城市生態(tài)敏感區(qū)，沿黃河設(shè)置生態(tài)保護(hù)綠化隔離帶。 22 總結(jié)觀點(diǎn) 人口結(jié)構(gòu)老齡化 未來剛需群體數(shù)量逐漸減少，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)為改善型需求。 宏觀經(jīng)濟(jì)利好 23 第二章 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 24 整體市場(chǎng)環(huán)境 2023年 2023年 2023年 全年房地產(chǎn)開發(fā)（億元） 比上年增長(zhǎng)比例 % % % 全市房屋施工面積（萬平方米） 增長(zhǎng)率 % % 房屋竣工面積（萬平方米） —— 增長(zhǎng)率 —— % % 商品房銷售面積（萬平方米） 增長(zhǎng)率 % % % 商品房銷售額（億元） 增長(zhǎng)率 % % % 167。 項(xiàng)目啟示：未來競(jìng)爭(zhēng)急劇加大情況下，新項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)不可忽視 25 包頭市 2023 年 1 ~ 6 月成交統(tǒng)計(jì)215160818241498284133614 6 4 1 . 15 1 6 5 . 0 24 6 7 8 . 3 64 7 9 5 . 7 7 4 7 9 5 . 8 65 0 1 8 . 4 90500100015002023250030003500400043004400450046004700480049005000510052005300成交數(shù)量 成交均價(jià)成交數(shù)量 2151 608 1824 1498 2841 3361成交均價(jià) 4 6 4 1 . 1 5 1 6 5 . 0 2 4 6 7 8 . 3 6 4 7 9 5 . 7 7 4 7 9 5 . 8 6 5 0 1 8 . 4 9一月 二月 三月 四月 五月 六月2023年上半年市場(chǎng)分析 2023年包頭樓市呈現(xiàn)量升價(jià)漲，樓市穩(wěn)步發(fā)展的局面。 中心城區(qū)的房地產(chǎn)格局變化大體分為兩條線。入市住宅規(guī)模大盤，產(chǎn)品檔次隨著區(qū)域成熟逐漸向中高端發(fā)展。 九合米蘭春天 陽光上城 當(dāng)代國(guó)際花園 番茄社區(qū) 萬郡大都城 28 成交價(jià)格 55007000在售項(xiàng)目分布示意 東亞世紀(jì)城 京奧港帝景 喜瑞都 上元名府 保利拉菲公館 恒大名都 江南文樞苑 鹿城景泰 薇閣美地 保利花園 恒大華府 中環(huán)國(guó)際 安泰華庭 綠苑豪庭 三江尊園（高層） 金融廣場(chǎng) 牡丹花園 包頭主要房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在昆南、高新區(qū)域，青山區(qū)新項(xiàng)目較少。青山純住宅中高端項(xiàng)目為數(shù)不多。 (2)園區(qū)內(nèi)部最大樓距超過 100米并設(shè)有大尺度綠化園景。 戶型設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)亮點(diǎn) (1)所有戶型均帶南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，南北通透； (2)餐廳、客廳互相獨(dú)立，互不干擾； (3)全飄窗設(shè)計(jì)，室內(nèi)視覺空間大 (4)入戶門采用子母門設(shè)計(jì)。 ? 借鑒點(diǎn)：全地下停車系統(tǒng)。 43 項(xiàng)目啟示 ? 低碳住宅： ? 隨著全球社會(huì)對(duì)于氣候、環(huán)境的關(guān)注，低碳概念已經(jīng)走進(jìn)人們的生活。創(chuàng)造最直觀的體驗(yàn)氛圍，是直接傳達(dá)項(xiàng)目信息、品質(zhì)的最好手段。是項(xiàng)目提品質(zhì)，提高利潤(rùn)空間的戰(zhàn)略選擇。 在售項(xiàng)目保利花園、佳福小區(qū)、松石國(guó)際城等項(xiàng)目不超過 10個(gè)。市場(chǎng)需求也逐漸偏向昆區(qū)及城南市場(chǎng)。 全國(guó)樓市現(xiàn)狀 8月底 第二輪“限購(gòu)令”席卷全國(guó) ！ 6月全國(guó) 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅 居前的均為二三線城市，包括 石家莊、長(zhǎng)沙、烏魯木齊、丹東、 洛陽、牡丹江、蘭州、昆明、 南昌、沈陽、西寧、秦皇島等， 取代“北上廣深”成為 領(lǐng)漲主力 ； 7月 12日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議 稱將進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)范圍，抑制 二三線 城市房?jī)r(jià)過快上漲。 54 整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研判 全國(guó) 70個(gè)主要城市樓市價(jià)格排名，包頭低于呼市、鄂爾多斯等西部城市，處于中下游水平，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有上升空間。 市場(chǎng)需求 求穩(wěn)的樓市調(diào)控政策下，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，“限購(gòu)”、緊縮銀根將會(huì)抑制部分投資客群。 產(chǎn)品導(dǎo)向 55 細(xì)化市場(chǎng)研究 ◆ 產(chǎn)品主要特征：從產(chǎn)品的戶型面積上看，包頭市中高端市場(chǎng)的主力戶型 90140，中小戶型的比重偏低。 ◆價(jià)格主要特征：目前包頭市場(chǎng)的主流產(chǎn)品價(jià)格 55006500中高價(jià)位運(yùn)行。對(duì)于產(chǎn)品的地段、居住舒適度逐漸提高要求。 56 項(xiàng)目思考 利好： 工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足。 城市消費(fèi)力水平高位運(yùn)行，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)量升價(jià)漲。 08年以后包頭土地市場(chǎng)、一手房市場(chǎng)放量、存量加大。 ＞ 57 利好＞利空 ≠無風(fēng)險(xiǎn) 政府導(dǎo)向性的城市發(fā)展模式下 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思考： 規(guī)避宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)防市場(chǎng)大趨勢(shì)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn) 增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)抗日趨加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 58 第三章 區(qū)域及項(xiàng)目本體分析 ※ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)及商圈研究 ※ 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 59 原有的商業(yè)狀況 商圈發(fā)展階段研究思路圖 普遍的城市發(fā)展規(guī)律 新建及在建的商業(yè)設(shè)施 中心區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 片區(qū)中心發(fā)展?fàn)顩r 包頭商業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) 分解中心化 外圍商業(yè)發(fā)展 中心區(qū)發(fā)展 片區(qū)商業(yè)發(fā)展 60 區(qū)域環(huán)境分析 包頭市青山區(qū)是包頭市中心城區(qū)之一，成立于1956年，位于市區(qū)中部，北依陰山，南臨黃河，西與包頭市昆都侖區(qū)毗連，東與包頭市東河區(qū)、九原區(qū)相鄰。 61 青山區(qū)影響力和吸引力不斷增強(qiáng)，居住生活區(qū)進(jìn)一步向東部擴(kuò)張，形成以文化路為中軸的娜琳商業(yè)、居住生活區(qū)和以青山區(qū)政府為導(dǎo)向的新居住生活區(qū)。 主商圈功能主要以購(gòu)物為主。 商圈特性分析 63 現(xiàn)代化工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū) 青山區(qū)是以機(jī)械、汽車、電力、建材、紡織、建筑、安裝為主體的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè) 500余家，其中，大中型企業(yè) 50余家，職工 10萬余人，是我國(guó)機(jī)械制造、重型汽車、核化工基地和自治區(qū)電力、紡織工業(yè)基地。 文化路商圈 項(xiàng)目所屬商圈分析 65 項(xiàng)目所屬商圈分析 同利家電 九星國(guó)際 包百青山超市 永盛成 彩虹超市 寶林商廈 北京華聯(lián) 娜琳步行街 青山娜琳商圈 王府井百貨 時(shí)代財(cái)富城 66 名稱 業(yè)態(tài)定位 總面積 /單層 客群定位 經(jīng)營(yíng)品類分布 王府井 百貨 現(xiàn)代百貨 /4500 m2 時(shí)尚、中高收入者 1F：珠寶、化妝品、鞋； B1：超市、餐飲； 2F：女正裝 3F：淑女裝 4F：男裝童裝 5F：餐飲 娜琳商廈 傳統(tǒng)百貨改 造 /3000 m2 工薪階層 1F鞋品、黃金首飾、電器、化妝品 2F精品女裝、休閑品牌服飾 3F羊毛制品、羽絨服飾、兒童服飾 4F床上用品、地毯繡品、家居生活用品 寶林商城 傳統(tǒng)百貨 5000/2500 m2 中低端消費(fèi) 1F女裝、男女鞋品 2F休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、女裝 凱萊商城 傳統(tǒng)百貨 6000/2023 m2 中低端消費(fèi) 1F化妝品、服裝鞋帽、兒童服裝、首飾 2F男裝、休閑服、精品羽絨服 3F女裝、皮具、內(nèi)衣 沃爾瑪 超市 12023 大眾消費(fèi) 食品、服裝、生活用品等綜合消費(fèi)品 北京華聯(lián) 超市 大眾消費(fèi) 食品、服裝、生活消費(fèi)品 時(shí)代財(cái)富城 現(xiàn)代百貨 4萬 /16000平 中高收入 1F：珠寶、鞋品、化妝品、皮具、鐘表 2F：男裝、女裝、休閑、餐飲 3F：餐飲、娛樂、家電 永盛成 現(xiàn)代百貨 中等收入 飾品、服裝、鞋及配套及健身俱樂部 67 核心商圈商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研判 城市副商圈地位不會(huì)改變：娜琳商圈區(qū)域輻射力較強(qiáng)，由于區(qū)域跨度、人口消費(fèi)支撐限制，無法超越昆區(qū)包百商圈的城市輻射力。 項(xiàng)目思考：邊緣商圈地理位置，大規(guī)模中心商業(yè)難以立足，集中消費(fèi)商圈客群引導(dǎo)難度大。 70 項(xiàng)目四至及周邊環(huán)境 林圃道居民住宅 林圃道雙行 4車道 車輛較少 超前之星幼兒園 北重實(shí)驗(yàn)小學(xué) 豐產(chǎn)道 沿街布滿蔬菜水果攤點(diǎn) 項(xiàng)目對(duì)面居民住宅及攤點(diǎn) 西 東 典型老城邦居住模式 71 商業(yè)價(jià)值分析 ? 從商業(yè)走向來看，自東向西遞減、自南向北遞減、自外向內(nèi)遞減。 ? 主要業(yè)態(tài)為小超市、餐飲、美發(fā)、菜市場(chǎng)等 ? 項(xiàng)目外圍為典型的邊緣商業(yè)業(yè)態(tài)：汽車維修、護(hù)理用品店、便利店、餐飲等。隨著整個(gè)區(qū)域的改造。 75 第四章 項(xiàng)目定位分析 ※ 項(xiàng)目客群定位推導(dǎo) ※ 本土成功案例分析 ※ 成功開發(fā)模式借鑒 ※ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 76 項(xiàng)目客群定位推導(dǎo) 城市發(fā)展及演變 剛需群體向改善型需求轉(zhuǎn)變 工業(yè)經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng) 企事業(yè)員工、中產(chǎn)階級(jí)積累財(cái)富 教育文化中心 行政單位職員、公務(wù)員、教師 城市商業(yè)中心 商務(wù)人士、城市精英 城市輻射力 鄂爾多斯、呼市等外地投資置業(yè) 中高端群體 中端 ＜ 中高端 ≤ 高端 77 項(xiàng)目客群定位推導(dǎo) 從置業(yè)層次角度分析，項(xiàng)目客群基本分為三類： ?追求舒適物業(yè)的多次置業(yè)者 ： 此類客群本身已具有改善型住房，或者擁有多套住房，購(gòu)買物業(yè)居住 +投資兼顧。 ?留戀、向往城區(qū)中心位置的客群： 此類客群看重城區(qū)中心的便利以及配套，但購(gòu)買力相對(duì)較弱，故此類客群只能犧牲面積、高度、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，獲取在本區(qū)生活條件 78 項(xiàng)目目標(biāo)客群分類 目標(biāo)客群 核心主力客群：公務(wù)員、城市白領(lǐng) 等中產(chǎn)階級(jí) 60% 次主力客群：企事業(yè)單位管理人員、城市精英人士、投資客 35% 偶得客群：外來置業(yè)、普通工薪階層、養(yǎng)老族 5% 79 ※ 項(xiàng)目客群定位推導(dǎo) ※ 本土成功案例分析 ※ 成功開發(fā)模式借鑒 ※ 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 第四章 項(xiàng)目定位分析 80 ？ 基于目標(biāo)客戶的定位及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的分析，我們找到了項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)： 致力于滿足包頭中高端置業(yè)群體高品質(zhì)日常居住及生活方式多樣性的需求，是本項(xiàng)目目前的市場(chǎng)機(jī)會(huì)所在。 9和 10樓為三期后續(xù)開發(fā)。綠色主軸帶。 園林景觀：新古典主義皇家園林 社區(qū)中央設(shè)置：下沉式臺(tái)地廣場(chǎng) 整個(gè)社區(qū)采取微地形景觀布局，景觀小品、噴泉、雕塑分主題布局。得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。 項(xiàng)目?jī)?nèi)環(huán)境打造至關(guān)重要 本案不具備公園地產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)，但占據(jù)文化路、老城區(qū)區(qū)位，繁華與寧?kù)o兼得，對(duì)于內(nèi)環(huán)境的精致打造，項(xiàng)目具備沖擊高端的潛力。 他們不一定是包頭市最有錢的人，但卻是最講究品味的高素質(zhì)群體，他們對(duì)居住的理解不僅是要求“住宅” ( HOME)本身的高品質(zhì)，更追求一種高品味居住生活的“精神” (SPIRIT)享受。 結(jié)論二：我們需要通過提高容積率，拔高建筑來增加產(chǎn)品優(yōu)化空間 結(jié)論三：受地塊資源限制，我們必須把容積率做大 推薦方案： ＜項(xiàng)目容積率＜ 總建筑面積：約 35萬平米 110 總平建議 ? 主要影響因素 ： ? 地塊規(guī)模小 ? 無豐富景觀資源 ? 臨界建筑形象差 ? 四面臨街，展示面較寬 從主要影響來看，綜合考慮有以下建議： ◇保證社區(qū)品質(zhì)、滿足容積率，應(yīng)盡量拔高項(xiàng)目高度，預(yù)留較多的地塊，打造精細(xì)化景觀； ◇結(jié)合住宅、商業(yè)定位的前提下，根據(jù)道路的分布，合理布局商業(yè)、住宅，形成主題特色，而